Oceňování dřevostaveb v kontextu tržního oceňování
Problematika oceňování dřevostaveb je ve znalecké praxi čím dál tím diskutovanější otázkou, a to nejen kvůli tomu, že výstavba dřevostaveb se rok od roku zvyšuje. V článku jsou nejdříve definované jednotlivé druhy dřevostaveb. S problematikou ocenění dřevostavby rodinného domu se odhadce může setkat v různých fázích životního cyklu této stavby. Ve fázi výstavby je nutné znát jednotlivé náklady na její zhotovení. Dále se článek zabývá vývojem dřevostaveb v rámci realitního trhu, aby odhadce mohl stanovit obvyklou cenu stavby.
Článek byl oceněn a vydán v rámci 21. ročníku odborné konference doktorského studia Juniorstav.
1 Úvod
![Obr. 1 Vývoj počtu dokončených dřevostaveb. Zdroj: [1]](/docu/clanky/0190/019053o1.png)
Obr. 1 Vývoj počtu dokončených dřevostaveb. Zdroj: [1]
Vzhledem ke vzrůstající oblibě staveb na bázi dřeva se znalci a odhadci mnohem častěji setkávají s oceněním těchto typů staveb a problémy, které při jejich ocenění nastanou. Tento trend potvrzují také statistiky Asociace dodavatelů montovaných domů z.s. V roce 1999 byl podíl dřevostaveb na celkové výstavbě rodinných domů 1,49 %, v roce 2017 byl tento podíl 14,87 %, tomu odpovídá 2 159 rodinných domů. [1]
Na základě statistik výstavby dřevostaveb lze konstatovat, že se nejedná o ojedinělou technologii. Za posledních 10 let bylo předáno k užívání přes 10 000 rodinných domů – dřevostaveb, viz Obr. 1. [1]
2 Konstrukční systémy dřevostaveb
Ačkoli zaznamenáváme rostoucí trend výstavby dřevostaveb, v tuzemských právních předpisech není tento pojem definován. Pro účely následujícího textu je význam pojmu „dřevostavba“ převzatý z odborné literatury. „Pojmem dřevostavba rozumíme takovou stavbu, která pro svou nosnou konstrukci, zajišťující přenos zatížení a celkovou prostorovou tuhost a integritu, využívá v převážné míře dřevo a materiály na jeho bázi.“ [2]
Z hlediska druhu konstrukce dřevostavby lze rozlišovat několik typů dřevostaveb, které lze dále kategorizovat dle podílu použitého dřeva.
2.1 Konstrukce z masivního dřeva
- Sruby a roubenky lze charakterizovat „jako stěnu postavenou z vodorovně umístěných masivních dřevěných prvků v různém stupni opracování – od jen nahrubo oloupaných kmenů, kuláčů (povalů), přes dvoustranně opracované („omítané“) trámce nebo fošny, ze všech čtyř stran opracované trámce“. [3] V případě použití hrubě opracované kulatiny se častěji využívá označení srub.
U staveb, kde jsou tvořeny stěny z masivního dřeva jako jediné vrstvy, tedy sruby a roubenky, je v současné době problém splnit základní požadavky na konstrukce v duchu vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na výstavbu ve znění pozdějších předpisů [4], stejně jako požadavky uvedené ve vyhlášce č. 78/2013 Sb., o energetické náročnosti budov ve znění pozdějších předpisů. [5] Jedná se o požadavky na součinitel prostupu tepla na úrovni požadované hodnoty, tedy 0,30 W/(m2‧K), respektive 0,7násobek požadované hodnoty. - CLT panely (cross-laminated timber – křížem lepené řezivo) patří k nejnovějším technologiím výstavby v oblasti dřevostaveb. Dřevěné panely v obvyklé tloušťce 80–100 mm se doplňují kontaktním nebo nekontaktním zateplovacím systémem. Masivní dřevěná stěna zajišťuje přenos zatížení a stabilitu stavby. Dřevěné panely je možné ponechat jako pohledové. Technologie výstavby je velmi podobná s výstavbou železobetonových panelových staveb.
2.2 Rámové dřevěné konstrukce
Charakteristickým prvkem je nosný dřevěný sloup na výšku jednoho podlaží. Dřevěný rám je zpravidla doplněn dřevěným plošným materiálem (OSB deska, překližka), který zajišťuje tuhost konstrukce. Prostor mezi sloupky je vyplněn tepelnou izolací a dále je skladba doplněna o kontaktní či nekontaktní zateplovací systém. Na interiérové straně je následně instalována parozábrana či parobrzda a interiérová úprava stěn, například v podobě sádrokartonové konstrukce. Dle stupně prefabrikace lze rozlišovat jednotlivé technologické postupy.
