Prodej a koupě domu s fotovoltaickou elektrárnou
© Fotolia.com
S fotovoltaickou elektrárnou na střeše rodinného domu se budeme setkávat stále častěji. Jaké jsou podmínky nákupu či prodeje domu vybaveného fotovoltaikou?
Vlastnictví domu a vlastnictví FVE
Obecně platí, že součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. FVE instalovaná na střeše rodinného domu se proto stává okamžikem jejího uvedení do provozu součástí domu, na kterém je instalována. To platí vždy za předpokladu, že majitel FVE je i majitelem domu.
Naproti tomu za situace, že majitelem FVE a majitelem domu jsou odlišné osoby, nestane se FVE součástí domu.
V případě odlišného vlastnictví FVE a domu lze k odstranění pochybností ohledně samostatnosti FVE a domu využít i výhradu1. V takovém případě se do katastru nemovitostí zapíše se souhlasem vlastníka nemovité věci (rodinného domu) a vlastníka FVE výhrada, že FVE není součástí nemovité věci zapsané do katastru nemovitostí. Pokud se však smluvní strany rozhodnou, že vlastnické právo převedou k domu i FVE naráz, pak může být převod FVE součástí předmětu smlouvy o převodu nemovitostí.
Návrh na vklad vlastnického práva k domu do katastru nemovitostí a následný zápis nemá na převod vlastnického práva k FVE, která je samostatnou věcí, vliv. Strany si převod práv k FVE mohou ujednat dle svých potřeb, typicky:
- přímo samotnou účinností kupní smlouvy, nebo
- okamžikem nabytí právní moci rozhodnutí ERÚ o udělení licence pro kupujícího.
Stejně tak si mohou smluvní strany dojednat možnost odstoupení od kupní smlouvy v případě, že se kupujícímu nepodaří získat licenci na výrobu elektřiny k FVE apod.
Doporučená dokumentace pro převod FVE
Do samotné kupní smlouvy je vhodné začlenit podrobné vymezení předmětu koupě, který bude (nad rámec samotné nemovité věci) tvořen zejména FVE a související projektovou, stavební a technickou dokumentací. Od předchozího majitele FVE dále doporučujeme zajistit dokumenty týkající se technického stavu a provozu elektrárny, zejména:
- kopii stávající licence prodávajícího
- smlouvu o připojení FVE k distribuční soustavě
- smlouvu o povinném výkupu elektřiny
- projektovou dokumentaci, která upravuje způsob výstavby FVE
- stavební dokumentaci, tzn. veškerá veřejnoprávní povolení udělená prodávajícímu k výstavbě a provozování FVE
- technickou dokumentaci, tzn. veškeré doklady předložené k žádosti o udělení licence k provozování FVE (zejména výchozí revizní zpráva, další revizní zprávy k součástem FVE a protokol o prvním paralelním připojení)
- záruční listy, prohlášení o shodě, atesty a certifikace (nebo jakékoliv jiné doklady prokazující kvalitu, jakost a nezávadnost FVE), reklamační protokoly a jiné dokumenty související s uplatněním nároků z vad FVE.
Kontinuita ve využívání FVE
Licence na výrobu elektřiny z FVE je vydávána pro konkrétní fyzickou nebo právnickou osobu na základě písemné žádosti, přičemž platí, že k jednomu zařízení nemohou současně existovat dvě licence. Z tohoto důvodu ji nelze mezi smluvními stranami jednoduše smluvně převádět. Proto lze jedině doporučit, aby prodávající a kupující postupovali jednotně v licenčním řízení před ERÚ.
Kontinuita platné licence na výrobu elektřiny je důležitá kvůli možnosti prokázat okamžik uvedení FVE do provozu a udržení nároku na podporu.
Pokud chce kupující provozovat FVE, musí stávající držitel licence na výrobu elektřiny na FVE (prodávající) požádat o zrušení své licence a kupující musí požádat o udělení licence na výrobu elektřiny na FVE. Z důvodu zachování kontinuity licencované činnosti by měla obě správní řízení probíhat současně a obě rozhodnutí (zrušení a udělení licence) nabýt právní moci ve stejný okamžik. I v případech, kdy stávající nebo nový provozovatel uvede v žádosti konkrétní datum požadovaného zahájení, resp. ukončení licencované činnosti, by na sebe data měla navazovat. Pro účely zajištění kontinuity licencované činnosti doporučujeme, aby si subjekt žádající o udělení licence předem pečlivě prověřil, zda splňuje podmínky pro získání licence.
