Společné komíny v bytových domech, 10. díl – Projekt, povolení, výběr zhotovitele

Část V. REALIZACE

Pokud investor, tedy vlastník nemovitosti, družstvo nebo společenstvo vlastníků má k dispozici kladné a akceptovatelné Vyhodnocení proveditelnosti, může přistoupit k vlastní realizaci akce. Základní podmínkou, i u zakázek menších objemů, by měl být postup dle platné legislativy, tedy postup transparentní, jehož výsledky lze předvídat a jehož jednotlivé kroky budou jasně zdokladovány.

Z hlediska investičních nákladů i nároků organizačních je vhodné naplánovat provedení prací v teplejším období, kdy jsou požadavky na vytápění minimalizovány a lze omezit i dodávky teplé vody.

Kapitola 11. Projekt

V prvé řadě je nutné odpovědět na otázku, za musí být zpracována projektová dokumentace. V návaznosti na předcházející kapitolu by měl investor spolu se zpracovatelem studie Vyhodnocení proveditelnosti rozhodnout, zda na rekonstrukci spalinové cesty a výměny spotřebičů bude zpracován prováděcí projekt osobou s akreditací České komory autorizovaných inženýrů a techniků.

Při rozhodnutí je obecně třeba vycházet především z rozsahu akce. Prováděcí projekt by měl být samozřejmostí v případech, kdy součástí rekonstrukce je zásah do jakýchkoliv dalších nosných i nenosných konstrukcí (bourací práce), změna vzhledu budovy (komín po fasádě...), změna požárně bezpečnostního řešení, a podobně. Současně by měly být zohledněny i předpokládané investiční náklady stavby.

S výjimkou jednoduchých realizací, kdy je v podstatě beze změn a úprav použita stávající spalinová cesta, by měla být před realizací vždy zpracována příslušná projektová dokumentace. Oprávněnou osobou je autorizovaný projektant v oboru pozemních staveb, TZB nebo techniky prostředí.

Je důležité si uvědomit, že razítko autorizované osoby představuje často dělítko mezi odpovědností, zárukou i kvalitou prováděného díla.

Kapitola 12. Stavební povolení

Obecně lze z dikce stavebního zákona dovodit, že veškeré stavby týkající se vytápění nelze provést bez souhlasu místně příslušného stavebního úřadu. Přesné podmínky a požadované podklady se mohou v jednotlivých konkrétních případech lišit. Je tedy vhodné nejprve navštívit místně příslušný stavební úřad s dotazem, jakou formou bude stavba povolována.

V této souvislosti je třeba upozornit na fakt, že odpovědnost za získání povolení stavby nelze jednoduše přenést na zhotovitele stavby a současně, že provádění stavby bez stavebního povolení může představovat fatální problém. A to zejména v případě, že dojde k nepředpokládanému limitnímu stavu (např. zranění, únik plynu, poškození majetku, ale i nedodržení smluvních podmínek zhotovitelem apod.).

Podkladem pro stavební úřad muže být, dle situace, buď pouze studie Vyhodnocení proveditelnosti, nebo projekt. Rovněž rozsah vyžádaných příloh může být případ od případu rozdílný.

Na jedno vyjádření by ale vlastník nebo SVJ neměli nikdy zapomenout. Jedná se o stanovisko správce místní kanalizační sítě ke způsobu vypouštění kondenzátu.

Problematiku odvodu kondenzátu je u plynových kondenzačních kotlu třeba řešit vždy. Vzniklý kondenzát může při nesprávném odvodu způsobit poškození odtokového potrubí, únik spalin z kouřovodu nebo zápach z kanalizace. 1 m³ spáleného zemního plynu představuje cca 1,36 kg vlhkosti při stechiometrickém spalování. Prakticky lze pracovat s odhadovaným množstvím kondenzátu cca 1,5 l za hodinu na výkon 10 kW.

Při návrhu jímání a likvidaci kondenzátu je třeba vycházet z podmínek uvedených v místním kanalizačním rádu, který zpracovává provozovatel místní kanalizační sítě. Jako podklad k posouzení by součástí návrhu měl být graf předpokládané tvorby kondenzátu během určitého cyklu (např. dne, týdne apod.). Zcela nezbytné je přesně dodržet technické pokyny výrobce kotle k napojení kotle na odpadní potrubí uvedené v návodu k instalaci.