- Staveništní (letmá) montáž, kdy jednotlivé prvky jsou montovány přímo na stavbě.
- Plošná prefabrikace (stěnové panely) je nejrychlejším způsobem výstavby. Panely mohou mít různé stupně dokončení, například pouze dřevěný rám s opláštěním nebo kompletní skladba stěny bez povrchové úpravy. [6]
![Obr. 2 Podíl jednotlivých konstrukčních variant na celkové výstavbě dřevostaveb v roce 2017. Zdroj: [1]](/docu/clanky/0190/019053o2.png)
Obr. 2 Podíl jednotlivých konstrukčních variant na celkové výstavbě dřevostaveb v roce 2017. Zdroj: [1]
Z hlediska prostupu vodních par konstrukcí lze rozlišovat konstrukce difúzně otevřené a difúzně uzavřené. Pro doplňkovou tepelnou izolaci difúzně uzavřených konstrukcí je zpravidla použitý polystyren, který patří k nejlevnějším izolantům. Naopak difúzně otevřené konstrukce vyžadují použití materiálů propustných pro vodní páru, například tuhé minerální vlny, dřevovláknité desky aj.
2.3 Odlišnosti dřevostaveb
K nesporným výhodám dřevostaveb, oproti běžné zděné výstavbě, patří především rychlost samotné výstavby. Ta je dána mírou prefabrikace jednotlivých komponentů i omezení mokrých technologických procesů. K dalším výhodám patří dobré tepelně technické vlastnosti obvodových stěn, které si zachovávají subtilnost. Naopak k diskutovaným vlastnostem dřevostaveb patří nižší akumulační schopnost konstrukcí a akustické vlastnosti vodorovných i svislých dělících konstrukcí. [2]
3 Životní cyklus stavby – dřevostavby
Rostoucí výstavba dřevostaveb je úzce spojena s obchodováním tohoto segmentu trhu. Zároveň se tak zvyšuje potřeba oceňovat dřevostavby, a to v různých fází životního cyklu stavby. Životní cyklus stavby lze definovat jako časové období od vzniku myšlenky na stavbu po její likvidaci. [7] S průběhem životního cyklu stavby je spjata potřeba určit hodnotu stavby v průběhu jednotlivých fází životního cyklu, čímž lze definovat různé situace, kdy se znalec může setkat s oceněním dřevostavby.
Na počátku životního cyklu patří k nejvíce sledované hodnotě pořizovací náklady stavby (nákladová hodnota). V průběhu užívání stavby, provozní fáze, je sledována tržní hodnota stavby. Ta je oproti předchozí fázi silně ovlivněna lokalitou, kde se předmětná stavba nachází, a také faktem, že ocenění je provedeno spolu s pozemkem, k němuž stavba náleží. V případě určování tržní hodnoty závěrečné fáze životního cyklu stavby – před demolicí, je vhodné přihlédnout i k nákladům na odstranění stavby. Jednotlivé případy jsou diskutovány v následujících podkapitolách.
| Životní cyklus stavby | |||
|---|---|---|---|
| Fáze životního cyklu | Předinvestiční a invest. fáze | Provozní fáze | Likvidace |
| Oceňovací přístup | Nákladová metoda | Porovnávací metoda + podpůrné metody (Nákladová, Výnosová) | Porovnávací metoda + nákladová metoda |
| Výstup ocenění | Pořizovací náklady | Tržní hodnota/Cena obvyklá | TH pozemku, Náklady na odstranění |
3.1 Nákladová metoda oceňování dřevostaveb
Nákladová metoda oceňování se nejčastěji využívá pro zjištění výše pořizovacích nákladů stavby v předinvestiční a investiční fázi životní cyklu stavby. Současně může být použita jako metoda podpůrná, například u méně obchodovaných druhů staveb, rozestavěných staveb aj.
K nejhojněji využívaným a nejrychlejším metodám odhadu pořizovacích nákladů staveb patří technicko-hospodářské ukazatele na účelovou měrnou jednotku. Nicméně tento přístup určení nákladů je zatížen chybou ve výši +/− 20 %, která je dána obecným pojetím jednotlivých druhů staveb. Například pro rodinné domy na bázi dřeva – dřevostavby je dostupný technicko-hospodářský ukazatel společnosti RTS, s.r.o. ve výši 5 570 Kč/m3, bez rozlišení počtu podlaží či znalosti konstrukčního systému stavby.
