Nová právní úprava výkonu znalecké činnosti a oceňování majetku
K datu 1. 1. 2021 nabyla účinnosti nová právní úprava výkonu znalecké činnosti, tj. zákon o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, a také jeho prováděcí vyhlášky. Ve stejném termínu nabyla účinnosti rovněž novela zákona o oceňování majetku a také novela oceňovací vyhlášky. V tomto příspěvku se zabýváme krátkým představením nového znění těchto předpisů na výkon znalecké činnosti v oboru ekonomika, odvětví oceňování nemovitých věcí, a také v oborech stavebnictví a projektování.
Úvod
K datu 1. 1. 2021 nabyla účinnosti nová právní úprava výkonu znalecké činnosti. Dosavadní znalecký zákon, tj. zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a jeho prováděcí vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, byly zrušeny, a byly nahrazeny novou právní úpravou.
Nový znalecký zákon byl ve sbírce zákonů publikován dne 9. října 2019 v částce 110. Jedná se o zákon č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech. Současně s tímto zákonem byl vydán také zákon č. 255/2019 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech a zákona o soudních tlumočnících a soudních překladatelích.
Prováděcí vyhlášky k novému znaleckému zákonu byly vydány ve sbírce zákonů až dne 7. prosince 2020 v částce 207. Odborná znalecká veřejnost ale i zadavatelé znaleckých posudků tak měli do nabytí účinnosti těchto vyhlášek pouze tři týdny na přizpůsobení se nové právní úpravě.
V roce 2020 byla vydána také novela zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a to zákon č. 237/2020 Sb., a také novela oceňovací vyhlášky, tj. vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. Ta byla novelizována vyhláškou č. 488/2020 Sb. Také oba tyto právní předpisy nabyly účinnosti od 1. 1. 2021.
Nová právní úprava znalecké činnosti
Zákon o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech
Nová právní úprava znalectví, a tedy i regulace znalecké činnosti významným způsobem nabyly na objemu. Jen pro srovnání, zákon o znalcích a tlumočnících (č. 36/1967 Sb.) měl při své publikaci ve sbírce zákonů v roce 1967 celkem 5 stran a jeho prováděcí vyhláška (č. 37/1967 Sb.) stran 6. Jednalo se tedy o poměrně krátké a jednoduše pochopitelné právní předpisy, které s několika málo novelami platily cca půl století. Naproti tomu nový znalecký zákon (č. 254/2019 Sb.) má ve sbírce celkem 20 stran. Dalších 7 stran má zákon, kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím nového znaleckého zákona (č. 255/2019 Sb.). K novému znaleckému zákonu byly vydány hned 3 prováděcí vyhlášky:
- o výkonu znalecké činnosti (č. 503/2020 Sb.),
- o znalečném (č. 504/2020 Sb.),
- kterou se stanoví seznam odvětví jednotlivých znaleckých oborů, jiná osvědčení o odborné způsobilosti, osvědčení vydaná profesními komorami a specializační studia pro obory a odvětví (č. 505/2020 Sb.).
Současná právní úprava výkonu znalecké činnosti je ve sbírce zákonů publikována na celkem 89 stranách (původní úprava z roku 1967 měla celkem 11 stran).
Na úvod je třeba zmínit nově zavedené podmínky pro výkon znalecké činnosti. První novinkou je zavedení právního nároku na vznik znaleckého oprávnění. Dosud (do 31. 12. 2020) bylo jmenování znalce v kompetenci ministra spravedlnosti, případně předsedy příslušného krajského soudu, a to bez právního nároku na toto jmenování. Nová právní úprava zavádí právní nárok na zápis do seznamu znalců, pokud žadatel splní zákonem stanovené podmínky pro výkon znalecké činnosti (ke jmenování již nedochází).
Mezi tyto podmínky patří:
- odborná způsobilost,
- bezúhonnost,
- svéprávnost,
- beztrestnost,
- žadatel nesmí být v úpadku,
- musí mít kontaktní adresu na území ČR,
- složení slibu znalce.
Odborná způsobilost je podmíněna:
- získáním vysokoškolského vzdělání odpovídajícího směru,
- aktivní odbornou praxí (5 let),
- osvědčením o odborné způsobilosti nebo absolvováním specializačního studia,
- úspěšným složením vstupní zkoušky.
Jsou-li splněny ostatní podmínky, může ministerstvo na žádost žadatele o zápis do seznamu znalců splnění některé z podmínek prominout, pokud je dána dostatečná záruka, že znalecká činnost bude vykonávána s odbornou péčí.
