Společné komíny v bytových domech, 9. díl – Příprava na realizaci

Část IV. PŘÍPRAVA

Dosud mohl být výběr varianty záležitostí jednoho člověka (vlastníka, zástupce SVJ, předsedy družstva a podobně). Ten mohl, dle dosud uvedeného postupu, vytyčit hlavní směr a smysluplně navrhnout jednu nebo více variant řešení. Přestože se objektivně jednalo o postup neprofesionální, lze předpokládat, že bylo k dispozici dostatečné množství podkladů k tomu, aby se zvolená varianta co nejvíce blížila realitě.

V dalším kroku je již nutno vybranou variantu nebo varianty projednat jednak se širším okruhem osob, které budou akcí dotčeny a jednak s profesním odborníkem.

Kapitola 8. Budoucí stav – Spotřebiče

Jedná se fakticky o doplnění podkladu na straně jedné a současně organizační ověření na straně druhé.

Zatímco celý průběh popsaný v ČÁSTECH I. až III. mohl být proveden fakticky bez účasti vlastníků nebo spoluvlastníků jednotlivých bytových jednotek, například jen předsedou SVJ, v této fázi je nutné naopak oslovit jednotlivé vlastníky bytových jednotek s cílem zjištění jejich představ o nově osazovaném spotřebiči.

Jak bylo popsáno v kapitole 1.2, za ideální lze považovat stav, kdy se všichni zúčastnění shodnou na stejném konkrétním spotřebiči.

Rozhodování může výrazně ulehčit fakt, že plynové kondenzační spotřebiče nemusí být navrhovány s požadavkem na provoz při maximálním výkonu. Důvodem je rozdílná závislost účinnosti na výkonu. Zatímco u nízkoteplotních TURBO kotlů bylo maximální účinnosti dosahováno při jmenovitém výkonu a výkonové předimenzování bylo častou a významnou chybou, u kondenzačních kotlů je maximální účinnosti dosahováno již při zhruba 15 % výkonu, tudíž výkonové předimenzování nepředstavuje závažný problém.

To prakticky znamená, že je možno volit v principu stejně výkonné spotřebiče i v případě, že v bytovém domě jsou byty různé velikosti a s různou topnou soustavou. Pro standardní mix bytových jednotek lze doporučit kotle o výkonu do cca 24 kW, pokud z tohoto rámce nevybočuje nadstandardní požadek na průtokovou přípravu teplé vody, zejména pro velkoobjemovou vanu nebo sprchu se zvýšeným průtokem teplé vody.

Součástí provozu spotřebiče není jen funkce vytápění, ale obvykle jí bývá i příprava teplé vody. V tom případě je nutné v rámci výběru spotřebiče pamatovat i na rozhodnutí o způsobu přípravy teplé vody. V principu jsou k dispozici dva základní typy:

• průtokový – bez zásobníku
• akumulační – se zásobníkem

Průtokový ohřev s ohledem na normativní požadavky zajistit dostatečný průtok teplé vody vyžaduje minimální výkon 24 kW. Je investičně i prostorově většinou úspornější.

Akumulační ohřev zajistí buď kotel s akumulačním zásobníkem integrovaným v tělese kotle nebo se samostatným zásobníkem umístěným obvykle pod plynovým kotlem.

V obou případech je třeba porovnat výkon spotřebiče při vytápění a ohřevu vody a způsob řízení výkonu spotřebiče s ohledem na případné výkonové špičky a jejich požadavky na spalinovou cestu.

Ideální formou získání uvedených informací je schůze členů družstva nebo SVJ, případně lze využít formu dotazníku.

Kapitola 9. Budoucí stav – Kdy?

Jak bylo uvedeno, podmínkou je většinou současná výměna všech připojených kotlů, což sice optimalizuje náklady a minimalizuje celkovou náročnost, ale současně může vytvářet napětí mezi jednotlivými vlastníky bytových jednotek. A to z důvodu subjektivního posouzení životnosti současně provozovaného spotřebiče. Zejména u starších objektů je pravděpodobné, že některé spotřebiče již byly vyměněny, a to v některých případech až do roku 2016, do kdy byly reálně k dispozici skladové zásoby nekondenzačních variant kotlů.

