Vyspělé státy podporují investice do bydlení
Jedním z nástrojů realizace státní bytové politiky je Státní fond rozvoje bydlení ČR. Ředitel SFRB JUDr. Jan Wagner exkluzivně pro TZB-info hovoří o českém bytovém fondu, o možnostech kombinace podpor i o nesnázích pro investory a projektanty.
Pracujete v oblasti bytové politiky už více než třicet let - jakým způsobem se mění nároky uživatelů, jak se mění možnosti bydlení?
Požadavky na standard bydlení samozřejmě velmi rychle rostou a rozvoj akceleruje i další přidružené procesy, mezi něž patří především zdravé a energeticky úsporné bydlení. Je třeba vytvořit takový bytový fond, který dokáže naplnit představy modernizace společnosti na několik desítek let dopředu. Bytová politika musí sledovat současné i budoucí trendy a respektovat individuální potřeby lidí. Už dávno nestačí jen "mít střechu nad hlavou"- je třeba brát v úvahu různé typy objektů, různé nároky na standard bydlení, včetně celé řady různých právních forem. Jedním z úhlů pohledu na bytovou problematiku je dělení na vlastnické a nájemní formy bydlení, od něhož jsou pak odvozeny nejrůznější dotační programy, garance a státní podpory.
Pokud bychom srovnávali dotační programy, který z nich považujete za zásadní zlom v oblasti české bytové politiky?
Hledat nějaký zásadní zlom je zbytečné. Na ten pravý milník podle mého soudu teprve čekáme. Důležitý je promyšlený rozvoj výstavby bytů a vůle vlády vytvářet perspektivní bytovou politiku. Pokud nepočítáme listopad 1989, bylo by možná dobré připomenout závěr minulého století, kdy se nájemní bydlení ztrácelo pod preferencemi vlastnických forem bydlení. Byl to omyl už z toho důvodu, že určitá část občanů není prakticky schopna akumulovat dostatečný objem investičních prostředků na pořízení bytu nebo domu do vlastnictví. Vlastnické formy bydlení mají vždy určitý přístupový práh, který se sice snižuje se zvyšující se životní úrovní, a k jehož překonání může do určité míry pomoci i státní či municipální podpora, odstranit ho však úplně nelze. Naše státní bytová politika se v oblasti nájemního bydlení soustředila především na podporu obcí a měst a se soukromými investory nikdo nepočítal. Podpora obcí, která byla realizována po několik let Státním fondem rozvoje bydlení ve formě státních dotací, se koncem roku 2007 zastavila a v oblasti podpory výstavby nájemních bytů po dva roky zůstal jen tenký pramínek v podobě programu, v jehož rámci poskytovalo Ministerstvo pro místní rozvoj ČR obcím relativně malý objem dotací na výstavbu takzvaných pečovatelských a vstupních bytů. Teprve později přicházejí na svět programy, které vláda schválila jako nové aktivity Státního fondu rozvoje bydlení. Jedním z nich byla podpora výstavby sociálních nájemních bytů formou přímých dotací. Dalším programem otevřeným i soukromým investorům byla nabídka záruk Státního fondu rozvoje bydlení za úvěry na výstavbu nájemních bytů s cílem financovat vznik nájemních bytů obecně bez vymezení cílové skupiny pozdějších nájemců.
Ale v rozpočtu Státního fondu rozvoje bydlení na rok 2010 schváleném Poslaneckou sněmovnou již není podpora nájemního bydlení. Neobáváte se dalších "úsporných balíčků" vlády?
Vláda schválila rámec poskytování podpory na výstavbu sociálních bytů, kde je smyslem podpořit výstavbu dostupných bytů pro skupinu obyvatel, která si "není schopna z důvodů nízkého příjmu pořídit nebo udržet bydlení v tržním sektoru". To je tedy program pomoci určité poměrně úzce vymezené cílové skupině obyvatel. Dotace na podporu nájemního bydlení obecně již od roku 2008 skutečně neposkytujeme.. Pro tuto formu podpory poskytované podle nařízení vlády č. 146/2003 Sb. nejsou ani v letošním rozpočtu určeny finanční prostředky. Na druhé straně nám však novela nařízení vlády přijatá ke konci roku 2009 umožňuje poskytování záruky za splácení investičních úvěrů na výstavbu nájemních bytů s dlouhodobou splatností (až do 40 let). Fond ručí úvěrující bance nejvýše za 70 % nesplacené části jistiny úvěru. Smyslem dělby rizika, při níž část rizika zůstává bance, je zachování potřebné obezřetnosti při rozhodování o poskytnutí úvěru. Podrobnosti k tomuto programu lze najít na našich internetových stránkách.
