Jak na převod FVE při koupi rodinného domu?

Vlastnictví rodinného domu a FVE aneb na co nezapomenout při převodu

V nejběžnější situaci, kdy je rodinný dům připojený k distribuční soustavě a odebírá z ní elektřinu, má FVE pouze doplňkovou funkci k dodávkám elektřiny do rodinného domu. V této situaci je nutné považovat FVE za příslušenství rodinného domu. Podle občanského zákoníku totiž platí, že příslušenstvím věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Povaha FVE jako příslušenství rodinného domu je klíčová z toho důvodu, že občanský zákoník stanovuje vyvratitelnou právní domněnku, že právní jednání vztahující se k věci hlavní (rodinný dům) se týká i jejího příslušenství (FVE). Zároveň to znamená i to, že vlastníkem fotovoltaické elektrárny a rodinného domu mohou být rozdílné osoby.

Méně často není rodinný dům připojen k distribuční soustavě a jedinou dodávku elektřiny do něj zajišťuje FVE (režim ostrovního provozu). Tehdy představuje FVE součást rodinného domu. Z občanského zákoníku vyplývá, že součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. To tedy znamená, že právní jednání vztahující se k věci hlavní (rodinný dům) se vždy týká i všech jejích součástí (FVE). Zároveň to znamená i to, že v těchto specifických situacích musí být vlastníkem rodinného domu a FVE vždy stejná osoba.

Při převodu rodinného domu společně s FVE je na výše uvedené rozdíly nutné myslet. V opačném případě může dojít k rozporu v očekávání mezi prodávajícím a kupujícím stran předmětu koupě, což vede k těžko řešitelným situacím.

Praxe: nedostatečná specifikace v kupní smlouvě

Řešili jsme několik případů, kdy klienti chtěli převést na kupujícího jen rodinný dům a vlastnictví FVE si ponechat. V kupní smlouvě však toto nespecifikovali dostatečně a FVE vysloveně nevyjmuli z předmětu převodu. To mělo za následek, že se na ně uplatnila vyvratitelná domněnka převodu i FVE. Prokazovat jinou ústní dohodu s kupujícím je pak velice problematické. V jiných případech pak měli kupující zájem i o převod FVE, avšak FVE byla ve vlastnictví třetí osoby, která ji i provozovala.

Před každou plánovanou koupí proto doporučujeme ověřit vlastnictví rodinného domu i samotné FVE zejména nahlédnutím do katastru nemovitostí (zda u rodinného domu není náhodou zapsána výhrada vlastnictví k zařízení FVE, což by naznačovalo, že jejím vlastníkem je jiná osoba). Dále je samozřejmě vhodné v kupní smlouvě přesně stanovit, zda je předmětem převodu i samotná FVE nebo jen rodinný dům. Součástí převodu by měla být také stavební a technická dokumentace rodinného domu a FVE, včetně dokumentace vztahující se k provozu samotné FVE.

Licence na výrobu elektřiny

Licence na výrobu elektřiny k provozování FVE není nutná v případě, že FVE bude mít instalovaný výkon do 10 kW a zároveň bude vyrobenou elektřinu využívat jen vlastník elektrárny pro vlastní potřebu. V jiném případě je nutné si licenci zajistit.

Licence na výrobu elektřiny vydává Energetický regulační úřad v tzv. licenčních řízeních, která jsou zahajována pouze na žádost. K jednomu zařízení FVE nemohou současně existovat dvě licence, proto je při převodu FVE nejvhodnější, když prodávající a kupující postupují společně a zajistí tak kontinuitu licence na výrobu elektřiny původního a nového vlastníka.

Nejvhodnější postup je tedy takový, že prodávající požádá o zrušení své licence na výrobu elektřiny a kupující zároveň požádá o udělení licence na výrobu elektřiny k FVE. Obě tato správní řízení by měla probíhat současně (o což lze požádat v průvodním dopise na ERÚ), aby rozhodnutí o zrušení i udělení licence nabyla právní moci ve stejný okamžik. Pro zachování kontinuity doporučujeme, aby si kupující předem pečlivě prověřil, že splňuje podmínky pro získání licence.