Během stavebního řízení je možno provádět výběrové řízení na zhotovitele stavby, ale bez platného povolení by stavba neměla být v žádném případě zahájena.

Subjektivní vyhodnocení, zda daná stavební úprava podléhá stavebnímu řízení, může vést až k fatálním koncům.

Kapitola 13. Výběr zhotovitele

Výběr zhotovitele by měl být především transparentní, s jasně stanovenými kritérii včetně jejich váhy či významu. Za základní kritéria je možno považovat:

• historie zhotovitele
• reference
• způsob zpracování nabídky
• doložení kvality materiálu
• doba realizace
• množství subdodavatelů
• celková cena
• rozsah dodávky

Každý zadavatel může samozřejmě přidat nebo ubrat kritéria tak, aby přesně odrážela jeho specifické požadavky. V dalším kroku by ke každému kritériu měla být přiřazena jeho váha, a to nejlépe v procentech. Například takto:

• historie zhotovitele 10 %
• reference 20 %
• způsob zpracování nabídky 10 %
• doložení kvality materiálu 20 %
• doba realizace 5 %
• množství subdodavatelů 5 %
• celková cena 15 %
• rozsah dodávky 15 %

Při vyhodnocování se následně postupuje tak, že se nabídky pro každé kritérium obodují podle kvality splnění daného kritéria, například od 1 do 10 (může jít o číselné vyjádření pořadí mezi nabídkami), a potom vynásobí příslušným procentním koeficientem.

Lze doporučit aplikaci uvedeného postupu i v případě menších zakázek.

Základním problémem totiž bylo, je a stále zůstává, že investor absolutně preferuje nabídkovou cenu, bez ohledu na další kritéria.

To velmi často dovede praktickou realizaci do bezvýchodné situace vyznačující se například množstvím víceprací, nízkou kvalitou prací a dodávek, neplněním rozsahu zakázky, nedodržením termínu a podobně.

Výsledkem výběrového řízení by mělo být pořadí potenciálních zhotovitelů na prvních třech místech s tím, že v tomto pořadí by se s nimi mělo jednat v rámci uzavření smlouvy.

Na výběrové řízení by měl být vyhrazen dostatek času.

Pokud je rozhodnutí přijato pod tlakem, případně s tím, že je akceptováno nedodržení zadávacích kritérií výběru, je vysoká šance, že tento tlak bude přenesen i do smlouvy a realizace. Často tak tímto způsobem výběru zhotovitele dojde ze strany objednatele k uzavření nevýhodné smlouvy o dílo a následně k neadekvátně finančně náročné, nebo nekvalitní realizaci.

Zahájení prací by nikdy nemělo proběhnout bez uzavření smlouvy, ve které by měl být co nejpřesněji specifikován zejména:

• předmět dodávky
• rozsah dodávky
• termín plnění
• cena dodávky a způsob úhrady
• záruka na materiál a práci

Nedílnou součástí smlouvy by měly být minimálně následující listiny:

• výpis ze živnostenského nebo obchodního rejstříku zhotovitele a všech jeho subdodavatelů
• doklad o uzavřeném (a platném) pojištění za škody a vady v dostatečné výši
• certifikát výrobce použitých komponentů o autorizaci dodavatele k montáži (pokud ho vydává)
• přehled rizik (BOZP)

Specifickým požadavkem, který by měl být vždy obsažen ve smlouvě, je závazek zhotovitele předat dokončené dílo včetně kladných revizí spalinových cest a výchozích revizí odběrných plynových zařízení (spotřebičů).

Pokud na vyhodnocení výběrového řízení spolupracuje i odborník (např. zpracovatel studie Vyhodnocení proveditelnosti), lze vyhodnotit i adekvátnost ceny materiálu nebo plynových spotřebičů.

Tři základní pravidla:

• postupovat systematicky a vyžadovat splnění podmínek
• nikdy nevybírat pouze podle ceny
• nedostat se pod tlak