Reklama

Oceňování pozemků s vodními díly

JUDr. Jakub Hanák, Ph.D et Ph.D., Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva Právnické fakulty Masarykovy univerzity Brno

Vodní elektrárna Vydra, foto © TZB-info

Jaké jsou situace, kdy je nutné ocenit pozemek, na kterém se nachází vodní dílo? Zde si analyzujeme způsob určení ceny pozemku, na kterém se nachází vodní dílo ve vlastnictví cizího subjektu. Příspěvek se soustředí na určení obvyklé ceny pozemku.

Reklama

1 Úvod

Oceňování pozemků, na kterých se nachází vodní díla, nepatří mezi nejčastější úkoly znalců a odhadců. Přesto nejde o nic výjimečného, neboť český právní řád stále vytváří prostor pro vznik situací, kdy bude nutné znát cenu pozemku s vodním dílem. Stručnou charakteristikou těchto případů se zabývá první část tohoto článku. Poněvadž určení ceny pozemku s vodním dílem není jednoduché, tvoří stěžejní část článku analýza určení ceny pozemku, na kterém se nachází vodní dílo ve vlastnictví cizího subjektu (většina závěru je přitom využitelná i pro ocenění pozemku, jehož je vodní dílo součástí). Vedle ojedinělých odborných pojednání zohledňuji především aktuální rozhodovací praxi civilních soudů. S ní mám též osobní zkušenosti získané ve znalecké kanceláře qdq services při práci na desítkách znaleckých posudcích, které se zabývaly určením ceny pozemků s různými vodními díly či práv k nim (nejčastěji nájemného). Názory v tomto článku jsou však mými osobními odbornými názory a nevyjadřují postoje zmíněné znalecké kanceláře. Soustředím se toliko na určení obvyklé ceny pozemku, resp. tržní hodnoty, neboť určení zjištěné ceny pozemku s vodním dílem vyžaduje „pouze“ správnou aplikaci § 4 odst. 6 a § 8 odst. 2 až 4 vyhlášky č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška.

2 Kdy se ocenění pozemků s vodním dílem zadává?

Podle § 55 zákona č. 254/2001 Sb., o vodách (dále také jen vodní zákon), jsou vodními díly stavby, které slouží ke vzdouvání a zadržování vod, umělému usměrňování odtokového režimu povrchových vod, k ochraně a užívání vod, k nakládání s vodami, ochraně před škodlivými účinky vod či k úpravě vodních poměrů. Citované ustanovení jako příklady uvádí mj. přehrady, hráze, vodní nádrže, jezy, vodovodní řady, čistírny odpadních vod, stavby na ochranu před povodněmi, stavby k zavlažování a odvodňování pozemků, stavby k využití vodní energie a energetického potenciálu či studny. Některá vodní díla (např. přehrady, jezy či vodní elektrárny) jsou evidována v katastru nemovitostí, většina však nikoliv.¹ Pro účely tohoto článku není rozhodující, zda je stavba vodního díla součástí pozemku, nebo je samostatnou nemovitou věcí.² Koneckonců na otázku, která vodní díla jsou samostatnými věcmi v právním smyslu a která nikoli, „nelze podat obecnou odpověď a její řešení bude vždy úzce spjato s konkrétními skutkovými okolnostmi té které věci (v ní posuzovaného vodního díla), kdy úlohou soudů v občanském soudním řízení sporném je rozhodnout spor v konkrétní věci ve vazbě na její individuální skutkové okolnosti.“³

Pokud bylo či bude vodní dílo postaveno na cizím pozemku po 1. lednu 2014, připadne vlastníkovi pozemku a bude podle § 506 odst. 1 ve spojení s § 1084 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále také jen občanský zákoník) součástí pozemku. Pokud není stavebník vodního díla v dobré víře, tak se v literatuře dovozuje, že je povinen nahradit „to, o co se reálně zvýšila hodnota pozemku v důsledku stavby.“⁴ Bude tudíž nutné určit cenu pozemku před zřízením vodního díla a cenu pozemku po zřízení vodního díla, tj. cenu pozemku s vodním dílem. Rozdíl těchto cen bude představovat zhodnocení, nebo případně znehodnocení pozemku. Naopak osoba, která v dobré víře zřídila na cizím pozemku stavbu, má právo se podle § 1086 občanského zákoníku domáhat po vlastníku pozemku, který o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal, aby jí pozemek převedl za obvyklou cenu. Také vlastník pozemku má právo po zřizovateli stavby požadovat, aby pozemek koupil za obvyklou cenu.

Vypořádání vodních děl postavených v letech 2002 až 2013 se řídí ustanovením § 135c zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, neboť stavby se v tomto období nestávaly součástí pozemku, ale patřily stavebníkovi. Právě tato rozdílná koncepce vztahu stavby a pozemku podle soudů brání tomu, aby neoprávněné stavby zřízené před 1. lednem 2014 (tj. před účinností současného občanského zákoníku a obnovení superficiální zásady pro stavby) byly vypořádávány podle § 1086 současného občanského zákoníku.⁵ Jedním z možných řešení, které mohl soud před rokem 2014 zvolit, bylo zřízení věcného břemene ukládajícím vlastníkovi pozemku strpět stavbu na svém pozemku. Právě judikatura zabývající se určováním této náhrady nabízí i dnes řadu podnětných vodítek pro ocenění pozemku, na kterém se nachází vodní dílo.

Konečně existenci a užívání vodních děl postavených na cizím pozemku před 1. lednem 2002 bez právního titulu⁶ je vlastník pozemku povinen strpět do budoucna za náhradu na svém pozemku na základě § 59a vodního zákona.⁷ Ačkoliv lhůta, v níž bylo nutné nárok na náhradu uplatnit, již začátkem roku 2019 uplynula,⁸ tak stále mohou soudy zadávat revizní znalecké posudky, které budou mít za úkol přezkoumat věcnou správností ocenění pozemku pro účely stanovení výše náhrady v těchto sporech. Ty jsou běžné (jen Nejvyšší soud ČR se v letech 2019 až 2021 zabýval přiznáním a výší náhrady podle § 59a vodního zákona minimálně v 17 případech), přičemž častým důvodem jejich vzniku byly právě rozdílné představy o výši náhrady, eventuálně nesouhlas se způsobem jejího stanovení.

Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby (blíže § 1087 občanského zákoníku). Kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku. Ani dnes nelze vyloučit nepřesné zaměření staveniště či jiné pochybení, které bude mí za následek, že vodní dílo bude zčásti postaveno na sousedním pozemku stavebníka.

Některá vodní díla zcela nevylučují užití pozemku jeho vlastníkem. V případě suchých poldrů, v nichž je pozemek při povodních řízeně zaplavován, vodovodů, kanalizací či odvodňovacích a zavlažovacích zařízení, může vlastník svůj pozemek nadále využívat.⁹ V těchto případech postačí zřízení práva, které bude odpovídat služebnosti, podle níž bude vlastník pozemku povinen strpět existenci vodního díla. Ocenění tohoto práva neovlivní, zda vodní dílo bude teprve postaveno, nebo již bylo zřízeno bez právního titulu k pozemku. Těmto situacím se kvůli rozsahu článku i jeho zaměření nezabývám a zájemce odkazuji na specializovanou literaturu, která se oceněním věcných břemen, resp. vyjádřeno dnešní terminologií služebností, zabývá.¹⁰

3 Co je úkolem oceňovatele?

Za velmi důležité naopak považuji nejen znalcům a odhadcům připomenout, že „stanovení náhrady je otázkou právní, a nikoliv skutkovou, jejíž řešení tudíž přísluší soudu, a nikoliv znalci, jehož znalecké zkoumání ohledně ceny pozemku či ceny věcného břemene má být toliko vzato za základ pro rozhodování o náhradě.“¹¹ Jednoduše řečeno, úkolem znalce je určit cenu pozemku s vodním dílem, nikoliv výši náhrady za omezení vlastnického práva či částky, kterou bude muset zaplatit stavebník za zastavění cizího pozemku. Ocenění je „pouze“ podkladem pro rozhodnutí soudu. Na nerespektování tohoto pravidla soudy při zadávání posudků pro účely stanovení náhrad podle § 59a vodního zákona upozorňuje J. Kuršel.¹² Lze doplnit, že tento jev je bohužel velmi rozšířen i při oceňování jiných druhů nemovitostí a obecně při zadávání znaleckých posudků orgány veřejné moci.¹³ Zadavatel posudku musí tedy věnovat formulaci zadání znaleckého úkolu důkladnou pozornost a nejprve si ujasnit hodnota jakého práva, k jakému okamžiku¹⁴ a s přihlédnutím k jakým okolnostem má být stanovena. Podle § 25 odst. 1 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech je také orgán veřejné moci povinen zadání znaleckého posudku se znalcem předem projednat. Správný postup jasně popsal Nejvyšší soud v případu, který se týkal zavlažovacích zařízení: „nelze hovořit o překročení mezí odborného posouzení znalcem, když si soud způsob určení výše náhrady nejprve zvolil sám a teprve pak zadal znalci, co po něm požaduje vyčíslit.“¹⁵

Význam znalecké činnosti a ocenění konkrétního práva tím však není vůbec snížen, neboť ocenění pozemku zůstává pro soud významným (v praxi až rozhodujícím) podkladem pro rozhodnutí. Jak ostatně zdůraznil Ústavní soud: „čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod obsahuje základní zásady spravedlivého procesu, k nimž náleží právo každého na to, aby nestranný a nezávislý soud při nalézání práva dbal stanoveného, tj. zákonného postupu. Jestliže soud učinil závěr ohledně skutečnosti rozhodné pro výsledek svého rozhodování, aniž by vzal do úvahy veškeré okolnosti posuzované věci, nelze mít za to, že proběhnuvší proces vyhovuje zákonnému postupu soudu v řízení. (…) Ve věci rozhodující soudy při rozhodování dané věci zcela přehlédly existenci základního práva stěžovatele na legitimní očekávání spravedlivého ocenění malé vodní elektrárny, jehož ochranu měly vážit, stejně jako zvažovaly ochranu vlastnického práva vedlejšího účastníka.“¹⁶

4 Cena pozemku s vodním dílem

4.1 Obecná pravidla

Určení obvyklé ceny pozemku, na němž se nachází vodní dílo jiného vlastníka, musí odpovídat obecným požadavkům na stanovení obvyklé ceny ve smyslu § 492 občanského zákoníku a jeho výkladu soudy. Ačkoliv panuje shoda, že zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku „nelze aplikovat na občanský zákoník přímo, protože se jedná o předpis práva veřejného s omezeným předmětovým dopadem,“¹⁷ tak pojmové znaky obvyklé ceny vymezené soudy se obsahově fakticky neliší od definice obvyklé ceny v § 2 zákona o oceňování majetku. Obvyklá cena pozemku by tedy měla být určena porovnáním cen, za které byly v relevantním období uskutečněny prodeje podobných pozemků („z reálně uskutečněných obchodů v místě a čase, a pokud možno, srovnatelných nemovitostí s nemovitostí porovnávanou“).¹⁸ Proveditelnost tohoto požadavku fakticky zajistila až povinnost evidovat v katastru nemovitostí cenové údaje. Dnes je však využití tohoto zdroje při určování obvyklé ceny pozemku znalci již rutinní. Je na místě pro úplnost doplnit, že zákon o oceňování majetku, který se však na případy v tomto článku analyzované nevztahuje, od ledna 2021 explicitně ukládá určit obvyklou cenu pro jeho účely ze sjednaných cen.

Poněvadž se s pozemky, na kterých se nachází vodní dílo obchoduje jen vzácně, vytvořit reprezentativní vzorek cenových údajů nebude často možné. Důvodem je skutečnost, že „vodní dílo podle vodního zákona jako každá jiná stavba omezuje především další využití pozemku, na kterém je vybudováno. Lze však předpokládat, že pokud zřizovatel vodního díla není zároveň vlastníkem pozemku, na kterém má být vodní dílo vybudováno, před realizací stavby buďto dotčený pozemek odkoupí, nebo s majitelem pozemku uzavře dohodu, na základě které na něm vodní dílo vybuduje.“¹⁹