V souladu s podmínkou stanovenou v energetickém zákoně2 je zapotřebí, aby kupující jakožto žadatel o udělení licence prokázal vlastnické nebo užívací právo k energetickému zařízení. V případě, že vlastnické právo k FVE přejde na kupujícího účinností kupní smlouvy, jejímž předmětem je převod celé nemovitosti včetně FVE, mohou se prodávající a kupující dohodnout v samotné kupní smlouvě, že k FVE sjednají užívací právo (výpůjčku) ve prospěch prodávajícího. Na základě takového užívacího práva se kupující zaváže bezplatně přenechat prodávajícímu FVE k bezplatnému dočasnému užívání, a to na dobu určitou, do dne nabytí právní moci licence na výrobu elektřiny pro kupujícího k FVE. Výnosy z provozu FVE pak budou náležet do dne nabytí právní moci licence kupujícího na výrobu elektřiny k FVE prodávajícímu, pokud se prodávající a kupující nedohodnou jinak.
V případě, že k převodu vlastnického práva k FVE dojde až právní mocí rozhodnutí o udělení licence pro kupujícího, je zapotřebí sjednat ve prospěch kupujícího (jakožto žadatele o udělení licence) užívací právo (výpůjčku) již v kupní smlouvě, a to do doby nabytí právní moci licence pro kupujícího.
Řízení o udělení licence
Následuje licenční řízení, jehož cílem je zrušení (příp. pouze změna) licence na výrobu elektřiny pro prodávajícího a udělení licence na výrobu elektřiny kupujícímu. Kupující (žadatel) musí k žádosti o udělení licence doložit zejména následující podklady:
- právní titul, na jehož základě má k FVE vlastnické nebo užívací právo (kupní smlouva, nájemní smlouva, smlouva o výpůjčce)
- zpráva o revizi elektrického zařízení
- potvrzení o úhradě správního poplatku žadatele o udělení licence
- sdělení stavebního úřadu k ohlášení stavebních úprav (instalace zařízení),
- výpis z rejstříku trestů prokazující bezúhonnost.
Pokud instalovaný výkon FVE nepřesahuje 20 kW, nemusí fyzické osoby ustanovit odpovědného zástupce, který odpovídá za výkon licencované činnosti. V opačném případě je odpovědný zástupce nezbytný, což s sebou přináší povinnost doložit další podklady, kterými jsou např. dokument o ustanovení odpovědného zástupce, potvrzení o praxi nebo doklad o vzdělání odpovědného zástupce.
Riziko neuskutečnění prodeje
Je-li FVE prodávána spolu s nemovitostí, je vhodné již při uzavírání smlouvy myslet na situaci, kdy by z jakéhokoliv z prodeje sešlo, např. z důvodu odstoupení od smlouvy pro nezaplacení kupní ceny či jiných potíží, které mohou prodej doprovázet.
Přejde-li vlastnické právo k FVE ve stejném okamžiku, jako vlastnické právo k nemovitosti (tedy bude-li sjednáno ve smlouvě, že kupující nabývá vlastnictví k FVE dnem zápisu vlastnického práva k nemovitosti do katastru), stranám již nehrozí riziko, že se převod neuskuteční např. právě kvůli překážkám v rámci řízení u katastru nemovitostí. Je však dobré postavit již při uzavírání kupní smlouvy najisto, jaký bude postup v případě, že se novému vlastníkovi z jakéhokoliv důvodu nepodaří licenci získat.
Závěr
Převod rodinného domu spolu s instalovanou FVE lze ošetřit jedinou kupní smlouvou. Je třeba, aby obě smluvní strany počítaly s tím, že převodu vlastnického práva k domu předchází vkladové řízení vedené příslušným katastrálním úřadem. To může trvat až 50 dnů i v případě bezproblémového převodu. Převodu vlastnického práva k FVE předchází licenční řízení před Energetickým regulačním úřadem, které může trvat 30 dnů. Na ně pak navazuje povinná registrace nového vlastníka a provozovatele u operátora trhu a přepis smluv nutných pro zajištění řádného provozu FVE a vyplacení nárokované podpory.
Lze doporučit, aby si obě smluvní strany poskytly po dobu převodu maximální možnou součinnost, aby postupovaly jednotně a současně podaly žádost o zrušení licence (prodávající) a udělení licence (kupující) za účelem zajištění kontinuity licence. Dále lze doporučit, aby kupní cenu před převodem vložily na sjednaný úschovní účet a dohodly se na výplatách jednotlivých splátek kupní ceny, např. za převod FVE, převod domu, předání domu a případnou úhradu daně z převodu.
ČLÁNEK MÁ NOVĚJŠÍ VERZI, NAJDETE JI ZDEPoznámky
1 Výhrada dle § 508 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku: Stroj nebo jiné upevněné zařízení (dále jen „stroj“) není součástí nemovité věci zapsané do veřejného seznamu, byla-li se souhlasem jejího vlastníka zapsána do téhož seznamu výhrada, že stroj jeho vlastnictvím není. Výhrada bude vymazána, prokáže-li vlastník nemovité věci nebo jiná osoba oprávněná k tomu podle zápisu ve veřejném seznamu, že se vlastník nemovité věci stal vlastníkem stroje. ... Zpět
2 § 7 odst. 4 písm. e) zákona č. 458/2000 Sb. ... Zpět
Houses equipped with photovoltaics are more and more common. What are the conditions for sale and purchase of a house with solar powerplant?