Vize stavebnictví očima výzkumných agentur

Podle aktuálních informací Českého statistického ústavu (ČSÚ) pozemní stavitelství roste již od poloviny roku 2016. Také inženýrské stavitelství se pomalu vzpamatovává z propadu a meziročně roste rychleji. Roste též počet vydaných stavebních povolení i hodnota nových zakázek. Ačkoli některé další ukazatele naznačují, že dojde ke zpomalení tempa růstu, očekává se i nadále pozitivní vývoj, který bude ovlivněn hlavně investicemi státu a dotacemi z Evropské unie. S přijetím novely stavebního zákona, jež bude plně akceptovat potřeby Stavebnictví 4.0 a zapojení technologie BIM (Building Information Modeling) do běžné praxe, by mělo dojít též k usnadnění udělování stavebních povolení a zjednodušení celého procesu schvalování staveb (jeden úřad, jedno řízení, jedno razítko), což je podle analytiků významný impuls k vyšší efektivitě přípravy, výstavby i provozu staveb v Česku. Pozitivní očekávání podporuje podle Kvartální analýzy stavebnictví (viz níže) také index důvěry ve stavebnictví, který se po více než deseti letech dostal opět do kladných hodnot.

Výkony ve stavebnictví v roce 2020 vzrostou jen o 1,7 %

Kvartální analýzu českého stavebnictví Q4/2019 připravila CEEC Research ve spolupráci se společností Saint-Gobain a je zpracována na základě údajů ze 103 rozhovorů s klíčovými představiteli vybraných stavebních společností v období října a listopadu 2019 a údajů z Věstníku veřejných zakázek (VZ) z konce září 2019. Zpráva potvrzuje, že české stavebnictví přibrzďuje svůj předchozí rychlý růst a dále konstatuje, že v roce 2020 vzroste již pouze o 1,7 %. Pro rok 2021 predikují ředitelé stavebních společností růst ještě nižší, 0,5 %.

„Aktuálně očekávaný nástup hospodářské recese je zákonitým jevem, otázkou je pouze, kdy nastane, jak hluboce, a s jakým časovým průběhem postihne konkrétní průmyslové obory. České stavebnictví bude samozřejmě ovlivněno vývojem české ekonomiky a razantností reakcí podnikatelského i veřejného sektoru, jež po zkušenosti z předchozí recese směřuje stále více k útlumu investic a oprav. V současné době již zaznamenáváme varovné signály, například z oblasti hutního průmyslu. V následujících dvou letech očekávám postupný a pozvolně gradující nástup recese ve stavebnictví, jejíž protichůdným vlivem bude narůstající úbytek stavebních kapacit a v důsledku toho i jejich nedostatek,“ uvedl v průzkumu generální ředitel akciové společnosti Pozemní stavitelství Zlín, Miroslav Lukšík.

Nejoptimističtěji nahlížejí na vývoj stavebního sektoru velké společnosti, které v roce 2020 predikují růst o 2 % a potvrzují tak zhruba trend roku předešlého. Podle dat ČSÚ vzrostla stavební produkce v prvních devíti měsících roku 2019 o 2,1 procenta a produkce pozemního stavitelství se meziročně zvýšila o 1,4 procenta a inženýrské stavitelství zaznamenalo meziroční nárůst stavební produkce o 4,3 procenta (viz graf ČSÚ, CEEC Research). Stavební úřady ve 3. čtvrtletí 2019 vydaly 22 394 stavebních povolení, meziročně o 7,9 procenta více. Orientační hodnota těchto staveb činila 100 mld. Kč a ve srovnání se stejným obdobím roku 2018 vzrostla o 9,8 procenta.

Nevíce se staví v Praze a Středočeském kraji, roste i nadále počet dřevostaveb

„Stavební společnosti provedly v roce 2018 práce v hodnotě 502 miliard korun, což v meziročním porovnání představuje růst o 10,7 %. Z hlediska objemu stavebních prací se nejvíce prostavělo v Praze (21 %). V roce 2018 bylo dokončeno 18 666 nových bytových budov a v nich 29 657 bytů. Počty dokončených bytů ve srovnání s rokem předešlým rostly, a to jak v rodinných, tak v bytových domech,“ uvedla Petra Cuřínová, vedoucí oddělení statistiky stavebnictví a bytové výstavby ČSÚ a odkázala na pravidelné sledování ČSÚ s nově připravovanými daty.

Rodinné domy se staví podle údajů ČSU především ve Středočeském kraji v obcích kolem Prahy, dále v Jihomoravském kraji, především v okrese Brno-venkov, a také v Moravskoslezském kraji, kde se výstavba odehrává spíše ve městech. V seznamu míst s rozsáhlou bytovou výstavbou se nacházejí také horské obce, které jsou atraktivní pro bytovou výstavbu rekreačních bytů.

Nosná konstrukce rodinných domů je převážně zděná, ale i nadále narůstá podíl dřevostaveb. Energetická náročnost nových rodinných domů je stále častěji velmi úsporná, podíl mimořádně úsporných domů je dlouhodobě zhruba 6 %. Pětina bytových domů byla dokončena v Praze a intenzivně se bytové domy stavěly také v kraji Středočeském, Jihomoravském a Plzeňském. Téměř dvě třetiny bytových domů byly postaveny jako velmi úsporné.