Uvedený předpoklad absence trhu s pozemky s vodními díly neplatí ovšem vždy: např. trh s pozemky, na kterých se nachází rybníky (resp. jejich části), je poměrně živý. Jedním z řešení, které v obecné rovině soudy aprobovaly, je rozšířit lokalitu, v níž jsou hledány prodeje srovnatelných pozemků.²⁰ V případě ojedinělých vodních děl (např. velkých přehrad) je dokonce ke zvážení, zda je vůbec lokalita, tak jak je běžně při oceňování chápána, rozhodná, neboť tradiční cenotvorné faktory (velikost sídla, dostupnost služeb, parkovací možnosti, zaměstnanost apod.) jsou u vodních děl irelevantní. Klíčovým faktorem je naopak uskutečnitelnost vodního díla, která je ovlivněna např. podmínkami orgánů ochrany životního prostředí, které je nutné splnit (např. výstavba vodní nádrže Pěčín v Orlických horách byla odvolána mj. z důvodu upřednostnění ochrany přírody a krajinného rázu).²¹

Při nedostatku cenových údajů oceňovatelé běžně využívají realitní inzerci. Použití inzerce, v níž se vcelku běžně nabízí pozemky rybníků, menších vodních děl či pozemky údajně vhodné pro výstavbu malé vodní elektrárny, musí být ale velmi obezřetné, neboť některé nabídky jsou aktivní i několik let a k prodeji přesto nedochází. Běžné ponížení ceny (tzv. redukce na pramen ceny) o 5 až 10 %, zde proto nemusí být dostatečné.

V krajním případě je možné konstatovat, že obvyklou cenu pozemku s vodním dílem nelze určit, neboť s podobnými pozemky není obchodováno a obvyklá cena proto neexistuje.²² Vhodným řešením je poté stanovení jiného druhu hodnoty: ideálně tržní hodnoty.²³„Pokud nelze určit obvyklou cenu srovnáním s konkrétními prodeji, přijímají soudy také znalecký odhad. Protože v těchto případech není k dispozici přesná srovnávací veličina, nemusí znalecký posudek obsahovat určení konkrétní přesně stanovené částky, ale výsledná hodnota může být uvedena také v určitém rozmezí. (…) může být rozmezí pak přesnější vyjádřením toho, za kolik by se věc prodala (…) obvyklá cena v takovém případě není nulová.“²⁴ V krajním případě může být vodítkem i cena zjištěná.

Určení ceny pozemku se mnohdy nelze vyhnout ani při odhadu obvyklého nájemného. Pronajímání pozemků s vodními díly je v praxi totiž ještě vzácnější než jejich prodej. Absenci komparativního materiálu je proto zapotřebí se přizpůsobit, přičemž Nejvyšší soud opakovaně připustil eventualitu opřít se za naznačených okolností mimo jiné i o tržní hodnotu užívané věci.²⁵ Jinými slovy řečeno, obvyklá cena užívané věci může být relevantním kritériem při určení, eventuálně hodnocení přiměřenosti, obvyklého nájemného²⁶ (tento postup soudy někdy označují jako ocenění výnosovým způsobem: odvozením od ceny statku – ve znalecké praxi je běžnější termín simulované nájemné).²⁷ Je však nutné být obezřetný, neboť poptávka po nájmu pozemku nemusí kopírovat poptávku po koupi pozemku.²⁸ Znalost výše obvyklého nájemného je zpravidla nezbytná při oceňování služebností.

4.2 Zastavěnost pozemku vodním dílem cizího subjektu

Vodní dílo je svým způsobem stavba jako každá jiná. Není proto důvod nevycházet při oceňování pozemku se stavbou vodního díla cizího subjektu z obecných poznatků a doporučení pro určování obvyklé ceny pozemku se stavbou cizího vlastníka. Při tomto ocenění se vychází ze skutečnosti, že při případném prodeji je vlastník stavby prakticky jediným možným kupujícím,²⁹ což snižuje cenu pozemku, stejně jako skutečnost, že se vlastník pozemku musí dohodnout s vlastníkem stavby na nájmu, přičemž se v případě sporu musí obrátit na soud. Proto je zřejmé, že cena pozemku pod stavbou (se stavbou) cizího vlastníka by měla být nižší než cena volného pozemku. Doporučováno je snížení (dle velikosti, lokality, zastavěnosti pozemku, možnosti jeho dělení) do cca 15 % z obvyklé ceny volného pozemku.³⁰ Naopak u ceny stavby na cizím pozemku znalecký standard téže organizace doporučuje cenu stavby korigovat ve větším rozsahu: o 10 až 30 %.³¹ Omezení vlastníka pozemku cizí stavbou vodního díla tedy chápe jako mírnější než omezení vlastníka vodního díla jeho pozicí na cizím pozemku.

Domnívám se však, že před uvedeným doporučením musí mít přednost určení ceny pozemku zastavěného stavbou vodního díla (i jiného druhu stavby) na základě srovnání cen pozemků již zastavěných stavbou. Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu³² je totiž „při stanovení výše obvyklého nájemného třeba vycházet z pozemků obdobných, z čehož plyne i to, že by se mělo jednat o pozemky zastavěné stavbou jiného vlastníka.“³³ Tuto úvahu odůvodňuje soud mj. tím, že „aspekt zastavěnosti rozsah profitu získaného užíváním takového pozemku nutně determinuje, pročež je třeba jej reflektovat.“³⁴ Soudy ostatně důsledně trvají na tom, že „aby mohlo jít o částku skutečně ‚obvyklou‘ vzhledem ke srovnávanému stavu, je nepochybné, že při srovnání musí být respektováno jak posuzované místo a období, tak charakter, stav i způsob užívání konkrétní věci. Jestliže je v daných poměrech výše obvyklého nájemného závislá i na účelu a způsobu užívání, musí soud přihlédnout k tomu, jak ten, kdo se tímto způsobem obohatil, věc skutečně užíval a jaké nájemné by za takové užívání věci byl nucen za normálních okolností platit.“³⁵

Neexistuje proto podle mého názoru důvod, proč by v případě určování ceny pozemku bylo možné od jeho zastavěnosti odhlédnout. V návaznosti na obecná pravidla uvedená v části 4.1 lze tedy jen zopakovat: „pokud reálně není možné v daném případě zjistit dostatečný vzorek obdobných pozemků, je na znalci, aby se s uvedenou situací po odborné stránce vypořádal, resp. na soudu, aby zmíněné faktory zohlednil ve svých úvahách.“³⁶ Jedním z možných způsobů, jak se vypořádat s prokazatelnou absencí prodejů pozemků s podobným vodním dílem, je odvození jeho ceny z ceny volného pozemku určeného pro stejné využití podle výše uvedeného doporučení Asociace znalců a odhadců.

