Reklama

Systémové pojetí role architektonických a urbanistických faktorů při oceňování staveb

Ing. et Ing. Daniel Kliment, VUT v Brně, Ústav soudního inženýrství

Recenzovaný

Příspěvek se snaží ukázat náhled na architekturu ve vztahu k životnímu prostředí a reflektovat systémové pojetí problematiky role architektonických a urbanistických faktorů při oceňování staveb. Hlavním úkolem je určit postup metody řešení na základě počátečního výzkumu a analýzy. Velká část článku je věnována vymezení systému podstatných veličin. Výsledky a zjištění poslouží jako podklad pro další výzkum.

Reklama

1. Úvod

Obr. 1 Chápání architektonického díla podle J. Cigánka [1]

Architektura jako důležitý sociální symbol, vypovídá o osobě vlastníka. Symbolismus je asociativní (individuální asociace v prostředí) a akultovaný (zahrnující každodenní, známé prostředí). Výrazně ovlivňuje životní způsob, zejména její zájem o sociologii, psychologii a teorii životního prostředí. Vliv na architekturu mají psychologické a sociologické komponenty navrhování prostředí člověka. Barker a Mercer zdůraznili, že vliv architektonických prostředí je obsáhlejší než pouze estetické a symbolické vlastnosti budov a okolích prostorů. Fait social neboli dvojitý charakter architektury proti sobě staví sociologii a estetiku, jsou vůči sobě v konkurenčním postavení. Architektura ovlivňuje diváka (uživatele) estetickým výrazem a uměleckou působností, v souvislosti s tím mluvíme o architektonickém výrazu, kdy umělecké dílo působí jako prostředek sociální komunikace. Architektonické symboly měst jsou vnímatelné útvary, které zprostředkovávají i význam kulturně a historicky spojený. Symboly městského prostředí plní funkci katalyzátoru, navádějí naší pozornost do kontaktu se skrytým významem či myšlenkou, kterou objekt vyzařuje. Vzbuzuje v nás emocionální a estetické odezvy, tím je naše mysl vtahována do rovin skrytých za objektivně změřitelnými parametry prostředí. [1]

2. Vymezení problémové situace

Oceňovací problémy mají charakter přímých příčinných problémů a jsou založeny na kvantifikaci užitku posuzovaných objektů pomocí oceňovacích metod (nákladové, výnosové a porovnávací), lze tedy říct, že v oceňovací praxi existuje řada kvantifikačních metod, které vyjadřují vztah mezi strukturními a procesními vlastnostmi objektů a jejich hodnotou. Skupinu vstupních známých veličin tvoří údaje o strukturních, procesních vlastnostech objektu a prvcích jeho okolí, které lze zpravidla na oceňovaném objektu zjistit. Další skupinu tvoří veličiny neznámé, do kterých spadají ukazatele nákladovosti, výnosnosti nebo užitkovosti majetku, jež se zjišťují na základě analýzy trhu, pomocí srovnávací analýzy. [3]

Obr. 2 Sociologie bydlení [1]

Mezi základní funkce bydlení patří mimo fyziologických potřeb, také potřeby psychologické. Vliv na psychický a somatický stav člověka musí umožňovat jeho podporu a další vývoj. Psychologie je ve velké míře závislá na environmentálních vlivech, do kterých spadá mimo jiné tzv. dobrý výhled a s tím související blízkost architektonicky významné stavby, uspokojující duševní potřeby člověka. Dobrý výhled je zpravidla úzce spjat s urbanistickou funkcí bydlení (urbanita), která v sobě zahrnuje zejména lokalitu a polohu, tvořící prvky okolí objektu. Tedy problémovou situací je neexistující závazná ani doporučená metodika řešení dané problémové otázky.

Problémem je ocenění enviromentálního vlivu (statku), protože z důvodu absence trhu, je velmi obtížné určit poptávku po těchto statcích, narozdíl od statků tržně obchodovaných, v tomto případě totiž nemáme k dispozici pozorování o tom, jaké množství statku je poptáváno při různých cenách, protože ceny těchto statků nejsou primárně známy. Přesto si však ti, kteří si statku cení, uvědomují, že má nějakou hodnotu a jsou evidentně ochotni za něj platit. Pro environmentální statky také platí vztah záměny (tradeoff) – ochrana environmentálního statku vyžaduje peníze a v rozpočtu pak zbyde méně peněz na běžné statky. Spotřebitel se musí rozhodnout mezi užitím svých zdrojů na běžný statek či statek environmentální. To je úplně totéž, co vyjadřuje křivka poptávky. Z tohoto důvodu lze aplikovat teorii spotřebitele i na oblast oceňování environmentálních statků. Křivka poptávky může být tedy odvozena tak, že se ptáme, jaká je ochota platit za jednotlivé environmentální statky. [5]

