Reklama

Jsou lodžie, balkony a terasy společnými částmi bytového domu?

Ing. Petr Bohuslávek, redakce

Recenzovaný

Definice, co je společnou částí v bytovém domě, je klíčová zejména při úpravách konstrukcí domu a při poruchách, které ovlivňují jednak předmětný prostor jako takový a jednak dotčené bytové jednotky. Z určení společné části vyplývá, kdo financuje úpravy a rekonstrukce těchto konstrukcí a prostor. Definice společných částí vychází z nového občanského zákoníku (č. 89/2012 Sb.) a z již zrušeného zákona o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.).

Reklama

Úvod

Impulsem k napsání tohoto článku jsou typické případy sporů v bytových domech vyvolaných záměrem úprav nebo rekonstrukcí částí domu, které přímo ovlivňují majitele bytových jednotek v domě.

Prvním případem je zateplení fasády bytového domu, jejíž součástí jsou i balkony a lodžie přístupné vždy z jednoho bytu. Při zateplování fasády a stěn lemujících lodžii dochází ke zmenšení plochy lodžie. I při použití moderních izolačních materiálů s vysokou tepelněizolační účinností se plocha zmenší o několik centimetrů. To je obvykle pro majitele bytů nepřijatelné.

Druhým případem je rekonstrukce terasy bytového domu, která je přístupná pouze z jednoho bytu a která je zároveň střechou, ať už nad společnou částí, nebo nad bytem, a to stejným, ze kterého je přístup na terasu, nebo jiným. Při rekonstrukci takové terasy se zasahuje do konstrukce, čímž je znemožněno užívání terasy vlastníkem bytu. Docházet může ke sporům ohledně financování rekonstrukce, která je vyvolaná např. dožitím hydroizolace a zatékáním.

Ve všech případech ruší majitele bytů stavební činnost v bezprostřední blízkosti jednotek a může být snížena bezpečnost z hlediska vstupu neoprávněných osob.

Definice společných částí podle zákona

Nový občanský zákoník (NOZ) č. 89/2012 Sb., resp. nařízení vlády č. 366/2013 Sb., na které se NOZ odkazuje, obecně definuje a také vyjmenovává společné části v domech. Kromě nosných konstrukcí, izolací, různých technických zařízení výslovně určuje, že společnými částmi jsou balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu a jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky:

Zákon č. 89/2012 Sb. – Nový občanský zákoník

§ 1160
(1) Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.
(2) Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

Odkaz na prováděcí předpis (nařízení vlády č. 366/2013 Sb.), který dále definuje společné části domu, je v novém občanském zákoníku v paragrafu 1222:

§ 1222
Prováděcí právní předpis stanoví, jakým způsobem se vypočte podlahová plocha bytu v jednotce, o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné, a podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku.

NV č. 366/2013 Sb.

§ 5
(1) Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména
f) balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky,

Celá citace (1)

Recenzi článku zpracoval Mgr. Jan Eisenreich z advokátní kanceláře Ladislav Drha, která nabízí specializované právní poradenství pro společenství vlastníků jednotek (SVJ) a bytová družstva.
www.svjpravnik.cz

Uvedené však platí pouze pro domy, kde došlo k převodu první jednotky nejdříve v den počátku účinnosti NOZ, tedy 1. ledna 2014. U domů, kde k převodu první jednotky došlo před touto účinností, platí zjednodušeně řečeno dříve účinný právní předpis, a tím je zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994. Uvedené vyplývá z paragrafu 3063 nového občanského zákoníku. Tuto skutečnost mnozí členové orgánů společenství netuší a prohlašují lodžie starých paneláků za společnou část.

Zákon č. 89/2012 Sb. – Nový občanský zákoník

§ 3063
Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů.