Při ocenění pozemků s vodním dílem je nutné respektovat různorodou povahu vodních děl, které se liší účelem, výnosy, které přináší svému vlastníkovi, náklady na zřízení a dalšími vlastnostmi. Tyto skutečnosti ovlivňují poptávku i nabídku po pozemcích a tudíž jejich cenu. Musí být proto srovnávána cena pozemků zastavěných srovnatelnými vodními díly: tj. stejně jako v případě jiných zastavěných pozemků. Je nepředstavitelné, nejen aby byla cena pozemků s rodinnými domy odhadnuta na základě cen pozemků se skladovacími halami, ale také určení ceny pozemku, na kterém stojí běžný nepodsklepený rodinný dům s dispozicí 4+1, na základě vzorku obsahující pozemky s luxusními vilami. Tuto skutečnost znalcům připomínají i specializovaná odborná profesní periodika: „dovolím si varovat před postupem, kdy znalec porovnává neporovnatelné a výsledek prohlásí za obvyklou cenu.“³⁷

Ačkoliv v případě vodních děl může být rozlišení jednotlivých druhů vodních děl složitější či obtížněji proveditelné z důvodu menšího množství obchodů s nimi, jsem přesvědčen, že je nutné se vyvarovat porovnání vodních děl, která jsou diametrálně odlišná. Např. porovnávat pozemek s čistírnou odpadních vod a pozemek s jezem, víceúčelovou vodní nádrž o ploše stovek hektarů a hektarový chovný rybník, vodárnu a malou vodní elektrárnu atd. Stejně tak se bude lišit cena pozemků koryt vodních toků od ceny pozemků, na kterých je náhon či jez.

4.3 Energetický potenciál pozemku

Spory o náhrady dle § 59a vodního zákona otevřely také obecnější otázku, zda lze při určování ceny pozemku s vodním dílem přihlížet k tzv. energetickému (výkonovému) potenciálu pozemku.

Zřejmě jako první na tuto otázku odpověděl V. Janošek, podle kterého „by neměl být při určení výše náhrady (dle § 59a vodního zákona – pozn. autora) zohledňován tzv. energetický potenciál vodního díla, zejména jde-li o vodní elektrárny a vlastník pozemku nedisponuje oprávněním k výrobě elektřiny atp.“ Svůj názor opřel o usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20. 12. 2016, č. j. 84 Co 417/2016-114, podle něhož platí, že: „…rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 1408/2004 je obdobně aplikovatelné též po změně právní úpravy, nelze tedy vycházet z toho, že východiskem pro určení náhrady za zákonné věcné břemeno podle § 59a vodního zákona, by mohl být zisk z pronájmu vodní plochy, nedisponuje-li žalobce veřejnoprávním oprávněním k nakládání s vodami; při stanovení náhrady bude patrně nutno vycházet především z rozsahu omezení vlastnického práva žalobce a nejvhodnějším důkazem způsobilým prokázat výši hodnoty zákonného věcného břemene bude znalecký posudek, jímž bude hodnota tohoto věcného břemene zjištěna. Případně ustanovený znalec vezme především v úvahu, za jakou cenu by mohlo být srovnatelné věcné břemeno sjednáno smluvně.“³⁸

Uvedený rozsudek Nejvyššího soudu, z něhož vyšel Krajský soud v Ústí nad Labem, je důvodem pro shodný závěr také pro Š. Holuba. Ten, také při rozboru určování výše náhrady dle § 59a vodního zákona, konstatuje: „při stanovování výše náhrady nelze zohledňovat ani hodnotu vodního potenciálu dané lokality. Nejvyšší soud ve svém rozsudku (33 Odo 1408/2004) konstatoval, že právo nakládání s vodami není součástí vlastnického práva k pozemku, nýbrž vyplývá z veřejnoprávního povolení. Není-li vydáno vlastníkovi pozemku, tedy se jeho hodnota nemůže promítnout do náhrady za to, že toto oprávnění vlastník pozemku nemůže využívat (neboť jej nemá).“³⁹ Implicitně se s tímto rozsudkem ztotožňuje také J. Kuršel.⁴⁰ Ten dále ještě odkazuje (na veřejně bohužel nedostupnou) odpověď Ministerstva financí na žádost o vyjádření k postupu stanovení náhrady za užívání pozemku za účelem provozu vodního díla.⁴¹

Avšak podle mého názoru, výše citovaní autoři nevykládají rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1408/2004 správně. Pro přehlednost a lepší pochopení dalšího výkladu ocituji v nezkrácené podobě argumentaci Nejvyššího soudu. „V posuzovaném případě je ustanovením § 451 obč. zák. (z roku 1964 – pozn. autora)⁴² poměřován vztah mezi vlastníkem pozemku, který tvoří dno a břehy rybníka se sloupcem vzduté vody, a uživatelem vodohospodářského díla, k němuž se váže povolení s nakládáním s vodami, resp. subjektem, jemuž svědčí veřejnoprávní oprávnění k provozování hospodářské činnosti na vodohospodářském díle (vodní nádrži). Lze přisvědčit odvolacímu soudu, že pro posouzení, jaký majetkový prospěch žalovaný na úkor žalobce v posuzovaném případě získal, je rozhodující zjištění, že žalobce je sice vlastníkem zatopeného pozemku (tedy části zemského povrchu, na němž je zadržována voda), avšak nedisponuje veřejnoprávním oprávněním, které by mu umožňovalo nakládat s vodami zadrženými na pozemku (tedy odebírat vodu z toku, vypouštět ji, používat pro závlahy, manipulovat s ní, včetně využití pro chov ryb). Jinak řečeno, svědčí-li veřejnoprávní oprávnění nakládat s vodami v rybníku (tedy i využívat tyto vody k chovu ryb) toliko žalovanému, nelze – logicky vzato – ani dovozovat, že majetkový prospěch, který tím žalovaný získává, získává na úkor žalobce; konzumuje totiž na jeho úkor výlučně užitnou hodnotu (zatopeného) zemědělského pozemku. Při vyčíslení majetkového prospěchu získaného na úkor žalobce je tak nutno vycházet z konzumace užívání zatopeného pozemku, nikoli z konzumace užívání v něm vzdutých vod a ze způsobu jejich využití. Odvolací soud tudíž nepochybil, jestliže výši bezdůvodného obohacení, které žalovaný získal na úkor žalobce, určil peněžitou částkou, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobných nemovitostí, zpravidla právě formou nájmu.“⁴³