Jaké jsou další důvody pro nedostatek nájemních bytů na českém trhu. Je to důsledek ekonomické krize či špatné strategie vlády?
Důvodů pro nedostatek nájemních bytů na českém trhu je opravdu několik a ekonomická krize s nimi nepřímo souvisí. Důležitější exponenty je třeba hledat v minulosti - jsou to postupná privatizace obecních bytů a rozpor v rozmístění existujícího bytového fondu. Naše země patří v celkovém počtu bytů přibližně do středu evropské tabulky. Výraznější problém tedy není v celkovém počtu bytů, ale především v jeho struktuře velikostní, kvalitativní a hlavně teritoriální. Struktura nabídky bytů neodpovídá struktuře pracovních příležitostí. Typickým příkladem jsou některá severočeská města, v nichž je dokonce převaha nabídky bydlení nad poptávkou, ale zcela tady chybí nabídka pracovních míst. K tomu pak přistupuje již zmíněná skutečnost, že soukromou iniciativou bez státní podpory se nové nájemní byty vůbec nestavějí.
Partneři projektu TZB-info 2010 - Regenerace bytových domů
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
V současné době je aktuální zejména program Zelená úsporám a program Nový Panel. Mohli bychom pro úplnost jmenovat i další programy podpory bydlení pro rok 2010, které spadají do Státního fondu rozvoje bydlení?
V souvislosti s rozšířením programu Zelená úsporám na panelové bytové domy uzavřela ministerstva a následně i fondy dohody o sladění vazby mezi podporou na zateplování v programech Nový panel a Zelená úsporám. Chceme upozornit na to, že proces rekonstrukcí panelových domů není jen zateplování - je to pouze jedna z dílčích součástí celkové regenerace bytového domu. Divoké, bláznivé a pouze dílčí zateplování není v programu naší bytové politiky. Našim cílem je stimulovat vlastníky domů i jednotlivých bytů, aby se rozhodli nikoliv pro jednotlivé opravy nebo stavební zásahy, ale pro celkovou rekonstrukci domu vedoucí k zásadnímu prodloužení životnosti stavby a ke zvýšení standardu bydlení tak, aby vyhovoval požadavkům budoucích let a desetiletí. Požadavky na standard bydlení se v současné době rychle zvyšují, to je celoevropský trend, a stav podstatné části našeho bytového fondu za tímto trendem stále zaostává.
Pojďme ke konkrétním dotacím. Velmi častě se poukazuje na to, že pravidla pro získání dotací jsou složitá a mnohdy nejasná. V čem lidé nejčastěji chybují a co si špatně vysvětlují?
Velmi často je tady jakýsi mentální blok. Lidé se dlouho nechávají přesvědčovat, neuvědomují si, že dům, který nebude modernizován a zateplen, bude klesat v ceně, protože cena v budoucnu už nebude závislá jen na lokalitě jako dnes, ale stále více na provozních nákladech, mezi nimiž spotřeba energií má stále vyšší váhu. Je tu i zájem státu. Státní ekologická i energetická politika vyžaduje do budoucna zásadně snížit spotřebu energií nebo alespoň zásadně snížit tempo růstu spotřeby energií. Státní bytová politika musí posilovat tok soukromých investic do rekonstrukcí bytového fondu, zabránit slamizaci sídlišť, vytváření takzvaných špatných adres. Musí pomáhat aktivním vlastníkům, kteří se o svůj majetek starat chtějí a přesvědčovat ty pasivní, kteří se zhodnocení majetku brání, bojí se větších stavebních zásahů a zatížení úvěrem. A to všechno jsou dobré důvody pro ingerenci státu do těchto jinak privátních ekonomických procesů. Pozitivní na tomto procesu je to, že ač vlastníci často dlouho nechápou nutnost změn, vydají-li se však na cestu celkové regenerace bytového fondu, zpravidla už nechybují. My se snažíme o maximální jednoduchost a srozumitelnost výkladu, naši partneři pomáhají s praktickou realizací. Osvědčily se nám semináře a besedy s občany, naopak velmi malou účinnost má komunikace prostřednictvím reklamy v médiích.