Zákon o vlastnictví bytů však definuje společné části jinak. Vyjmenovává je výčtem, uvádí ale, že se musí vždy jednat o prostory určené pro společné užívání. Nutno podotknout, že společné části jsou v tomto zákoně definovány velice vágně, pro laika může být výčet s poznámkou, že se jedná o části domu určené pro společné užívání, velice zmatečný:

Zákon č. 72/1994 Sb. – Zákon o vlastnictví bytů

Obecná ustanovení
§ 2
Vymezení pojmů
Pro účely tohoto zákona se rozumí
g) společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny)

Celá citace (2)

Příslušenství domu z předchozí citace definoval „starý“ občanský zákoník takto:

Zákon č. 40/1964 Sb. – Občanský zákoník

§ 121
(1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány.

Zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 stanovil uvést do souladu vlastnické vztahy vzniklé před účinností zákona do souladu se zákonem:

Zákon č. 72/1994 Sb. – Zákon o vlastnictví bytů

Společná a přechodná ustanovení
§ 31
(1) Pokud tento zákon nestanoví jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní vztahy vzniklé před jeho účinností podle dosavadních předpisů o vlastnictví k bytům. Vznik těchto právních vztahů a nároky z nich vzniklé před účinností tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních předpisů o vlastnictví k bytům.
(2) Vlastníci bytů nebo nebytových prostorů, jimž vlastnické právo k bytu nebo nebytovému prostoru vzniklo podle dosavadních právních předpisů, se ode dne účinnosti tohoto zákona považují za vlastníky jednotek podle tohoto zákona a jsou povinni do jednoho roku ode dne účinnosti tohoto zákona uvést veškeré právní vztahy k jednotkám, společným částem domu a k pozemku do souladu s tímto zákonem.

Vlastnické vztahy, popisy jednotek a společných částí musí být definovány v tzv. prohlášení vlastníka budovy:

Zákon č. 72/1994 Sb. – Zákon o vlastnictví bytů

Celá citace (3)

Kritériem je datum začátku účinnosti NOZ 1. 1. 2014

Z uvedených citací a odkazů vyplývá, že v současné době upravují vlastnické vztahy a společné části všech bytových domů ve spoluvlastnictví majitelů jednotek dva předpisy: nový občanský zákoník (č. 89/2012 Sb.) v případě domů, kde byl první byt prodán nejdříve 1. 1. 2014, a zákon o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.), kde byl první byt prodán před tímto datem.

Nový občanský zákoník pro nové domy odstranil spoustu nejasností a dohadů. Podle NOZ jsou všechny terasy, lodžie, balkony apod. společnými částmi. Pouze pokud je na ně vstup jen z jedné jednotky, jsou určeny k výhradnímu užívání. To ale nemůže blokovat případné nutné zásahy do konstrukcí, pokud je potřeba jejich oprava, případně pokud mají být ovlivněny úpravou jiných konstrukcí, je-li to nutné a zásah je schválen shromážděním vlastníků podle platných stanov. Díky NOZ je možné havárie a následky živelných událostí odstranit bez nutnosti složité komunikace a vyjednávání s majitelem jednotky apod.

Řešení konkrétních případů u nových domů dle NOZ

Pokud se vrátíme k našim případům popsaným v úvodu článku, je u nových domů řešených novým občanským zákoníkem situace jasná. Pokud je potřeba zateplit dům s balkony a lodžiemi, případně je třeba provést jinou úpravu fasády (vzhledem ke stáří domu je potřeba zateplení málo pravděpodobná), zasahuje se pokaždé do společné části. Tedy zmenšení balkonu a lodžie nemůže být v technicky oprávněných a neodkladných případech předmětem sporu. Pokud ale zásah do společné části určené k výhradnímu užívání není technicky nutný nebo neodkladný, je samozřejmě na dohodě mezi spoluvlastníky, jak do části zasahovat s ohledem na komfort jeho uživatele.

U druhého případu je situace ještě jednodušší. Pokud terasou, která je ve výhradním užívání vlastníka jednotky, zatéká do jiné jednotky nebo společné části, lze bez obav přistoupit k neodkladným opravám, které mohou znamenat i bourání a dočasnou nepřístupnost prostoru terasy. Náklady v takovém případě nese v celém rozsahu včetně obnovy dlažby společenství vlastníků, pokud nevznikne jiná dohoda.