Nejprve je na místě podotknout, že institut bezdůvodného obohacení, v rámci jehož posuzování se určováním obvyklého nájemného Nejvyšší soud zabýval, nelze ztotožňovat s náhradou za omezení vlastnického práva. Při oceňování pozemku s vodním dílem nás totiž nezajímají (a nesmí zajímat) zisk z provozu vodního díla, ačkoliv se tomu někteří vlastníci nedokáží ubránit. Ilustrativní je následující případ řešený Nejvyšším soudem: „žalobce neuplatňuje nárok z toho důvodu, že se na jeho pozemku nachází vodní dílo (nádrž pro chov ryb – pozn. autora) a již z tohoto titulu mu náleží peněžité plnění (samotné umístění vodního díla žalobci zjevně nevadí), ale proto, že vlastník vodního díla ho pronajímá a žalobce se chce podílet na příjmech příslušejících žalovanému z této nájemní smlouvy; jestliže by tedy žalovaný k uzavření nájemní smlouvy nepřistoupil, žalobce by proti němu žádný nárok zřejmě neuplatnil a pokud ano, odůvodnil by ho jinými skutečnostmi, než skutečnostmi uplatněnými v této věci.“⁴⁴ Na takovou situaci by se závěry rozsudku 33 Cdo 1408/2004 vztahovaly.

Ocenění pozemku s vodním dílem je však jiným úkolem. Nikdo také nezpochybňuje, že

vlastník vodního díla konzumuje na úkor vlastníka pozemku výlučně užitnou hodnotu (zatopeného, resp. zastavěného) pozemku,
při vyčíslení majetkového prospěchu získaného na úkor vlastníka pozemku je třeba vycházet z konzumace užívání zatopeného pozemku, nikoli z konzumace užívání v něm vzdutých vod a ze způsobu jejich využití.

Z toho pak vyplývá, že výše bezdůvodného obohacení, které vlastník vodního díla získal na úkor vlastníka pozemku odpovídá peněžitým částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobných nemovitostí (zpravidla formou nájmu).⁴⁵

Každopádně Nejvyšší soud nedošel k závěru, že je možné se při určování nájemného z pozemku zastavěného vodním dílem od způsobu využití pozemku a jeho vlastností odhlédnout. Tím by ostatně popřel svou, výše také zmíněnou, judikaturu týkající se určování výše bezdůvodného obohacení u pozemků zastavěných stavbou cizího vlastníka: v ní nejsou rozhodující výnosy z provozu stavby, nýbrž výše obvyklého nájemného z pozemků zastavěných obdobnou stavbou. Při posuzování rozsahu bezdůvodného obohacení není nespravedlivá skutečnost, že v důsledku stavební činnosti došlo ke zvýšení užitné hodnoty pozemků projevující se v možnosti požadovat při jejich pronájmu vyšší nájemné.⁴⁶

Energetický potenciál pozemku⁴⁷ je podle mého názoru přirozenou vlastností pozemku, na kterém je vodní dílo zřízeno. Proto byla také zpracována „Analýza efektivního využití malých vodních elektráren z hlediska přírodního potenciálu vodních toků jako energetického zdroje“, jejímž výsledkem je mj. mapa znázorňující disponibilní potenciál vodních toků;⁴⁸ vyhledat lokality, na kterých je možné uvažovat o vybudování rentabilní malé vodní elektrárny, si nechal např. i státní podnik Lesy ČR.⁴⁹ Obdobně ovlivní cenu pozemku možnost na něm využít potenciál větrné energie, neboť také těchto pozemku je omezený počet: podle jedné ze studií bývá postoj majitelů pozemků vhodných pro zřízení větrné elektrárny s ohledem na příjmy z pronájmu či kompenzace až na výjimky velmi kladný.⁵⁰ Ostatně i cena zemědělské půdy se odvíjí od její bonity, neboť rozhoduje o výnosech zemědělského hospodaření (výše pachtovného pak také není odvozována ze zisků zemědělských podnikatelů). Proti této argumentaci se vymezil zřejmě pouze J. Kuršel, podle něhož „ve většině případů musí vlastník vodního díla souvisejícího s výrobou elektrické energie pozemek stavebně upravit tak, aby jej bylo možné k danému účelu využívat. Energetický potenciál polohy tudíž zohledňuje technické řešení, nikoli vlastnost pozemku.“⁵¹ Ten dále doplňuje, že povrchové vody nejsou předmětem vlastnických vztahů a „zohlednění energetického potenciálu polohy tedy znamenalo navýšení hodnoty služebnosti na základě ocenění věci, jež není ve vlastnictví vlastníka pozemku.“⁵² Povrchová voda sice není součástí pozemku, po pozemku však protéká. Koryto vodního toku, kterým povrchová voda (vodní tok) protéká, je podle § 44 vodního toku je naopak představováno pozemkem. A právě podélný sklon pozemku vytváří energetický potenciál vodního toku. Bez pozemku by nebylo možné energetický potenciál vody vůbec využívat. Nehledě na skutečnost, že dovedeno ad absurdum bychom ani do ceny rybníku nemohli promítnout, zda se v něm voda (bez vlastníka) nachází či nikoliv.

Je stejně tak pochopitelné, že tento faktor ovlivňuje především cenu pozemků, na kterých je dle územně plánovací dokumentace možné postavit stavbu, která potenciál pozemku využije. Naopak bude zanedbatelný u pozemků s jiným přípustným způsobem využití: tj. pozemek, na kterém lze či již byla postavena např. vodní elektrárna, bude mít jinou cenu, než pozemek, kde vodní elektrárnu de iure postavit nelze. Klíčová je právě možnost výstavby, přičemž nutnost získat veřejnoprávní povolení bez dalšího potenciál (vlastnosti) pozemku nepopírá „okolnost, že případná realizace konkrétní stavby na daných pozemcích by si žádala příslušného rozhodnutí stavebního úřadu, sama o sobě nepopírá potenciál pozemku být využit k tomuto účelu a od toho se odvíjející hodnotu pozemku.“⁵³ Přestože je územní plán klíčovým cenotvorným faktorem, protože je závazným podkladem pro vydání územního rozhodnutí o umístění stavby vodního díla na pozemku, tak „výše uvedené nevylučuje, že obvyklá cena předmětných pozemků bude stanovena i s přihlédnutím k dalším skutečnostem, které ohledně předmětných pozemků vyjdou najevo, mimo jiné i vzhledem k tomu, zda právní nebo jiné reálně existující překážky brání jejich využití dle účinného územního plánu.“⁵⁴

Proto jsem toho názoru, že cena pozemku, který svými vlastnostmi umožňuje využívat energetický potenciál vody, je dána vedle dalších faktorů mj. velikostí tohoto energetického potenciálu. Nedochází přitom k zohlednění zisku z provozu vodního díla, nýbrž k zohlednění vlastností pozemku jako takových. Nikoho by ostatně ani nenapadlo požadovat po propachtovateli zemědělské půdy živnostenský list pro podnikání v zemědělství nebo od vlastníka pozemku pod chemickou továrnou integrované povolení.