V konečném důsledku lze tak stanovit stejné pořizovací náklady pro roubenku i pro dřevostavbu ze sendvičového difúzně uzavřeného panelu. Byť rozdíl pořizovacích nákladů může být v řádu statisíců korun. Přesnější výši nákladů lze získat jen vyhotovením podrobného položkového rozpočtu.
Za účelem stanovení rozdílnosti pořizovacích nákladů jednotlivých konstrukčních variant dřevostaveb byla sestavena databáze nabídkových cen na stavbu rodinných domů na klíč o celkovém počtu 175 vzorků.
Jednotlivé nabídky vždy obsahovaly stavbu jako celek vč. daně z přidané hodnoty, základové konstrukce na rovinatém pozemku, technologii vytápění a kompletní technické zařízení budov. Stejně tak jsou zahrnuty obklady, dlažby a podlahové krytiny. Zpravidla jsou v jednotlivých nabídkách zahrnuty levnější materiály pro povrchové úpravy tak, aby se nabízená cena příliš nenavyšovala. Například průměrná cena obkladů dosahovala 300 Kč/m2 (vč. DPH, bez práce).
| Konstrukční varianta dřevostavby | Počet podlaží/jednotková cena | Průměrná cena na m2 užitné plochy | |
|---|---|---|---|
| CLT panely | Přízemní | 31 116 Kč | 30 595 Kč |
| Vícepodlažní | 30 074 Kč | ||
| Roubenky a sruby | Přízemní | 33 445 Kč | 33 001 Kč |
| Vícepodlažní | 32 557 Kč | ||
| Sendvičový panel – difúzně OTEVŘENÁ skladba | Přízemní | 29 765 Kč | 28 323 Kč |
| Vícepodlažní | 26 881 Kč | ||
| Sendvičový panel – difúzně UZAVŘENÁ skladba | Přízemní | 28 188 Kč | 26 285 Kč |
| Vícepodlažní | 24 382 Kč | ||
| Staveništní montáž – difúzně OTEVŘENÁ skladba | Přízemní | 28 934 Kč | 26 779 Kč |
| Vícepodlažní | 24 624 Kč | ||
| Staveništní montáž – difúzně UZAVŘENÁ skladba | Přízemní | 27 480 Kč | 25 511 Kč |
| Vícepodlažní | 23 542 Kč | ||
| Zděná stavba bez rozlišení použitých materiálů | Přízemní | 27 743 Kč | 25 896 Kč |
| Vícepodlažní | 24 049 Kč | ||
Z tabulky je patrný vliv konstrukční varianty rodinného domu na pořizovací náklady. Současně lze sledovat průměrné navýšení nákladů u přízemních rodinných domů o 9,7 % oproti vícepodlažním domům.
3.2 Využití komparativní metody při oceňování dřevostaveb
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v § 2 odst. (1) uvádí: „Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ [8] Odhadce se při aplikaci komparativního způsobu ocenění dřevostavby rodinného domu, který je v provozní fázi, setkává hned s několika problémy. Pro správnou aplikaci komparativní metody ocenění je nutné nejdříve provést analýzu daného segmentu trhu.
Vzhledem k zastoupení na trhu s tímto typem nemovitých věcí nelze konstatovat totožný trend jako u výstavby dřevostaveb rodinných domů.
Tuto domněnku potvrzuje také mikroekonomický výzkum, který mapuje vývoj nabídkových cen po dobu trvání nabídky až po uskutečnění transakce u rodinných domů na území okresu Brno-venkov v Jihomoravském kraji. V rámci tohoto výzkumu jsou od 12. 3. 2017 kontinuálně shromažďovány inzerované nabídky všech rodinných domů v daném okrese. Ke všem nabídkám jsou poté dohledávány identifikační údaje z katastru nemovitostí. Nabídky, ke kterým byly tyto informace dohledány, jsou sledovány až po fázi uskutečnění transakce. Informace o prodejních cenách jsou poté získávány z katastru nemovitostí.