Vstupní zkouška znalce se skládá z obecné části, kterou se ověřují zejména znalosti právních předpisů upravujících výkon znalecké činnosti a řízení, v nichž se znalecká činnost vykonává, a náležitostí znaleckého posudku, a dále zvláštní části, kterou se ověřuje zejména schopnost vypracovat znalecký posudek a znalosti oboru a odvětví, případně specializace (byla-li zvolena). U znalců jmenovaných dle zákona č. 36/1967 Sb., pokud o zápis na seznam znalců požádají před uplynutím přechodného období 5 let, se považuje zvláštní část vstupní zkoušky za splněnou. Absolvování této zkoušky je zpoplatněno (poplatek za umožnění vykonání obecné části vstupní zkoušky je 3 000 Kč, poplatek za umožnění vykonání zvláštní části vstupní zkoušky je 5 000 Kč).
Nový znalecký zákon přesně definuje, kdo je oprávněn k výkonu znalecké činnosti. Kromě znalců a znaleckých ústavů patří nově mezi tyto osoby oprávněné k výkonu znalecké činnosti také znalecké kanceláře. Znalecké kanceláře vznikly transformací většiny znaleckých ústavů zapsaných v I. oddílu znaleckých ústavů. Znalecká kancelář musí být obchodní korporací, která bude vykonávat znaleckou činnost prostřednictvím alespoň dvou znalců oprávněných k výkonu znalecké činnosti ve stejném oboru a odvětví a případně specializaci, pro které si podala žádost o zápis do seznamu znalců. Znalec může být zaměstnancem společníkem nebo členem pouze jedné znalecké kanceláře; takový znalec není oprávněn vykonávat současně znaleckou činnost samostatně.
K dalším novinkám patří odpovědnost znalce za výkon znalecké činnosti (znalec je povinen nahradit újmu, kterou způsobil v souvislosti s výkonem znalecké činnosti) a povinnost být pojištěn pro případ povinnosti nahradit újmu způsobenou v souvislosti s výkonem znalecké činnosti po celou dobu výkonu znalecké činnosti. Znalec musí doklad o tomto pojištění každoročně předkládat Ministerstvu spravedlnosti.
Nový znalecký zákon rovněž rozšiřuje způsoby podání znaleckého posudku, a to tak, že kromě listinné podoby a podání znaleckého posudku ústně do protokolu, zavádí také elektronickou podobu znaleckého posudku a požadavky na její provedení. Elektronická podoba znaleckého posudku musí být podepsána kvalifikovaným elektronickým podpisem a musí být připojen certifikát pro elektronický podpis, na kterém je tento podpis založen, a musí být opatřena kvalifikovaným elektronickým časovým razítkem, jehož platnost musí být nejméně 5 let ode dne vyhotovení znaleckého posudku.
Rozšířeny jsou rovněž náležitosti znaleckého posudku. Znalecký posudek musí být úplný, pravdivý a přezkoumatelný. Musí obsahovat tyto náležitosti:
- titulní stranu,
- zadání,
- výčet podkladů,
- nález,
- posudek
- odůvodnění v rozsahu umožňujícím přezkoumatelnost znaleckého posudku,
- závěr,
- je-li to možné, přílohy potřebné k zajištění přezkoumatelnosti znaleckého posudku,
- znaleckou doložku,
- otisk znalecké pečeti.
Podrobněji tyto náležitosti a postup při zpracování znaleckého posudku upravuje vyhláška o výkonu znalecké činnosti.
Znalecký posudek musí být kromě odůvodněných případů zpracován v souladu s obecně uznávanými postupy a standardy daného oboru a odvětví. Závěr posudku musí obsahovat jednoznačné odpovědi na položené otázky. Pokud podklady nebo metoda neumožňují znalci vyslovit jednoznačný závěr, musí znalec uvést skutečnosti snižující přesnost závěru. V řadě znaleckých oborů a odvětví však žádné obecně uznávané standardy neexistují.
Mezi novinky rovněž patří centrální evidence znaleckých posudků, jejímž správcem je Ministerstvo spravedlnosti. Znalec je povinen zapisovat do této evidence údaje do pěti pracovních dnů ode dne zadání posudku nebo ode dne, kdy evidovaná skutečnost nastala. Znalci tak již nevedou vlastní znalecké deníky. Ke dni zpracování tohoto příspěvku však tato evidence znaleckých posudků dosud neexistuje.