Názory soudů jsou zatím nejednoznačné. Poněvadž je Nejvyšší soud „vázán skutkovým stavem zjištěným nalézacími soudy a fakticky nemá možnost přezkoumávat závěry znaleckého dokazování,“⁵⁵ tak se touto otázkou výslovně nezabývá. Pouze v jednom případě neshledal úvahu krajského soudu, podle níž „nelze vycházet z ocenění posuzovaného pozemku, do kterého je zakomponováno i vyčíslení výkonového potenciálu zkoumané polohy, tedy faktor související s výrobou elektrické energie,“ za zjevně nepřiměřenou.⁵⁶ Naopak soudy nižších instancí zohlednění výkonové potenciálu několikrát akceptovaly, přičemž tato rozhodnutí nebyla zatím zrušena.⁵⁷

4.4 Další cenotvorné faktory

Do ceny pozemku naopak nelze zahrnout omezení vyplývající z ochranného pásma vodního díla, pokud je zřízeno podle § 58 odst. 3 vodního zákona a v němž může být zakázáno nebo omezeno podle povahy vodního díla umísťování a provádění některých staveb nebo činností a tím snížit cenu pozemku. Ochranné pásmo vodního díla sice může i poměrně silně zasáhnout do práv majitelů pozemků a staveb v blízkosti vodního díla, ale jak výstižně uzavřel Nejvyšší soud, účelem náhrady poskytnuté podle § 58 odst. 3 vodního zákona není kompenzovat vlastnické omezení založené samotným zastavěním pozemku, nýbrž nahradit majetkovou újmu způsobenou stanovením ochranného pásma všem majitelům pozemků a nemovitostí, které se v tomto ochranném pásmu nacházejí a jimž újma skutečně vznikla (tedy nejen majiteli zastavěného pozemku).⁵⁸ Případné náhrady za omezení vlastnického práva ochranným pásmem vodního díla se tedy musí vlastník pozemku s vodním dílem cizího subjektu domáhat samostatně. Na věci nic nemění, že povinným k jejímu poskytnutí bude tentýž subjekt: vlastník vodního díla.

5 Závěry

Článek nejprve přehledně vymezil případy, kdy se znalec může setkat s oceněním pozemku, na němž je postaveno vodní dílo cizího vlastníka. Ačkoliv nejde o časté případy, bylo by chybou tuto problematiku ponechávat stranou pozornosti, neboť důležitost vodních děl a případných sporů bývá značná.

Ocenění pozemků, na nichž se nachází vodní dílo, je komplikováno zejména omezeným trhem s těmito pozemky, což má za následek obtíže při vytvoření vhodného vzorku údajů o cenách obdobných pozemků. Jsem přesvědčen, že odvozovat cenu pozemků zastavěných vodním dílem od ceny pozemků nezastavěných lze až v krajním případě, přičemž i v tomto případě je nutné respektovat, že je možné srovnávat pouze ceny pozemků s podobnými vlastnostmi (tj. především zastavěné nebo určené k výstavbě obdobných vodních děl).

Zřejmě nejpalčivějším problémem při ocenění pozemků s vodním dílem je náhled na tzv. energetický potenciál pozemku. Při jeho nezohlednění se lze poté setkat i s oceněním pozemku jako by na něm žádné vodní dílo vůbec nebylo, případně pozemku s libovolnou vodní hladinou. Domnívám se, že v úvahách o zohlednění energetického potenciálu při ocenění pozemků s vodními díly a obecně pozemků vodních ploch, je přehlíženo, že spád vodního toku, síla proudu, hloubka vody apod. je přirozenou vlastností (charakteristikou) pozemku, nikoliv skutečností vyplývající z povolení pro nakládání s vodami. Proto je nutné pečlivě volit pozemky do vzorku, na jehož základě je poté určena cena pozemku s vodním dílem.

Literatura

HANÁK, J., SEDLÁČEK, J. Náhrada za strpění vodního díla na pozemku podle § 59a vodního zákona. [online] Eprávo.cz. [cit. 31. 8. 2021]. https://www.epravo.cz/top/clanky/postup-pri-urceni-vyse-nahrady-dle-59a-zakona-o-vodach-108678.html.
HANÁK, Jakub. Oceňování pozemků s vodními díly. In: Křižák, M., Mikulec, R., Bradáč, A. Sborník z konference ExFoS 2020. Brno: Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství, 2020, s. 260–269. ISBN 978-80-214-5829-1.
HANÁK, J. Průvodce znalce v roce 2021. 1. vyd. Opava: Institut technického a ekonomického znalectví, 2021. 199 s. ISBN 978-80-270-9084-6.
HOLUB, Š. Nástrahy vodních restitucí. Právní rádce, 2019, č. 10, s. 32–35.
JANOŠEK, V. Postup při určení výše náhrady dle § 59a zákona o vodách. [online] Eprávo.cz. [cit. 9. 1. 2020]. https://www.epravo.cz/top/clanky/postup-pri-urceni-vyse-nahrady-dle-59a-zakona-o-vodach-108678.html.
KRÁLÍK, M. Věcná práva v občanském zákoníku očima soudce se zaměřením na potřebu znaleckého posouzení a dokazování k otázkám spojeným s „oceňováním“ (vybrané základní otázky). Odhadce a oceňování majetku, 2018, č. 3–4, s. 4–19.
KRÁLÍK, M. Věcná práva v občanském zákoníku očima soudce se zaměřením na potřebu znaleckého posouzení a dokazování k otázkám spojeným s „oceňováním“ (vybrané základní otázky). Odhadce a oceňování majetku, 2019, č. 1–2, s. 4–19.
KRATĚNA, J. Aktuálně k určování obvyklé ceny a tržní hodnoty. Znalec, 2021, č. 1, s. 15–16.
KURŠEL, J. Náhrada dle § 59a vodního zákona. 2021, rigorózní práce. Univerzita Palackého v Olomouci, Právnická fakulta.
MELZER, F, TÉGL, P. a kol. Občanský zákoník: velký komentář. Svazek III, § 419–654 a související společná a přechodná ustanovení. Leges, 2014, Praha, 1 234 s. ISBN 978-80-7502-003-1.
SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2013, 1 276 s. ISBN: 978-80-7400-499-5.
TELEC, I. Posuzování obvyklé ceny u převodu nemovitostí. Bulletin advokacie, 2015, č. 6, s. 16–20.

