Zásahy do fasády bytového domu z pohledu práva

Fasáda je většinou společnou částí domu

Záleží na tom, v jakém právním režimu se fasáda nachází. Většinou je společnou částí domu. V tom případě potřebujete souhlas společenství vlastníků jednotek, protože to má v kompetenci všechny společné záležitosti v domě. Jménem společenství vám souhlas udělí jeho statutární orgán, buďto na vlastní odpovědnost, nebo po odsouhlasení na shromáždění vlastníků jednotek. Záleží na obsahu stanov společenství.

Rozdělení fasády u některých starších bytových domů není žádnou výhrou

Výjimečně se vyskytují domy, u nichž fasáda není společnou částí, nýbrž je rozdělena mezi jednotlivé vlastníky bytových jednotek. Takový režim byl možný podle starého bytového zákona č. 72/1994 Sb., který se vztahuje na bytové jednotky postavené a zapsané do katastru před 1. 1. 2014. U bytových jednotek postavených a zapsaných po tomto datu již „rozparcelování“ fasády mezi vlastníky bytů možné není. Nový občanský zákoník, který nahradil starý bytový zákon, totiž jasně říká, že společnou částí jsou vždy stavební části podstatné pro zachování tvaru i vzhledu domu. Fasáda je nezbytná přinejmenším pro zachování vzhledu domu a musí tedy být společná.

Rozdělení fasády u některých starších bytových domů však není žádnou výhrou, spíš naopak. Působí totiž dojmem, že vlastník bytu může se svou částí fasády dělat cokoli. Například do ní smí udělat průraz bez souhlasu společenství či ostatních vlastníků. Rizika takového nastavení jsou zjevná. Vlastník by teoreticky mohl svou část fasády vybourat úplně a nahradit ji třeba prosklenou výlohou bez ohledu na názor sousedů.

Posouzení stavebním úřadem

Tak jednoduché to ovšem není. Ať už je fasáda společnou částí domu, nebo je rozdělena mezi vlastníky bytů, musí její změny posoudit stavební úřad. Ten by měl podle § 184a stavebního zákona v každém případě vyžadovat souhlas společenství vlastníků pro účely vydání povolení ke změně dokončené stavby. Navíc by měl společenství přiznat postavení účastníka povolovacího řízení, neboť zásah do fasády bude mít vždy vliv na dům jako celek. Minimálně v rovině estetické. Dotkne se tedy společných práv k domu, k jejichž hájení je společenství ustaveno.

Pro vydání povolení jsou nutné také souhlasy dotčených orgánů státní správy.

V případě fasád může být oříškem stanovisko orgánu ochrany přírody, a to s ohledem na krajinný ráz, nebo orgánu památkové péče. Ty mohou uložit pro stavební úpravu omezující podmínky, nebo ji pro její estetickou rušivost zcela zakázat.

Společenství může svého postavení účastníka v povolovacím řízení využít tak, že proti stavební úpravě podá námitky a odvolání. Nelze vyloučit, že je úspěšně podají rovněž vlastníci bezprostředně sousedících bytů. Podmínkou je, aby prokázali, že povolovaná úprava fasády bezprostředně ovlivňuje užívání jejich bytů.

Chce-li mít stavebník jistotu, že společenství nebo sousedé nezmění v průběhu povolování názor, měl by s nimi uzavřít smlouvu o podmínkách provedení stavební úpravy. Jednostranný souhlas totiž může společenství či soused kdykoli odvolat a tím povolovací řízení zablokovat.

Potřebujete-li radu ve vašem konkrétním případě, využijte kontakt na autora

Komentář redakce - článek vznikl jako reakce na diskusi k řešení větrání jednotlivých bytů

Článek vznikl jako reakce na diskusi, která proběhla na konferenci k větrání obecně a k větrání obytných prostor a školských zařízení. Primárně se diskutovalo o nedostatku vzduchu po výměně oken. Nová těsná okna již nezajišťují infiltraci a zodpovědnost je při výměně oken důležitou otázkou.
Pokud je na výměnu oken zpracován projekt, pak je zodpovědný projektant, který musí v rámci projektu zohlednit změnu stavu. I nadále stavba musí totiž splňovat požadavky na ochranu zdraví, tj. i na dostatečnou výměnu vzduchu podle účelu stavby. Pokud je v projektu dána povinnost větrání a uživatelé nevětrají a mají plesnivé rohy, může situace vést až k občanskoprávnímu sporu projektant versus lidé.

Do diskuse o možnostech zajištění vzduchu nuceným větráním vstoupila i Ing. Mgr. Andrea Manová ze Svazu českých a moravských družstev: „K prostupům fasádou je třeba individuální přístup. V praxi nastává nejčastěji situace, kdy 1 nájemník prostupy na fasádu nechce na rozdíl od dalších 9, kteří větrání bytů chtějí řešit. Za této situace lze řešit pouze v rámci BJ, nelze řešit v rámci SVJ. Neexistuje nadřazená platná legislativa, která by k rozhodnutí a řešení pomohla. Otázkou také zůstává, jak bude při individuálním řešení ovlivněno centrální větrání.“

S ohledem na nejasnosti, které v diskusi zazněly, jsme požádali spolupracovníka redakce Mgr. Radka Motzkeho a děkujeme za právní výklad problematiky.

Právní poradna ESTAV.cz na veleltrhu FOR ARCH Praha s právníkem Radkem Motzkem