Jako indikátor efektivity trhu – prodejnosti nemovitých věcí lze považovat dobu trvání nabídky T a především koeficient redukce na zdroj ceny kcz. [9] Tento koeficient vyjadřuje poměr mezi prodejní (tržní) cenou a iniciační nabídkovou cenou. Hodnoty, které byly zjištěny v rámci mikroekonomického výzkumu, jsou uvedeny níže.
| Materiálová báze | Pozorování | kcz | ΔT | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vzorky celkem | Prodané | Průměr | Směrodatná odchylka | Průměr | Směrodatná odchylka | |
| Rodinné domy – Brno-venkov | ||||||
| Celkem | 2790 | 301 | 0,89 | 0,13 | 171 | 99,8 |
| Dřevostavby | 107 | 3 | 0,95 | 0,05 | 245 | 83,6 |
Procentuálně se tedy nabízí 3,83 % dřevostaveb, přičemž ze 107 nabízených vzorků se u 81 nabídek jednalo o výstavbu dřevostaveb (stavba domu na klíč) a pouze 26 nabídek bylo tvořeno již dokončenými dřevostavbami.
Prodané stavby na bázi dřeva jsou zastoupeny pouze 1 %, je nutné podotknout, že prodané dřevostavby neobsahují stavby na „klíč“ ani developerské projekty.
Dalším předpokladem pro úspěšné ocenění dřevostavby na základě porovnávacího způsobu ocenění je sestavení databáze, obsahující totožný typ dřevostavby. V ideálním případě je databáze srovnávací nemovitostí pro komparativní přístup ocenění (Sales Comparison Approach – SCA) sestavena z totožných entit, tedy dřevostaveb. Vzhledem k nízkému procentuálnímu zastoupení dřevostaveb na trhu s nemovitostmi to však může být značný problém.
Je tedy samozřejmě možné sestavit srovnávací databázi u zděných staveb, poté je pak vhodné, aby odhadce stanovil rozdílný vliv konstrukčního typu stavby na výsledný odhad ceny obvyklé. Autoři článku však doporučují využít jako podklad pro stanovení rozdílu konstrukčního systému stavby procentuální rozdíl na základě tab. č. 2, pro stanovení koeficientu odlišnosti u SCA. Volba dalších koeficientů odlišnosti může být standardní jako u zděných rodinných domů. Vhodné je však zohlednit také energetickou náročnost dřevostavby a její energetický standard (pasivní, nízkoenergetický, nulový). U stanovení koeficientu redukce na pramen ceny je nutné provést analýzu segmentu daného trhu. Možnou nápovědou může být realizovaný mikroekonomický výzkum. Je také nutné podotknout, že stanovení obvyklé ceny nemovité věci zahrnuje nejenom stavbu samotnou, ale také pozemek, jehož je součástí.
3.3 Oceňování dřevostaveb na konci životního cyklu
Při určení tržní hodnoty rodinného domu v závěrečné fázi životního cyklu, kdy je stavba určená k demolici, je třeba vzít v úvahu i náklady na odstranění stavby.
Náklady na odstranění stavby lze zjistit podrobným položkovým rozpočtem, případně využitím agregovaných položek příslušných cenových soustav. Současně jsou k dispozici rozpočtové ukazatele pro předběžný odhad nákladů na demolici 1 m3 obestavěného prostoru staveb. Podstatnou částí nákladů je přesun suti na skládku a poplatky za uskladnění. Právě v hmotnosti stavební suti mají dřevostavby výhodu oproti výstavbě ze zdiva.
4 Diskuse
Rostoucí výstavba dřevostaveb přináší také zvýšenou četnost potřeby dřevostavby oceňovat, a to v různých fázích životního cyklu. Četnější výstavbu dřevostaveb lze pozorovat v České republice až po roce 2000. Lze konstatovat, že trh s dřevostavbami je v současné době v prvopočátku. Dnešní výstavbu dřevostaveb nelze porovnávat s dřívější výstavbou OKALů či finských domků. Co do kvality konstrukcí, zdravotní nezávadnosti či životnosti se jednalo o nesrovnatelné stavby.
Na základě provedeného porovnání lze konstatovat, že v případě využití nákladové metody se nelze spolehnout na obecné rozpočtové, resp. technickohospodářské ukazatele určené pro dřevostavby. Naopak je třeba věnovat pozornost konkrétnímu konstrukčnímu systému. Možným způsobem určení pořizovacích nákladů je využití nabídkových cen rodinných domů na klíč s následnou úpravou této ceny, například o instalaci odlišného zdroje tepla, nákladnější podlahové krytiny aj. Navíc se v tomto případě nejedná o uměle vytvořené ukazatele pro účel oceňování nemovitostí, nýbrž o konkrétní reálnou nabídku na výstavbu rodinného domu.