Pokud však terasa nevykazuje havarijní stav, ale uživatel chce např. vyměnit dlažbu z důvodu opotřebovanosti, případně chce dlažbu hezčí, je třeba, aby dohoda ve společenství vznikla. Její výsledek může být např. výměna opotřebované dlažby na všech terasách na náklady společenství vlastníků, nebo naopak výměna dlažby na jedné terase za kvalitnější nebo hezčí, a to na náklady uživatele terasy. Takové dohody a investice samozřejmě musí mít patřičné náležitosti, jako je zajištění technické kvality realizace, ať už zpracováním projektu, realizace kvalitní firmou, zajištění technického dozoru atd., tak aby nedošlo např. k porušení izolační funkce, která přirozeně ovlivňuje ostatní jednotky.

Řešení konkrétních případů u starších domů dle zákona o vlastnictví bytů

Méně přehledná je situace u starších domů, kde k prodeji prvního bytu došlo před 1. lednem 2014. U těchto domů je lodžie nebo terasa přístupná z jedné jednotky součástí bytu. Platí to i v případě, že její plocha se nezapočítává do plochy jednotky, z které se vypočítává podíl na společných částech. Skutečný stav a formulace si lze ověřit v prohlášení vlastníka, kde jsou jednotky a společné části definovány. Stejné formulace z prohlášení vlastníka by měly být uvedené i v kupní smlouvě.

V prvním příkladu bytového domu v úvodu článku, kde se má zateplovat fasáda obsahující lodžie, dochází ke konfliktu zájmu celého společenství o energetické úspory a zhodnocení domu a zájmu majitele jednotky s lodžií, který zateplením o část užitné plochy přijde. Zde pak přichází na řadu trpělivá diplomacie členů orgánů společenství a všech ostatních vlastníků. V současné době není takováto situace zcela bez možnosti řešení, kterou by obě strany akceptovaly.

Na trhu jsou tepelné izolace s daleko vyšší tepelněizolační účinností (až dvakrát vyšší) oproti běžnému fasádnímu polystyrenu nebo minerální vatě. Jedná se například o desky z fenolické pěny. Na stejně účinné zateplení lze použít přibližně poloviční tloušťku desky. Nevýhodou je pochopitelně vyšší cena materiálu. V jednom směru lze navíc chybějící plochu lodžie kompenzovat posunutím zábradlí současně se zateplením, samozřejmě s ohledem na jeho požadovaný tvar, velikost mezer apod.

V případě, že se společenství v minulosti dohodlo, že z plochy lodžií odvádí finance do fondu oprav, lze majitelům lodžií do určité míry argumentovat například snížením odvodu do fondu oprav z důvodu zmenšení plochy lodžie. Každopádně jsou tyto případy vždy z hlediska dohody problematické. Dohoda je často nedosažitelná. Často je jakákoliv úprava fasády blokována, případně se provede s kompromisy, které ji do značné míry znehodnotí.

K druhému příkladu z úvodu článku, kde zatéká terasou do jiného bytu pod ní, je třeba přistoupit jinak. Lze si obtížně představit, že v případě takové havárie se celá terasa včetně všech vrstev prohlásí za vlastnictví majitele bytu, ke kterému přísluší, a tedy že za zatékání je odpovědný on. Nelze očekávat, že se dva sousedé dohodnou, kdo nechá provést opravu a zejména kdo z nich dvou ji bude financovat.