Dohled nad výkonem znalecké činnosti nyní vykonává pouze Ministerstvo spravedlnosti (dosud to bylo především v kompetenci krajských soudů). Nově byla také zavedena oznamovací povinnost orgánů veřejné moci bez zbytečného odkladu oznámit ministerstvu porušení znaleckého zákona.
Novým znaleckým zákonem se také poměrně značně rozšířila oblast přestupků, za něž je nově možno uložit znalci pokutu až 500 000 Kč.
Příloha k zákonu č. 254/2019 Sb. pak uvádí seznam celkem 52 znaleckých oborů.
Vyhláška o výkonu znalecké činnosti
Vyhláška č. 503/2020 Sb., o výkonu znalecké činnosti, upravuje:
- náležitosti formuláře žádosti o zápis do seznamu znalců,
- způsob vykonání vstupní zkoušky znalce a rozdílové zkoušky, jejich obsah, formu a průběh,
- postup při vydávání průkazu, jednotný vzor průkazu, jeho náležitosti, jednotnou úpravu znalecké pečeti a barvu znalecké pečeti,
- minimální limit pojistného plnění z pojištění znalce,
- způsob provedení znaleckého úkonu a náležitosti znaleckého úkonu, užívání znalecké pečeti a znalecké doložky,
- postup při zpracování znaleckého posudku a jeho náležitosti,
- způsob vedení evidence posudků.
Kromě náležitostí žádosti o zápis na seznam znalců, vykonání vstupní zkoušky, vydání průkazu znalce a náležitostí znalecké pečeti vyhláška nově také stanoví barvu jejího otisku. Otisk znalecké pečeti musí být jednobarevný, modré nebo fialové barvy.
Rovněž je v této vyhlášce uveden minimální limit pojistného plnění, který činí pro znalce 1 000 000 Kč a pro znaleckou kancelář 5 000 000 Kč.
V § 39 a následujících jsou pak podrobně popsány požadavky na znalecké posudky, jejich strukturu a obsah.
V § 52 je pak uveden postup při zpracování znaleckého posudku:
Znalec při zpracování znaleckého posudku
- vybere zdroj dat,
- sebere nebo vytvoří data,
- zpracuje data,
- provede analýzu dat a zformuje její výsledky,
- interpretuje výsledky analýzy dat,
- zkontroluje svůj postup a
- zformuluje závěr.
Vyhláška o znalečném
Vyhláška č. 504/2020 Sb., o znalečném, upravuje:
- výši a způsob určení znalečného,
- způsob účtování znalečného,
- rozsah snížení, odepření nebo zvýšení odměny za výkon znalecké činnosti.
Nová vyhláška o znalečném mírně navýšila odměny znalců za výkon znalecké činnosti. Stále však nedosahuje výše odměn ostatních profesí v justiční oblasti. Časová odměna znalce za každou hodinu účelně vynaložené práce dle této vyhlášky se nyní pohybuje ve výši 300 až 450 Kč. Za některé znalecké úkony však znalci nenáleží časová odměna, ale touto vyhláškou určené paušální odměny. Jednou z těchto paušálních odměn je např. „Převzetí a obeznámení se s případem včetně seznámení se znalce se spisem“, je jí přiřazena paušální odměna 500 Kč (pro úplnost lze dodat, že případný soudní spis může obsahovat tisíce stran textu, s nimiž se znalec musí seznámit, a v nichž si musí vyhledávat podklady pro zpracování znaleckého posudku).
Kromě časové odměny a paušálních odměn znalci náleží také náhrada hotových výdajů, které účelně vynaložil k provedení úkonu, náhrada za ztrátu času stráveného na cestě v přímé souvislosti s úkonem, a také náhrada hotových výdajů a náhrada za ztrátu času případného konzultanta, pokud byl znalcem se souhlasem zadavatele přibrán.
Ustanovení této vyhlášky znalec musí použít vždy, pokud je zadavatelem znaleckého posudku orgán veřejné moci. V případě jiných zadavatelů pak bude tato vyhláška pro určení výše znalečného použita pouze v těch případech, kdy znalec se zadavatelem, který není orgánem veřejné moci, nesjednal předem výši smluvní odměny za vypracování znaleckého posudku.
Vyhláška, kterou se stanoví seznam znaleckých odvětví jednotlivých znaleckých oborů, jiná osvědčení o odborné způsobilosti, osvědčení vydaná profesními komorami a specializační studia pro obory a odvětví
Seznam znaleckých odvětví je uveden v příloze č. 1 vyhlášky č. 505/2020 Sb.