Málo se třeba hovoří o podpoře na výměnu výtahů v rámci programu Nový Panel. Jsou opravdu české výtahy v tak žalostném stavu - a jak je to s nutností jejich výměny v rámci bruselských direktiv?
Z programu Zelená úsporám jsou dotace poskytovány především na zateplení panelových domů a program Nový panel má pomoci realizovat ostatní části rekonstrukce, jako je mimo jiné i například výměna výtahů nebo elektrických rozvodů. Z bezpečností výtahů to ale podle mého soudu není u nás zas tak špatné, jak se můžeme dočíst v tisku. Jsou samozřejmě v mnoha případech zbytečně energeticky náročné, možná i trochu unavené, ale jejich bezpečnost je dána především pravidelnými revizemi. To ovšem nemění nic na tom, že výměna je dalším výrazným posunem v kvalitě bydlení, dobrý přístup ke zhodnocení investice vlastníka.
S obavami se velmi často hledí směrem k Bruselu. Evropská unie však nechává řešení bytové politiky plně v kompetenci jednotlivých států podle takzvaného principu subsidiarity. Vy ale často hovoříte o jiných obavách...
Evropská unie sice veřejně deklaruje, že v řadě případů ponechává řešení jednotlivým národním politikám, ale není to úplná pravda. Ač navenek deklaruje tuto zásadu, vstupuje do oblasti bytové politiky zadními vrátky - regulací veřejné podpory. Nastavuje složitá pravidla, která národní státy ve většině případů poškozují. Stanoví určité regulativy, kterými praktickou realizaci národních politik ve své podstatě blokuje. Tichý, plíživý vstup do prostředí národních států se neprojevuje pouze v případě bytové politiky, pravidla, která jsou stanovena komunitárním právem, komplikují realizaci většiny národních programů.
Buďme konkrétní a zůstaňme u bytové politiky. Která pravidla se vám její jako složitá a jaké kombinace podpor to vylučuje?
Podpora evropskými prostředky do oblasti bydlení nebyla podle mého soudu nijak zvlášť významná, až do vzniku Integrovaného operačního programu (IOP). Ten je zaměřený na řešení společných regionálních problémů v oblastech infrastruktury pro veřejnou správu, veřejné služby a územní rozvoj. Patří sem rozvoj informačních technologií ve veřejné správě, zlepšování infrastruktury pro oblast sociálních služeb, veřejného zdraví, služeb zaměstnanosti a služeb v oblasti bezpečnosti, prevence a řešení rizik, podpora cestovního ruchu, kulturního dědictví, zlepšování prostředí na sídlištích a rozvoj systémů tvorby územních politik. Už ze samotného výčtu je patrné, že pravidla budou velmi komplikovaná, naprosto odlišná od pravidel ostatních obecně známých podpor. Kombinace programu Nový Panel s Integrovaným plánem rozvoje města (IPRM) je zde naprosto vyloučena. Pokud využijete jedné z podpor, nedosáhnete již na druhou. Je třeba používat nejrůznějších složitých výpočtů, tabulek a plánů, kterým zpravidla rozumí jen malé procento vyškolených lidí. Integrovaný plán rozvoje města (IPRM) je souborem konkrétních vzájemně obsahově i časově provázaných akcí, které se realizují dvěma či více projekty směřujícími k dosažení společného cíle lokality, města nebo regionu a mohou být podpořeny z jednoho či více operačních programů. Vše má svoji vlastní metodiku, srovnávací hodnoty vstupních kritérií či seznam oficiálních informačních míst pro IPRM v IOP.
