O peníze jde především aneb stručný návod, jak ušetřit ve sporech u stavebních zakázek

Řada podnikatelů, kteří se ve stavebnictví pohybují, v tomto směru preferuje svou ustálenou obchodní praxi, která spočívá ve stručných objednávkách kombinovaných s podáním ruky se svým dlouholetým obchodním partnerem. Druhým extrémem je pak převzetí rozsáhlých smluv, uzavíraných často mezi investorem a generálním dodavatelem bez toho, aby byla taková smlouva komplexně upravena pro odlišný případ použití.

Často také nepřekvapí, že v objednávce odkazuje objednatel na své všeobecné obchodní podmínky a zhotovitel v akceptaci objednávky odkazuje na své.

Zákony i smlouvy obsahují celou řadu různých procesů, které hrají důležitou roli při uplatňování práv, vymáhání povinností nebo naopak při obraně subjektu, po kterém jsou povinnosti vyžadovány neoprávněně.

Zásadní roli – ostatně jako vždy – hraje ve smluvních vztazích otázka finančního plnění. Primárně jde o spory týkající se úhrady faktur za stavební práce nebo dodávky, sekundárně o uplatnění smluvních pokut, úroků z prodlení, uplatňování slev z ceny díla, náhrady škody, náklady za odstranění vad třetím subjektem a podobně. Často bývá objednatelem zpochybněno právo zhotovitele na fakturování poskytnutého plnění, jindy jsou objednatelem použity slevy či smluvní pokuty k zápočtu vůči fakturované ceně díla.

Z pozice advokáta, který následně u soudních řízení uplatňuje nároky jedné nebo druhé strany, mohu jedině doporučit: nepodceňujte smlouvy, neberte je jako pouhou formalitu a dobře se seznamte s jejich obsahem. Písemná smlouva je v současnosti nezbytným minimem. Bez smlouvy platí samozřejmě zákonná úprava, ta je ovšem ze své podstaty obecná a kombinována s právním výkladem, který se rok od roku i soud od soudu vyvíjí. Vy ovšem máte možnost si v rámci smlouvy zohlednit své negativní zkušenosti, které jste při své praxi získali a předcházet tak jejich důsledkům nebo je alespoň minimalizovat.

Je důležité mít na paměti, že ten kdo je nucen se svého práva domáhat, musí svůj nárok i prokázat. Zde je nezastupitelná písemná dokumentace. Pokyn, souhlas nebo jakákoli jiná domluva se vždy lépe prokazuje byť i stručným e-mailem nebo zápisem ve stavebním deníku, než v budoucnu svědeckou výpovědí o rozhovoru dvou osob, z něhož si každý z účastníků pamatuje něco diametrálně odlišného.

Mnoho zhotovitelů (dodavatelů) je často v pozici, kdy není díky ekonomické síle objednatele možné o obsahu smlouvy výrazně smlouvat. I tak, a možná právě proto, je nutné se v obsahu smlouvy dobře orientovat a vědět, co může ohrozit právo zhotovitele na zaplacení jeho prací a tyto okolnosti si od počátku hlídat. Této situaci pak musí odpovídat např. i smlouvy se subdodavateli.

Uzavírání smluv je samozřejmě spojeno s větší administrativou i náklady. Je ale nutné mít na paměti, že je na druhé straně mnohem jednodušší najít si důvod k nedodržení smluvních podmínek, je-li smlouva jen ústní, stručná nebo nejasná. Následné náklady na vymáhání plnění z již plněného právního vztahu jsou pochopitelně vždy mnohonásobně vyšší, než ty, které lze vynaložit jako prevenci na počátku smluvního vztahu.

Jde-li o vztahy dlouhodobé, může být uzavírána i smlouva rámcová a dle ní pak mohou být zasílány již jen jednotlivé objednávky pro stavební akce, aby odpadla zbytečná administrativa.

Je nezbytné upravit reklamační řízení a vědět, jak v případě vad postupovat, aby byla reklamace po právní stránce perfektní, jaké nároky uplatnit, ať již ty plynoucí ze zákona nebo ty, které si strany mohou sjednat. Je nutné vědět, zda může druhá strana oprávněně odmítnout platby v případě, že je vaše plnění reklamováno nebo jen (často i nedůvodně) co do kvality nebo rozsahu zpochybněno.

Je dobré mít ujednáno, že v případě prodlení s platbami nebo pokyny, může zhotovitel plnění díla přerušit. Pak je ale také třeba mít ujednáno, kdo má po tuto dobu odpovědnost za škodu na díle, kdo je povinen dílo zabezpečit, a podobně.

Je nutné pečlivě kontrolovat přebírání dodávek materiálu, díla, částí díla i jednotlivých prací. Není možné, aby byly předávací protokoly bez podpisu objednavatele, aby došlo k předání jiným způsobem, než je sjednaný ve smlouvě, případně aby nebylo zřejmé, kdo za smluvní stranu protokol, ale i jiný doklad nebo zápis, podepsal. Bohužel musím konstatovat, že se to dnes poměrně běžně děje.

Častým problémem je také spolupůsobení mnoha subjektů na stavbě a s tím spojené pokyny, jejich závaznost a odpovědnost za to, dojde-li na základě jejich splnění k vadám díla nebo k prodlení. Smlouva by měla jasně řešit, zda je objednatel oprávněn dávat zhotoviteli pokyny, jakým způsobem a skrze jaké osoby. Ze zákona totiž platí, že není-li sjednáno jinak nebo nevyplývá-li to ze zvyklostí, postupuje zhotovitel samostatně. Pokud tedy bez dalšího respektuje nevhodné pokyny objednatele, je primárně odpovědný za vady prováděného díla.

Je proto vhodné mít podrobněji, než stanoví zákon, upraveny okolnosti předání díla i to, kdy lze dílo považovat za dokončené. Je nutné mít sjednáno, co dělat v případě, kdy objednatel odkládá nedůvodně převzetí díla, zejména s ohledem na možnost dofakturovat cenu díla, běh záručních lhůt, přechod odpovědnosti za poškození díla, apod.

Problematických skutečností je samozřejmě mnohem více. Co například dělat v případě odstoupení od smlouvy? Je odstoupení vůbec výhodné? Jaké má dopady, obzvláště je-li sporné? Jak ideálně nastavit rozpočet díla? Jaký je v různých situacích osud zádržného a pozastávek? Jak smluvně minimalizovat jeho dopady v situacích, kdy je vůči smluvnímu partnerovi zahájeno insolvenční řízení a jak? Jaká ujištění si od smluvního partnera při uzavření smlouvy vyžádat? Závažných otázek je hodně a obecná právní úprava konkrétní odpovědi ne vždy přináší.

Vůbec nepochybuji o tom, že i v tak složitém prostředí, jako je stavebnictví, vítězí prevence řádově levněji než řešení negativních následků, které mohou nastat v důsledku zanedbaného nebo nejasného smluvního vztahu. Žádná smlouva vám nezajistí, že váš smluvní partner své povinnosti splní. Zajistí vám ale to, že z něj jeho povinnosti vymůžete nebo alespoň výrazně zmírníte jejich negativní následky. Kvalitní smlouva vám taky pomůže úspěšně se ubránit neoprávněným nárokům, zejména v případech, kdy se některé společnosti hojí za svá pochybení na subdodavatelích.

To jsou důvody, proč nelze podceňovat rizika vyplývající z nekonkrétních smluvních závazků a prevence je to nejefektivnější a nejhospodárnější řešení.