V rámci znaleckého oboru „Stavebnictví“ jsou to odvětví:
| OBOR | ODVĚTVÍ |
|---|---|
| Stavebnictví | Dopravní stavby – stavby kolejové dopravy |
| Dopravní stavby – stavby letecké | |
| Dopravní stavby – stavby nekolejové dopravy | |
| Dopravní stavby – stavby speciální (podzemní, pozemní a nadzemní) | |
| Komíny | |
| Kvalita ovzduší v interiéru staveb | |
| Nosné konstrukce staveb | |
| Obnova kulturních památek | |
| Pozemní stavby – stavby občanského vybavení | |
| Pozemní stavby – stavby obytné | |
| Pozemní stavby – stavby průmyslové | |
| Pozemní stavby – stavby speciální | |
| Pozemní stavby – stavby zdravotní péče | |
| Pozemní stavby – stavby zemědělské | |
| Provádění staveb | |
| Stavby geotechnické – zakládání staveb, podzemní stavby, zemní a horninové konstrukce a stavby pro ukládání odpadů | |
| Stavby inženýrských konstrukcí | |
| Stavby krajinného inženýrství | |
| Stavby městského inženýrství | |
| Stavby mostů | |
| Stavby pro plnění funkcí lesa | |
| Technologická zařízení staveb – další specializace | |
| Technologická zařízení staveb – elektrotechnická zařízení staveb | |
| Technologická zařízení staveb – vytápění | |
| Technologická zařízení staveb – vzduchotechnika | |
| Údržba staveb | |
| Výrobky pro stavby |
V rámci znaleckého oboru „Projektování“ jsou to odvětví:
| OBOR | ODVĚTVÍ |
|---|---|
| Projektování | Dopravní stavby |
| Energetické auditorství | |
| Geotechnika | |
| Krajinářská architektura | |
| Městské inženýrství | |
| Modelování staveb (BIM) | |
| Mosty a inženýrské konstrukce | |
| Pozemní stavby | |
| Rozpočtování staveb | |
| Statika a dynamika staveb | |
| Stavby krajinného inženýrství | |
| Stavby pro plnění funkce lesa | |
| Technika prostředí staveb | |
| Technologická zařízení staveb | |
| Územní plánování | |
| Zkoušení a diagnostika staveb |
Pro oceňování nemovitých věcí je pak v rámci znaleckého oboru „Ekonomika“ zřízeno odvětví Oceňování nemovitých věcí:
| OBOR | ODVĚTVÍ |
|---|---|
| Ekonomika | Oceňování nemovitých věcí |
Výčet oborů a odvětví, pro které je nutné doložit získání jiného osvědčení o odborné způsobilosti nebo absolvovat specializační studium nebo doložit osvědčení vydané profesní komorou jsou uvedeny v příloze č. 2 vyhlášky č. 505/2020 Sb.
Pro jednotlivá odvětví oboru „Stavebnictví“ je další podmínkou pro zápis na seznam znalců také osvědčení vydávané profesní komorou, a to platná autorizace odpovídajícího zaměření podle zákona č. 360/1992 Sb., kterou vydává Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě.
Pro jednotlivá odvětví oboru „Projektování“ je také další podmínkou pro zápis na seznam znalců osvědčení vydávané profesní komorou, a to platná autorizace odpovídajícího zaměření podle zákona č. 360/1992 Sb., kterou v závislosti na zvolené specializaci vydává buď Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě nebo Česká komora architektů.
Podmínkou pro zápis na seznam znalců v oboru „Ekonomika“ v odvětví „Oceňování nemovitých věcí“ je absolvování specializačního studia zaměřeného na oceňování nemovitých věcí v rozsahu nejméně 4 semestrů.
Novelizace právní úpravy oceňování majetku
Novelizace zákona o oceňování majetku
Zákonem č. 237/2020 Sb. byl novelizován zákon o oceňování majetku. Došlo především k úpravě definice obvyklé ceny a do české právní úpravy bylo také poprvé nově zavedeno oceňování majetku tržní hodnotou, jejíž definice byla převzata z mezinárodních oceňovacích standardů. Novelizovaný znalecký zákon odkazuje na to, že podrobnosti určení obvyklé ceny a tržní hodnoty stanoví (novelizovaná) oceňovací vyhláška.