Řadu nejasností vyvolává také kombinace podpor z programu Panel a Zelená úsporám. V minulosti se například řešil problém specificky uznatelných nákladů na zateplení.
Vše je dopodrobna popsáno v propozicích k jednotlivým programům na webových stránkách Fondu a ČMZRB. Detailní informace vysvětlují i odborníci v síti poradenských a informačních středisek, která je součástí realizace programu. Pokud jde o náš program Nový Panel, je notifikován v Bruselu, pouze jeho rozšíření na nepanelové domy ještě na dokončení procesu notifikace čeká, proto podporu pro nepanelové domy zatím poskytujeme v režimu tzv. minimální podpory ("de minimis"). Jinak, myslím, v procesu realizace programu Nový Panel, který už běží více jak 9 let, nevznikají nějaké větší problémy. V případě kombinace Zelená úsporám je to o něco složitější, je třeba konzultovat konkrétní projekt. Je třeba dobře spočítat, co je pro daný projekt výhodnější. Obecně lze říci, že program Nový Panel umožňuje poskytovat zvýhodněné záruky a úrokové dotace, v programu Zelená úsporám jsou poskytovány přímé dotace. Na stejné druhy oprav nelze současně poskytnout obě dotace, k úvěru na ty stavební zásahy (zateplení), ke kterým byla či bude poskytnuta dotace z programu Zelená úsporám, již nelze poskytnout dotaci z programu Nový panel, lze však poskytnout záruku za splácení úvěru. Současné poskytnutí záruky a dotace z programu Nový panel a dotace z programu Zelená úsporám je přípustné za předpokladu, že budou respektována omezení stanovená pro jednotlivé režimy podpory (podrobněji v pokynech). Pro optimální využití možností podpory, které oba programy nabízejí, je nutno volit správné pořadí uzavírání jednotlivých smluv o podpoře. Pořadí podání žádostí o podporu není zásadně rozhodující, určitý výhodnější postup je součástí doporučení na našich webových stránkách, stejně jako na stránkách ČMZRB.
Lze do budoucna očekávat v systému podpor bytové politiky nějaké změny či omezení. Jak je to ze stabilitou podmínek z hlediska výhledu financování?
Změny v programu Nový Panel v průběhu letošního roku neočekáváme. Co se týče financování programu, bude třeba řešit doplnění finančních zdrojů pro rok 2011. Vítáme, že vláda v loňském roce zařadila podporu rekonstrukcí a zateplování domů mezi protikrizová opatření, že rozhodla o posílení finančních prostředků na realizaci programu Panel a novelizovala podmínky programu. Za důležitou považuji především diferenciaci výše státní podpory podle šíře rekonstrukce a míry zateplení rekonstruovaných domů a také rozšíření působnosti programu na rekonstrukce a zateplování všech bytových domů, tedy i jiných než panelových. Za úspěch považuji i to, že jsme vyřešili většinu komplikací s "doporučenými a navrhovanými" hodnotami koeficientu prostupnosti a že novela řeší také souběh státních podpor z různých programů, kde platí zásada, že stejná činnost nemůže být podporována ze dvou nebo více programů. Podmínky souběhu programů byly dohodnuty proto, aby zůstala zachována důležitá zásada celkové rekonstrukce a modernizace panelových bytových domů. Jde nám o to, abychom postupně dosáhli maximálních úspor u co největšího počtu objektů a dohnali tak celoevropský standard bydlení a modernizovali český bytový fond.
Děkuji za rozhovor,
Vlastimil Růžička
JUDr. Jan Wagner (1948). V oblasti bytové politiky pracuje od roku 1973 na různých stupních státní správy. Od roku 1992 pracoval na Ministerstvu hospodářství ČR jako ředitel odboru bytové politiky. Od roku 1996 působil na Ministerstvu pro místní rozvoj ČR jako vrchní ředitel sekce bytové politiky. Od roku 2000 působí ve funkci ředitele Státního fondu rozvoje bydlení.
One of the tools for the implementation of a national housing policy is the State Housing Development Fund. Its director, Dr. Jan Wagner, has given TZB-Info an exclusive interview where he speaks about the Czech Housing fund, the possibilities to combine subsidies and the difficulties for investors and developers.