Podmínkou je také prokázání vlastnického nebo užívacího práva k samotné FVE. Pokud vlastnické právo přejde na kupujícího současně až s vlastnickým právem k nemovitosti (tedy v řádu týdnů od uzavření kupní smlouvy, resp. od podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí), je možné dohodnout v kupní smlouvě pro kupujícího dočasné užívací právo k FVE na dobu určitou (do doby vkladu vlastnického práva k rodinnému domu do katastru nemovitostí).

Řízení o udělení licence

K žádosti o udělení licence musí kupující (tedy žadatel o licenci) připojit zejména tyto podklady:

• právní titul, na jehož základě má k FVE vlastnické nebo užívací právo (kupní smlouva, nájemní smlouva, smlouva o výpůjčce)
• zpráva o revizi elektrického zařízení
• potvrzení o úhradě správního poplatku žadatele o udělení licence
• sdělení stavebního úřadu k ohlášení stavebních úprav (instalace zařízení)
• výpis z rejstříku trestů prokazující bezúhonnost

Pokud instalovaný výkon dané FVE přesáhne 20 kW, musí žadatel ustanovit odpovědného zástupce, který bude odpovídat za výkon licencované činnosti. To vyžaduje další podklady, kterými jsou např. dokument o ustanovení odpovědného zástupce, potvrzení o praxi nebo doklad o vzdělání odpovědného zástupce apod.

Stanovte postup pro případ neuskutečnění prodeje

Při uzavírání kupní smlouvy doporučujeme myslet i na situaci, kdy může z prodeje sejít, například z důvodu odstoupení od smlouvy pro nezaplacení kupní ceny nebo z důvodu nezískání licence na výrobu elektřiny na straně kupujícího.

Z pohledu úhrady kupní ceny je nejvhodnější využití úschovního účtu advokáta, na který kupující převede kupní cenu při podpisu kupní smlouvy. Z úschovního účtu je pak kupní cena vyplacena prodávajícímu až po převodu vlastnického práva k rodinnému domu, případně po splnění dalších podmínek.

Pro jakýkoliv případ odstoupení od kupní smlouvy je vhodné upravit si zejména povinnosti týkající se vrácení předaných stavebních a technických dokladů ke stavbě rodinného domu a FVE, povinnost smluvních stran poskytnout si součinnost v rámci licenčního řízení před ERÚ (pokud již byla zrušena licence na výrobu elektřiny prodávajícího), způsob uhrazení již vyplacené části kupní ceny apod.

Co doporučují Frank Bold Advokáti?

Převod rodinného domu s instalovanou FVE je možné provést jednou kupní smlouvou. Počítejte s tím, že samotné vkladové řízení u katastrálního úřadu může trvat několik týdnů. V některých případech bude nutné také absolvovat licenční řízení před Energetickým regulačním úřadem, které může trvat až 30 dnů. Na to následně navazuje registrace nového vlastníka FVE u operátora trhu (pokud má FVE instalovaný výkon nad 10 kWp) a přepis smluv o týkajících se provozu FVE (s provozovatelem distribuční soustavy a s obchodníkem s elektřinou). Doporučujeme, aby spolu při převodu obě smluvní strany maximálně spolupracovaly a postupovaly jednotně, k čemuž patří i souběžné podání žádosti o zrušení licence a udělení licence na výrobu elektřiny. Dále doporučujeme, aby kupující vložil kupní cenu na sjednaný úschovní účet před samotným převodem vlastnictví a aby se smluvní strany dohodly na podmínkách jejího vyplacení. Dále je vhodné si v kupní smlouvě podmínky postupu pro případ odstoupení některé ze stran od kupní smlouvy.

Pokud o koupi rodinného domu s FVE uvažujete, neváhejte se na nás obrátit. Rádi Vám s převodem a nastavením podmínek kupní smlouvy pomůžeme.