¹	Kompletní vymezení viz § 2 vyhlášky č. 23/2007 Sb., o podrobnostech vymezení vodních děl evidovaných v katastru nemovitostí České republiky.
²	K tomu srov. např. MELZER, F., TÉGL, P. a kol. Občanský zákoník: velký komentář. Svazek III, § 419–654 a související společná a přechodná ustanovení. Leges, 2014, Praha, s. 306–333.
³	Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 10. 2018, sp. zn. 28 Cdo 6081/2017.
⁴	PETR, B. In: SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2013, s. 303.
⁵	Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. 6. 2017, sp. zn. 22 Cdo 828/2017 či rozsudek Okresního soudu ve Zlíně ze dne 11. 10. 2018, sp. zn. 38 C 278/2018.
⁶	„Ustanovení § 59a vodního zákona legalizuje vodní díla zbudovaná před 1. 1. 2002 na cizích pozemcích proto, že zákonodárce zjevně spatřuje významný veřejný zájem na jejich dalším zachování – vodní díla plní důležitou úlohu při naplňování cílů právní úpravy ochrany vod, nakládání vodami i ochrany před vodami. Kompenzace je pak pouze nutným důsledkem omezení vlastnického práva, ke kterému (nově) legalizací vodních děl na cizích pozemcích dochází.“ Viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 4. 2021, sp. zn. 22 Cdo 365/2021.
⁷	„Vlastník pozemku je omezen existencí zákonné služebnosti od 1. 1. 2014, a to s účinky ex nunc, pro futuro. Jednorázová náhrada ve smyslu § 59a vodního zákona vlastníkovi pozemku náleží za budoucí omezení vlastnického práva.“ Viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 6. 2020, sp. zn. 22 Cdo 3631/2019.
⁸	Čl. LV zákona č. 303/2013 Sb.
⁹	U většiny vodních děl naopak je „zatížení pozemku s ohledem na jejich povahu fakticky absolutní, neboť vlastníku pozemku zůstává pouze holé vlastnictví, bez možnosti jakéhokoliv jiného využití daného pozemku.“ Srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2021, sp. zn. 22 Cdo 213/2021.
¹⁰	BRADÁČ, A. a kol Věcná břemena od A do Z. Praha: Linde, 2009. ISBN 978-80-7201-761-4 či HANÁK, J., KUHROVÁ, K., SEDLÁČEK, J. Oceňování služebností: teorie a praxe. Praha: Wolters Kluwer, 2018. ISBN 978-80-7552-628-1.
¹¹	Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10. 5. 2017, sp. zn. 22 Cdo 5780/2016, na který odkazuje mj. unesení téhož soudu ze dne 31. 7. 2019, sp. zn. 22 Cdo 1160/2019.
¹²	KURŠEL, J. Náhrada dle § 59a vodního zákona. 2021, rigorózní práce. Univerzita Palackého v Olomouci, Právnická fakulta, s. 65.
¹³	HANÁK, J. Průvodce znalce v roce 2021. Opava: Institut technického a ekonomického znalectví, 2021, s. 93–94.
¹⁴	„Nezbytnost použít pro rozhodnutí aktuálních cen lze obecně vztáhnout na všechny typy řízení, ve kterých je soudem stanovována náhrada za omezení či zbavení vlastnického práva, řízení o zaplacení náhrady za omezení vlastnického práva podle § 59a vodního zákona nevyjímaje.“ Viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 1. 2021, sp. zn. 22 Cdo 2125/2020.
¹⁵	Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 5. 2021, sp. zn. 22 Cdo 213/2021.
¹⁶	Nález Ústavního soudu ze dne 26. 1. 2021, sp. zn. II. ÚS 560/20, bod č. 32.
¹⁷	KRÁLÍK, M. Věcná práva v občanském zákoníku očima soudce se zaměřením na potřebu znaleckého posouzení a dokazování k otázkám spojeným s „oceňováním“ (vybrané základní otázky). Odhadce a oceňování majetku, 2018, č. 3–4, s. 19.
¹⁸	Např. již rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 8. 2008, sp. zn. 22 Cdo 2636/2007. Z nejnovějších srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 5. 2019, sp. zn. 21 Cdo 1029/2019 či rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 8. 2020, sp. zn. 22 Cdo 2781/2019.
¹⁹	Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 2. 3. 2011, sp. zn. 28 Cdo 4211/2010.
²⁰	Usnesení Krajského soudu v Praze ze dne 8. července 2004, sp. zn. 20 Co 319/2004.
²¹	VD Pěčín. [online] Povodí Labe. 1. 8. 2018 [cit. 31. 8. 2021] Dostupné z: http://www.pla.cz/planet/webportal/internet/cs/obsah/vd-pecin_2821.html
²²	TELEC, I. Posuzování obvyklé ceny u převodu nemovitostí. Bulletin advokacie, 2015, č. 6, s. 17.
²³	K tomu by mohlo znalcům dodat více odvahy rovněž to, že od 1. 1. 2021 se podle ustanovení § 2 odst. 3 zákona o oceňování majetku v odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje pozemek tržní hodnotou. To vše konstatuji při vědomí, že na v tomto článku rozebírané případy se zákon o oceňování majetku nepoužije.
²⁴	KRÁLÍK, M. Věcná práva v občanském zákoníku očima soudce se zaměřením na potřebu znaleckého posouzení a dokazování k otázkám spojeným s „oceňováním“ (vybrané základní otázky). Odhadce a oceňování majetku, 2019, č. 1–2, s. 17.
²⁵	Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 3. 5. 2019, sp. zn. 28 Cdo 3465/2018.
²⁶	Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 1. 10. 2013, sp. zn. 28 Cdo 946/2013.
²⁷	Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 8. 2018, sp. zn. 28 Cdo 1491/2018.
²⁸	Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne ze dne 15. 2. 2013, sp. zn. 28 Cdo 2359/2012.
