Komplexní analýza trhu s dřevostavbami

Článek byl vydán v rámci odborné konference doktorského studia Juniorstav 2021. Byl oceněn odbornou porotou konference a okomentován spolupracovníky redakce TZB Info.

1. Úvod

Rodinné domy patří ze statistického hlediska k nejčetněji dokončovaným stavbám. V roce 2019 jich bylo dokončeno 18 390 [1]. Z hlediska technologie výstavby, resp. dle materiálů, lze rodinné domy rozlišit na dřevostavby a rodinné domy zděné. Podíl dřevostaveb byl v roce 2019 v České republice 14,9 % z celkové výstavby rodinných domů [1]. Tento podíl má rostoucí trend, což potvrzuje zájem o výstavbu dřevostaveb.

Pro účel článku je za dřevostavbu považován takový rodinný dům, který vyhovuje následující definici. „Pojmem dřevostavba rozumíme takovou stavbu, která pro svou nosnou konstrukci, zajišťující přenos zatížení a celkovou prostorovou tuhost a integritu, využívá v převážné míře dřevo a materiály na jeho bázi“ [2]. Zároveň je třeba vnímat dřevostavby v tomto kontextu jako konstrukce splňující současné požadavky na konstrukce. Tak jak uvádí Lenoch & Hlaváčková [3], dřevostavby mají na území České republiky bohatou tradici, od tradičních roubenek po rodinné domy typu OKAL.

Cílem příspěvku je provést kompletní analýzu trhu s rodinnými domy, a to trhu s již realizovanými domy a také trhu s dodávkami rodinných domů na klíč (novostavby).

2. Literární přehled

Vzhledem k charakteru řešené problematiky nejsou k dispozici obdobné analýzy na zahraničních trzích, které by byly zpracovány detailně. Nejčastěji se informace ve vědeckých článcích omezí na podíl výstavby dřevostaveb. Například v Německu se jedná o podíl 15 % dřevostaveb [4], na Slovensku se pak jedná o podíl menší než 10 % [5].

Porovnání nabídek dřevostaveb a zděných rodinných domů se věnoval Lenoch & Kalousek [6], ve své publikaci uvádí rozdíly v cenách rodinných domů na klíč po přepočtu na m². Jednotkové ceny dřevostaveb jsou nižší v kategorii rodinných domů dle obestavěného prostoru 401–600 m³, 601–800 m³, 801–1 000 m³ a nad 1 000 m³. Naopak ve velikostní kategorii do 400 m³ jsou dřevostavby mírně dražší. Prokop provedl detailní analýzu trhu dřevostaveb z hlediska nákladů v závislosti na konstrukční variantě dřevostaveb. Potvrzuje v oceňovací praxi zažité pravidlo, že cena za zvolenou jednotku klesá v závislosti se zvyšující velikostí stavby. Zároveň je z publikovaných grafů patrná nevhodnost používání jednoho rozpočtového ukazatele pro všechny typy dřevostaveb, bez rozlišení velikosti a konstrukčního systému [7].

Dále se nepřímo problematikou zabýval také Lenoch & Hlaváčková [3], kteří realizovali průzkum charakteristického profilu uživatelů dřevostaveb v období 2012–2014. Na celkovém vzorku 1 000 respondentů, ve všech krajích České republiky bylo provedeno dotazníkové šetření. Z šetření vyplývá, že majitelé (resp. investoři) dřevostaveb se významně neliší od stavebníků zděných rodinných domů (věkem, vzděláním, pohlavím).

Z hlediska prováděné analýzy trhu jsou také relevantní informace Českého statistického úřadu, který eviduje počet dokončených rodinných domů dle třídy energetické náročnosti budovy [1]. V roce 2019 se jednalo o 7 % dokončených rodinných domů v kategorii A, 65 % v kategorii B a 28 % v kategorii C. Dále jsou evidovány informace o materiálové bázi stavby, resp. materiálové bázi svislé nosné konstrukce. V roce 2019 se jednalo o dřevostavby v již zmíněných 14,9 %, kdy k převládající konstrukci patří lehký skelet, a to jak staveništní montáž, tak panelová montáž. 83,1 % rodinných domů bylo dokončeno zděnou technologií, bez dalšího rozlišení. Pouze 1,2 % všech rodinných domů, tj. 216 ks, bylo realizováno montážní technologií (betonové panely, bez započtení panelů CLT). Zbývajících 0,7 % je pak realizováno jinou, blíže nespecifikovanou technologií.