Dále bylo upraveno oceňování práva stavby a oceňování věcných břemen. Způsob jejich výpočtu nově upravuje novelizovaná oceňovací vyhláška. Nově bylo zavedeno také oceňování závady na nemovité věci.
Novelizace oceňovací vyhlášky
Vyhláškou č. 488/2020 Sb. byla novelizována vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. Došlo zde především k vložení nových paragrafů týkajících se určení obvyklé ceny (§ 1a), určení tržní hodnoty (§ 1b). Dle § 1c se společně s obvyklou cenou nebo tržní hodnotou určí i cena zjištěná, a případné rozdíly v ocenění je třeba náležitě odůvodnit.
Novelizace oceňovací vyhlášky nově upravuje také cenové mapy stavebních pozemků a jejich obsah. Návrh cenové mapy nebo její změny předkládá obec k vyjádření Ministerstvu financí, a to před jejím vydáním.
Nově je v oceňovací vyhlášce uvedeno také oceňování věcných břemen, které je upraveno v § 39a (obecně) a v § 39b (zjednodušené ocenění věcného břemene pro technickou infrastrukturu pro umístění podzemního vedení do silničního nebo pomocného silničního pozemku), a také oceňování závady na nemovité věci (§ 39c).
Do části šesté oceňovací vyhlášky „oceňování trvalých porostů“ bylo doplněno oceňování rychle rostoucích dřevin (§ 46 odst. 2).
Rovněž byly v rámci novelizace vyhlášky upraveny či doplněny její přílohy. Nově zde byla vložena příloha č. 22a, která souvisí s novou právní úpravou oceňování věcných břemen a jsou v ní uvedeny koeficienty míry užitku a omezení vlastníka nemovité věci a také průměrný počet let dalšího trvání věcného břemene zřízeného na dobu života v závislosti na věku oprávněného. Další novinkou jsou přílohy č. 42–44, které jsou určeny pro oceňování rychle rostoucích dřevin.
Závěr
Věříme, že tento příspěvek poskytne čtenářům alespoň základní informace o nové právní úpravě znalecké činnosti v České republice účinné od 1. 1. 2021 a o novelizaci oceňovacích předpisů pro oceňování majetku s účinností ke stejnému datu.
Literatura
- Zákon č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech.
- Zákon č. 255/2019 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech a zákona o soudních tlumočnících a soudních překladatelích.
- Vyhláška č. 503/2020 Sb., o výkonu znalecké činnosti.
- Vyhláška č. 504/2020 Sb., o znalečném.
- Vyhláška č. 505/2020 Sb., kterou se stanoví seznam znaleckých odvětví jednotlivých znaleckých oborů, jiná osvědčení o odborné způsobilosti, osvědčení vydaná profesními komorami a specializační studia pro obory a odvětví.
- Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.
- Zákon č. 237/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.
- Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů.
- Vyhláška č. 488/2020 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů.
| 1) | Sadílek Augustin, Ing. – Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství, Purkyňova 464/118, 612 00 Brno, e-mail: augustin.sadilek@usi.vutbr.cz + Státní pozemkový úřad, Oddělení tvorby cen a verifikace, Husinecká 1024/11a, 130 00 Praha 3, e-mail: a.sadilek@spucr.cz |
| 2) | Vala Vlastimil, Ing. CSc. – Mendelova univerzita, Lesnická a dřevařská fakulta, Ústav lesnické a dřevařské ekonomiky a politiky, Zemědělská 3, 613 00 Brno, e-mail: vlastimil.vala@mendelu.cz + Státní pozemkový úřad, Oddělení tvorby cen a verifikace, Husinecká 1024/11a, 130 00 Praha 3, e-mail: v.vala@spucr.cz |
| 3) | Hakl Filip, Ing. – Státní pozemkový úřad, Oddělení tvorby cen a verifikace, Husinecká 1024/11a, 130 00 Praha 3, e-mail: f.hakl@spucr.cz |
| 4) | Mačurová Eva, Ing. MBA – Státní pozemkový úřad, Oddělení tvorby cen a verifikace, Husinecká 1024/11a, 130 00 Praha 3, e-mail: e.macurova@spucr.cz |
As of 1 January 2021, a new legal regulation of the performance of expert activities came into force, ie the Act on Experts, Expert Offices and Expert Institutes, as well as its implementing decrees. An amendment to the Property Valuation Act and an amendment to the Valuation Decree also entered into force on the same date. In this paper we deal with a brief introduction of the new wording of these regulations for the performance of expert activities in the field of economics, real estate valuation, as well as in the fields of construction and design.