Družstevní bydlení očima předsedů a ředitelů velkých bytových družstev

Jedním z hlavních aktérů konference je předseda představenstva SBD Praha Mgr. Martin Kroh, který se družstevnímu bydlení věnuje už pěknou řádku let. Za hlavní téma akce označil efektivní systém řízení bytových družstev, hledání vhodných strategií rozvoje, konkurenceschopnost, nové příležitosti a změny v legislativě bydlení. „To všechno jsou úkoly nejenom pro tuto konkrétní akci, ale pro celou naši činnost. Bytová družstva spravují v České republice více než milion bytových jednotek. Potýkají se s celou řadou problémů, ale na druhé straně využívají také mnoho zajímavých obchodních příležitostí. Chceme o tom informovat a problémy konstruktivně řešit,“ podotýká a odkazuje na internetové stránky SBD Praha.

Ředitelé a předsedové bytových družstev

O popularitu družstevního bydlení je třeba dbát nejenom mezi potenciálními nájemníky, ale také mezi řediteli a předsedy bytových družstev. Ti mohou ze své pozice změnit mnohé k lepšímu a přispět k větší atraktivitě tohoto způsobu bydlení. Martin Kroh zde cílí zejména na změny v legislativě a připomíná, že v roce 1992 se družstevnictví stalo součástí nového obchodního zákoníku a právní úprava družstev se přiblížila obchodním společnostem.

„Zákon č. 42/1992 Sb., tzv. transformační zákon, poprvé upravil majetkové vztahy v družstvech. Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, přinesl novou úpravu vlastnických a spoluvlastnických práv k budovám, a především jednotlivým jednotkám. Výrazným institutem se stalo společenství vlastníků jednotek, nejprve jako nepovinná právnická osoba, později (novelou zákona o vlastnictví bytů č. 103/2000 Sb.) jako právnická osoba vznikající ze zákona. Bytové družstevnictví se udrželo i přes převody bytů do vlastnictví, protože množství těchto nových vlastníků zůstalo nadále členy družstev. Počátek devadesátých let znamenal pokles bytové výstavby a postupné ukončování panelové výstavby, utlumení státní podpory družstevní bytové výstavby. Bytové družstevnictví se více orientovalo na transformaci své majetkové struktury formou převodů jednotek do vlastnictví členům družstva a následnou správu bytových domů. Další důležité legislativní změny nabyly účinnosti 1. ledna 2014, nový občanský zákoník s úpravou bytového spoluvlastnictví a nájemního bydlení a zákon o obchodních korporacích s úpravou družstev, zvláště bytových,“ uvedl ve stručné historii družstevnictví.

Dopady těchto výrazných legislativních změn je třeba podle slov přednášejících pečlivě analyzovat a poté přistoupit k postupným úpravám jednotlivých parametrů. Představitelé českých a moravských bytových družstev u „kulatého stolu“ společně deklarovali odhodlání být moderními a odpovědnými partnery bytovým korporacím (společenstvím vlastníků jednotek i menším bytovým družstvům) pro správu bytových domů, partnery těm, kteří hledají řešení své bytové situace, a partnery státním institucím při hledání odpovědí na současné problémy bydlení. Aktivity organizátorů konference podpořila svým vystoupením i ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová. Přivítala zvolenou formu setkávání a ujistila přítomné, že ze své pozice vnímá roli bytových družstev v oblastech správy bytových domů nebo metodické podpory jako nezastupitelnou a nabídla aktivní spolupráci při řešení problémů bydlení, například v rámci připravované nové koncepce státní politiky bydlení.

Manažeři a lídři bytových družstev

K tomu, aby bytová družstva či společenstva vlastníků mohla kvalitně fungovat, je třeba průběžně vzdělávat i jejich manažery a lídry. Proto organizátoři do programu zařadili také seminář o řízení firmy a strategickém uvažování manažera, jeho odpovědnosti jako lídra týmu, ale především o jeho odpovědnosti za úspěch jím řízené společnosti. Objevily se zde i konkrétní příklady z praxe bytových družstev, které mohou inspirovat k využití nových příležitostí a pomoci ke správnému nastavení nových produktů a služeb pro členy a klienty bytových družstev.

„Velká bytová družstva, tedy ta, která se zabývají poskytováním služeb i pro třetí osoby (zpravidla společenství vlastníků jednotek), jsou si totiž jen málokdy opravdovými konkurenty. A jejich těsnější spolupráce jim může hodně napomoci uspět na trhu bydlení ve zvyšující se konkurenci. Lze si jen přát, aby spokojenému bydlení více napomohly i změny současné nedomyšlené právní úpravy (např. vymáhání pohledávek, vypořádací podíl v družstvech či rozúčtování nákladů), nebo alespoň, aby současné postavení obou právních forem nakonec ještě nezhoršily,“ uvedl Martin Kroh s odkazem na nadcházející jednání ústavně právního výboru Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky.

Následně (asi 14 dnů po konferenci) vychází tisková zpráva, která informuje o tom, že Poslanecká sněmovna Parlamentu České republiky na svém jednání nedoporučila zařadit body pozměňovacího návrhu, týkající se změny právní úpravy vypořádacího podílu u bytových družstev. Poslanci, členové jmenovaného výboru tak většinově přihlédli k argumentaci zástupců všech tří družstevních spolků, které poukazovaly na nedomyšlenost navrhovaného řešení.