Současně je třeba při stanovování termínů zohlednit následující:

• zpracování projektu
• výběrové řízení na zhotovitele stavby
• financování
• nutnost odpojení vytápění v jednotlivých bytových jednotkách
• nemožnost zásobování teplou vodou v průběhu akce
• bourací práce, likvidace odpadu (může se vyskytnout i zdravotně závadný asbest) apod.

Ideálním stavem je, naplánovat výměnu spotřebičů minimálně půl roku dopředu, a to nejlépe na letní období. K naplánovanému termínu potom směrovat všechny další kroky (mimo jiné i popsané v dalších kapitolách). S termínem by měli souhlasit všichni zainteresovaní vlastníci jednotlivých bytových jednotek.

Výsledkem by měl být v každém případě písemný protokol o rozhodnutí, odsouhlasený příslušným odpovědným orgánem vlastníka, společenstva vlastníků nebo družstva.

V této fázi je navržená varianta odsouhlasena vlastníkem, SVJ nebo družstvem (nejlépe písemně) a rovněž je odsouhlasen další krok, tedy zadání studie Vyhodnocení proveditelnosti.

Kapitola 10. Vyhodnocení proveditelnosti

Nyní jsou k dispozici všechny podklady a rozhodnutí, která bylo možno sehnat a učinit bez vynaložení reálných finančních prostředků a bez nutnosti najímat odborníka. Jsou tedy k dispozici následující doklady:

• listinné podklady v rozsahu kapitoly 2
• materiálový popis dle kapitoly 3.1
• orientační posouzení provozních parametrů dle kapitoly 3.2
• seznam spotřebičů, které budou nově použity
• předběžný termín realizace

A nyní poprvé je nezbytně nutné se obrátit na odborníka, který uvedené doklady doplní a vyhodnotí, a následně provede ověření proveditelnosti.

Součástí finální studie Vyhodnocení proveditelnosti musí být zejména:

• zpracování pasportu stávajícího stavu (případně kontrola již zpracovaného)
• ověření technického stavu (kontrola materiálového zatřídění)
• kontrola klíčových technických parametrů (např. těsnost, odvod kondenzátu…)
• návrh řešení (včetně jiných variant, pokud vybranou variantu nelze realizovat)
• finální výpočet s použitím ověřených dat (pro předpokládaný nový stav/y)
• v případě více variant výběr varianty optimální
• dokumentace pro výběrové řízení na zhotovitele
• závazek výkonu stavebního dozoru stavby

Ani jeden z uvedených bodů by neměl být podceňován, tím méně vynechán. V opačném případě vzniká značné riziko, že výsledný produkt nebude v praktické realizaci použitelný a bude muset být přepracován, což výrazně zvýší náklady a prodlouží čas.

Přerušení prací lze doporučit pouze v případě, že finální výpočet konkrétního řešení bude negativní. Potom je nutné, aby zadavatel upravil svoje požadavky, tedy fakticky pokračoval v řešení dle Části III. NOVÝ KOMÍN, přičemž dosud zpracované části studie budou moci být z větší části použity.

Bohužel, pro zpracovatele studie Vyhodnocení proveditelnosti v současné době neexistuje legislativně jasně definovaná osoba. Pokud by byla požadována forma projektu, což je stav ideální, musí být zpracovatelem osoba s autorizací udělenou ČKAIT, a to především pro jeden z následujících oborů:

• pozemní stavby
• technická zařízení budov
• technika prostředí

Pokud by postačila forma posudku nebo studie, může být zpracovatelem prověřený revizní technik spalinových cest, soudní znalec v oboru komíny nebo kominictví, nebo obecně osoba mající v dané oblasti dostatečné znalosti.

Je důležité zvolit odborníka nebo firmu, která nemá zájem danou zakázku realizovat dodavatelsky. Naopak, dohoda by měla obsahovat závazek na výkon dozoru a konzultací během realizace. Investor tímto způsobem získá osobu, která bude po celou dobu realizace, až do dokončení stavby, stát „na jeho straně“.

Z hlediska časové a finanční náročnosti je třeba počítat s dobou zpracování 2 až 4 týdny a s náklady 5 000 Kč až 30 000 Kč dle úrovně podkladů a rozsahu konkrétní zakázky. Tyto údaje samozřejmě nelze zobecňovat.

Pokud vše kladně proběhne, tak navržená varianta je potvrzena studií Vyhodnocení proveditelnosti. V této fázi je navržená varianta odsouhlasena po technické stránce odpovědnou, technicky kvalifikovanou osobou.