Dále je Českým statistickým úřadem sledována průměrná velikost rodinného domu, za rok 2019 je to 133 m² užitné plochy a průměrná cena za m² užitné plochy. Pro rok ČSÚ uvádí 26,6 tis. vč. DPH [1].

3. Metodika

Zkoumaná databáze je sestavena z 1 520 nabídek na výstavbu rodinných domů. Celkově je do databáze zahrnuta nabídka 38 společností zabývající se výstavbou typových rodinných domů. Společnosti jsou vybrány náhodně, jedná se tak o stavební společnosti různé velikosti a kapacit. Ve většině případů byla zahrnuta kompletní nabídka společností, v případně nadměrné nabídky společnosti je zahrnutý stejný počet přízemích a více podlažních rodinných domů, stejně jako staveb do 100 m² a nad 100 m² podlahové plochy.

Zahrnuty jsou pouze kompletní nabídky na výstavbu rodinných domů na klíč, u kterých je možné rozlišit specifikaci stavby. Z důvodu porovnatelnosti užitných parametrů staveb jsou zahrnuty stavby pouze v podobném energetickém standardu. Vyloučeny tak jsou energeticky pasivní či aktivní domy. Vzhledem k nízké výstavbě rodinných domů z CLT panelů, roubenek a srubů nejsou tyto technologie zohledněny v sestavené databázi.

Současně byl v rámci souběžného výzkumu (č. FAST/ÚSI-J-20-6366) sledován realitní trh s rodinnými domy v lokalitě Brno-venkov. Data o nabídkách a prodejích rodinných domů byly sledovány od března 2017 do srpna 2020. Za toto období byla sestavena databáze obsahují 631 záznamů o prodeji rodinných domů. Krom materiálové báze byly sledovány základní cenotvorné faktory.

4. Výsledky

Následující výsledky vychází z databáze nabídek na výstavbu rodinných domů na klíč.

Materiálová báze stavby

V databázi je rozlišováno mezi dřevostavbou a zděnou stavbou. U zděných staveb je nabídka citelněji slabší, neb řada stavebních společností nabízí pouze individuální výstavbu, bez nabídky typových rodinných domů.

Technologie výstavby – dřevostavby

Dále pro 946 dřevostaveb byl sledován technologický postup výstavby.

Technologie výstavby – zděné rodinné domy

Pro zděné domy je sledována skladba stěny. Jednovrstvé zdivo bylo převážně pórobetonu, tl. 400 mm a více. U vícevrstvého zdiva převládalo zateplení polystyrenem. To lze vysvětlit především ekonomickými důvody.

Propustnost konstrukce pro vodní páru

Difuze vodních par skrze konstrukci stěny je diskutovaným parametrem staveb. Pokud jsou ve skladbě na vnějším líci použity materiály difuzně otevřené (minerální vlna, dřevovlákno), je konstrukce označena jako propustná pro vodní páru. V případě užití polystyrenu pak naopak. Konstrukce otevřené pro vodní páru převládají u dřevostaveb. V této kategorii se nachází také 78 rodinných domů navržených z jednovrstvého zdiva.

Tvar objektu

Za účelem zjištění vlivu členitosti stavby je sledována také složitost půdorysu 1. NP. Jako jednoduchý je uvažovaný půdorys čtvercový či obdélníkový. Půdorysy s apsidou, ve tvaru písmen L, T a další jsou označeny jako složité.

Tvar střechy

Tvar střechy byl sledován především pro střechu plochou a šikmou. Tu dále ve členění valbová, sedlová a pultová. Šikmé střechy převládají v 93 % z celkového počtu 1 520 rodinných domů.