„Určitě není zájmem žádného bytového družstva svého člena v případě ukončení členství poškodit, koneckonců již dnes bytová družstva plně respektují, že každý člen může kdykoliv svůj družstevní podíl převést na jinou osobu splňující podmínky členství v bytovém družstvu. Věřím, že se podaří najít takové řešení, které umožní jistotu také u zbytku členů družstva, že se nakonec dokážou vypořádat se členem družstva – dlužníkem, aniž by se na jeho dluhu museli podílet svými penězi. To ostatně považuji za nemravné i v případě společenství vlastníků jednotek, kde v obdobných případech musí dluh člena společenství často zaplatit jeho sousedé. Změna pravidel řešení dlužníků i pro společenství vlastníků jednotek zůstává jedním z cílů družstevních spolků…,“ komentoval tiskovou zprávu Martin Kroh.

Magistrát jako partner

Konference, která byla koncipována jako dvoudenní, pokračovala po úvodním dni v pražském Hotelu Don Giovanni (dříve také Rogner Dorint Don Giovanni) v zastupitelském sále Magistrátu hlavního města Prahy (MHMP) a měla na programu družstevní bytovou výstavbu s podporou obcí. Záštitu nad touto částí konference převzala JUDr. Hana Kordová Marvanová, radní hlavního města Prahy. Ve své přednášce představila cestu, kterou již schválila Praha jako jeden ze způsobů pomoci střední třídě obyvatel nejenom hlavního města k dosažení bydlení za lepších nákladů, než kolik jim nabízejí aktuální developerské nabídky. Na perspektivě družstevní formy bydlení se pak shodlo všech deset prezentujících odborníků bez ohledu na skutečnost, z jakého spektra trhu bydlení k tématu přistoupili. Jen všichni vyjádřili obavu, aby potenciál bytových družstev nepřibrzdily neuvážené legislativní změny.

„Jestliže se v závěru minulého týdne zdálo, že se pražská radnice zasekla nad hledáním cesty k družstevnímu bydlení, včerejší jednání v rámci zasedání zastupitelstva hlavního města ukázala, že je cesta opět volná. Nejbližším cílem nyní je zpracování studie proveditelnosti, která by měla ukázat možné modely organizace družstevní výstavby, porovnání jejich parametrů, věcných i ekonomických očekávání. Jsem pevně přesvědčen, že bytová výstavba s podporou obce může být jedním z významných způsobů, jak zajistit bydlení pro širokou střední vrstvu obyvatel České republiky. A taktéž věřím, že umíme najít recept, jak pomoci těm, kteří nedokážou dosáhnout na splnění všech vstupních podmínek. Ostatně tak bytová družstva činí i dnes v rámci standardních programů družstevní bytové výstavby. Jednou z hlavních odlišností družstevní výstavby od tradičního developmentu je totiž odhodlání velkých bytových družstev být spolehlivým a důvěryhodným partnerem členům bytového družstva po dlouhá desetiletí existence bytového domu a pomáhat jim při řešení jakýchkoliv problémů, se kterými se mohou do budoucna potýkat. Tradice spolupráce obcí a bytových družstev v celé řadě vyspělých evropských zemí to jasně dokazuje,“ komentoval záměry Radnice Martin Kroh a pozval přítomné do Poslanecké sněmovny, kde měl být uzavřen program konference.

Pod záštitou Ing. Jana Kubíka, předsedy podvýboru pro bytovou politiku výboru pro veřejnou správu a regionální rozvoj Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, se poté konal kulatý stůl k právní úpravě bytových družstev pod názvem Odstranění bariér pro družstevní bytovou výstavbu.

„Bohatá, otevřená a místy bouřlivá diskuse přítomných odborníků nejen z řad bytových družstev ukázala vážnost situace. Je velká škoda, že nikdo z Ministerstva spravedlnosti ČR, navrhovatelů či podporovatelů legislativních změn nepřijal účast do moderované diskuse, jakkoliv pozvánky směřovaly i k nim. Návrh úpravy totiž míří na jedince, kteří jako členové bytového družstva závažným způsobem porušují společně dohodnutá pravidla jednání (v drtivé většině případů je důvodem neplnění platebních povinností). V takových případech není namístě přenášet řešení jejich situace na bedra ostatních členů družstva, kteří si řádně plní dohodnuté povinnosti,“ uvedl Martin Kroh.

Na závěr jednání dvoudenní konference Fórum BD 2019 byl přítomnými předsedy a řediteli bytových družstev slavnostně podepsán dokument Výzvy pro bytové družstevnictví, určený předsedovi vlády a předsedům obou komor Parlamentu České republiky. Pod dokument připojili podpis zástupci subjektů, kteří dohromady spravují vice než 214 000 bytů. Akce tak bezezbytku splnila svůj účel (včetně výše zmíněného pozměňovacího návrhu o změně právní úpravy vypořádacího podílu u bytových družstev). Setkání se uskuteční i v příštím roce jako Fórum BD 2020.