Řešení je v pohledu na terasu jako na střechu, kterou ve skutečnosti také je. Střecha je dle zákona o vlastnictví bytů společnou částí. Na její opravě se podílí všichni spoluvlastníci, a to bez ohledu na to, jestli mají byt pod střechou. Pakliže terasa plní funkci střechy, a tedy obsahuje ve své skladbě vrstvy, které plní izolační funkci, zejména hydroizolační vrstvu, je třeba tyto vrstvy považovat za společnou část. Opravy havárií nebo jiných nevyhovujících stavů pak řeší společenství vlastníků, ne majitel sám. Náklady na opravy se dělí mezi všechny vlastníky dle platných předpisů.

Trochu jiná je situace, pokud se vlastník terasy rozhodne vyměnit z estetických důvodů např. jen dlažbu. Dlažba neplní a ani ze své technické podstaty nemůže plnit izolační funkci. Podle prohlášení vlastníka navíc bývají podlahové krytiny uvedeny jako součást jednotky. V takovém případě by měly jít náklady na výměnu dlažby za majitelem bytu, a to včetně nutných nákladů např. na obnovu hydroizolační stěrky, která se pod dlažbou, resp. pod lepidlem, obvykle nachází.

Závěr

Ačkoliv jsou společné části domu popsány v zákonech a v prohlášení vlastníka a nakládání s nimi by mělo být definováno ve stanovách společenství vlastníků, je vhodné si při koupi bytu všechny skutečnosti předem ověřit. Určitě je třeba ověřit definici jednotky a společných částí v prohlášení vlastníka a dále pak shodu popisu jednotky v tomto prohlášení a v kupní smlouvě. Mezi veřejností je již poměrně známo, že je vhodné nechat si před koupí nemovitosti posoudit stav bytu a celého domu odborníkem. Z hlediska vztahů kupované jednotky a celého domu je vhodné zjistit stav fasády, balkonů, lodžií a teras a také střechy, jaké investice se plánují apod. Pokud se byt kupuje s vědomím, že bude v blízké době potřebovat investice, není od věci se informovat u výboru společenství, jak se nahlíží na konstrukce balkonů, lodžií a teras, protože ustanovení právních předpisů si může každé společenství vykládat jinak. Určitě se doporučuje prostudovat stanovy společenství, kde je popsáno jak a jakou většinou se rozhoduje o investicích a o nakládání se společnými částmi.

Citace celých ustanovení

Celá citace (1)

NV č. 366/2013 Sb.

Společné části nemovité věci
§ 4
Společnými částmi nemovité věci může být vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu.

Společné části domu
§ 5
(1) Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména
a) vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu,
b) střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních,
c) komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně vyvložkování pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných komínových vložek pořízených se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž jsou zaústěny tepelné spotřebiče těchto vlastníků a které tvoří jeden technologický celek jako spalinová cesta tepelného spotřebiče,
d) zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic),
e) výkladní skříň (výkladce) v rozsahu, v jakém se nachází v rovině obvodové stěny domu, včetně vnějšího skla a rolety výkladce, která je vždy ve výlučném užívání vlastníka jednotky, kromě částí výkladce vstupujících od vnitřního povrchu obvodové stěny do vnitřního prostoru místnosti,
f) balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky,
g) domovní kotelny, místnosti výměníkových (předávacích) stanic, včetně všech technických zařízení a součástí, nejsou-li ve vlastnictví jiné osoby,
h) výtahy ve společných částech, včetně evakuačních a požárních výtahů, autovýtahů a autoplošin, vnější požární schodiště,
i) půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu,
j) bazény, dále prostory, v nichž jsou umístěna parkovací místa, pokud nejsou zahrnuty v jednotce.
(2) Společnými částmi domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře, vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů, a dále konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách.
(3) Podlahy jsou společnými částmi domu, vyjma podlahových krytin v bytě a všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin, spolu s případnou kročejovou protihlukovou izolací a s tepelnou izolací, je-li součástí podlahové krytiny a nezasahuje do společných částí domu.