Způsob vytápění

Způsob vytápění je rozdělen na dva sledované parametry. Tím prvním je samotný energonositel – rozlišováno je mezi plynem, tepelným čerpadlem (vzduch/voda nebo vzduch/vzduch) a elektřinou. Dále je rozlišeno z hlediska distribuce tepla v samotném domě. K lokálním topidlům se řadí elektrické přímotopy, radiátory a v některých případech i splitové jednotky tepelných čerpadel vzduch/vzduch. U podlahového vytápění se pak jedná o kombinaci elektrických rohoží a teplovodních systémů. V případě kombinací se jedná o užití podlahového vytápění v obývacím pokoji, koupelně. Naopak o užití lokálních topidel v ložnicích a v chodbách.

Komín

Komín je ve většině nabídek nabízen jako nadstandardní vybavení. Takové nabídky na rodinné domy na klíč jsou označeny jako bez komínu. Pouze v 17 % je komín zahrnut v základní nabídce, převážně v kombinaci s elektrickým vytápění, což do ledna 2020 bylo přípustným řešením z hlediska vyhlášky 78/2013 Sb. O energetické náročnosti budov. Databáze je sestavena v období únor až duben 2020 a řada dodavatelů na tyto změny nereagovala.

Garáž

Dalším sledovaným faktorem je existence garáže, alt. garážového stání. Pro účel výzkumu bylo garážové stání uvažováno jako polouzavřená krytá plocha. Pokud k objektu byla připojena pouze dřevěná konstrukce bez střechy, není započtena jako garážové stání.

Podlažnost

V databázi převládají stavby přízemní. U vícepodlažních staveb, resp. staveb s obytným podkrovím, převládá šikmá střecha s výrazně sníženou výškou prostoru (typická výška nadezdívky 1 až 1,25 m). Jako řešení 2. NP s částečným sešikmením jsou započteny prostory s min. výškou 2 m (obvykle kryté pultovou střechou).

Součinitel prostupu tepla

Jak již bylo popsáno v části pojednávající o sběru dat, energeticky pasivní domy nejsou do databáze zahrnuty. Součinitel prostupu tepla stěny je vybrán jako reprezentant tepelně izolačních schopností obálky rodinných domů. Hodnoty součinitelů prostupu tepla byly v databázi vyhodnoceny viz tab. 11.

Cena obkladu

Jako dílčí ukazatel cenové úrovně podlahových krytin a obkladů je zvolena cena za 1 m² keramických obkladů, bez práce, vč. DPH. Ostatní povrchy reflektují tuto cenovou hladinu.

Trh s nemovitostmi

V rámci sběru dat o prodejích rodinných domů byly sbírány také informace o materiálové bázi. Pouze v 8 případech se jedná o dřevostavbu. Podíl dřevostaveb ve sledované lokalitě tak činí 1,3 % za sledované období 42 měsíců. Ve 4 případech se jedná o novostavby, 2 rodinné domy dosahují odhadovaného stáří 30 až 70 let a 2 rodinné domy pak stáří nad 70 let. V ostatních případech se jednalo o zděné rodinné domy z různých materiálů.

5. Diskuse

Jak je patrné z dílčích výsledků v předchozí kapitole, dřevostavby v databázi jsou stavěny téměř stejným podílem pro panelovou a staveništní montáž. U zděných rodinných domů převládá vícevrstvé zdivo, a to v 86 %. Z hlediska difuze vodních pár skrz konstrukci stěny se nejčastěji nabízí difúzně uzavřená konstrukce. Nabízené rodinné domy jsou v 93 % zastřešeny šikmou střechou.

Na sestavené databázi převládají přízemní domy. U dvojpodlažních domů je druhé nadzemní podlaží nejčastěji řešeno jako podkroví pod šikmou střechou. Převládá řešení bez garáže a garážového stání (75 %), stejně tak bez komínu v základním vybavení rodinného domu na klíč.

1 520 nabídek na rodinné domy na klíč dosahuje průměrné velikost 112,4 m² užitné plochy, což je méně než uvádí ČSÚ pro rodinné domy dokončené v roce 2019 [1]. Faktem je, že do průměru ČSÚ je započtena i individuální výstavba, která průměrnou hodnotu může výrazně navýšit.

Dále dle údajů ČSÚ v roce 2019 náklady na 1 m² užitné plochy dosahovaly 26,6 tis. (vč. DPH) [1].Na sestavené databázi je dosaženo jednotkové ceny (medián) 28,3 a 29,5 tis. vč. DPH. Rozdíl tak činí více než 6 %. I tak je třeba upozornit, že jednotkové ceny ze sestavené databáze odpovídají spíše nižšímu standardu vybavení (sanita, povrchy, elektro).