Právě u staveb, které nejsou běžně obchodované, nachází nákladová metoda své uplatnění. Což je v souladu s mezinárodními oceňovacími standardy, ve kterých je pro oceňování budov a zařízení uvedeno: „Mnohé druhy budov a zařízení jsou však specializované a tam, kde nebudou u takovýchto položek k dispozici přímé doklady o prodeji, se musí při předkládání názoru o hodnotě utvořeného na základě výnosového nebo nákladového přístupu postupovat s opatrností, jestliže jsou dostupní tržní údaje chabé nebo žádné. Za takových okolností může být namístě zvolit k ocenění buď výnosový přístup, nebo nákladový přístup.“ [10]
V další kapitole mezinárodních oceňovacích standardů, konkrétně při oceňování práv k nemovitým věcem je u nákladového přístupu v kapitole 70.3 uvedeno: „Může být použit jako primární přístup, pokud neexistují žádné doklady o transakčních cenách za podobnou nemovitou věc ani žádný identifikovatelný skutečný nebo pomyslný výnosový tok dosahovaný vlastníkem příslušného majetkového práva.“ [10]
5 Závěr
Na základě analýzy trhu s dřevostavbami rodinných domů lze konstatovat, že tento typ rodinných domů má odlišnou likvidnost než klasické zděné rodinné domy. Zároveň různé materiálové báze mají odlišné pořizovací náklady v řádu desítek procent. Což potvrzuje rozbor nabídkových cen na stavbu rodinného domu na klíč. Otázkou stále zůstává, jaká je reálná životnost dřevostaveb. Právě doba trvání provozní fáze stavby silně ovlivňuje celý její životní cyklus. Obdobná situace nastává také s již zmíněnými stavbami v různých energetických standardech. Například obchodovatelnost s pasivními či nulovými rodinnými domy je velmi nízká, zároveň však energetický standard je silným cenotvorným faktorem.
Na základě výše uvedených a shrnutých skutečností se autoři článku domnívají, že při oceňování dřevostaveb je nutný odlišný a individuální přístup odhadce/znalce, oproti již zavedeným přístupům oceňování zděných staveb.
6 Poděkování
Tento příspěvek vznikl v rámci projektu specifického výzkumu s názvem: „Oceňování nemovitostí: tržní a materiálové otázky současnosti“, ÚSI-J-18-5329.
7 Literatura
- BLAHA, Vratislav: Dřevostavby v České republice pokračují v trendu kontinuálního růstu. Bulletin Asociace dodavatelů montovaných domů 2/2018. Evidenční číslo MK ČR E 21874.
- RŮŽIČKA, Martin: Moderní dřevostavba. Praha: Grada, 2014. 160 s. ISBN: 978-80-247-3298-5.
- PEŠTA, Jan: Rekonstrukce roubených staveb. Praha: Grada, 2013. 304 s. ISBN: 978-80-247-3239-8.
- Vyhláška č. 268/2009 Sb. k provedení stavebního zákona, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Praha: Wolters Kluwer ČR [vid. 2009-26-08].
- Vyhláška č. 78/2013 Sb. k provedení zákona o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Praha: Wolters Kluwer ČR [vid. 2013-29-03].
- VAVERKA, Jiří: Dřevostavby pro bydlení. Praha: Grada, 2008. Stavitel. 380 s. ISBN: 9788024722054.
- HAČKAJLOVÁ, Ludmila: Ekonomika a management 13. Praha: Vydavatelství ČVUT, 2004. 279 s. ISBN: 800103060-1.
- Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Praha: Wolters Kluwer ČR [vid. 2009-26-08].
- CUPAL, Martin: Bid prices and market prices relation of real estates modelling. Journal of International Scientific Publications: Economy & Business, 2010, roč. 2010, č. 4, s. 213–220. ISSN: 1313-2555
- Mezinárodní oceňovací standardy 2017. Jesenice: Ekopress, 2018. ISBN: 978-80-87865-44-6.
The valuation of wooden houses issue is becoming an increasingly discussed topic in the expert practice, not only because the construction of wooden houses is increasing year after year. Firstly, the article is defines individual types of wooden houses. The appraiser can come into contact with the issue of valuation of family wooden houses at various stages of the building´s life cycle. At the construction stage it is necessary to know the individual construction cost. Further, the article deals with the behavior of wooden houses within the real estate market so that the appraiser can determine market price of the building.