§ 6
Společnými částmi domu jsou dále
a) přípojky od hlavního řadu nebo od hlavního vedení pro dodávky energií, vody, pro odvádění odpadních vod, pokud nejsou ve vlastnictví dodavatelů, domovní potrubí odpadních vod až po výpusť (zařízení) pro napojení potrubí odpadních vod z bytu, domovní potrubí pro odvádění dešťových vod,
b) rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem,
c) rozvody plynu až k uzávěru pro byt,
d) rozvody vody teplé i studené včetně stoupacích šachet, ať jde o hlavní svislé rozvody, nebo odbočky od nich až k poměrovým měřidlům pro byt, nebo k uzávěrům pro byt, nejsou-li instalována měřidla pro jednotlivé byty, včetně těchto měřidel nebo uzávěrů; to se netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií,
e) jde-li o centrální vytápění, celá soustava rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení; části rozvodů umístěné v bytě, radiátory a termostatické ventily jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky jako společné části,
f) protipožární zařízení, nouzové osvětlení včetně záložních zdrojů, osvětlení společných částí,
g) veškerá zařízení vzduchotechniky až k zapojení do bytu, pokud byla pořízena jako společná; to se netýká zařízení vzduchotechniky, pořídí-li je vlastník jednotky; obdobně to platí pro veškeré druhy ventilací,
h) systémy rozvodu a příjmu televizního signálu a datových sítí až k zapojení do bytu,
i) rozvody telefonu, domácí zvonek, vnitřní vybavení a umělecká výzdoba společných částí domu, vjezdové závory, brány, vrata a jiné příslušenství domu, které je nezbytně nutné k provozu domu a k užívání jednotek a z hlediska své povahy je k tomuto účelu určeno.

Zpět

Celá citace (2)

Zákon č. 72/1994 Sb. – Zákon o vlastnictví bytů

§ 2
Vymezení pojmů
Pro účely tohoto zákona se rozumí
a) budovou trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal. Rozhodnutím vlastníka za budovu lze považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy.
b) bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení,
c) nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu,
d) domem s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví taková budova, která je ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona (dále jen „dům“),
e) rozestavěným bytem místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí,
f) rozestavěným nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k jiným účelům než k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí,
g) společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny),
h) jednotkou byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona,
i) podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu,
j) podlahovou plochou nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru podlahová plocha všech místností nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem, popřípadě s rozestavěným nebytovým prostorem; do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru,
k) zastavěným pozemkem pozemek zastavěný bytovým domem, ohraničený obvodem bytového domu.

Zpět

Celá citace (3)

Zákon č. 72/1994 Sb. – Zákon o vlastnictví bytů

§ 4
Prohlášení vlastníka budovy
(1) Vlastník budovy svým prohlášením (dále jen „prohlášení“) určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami [§ 2 písm. h)] a společnými částmi domu [§ 2 písm. g)]. Prohlášení musí mít písemnou formu. Prohlášení je povinnou přílohou návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu první jednotky v domě.
(2) Prohlášení podle odstavce 1 musí obsahovat
a) označení budovy údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,
b) popis jednotek, jejich příslušenství, podlahovou plochu a popis jejich vybavení,
c) určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek,
d) stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy (§ 8 odst. 2),
e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv podle § 21, údaji podle katastru nemovitostí,
f) práva a závazky týkající se budovy, jejích společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek,
g) pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku,
h) pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu.
(3) K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek.

Zpět

Literatura

Zákon č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník
účinnost od 1. 1. 2014
Nařízení č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím
účinnost od 1. 1. 2014
Zákon č. 72/1994 Sb. kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů)
účinnost od 1. 5. 1994, zrušeno 1. 1. 2014

English Synopsis

What are the common parts of residential buildings in the Czech Republic?

The definition of what is a common part of a residential building is essential especially when modifying the building structures and eliminating defects that affect both a common part and residential units. How common parts are defined affects who finances the modifications and reconstructions of such structures and parts. The definition of common parts is based on the new Civil Code (No. 89/2012 Coll.) and on the already abolished Act on Ownership of Housing (No. 72/1994 Coll.).