6. Závěr

Na sestavené databázi 1 520 nabídek na typové rodinné domy na klíč jsou zhodnoceny základní faktory ovlivňující cenu stavby. Z dat ČSÚ a vyhodnocení samotné databáze lze predikovat „průměrný typový rodinný dům“, který je nejčastěji nabízen. Ten je přízemní se šikmou střechu, vytápěný je elektřinou (přímotopy či radiátory). Byť je toto řešení z pohledu aktuální legislativy nepřípustné. Průměrná velikost domu je 112 m² s jednotkovými náklady cca 28,3 tis. Kč, vč. DPH. Tento průměrný rodinný dům je bez garáže a komína. Z hlediska materiálu se jedná o zděný rodinný dům (viz statistiky), svislá nosná konstrukce je vícevrstvá, zateplena polystyrenem (difuzně nepropustná konstrukce), dosahující součinitele prostupu tepla 0,18 W/(m²ꞏK). Cena keramických obkladů je v intervalu od 250 do 500 Kč/m² vč. DPH, Medián pak 305 Kč/m².

V rámci dalšího výzkumu byla sestavená databáze podrobena dalšímu zkoumání z hlediska faktorů, které nejvíce ovlivňují prodejní ceny. Základní faktory odpovídají diskutovaným parametrům v příspěvku. Analýza trhu ukazuje velmi nízké prodeje dřevostaveb, za sledovaného období se jednalo o podíl 1,3 % prodaných rodinných domů v lokalitě Brno-venkov. Obchodovatelnost je v dané lokalitě velmi nízká.

Poděkování

Příspěvek byl vytvořen díky výsledkům ze specifických výzkumů v rámci Ústavu soudního inženýrství VUT v Brně evidovaných pod čísly FAST/ÚSI-J-20-6366 a ÚSI-J-20-6442.

Použité zdroje

1. Bytová a nebytová výstavba a stavební povolení – časové řady. Český statistický úřad [online]. Praha, 2020, 22. 10. 2020 [cit. 2020-11-04]. Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/czso/bvz_cr
2. RŮŽIČKA, Martin. Moderní dřevostavba. Praha: Grada, 2014. ISBN 978-80-247-3298-5.
3. LENOCH, Josef a Petra HLAVÁČKOVÁ. The Assessment of the Character Profile of Wood-based House Users in the Czech Republic. Acta Universitatis Agriculturae et Silviculturae Mendelianae Brunensis. 2015, 63(5), 1697-1709. ISSN 1211-8516. Dostupné z: http://acta.mendelu.cz/artkey/acu-201505-0032_the-assessment-of-the-character-profile-of-wood-based-house-users-in-the-czech-republic.php
4. WALBERG, Dietmar. Solid and timber construction in residential buildings / Massiv- und Holzbau bei Wohngebäuden. Mauerwerk. John Wiley, 2016/01/04, 20(1), 16-31. ISSN 1432-3427. Dostupné z:
   https://onlinelibrary.wiley.com/doi/abs/10.1002/dama.201600685
5. POTKÁNY, Marek, Marek DEBNÁR a Monika ŠKULTÉTYOVÁ. Life cycle cost analysis for reference prototype building alternatives of silicate and wood bases structure. Acta Facultatis Xylologiae Zvolen res Publica Slovaca. Zvolen, 2019, 61(2), 137-152. ISSN 13363824. Dostupné z: https://df.tuzvo.sk/sites/default/files/13-02-19.pdf
6. LENOCH, Josef a František KALOUSEK. Ekonomické zhodnocení potenciálu a možností využití dřevní suroviny v oblasti dřevostaveb:. Brno: Mendelova zemědělská a lesnická univerzita v Brně, 2009. ISBN 978-80-7399-901-8.
7. PROKOP, Pavel. Porovnání tržních cen dřevostaveb dle jednotlivých stavebních systémů. Brno, 2018. Diplomová práce. Mendelova univerzita v Brně. Vedoucí práce Ing. Josef Lenoch, Ph.D.