²⁹	Výslovně např. v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2021, sp. zn. 22 Cdo 213/2021: „takové pozemky jsou běžně neprodejné, neboť jediným reálně možným zájemcem o koupi takového pozemku je pouze vlastník předmětného vodního díla.“
³⁰	Znalecký standard AZO č. 5 „Obvyklá cena pozemku pod stavbou cizího vlastníka“.
³¹	Znalecký standard AZO č. 7 „Obvyklá cena stavby na pozemku cizího vlastníka“.
³²	Proto si dovoluji nesouhlasit s doporučením, že „v případě stanovení obvyklého nájemného není rozdíl mezi pronájmem pozemku pod budovou a pronájmem sousedního nezastavěného pozemku, rozhodující je vždy možný účel užití dle územního plánu.“ Znalecký standard AZO č. 4 „Obvyklá cena stavby na pozemku cizího vlastníka“.
³³	Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 3. 2013, sp. zn. 28 Cdo 900/2012.
³⁴	Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 3. 5. 2019, sp. zn. 28 Cdo 3465/2018
³⁵	Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 2. 2019, sp. zn. 28 Cdo 4184/2018.
³⁶	Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 3. 2013, sp. zn. 28 Cdo 900/2012.
³⁷	KRATĚNA, J. Aktuálně k určování obvyklé ceny a tržní hodnoty. Znalec, 2021, č. 1, s. 16.
³⁸	JANOŠEK, V. Postup při určení výše náhrady dle § 59a zákona o vodách. [online] Eprávo.cz. [cit. 9. 8. 2021]. https://www.epravo.cz/top/clanky/postup-pri-urceni-vyse-nahrady-dle-59a-zakona-o-vodach-108678.html.
³⁹	HOLUB, Š. Nástrahy vodních restitucí. Právní rádce, 2019, č. 10.
⁴⁰	KURŠEL, J. Náhrada dle § 59a vodního zákona, s. 69.
⁴¹	Tato odpověď měla být vydáno pod č. j. č. j. MF-30897/2018/2602-2 a otištěna v Elektronickém informačním bulletinu Svazu podnikatelů pro využití energetických zdrojů v č. 1/2019. Tento bulletin je ovšem k dispozici pouze členům uvedeného svazu: viz http://www.spvez.cz/pages/bulletin/Bulletin_2019-01.htm. [cit. 6. 9. 2021]
⁴²	Dnes § 2991 an. občanského zákoníku upravující problematiku bezdůvodného obohacení.
⁴³	Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 12. 2006, sp. zn. 33 Odo 1408/2004.
⁴⁴	Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. 12. 2020, sp. zn. 22 Cdo 3258/2020.
⁴⁵	Shodně je citovaný rozsudek interpretován také rozhodnutím jiných senátů téhož soudu: viz usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 2. 1. 2017, sp. zn. 28 Cdo 3159/2016, který se týkal užívání pozemku v dobývacím prostoru, či usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 2. 7. 2009, sp. zn. 30 Cdo 3096/2007, který se týkal pozemku, na němž byly uloženy vrstvy odvodněného sádrovce.
⁴⁶	Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 3. 2009, sp. zn. 33 Odo 1571/2006. To nelze zaměňovat s určováním výše bezdůvodného obohacení u pozemků užívaných v rozporu s veřejným právem (tj. v našem případě by šlo o pozemky s nepovolenými stavbami, což by zároveň znamenalo, že ani vlastník vodního díla nedisponuje veřejnoprávním povolením k užívání vod) – k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 12. 2012, sp. zn. 28 Cdo 1332/2012.
⁴⁷	Tato část rozvíjí myšlenky publikované už v HANÁK, J, SEDLÁČEK, J. Náhrada za strpění vodního díla na pozemku podle § 59a vodního zákona. [online] Eprávo.cz. [cit. 29. 8. 2021]. https://www.epravo.cz/top/clanky/postup-pri-urceni-vyse-nahrady-dle-59a-zakona-o-vodach-108678.html.
⁴⁸	Analýza včetně příloh je dostupná zde: https://www.mzp.cz/cz/vodni_elektrarny_vyuziti_analyza. [online] Ministerstvo životního prostředí [cit. 5. 9. 2021]
⁴⁹	Potenciál rozvoje MVE na drobných vodních tocích, 2017. [online] Lesy ČR [cit. 5. 9. 2021] https://lesycr.cz/wp-content/uploads/2018/04/ZZ_MVE_drobne_vodni_toky.pdf.
⁵⁰	Odhad realizovatelného potenciálu větrné energie na území ČR. [online] Ústav fyziky atmosféry AV ČR [cit. 5. 9. 2021] https://www.ufa.cas.cz/DATA/vetrna-energie/potencial_ufa.pdf.
⁵¹	KURŠEL, J. Náhrada dle § 59a vodního zákona, s. 69.
⁵²	Tamtéž.
⁵³	Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 3. 3. 2015, sp. zn. 33 Odo 1571/2006.
⁵⁴	Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 7. 2018, sp. zn. 20 Cdo 1711/2019.
⁵⁵	KRÁLÍK, M. Věcná práva v občanském zákoníku očima soudce se zaměřením na potřebu znaleckého posouzení a dokazování k otázkám spojeným s „oceňováním“ (vybrané základní otázky). Odhadce a oceňování majetku, 2018, č. 3–4, s. 6.
⁵⁶	Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 11. 2020, sp. zn. 22 Cdo 2825/2020.
⁵⁷	Např. rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. 10. 2019, č. j. 47 Co 148/2019 – 78.
⁵⁸	Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 2. 3. 2011, sp. zn. 28 Cdo 4211/2010.

English Synopsis

The paper deals with the valuation of land with hydraulic structures. First, it defines situations where it is necessary to appreciate the land on which the hydraulic structure is located. It continues with the analysis of the method of determining the price of land on which the hydraulic structure owned by a different entity than land owner are located. The contribution focuses on determining the market value of land.