„V roce 2018 byl zaznamenán pětiprocentní růst a jednalo se o již pátý růst v řadě. Rok 2019 snesl srovnání s konjunkturním rokem 2008. Projektů je ale poměrně málo, proto hodnocení meziročních změn podléhá velkým výkyvům,“ upozorňuje Marek Rojíček, předseda Českého statistického úřadu.

Z výsledků je patrné, že v podpoře růstu produkce hrají významnou roli investice státu. Vláda slibuje ústy svého premiéra, že společně s penězi z evropských fondů půjde v roce 2020 na investice celkem 146,7 mld. Kč. Počítá ovšem s tím, že k urychlení výstavby musí vedle financí přispět také příznivější legislativa. Dílčí kroky se již provedly. Před dokončením je celková rekodifikace stavebního práva a zákon o urychlení výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury.

Developeři požadují koncepci rozvoje bydlení

Ředitelé developerských společností se ve studii CEEC Research jednomyslně shodli, že stát by měl více řešit stále se snižující dostupnost vlastního bydlení. K řešení této situace by podle ředitelů nejvíce prospělo zrychlení stavebních řízení (88 %), lepší koncepce rozvoje bydlení (72 %) a také to, aby stát i jednotlivá města více spolupracovaly s developery (64 %).

„Stát by měl především zajistit transparentní a předvídatelný systém povolování nové výstavby. Tedy jasný a vymahatelný právní rámec včetně dodržování správních lhůt všemi dotčenými orgány. Protože to, co stavby nejvíce prodražuje, je jejich nedostatek a pomalé povolovací procesy, které brání vytvoření větší konkurence na trhu. Další samostatnou kapitolou jsou daně – jen na DPH získává státní rozpočet z každé novostavby stovky tisíc až miliony korun. Očekával bych tedy zapojení do aktivního řešení dostupnosti bydlení, například podporou družstevního bydlení,“ uvedl Jan Horváth, CEO Real Estate, CTR Group.

Vývoj poptávky po rezidenčních nemovitostech ovlivní podle slov developerů pokračující růst počtu obyvatel hlavního města a největších měst u nás. Neočekává se zde významný pokles poptávky po rezidenčních nemovitostech. Důvodem je to, že počet obyvatel stále roste, ale je tady i deficit ve výstavbě z minulých let. Pro ilustraci, mezi lety 2014 a 2018 přibylo v Praze dle statistického úřadu zhruba 49 tisíc obyvatel, což odpovídá dnešnímu počtu obyvatel Prahy 2. Poptávku posiluje a další obyvatele přitahuje rovněž ekonomická stabilita Prahy a větších měst, stejně jako nízká nezaměstnanost a růst reálných mezd. Dalším faktorem jsou demografické změny, například růst jednočlenných domácností nebo stárnutí obyvatelstva.

„V podstatě nezáleží na tom, zda noví a stávající obyvatelé budou poptávat vlastní či nájemní bydlení. Zjednodušeně chybí oboje. Na druhou stranu jsou současné ceny zejména v Praze pro většinu kupujících nedostupné, a tak bude pokračovat trend přesměrování poptávky po rezidenčních nemovitostech za hranice Prahy do okolních měst a obcí. Podíl investičních bytů se dá očekávat stabilní vzhledem k pokračujícímu růstu nájmů, který postupně dohání růst cen nemovitostí v minulosti,“ podotýká Pavel Dolák, ředitel KPMG ČR a naznačuje i rychlost růstu poptávky po rezidenčních nemovitostech.

Růst bude podle většiny ředitelů developerských společností i nadále pokračovat, a to rychlejším tempem oproti nabídce. V Praze se poptávka navýší o 3,1 %, v regionech o 1,8 %. Vlivem převisu poptávky nad nabídkou a ztížení podmínek pro získání hypotečních úvěrů se promění i priority kupujících. Nejvíce stoupne zájem o projekty v dojezdové vzdálenosti do Prahy a také po bytech do 60 m². Pokles je naopak očekáván u poptávek v centru Prahy. Prodeje nových bytů v hlavním městě budou i nadále posilovat, přesto jsou stále daleko za tím, jakých čísel dosahovaly před několika lety. Největší část prodaných bytů v Praze zaujímaly dvoupokojové byty a hned vzápětí byty jednopokojové. Průměrná cena nového bytu v Praze se vyšplhala na 106 713 Kč za m², v ostatních částech republiky na 58 992 Kč za m². Se zvyšujícími se náklady spolu s poptávkou porostou i ceny rezidenčních nemovitostí v Praze. V roce 2020 dojde podle studie developerských společností k navýšení cen bytů v Praze v průměru o 3,6 procenta.

Vývoj průměrné ceny za m² nových bytů 2016-2019

Zdroj: Trigema (2016), Trigema, Skanska reality, Central Group (2017-2019)

POUŽITÁ ZDROJOVÁ DATA A LITERATURA

Český statistický úřad (www.czso.cz)
Eurostat – databáze (http://ec.europa.eu/eurostat/data/database)
Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, Ministerstvo obchodu ČR
Kvartální analýza českého stavebnictví Q4/2019, CEEC Research, Saint-Gobain
Studie developerských společností H2/2019, CEEC Research, KPMG