Cílem řešení bude podrobné vymezení předmětu ocenění způsobem, který umožní definovat podstatné veličiny a uplatňovat standardizované postupy při stanovení, zda zmíněné environmentální vlivy ovlivňují hodnotu stavby. Za pomocí metody hedonické ceny bude snaha zjistit, jaká část z rozdílu cen nemovitostí je způsobena určitým rozdílem v environmentální vlastnosti nemovité věci a odvodit, kolik jsou lidé ochotni platit za zlepšení environmentální vlastnosti a jaká je celková hodnota tohoto zlepšení. [4]

2.1 Typ problému

Vstupem do algoritmu budou příčiny a struktura, výstupem budou následky. Jedná se tedy o přímý příčinný problém, kdy budou použity vytvořené databáze rezidenčních nemovitostí, které jsou již ovlivněny vlastnostmi okolí, aktivacemi objektu vlastnostmi okolí a vlivem vlastnosti okolí, vlastnostmi prvků struktury objektu a procesy a stavy objektu. Výstupem budou projevy objektu a důsledky projevů.

3. Metoda řešení

3.1 Průzkum

V prvotní fázi bude proveden průzkum, který bude probíhat na trhu v ČR, konkrétně v lokalitě Brno a okolí, na základě zveřejněných obchodovaných (nabídek prodejů, popřípadě pronájmů) rezidenčních nemovitých věcí. Bude také proveden průzkum s následnou separací architektonicky významných staveb ve vybrané lokalitě.

3.2 Analýza

Následně bude provedena analýza, kde proběhne detailnější zkoumání každé rezidenční nemovité věci zvlášť, s ohledem na zjišťované parametry environmentálních vlivů – parametrizace, kvantifikace a následné zkoumání datových bloků. Základem bude dostatečně velká databáze obchodovaných rezidenčních nemovitých věcí, na které proběhne mikro, makro a regresní analýza. Analýzou upořádaného prostředí se zabývá teké Sociometrie, což je metoda, která se zaměřuje na zkoumání sympatie, přitažlivosti (atrakce, apetence) nebo antipatie, odpudivosti (averze, repulze) a lhostejnosti.

3.3 Modelování – znalostní model

Bude proveden Mann – Whitneyův test pro 3 stanovené výběry, kdy budou testovány hypotézy, zda prodejní cena závisí na blízkosti architektonicky významné stavby, nebo zda prodejní cena závisí na původu architekta architektonicky významné stavby a dále, zda prodejní cena závisí na tzv. dobrém výhledu (výhledu na architektonicky významnou stavbu).

3.4 Metoda hedonické ceny

Metoda hedonické ceny (Hedonic price/pricing method – HPM) je založena na spotřebitelské teorii, která odvozuje hodnotu některých statků od celého souboru cenných vlastností, které tyto statky charakterizují, přičemž některé z těchto vlastností mohou být environmentální. Tyto statky nazýváme diferencovanými statky. Jsou to takové statky, které spotřebitel chápe jako součást určité skupiny produktů, ale mezi jednotlivými konkrétními statky z této skupiny a jejich vlastnostmi mohou být velké rozdíly. [5] Hedonická cena se snaží informace o hodnotě těchto environmentálních atributů odvodit z tržní ceny celého statku a používá přitom informace z existujícího trhu s nemovitostmi. [6] Dalším důležitým předpokladem je, že městská oblast jako celek může být považována za jeden trh nemovitostí. Pro použití metody HPM je také nutné, aby se daný trh blížil trhu dokonale konkurenčnímu, tj. jednotlivci musí disponovat dokonalými informacemi a musí jim být umožněno svobodně si vybrat nemovitost s jimi upřednostňovanými vlastnostmi na tomto trhu, přičemž mohou zvýšit množství požadované vlastnosti tím, že si vyberou jinou alternativu bydlení s jinak stejnými vlastnostmi, která ale nabízí větší množství požadované vlastnosti. Je možné, že tato nová alternativa se bude lišit cenou od té původní. Tato alternativa musí být na trhu dostupná, tj. subjekty si nevyberou až druhou nejlepší variantu. Transakční náklady musí být malé. Předpokládá se, že trh nemovitostí je vyčištěn, tzn. ustálil se na takových cenách různých druhů nemovitostí (s různými vlastnostmi), které vyrovnávají poptávku s nabídkou.

Hlavní nevýhoda metody hedonické ceny, je to to, že pomocí ní lze ocenit pouze environmentální statky úzce spojené se statkem tržním, tedy environmentální statky, které jsou jednou z vlastností diferencovaného statku. [7] Mezi další nevýhody patří, že výsledky jsou ovlivněny lokalitou a je tedy obtížné je zobecňovat pro jiné geografické lokace; což je zároveň důvod, proč jsou tyto modely především používány pro lokální trhy. Dále, že každý hedonický model obvykle definuje a měří charakteristiky nemovitostí jinak, což samozřejmě komplikuje porovnání výsledků jednotlivých studií založených na tomto modelu. [8] Obecný model funkce hedonické ceny (hedonic price function) můžeme charakterizovat tak, že cena P diferencovaného statku je vysvětlována vektorem vlastností z, které statek charakterizují. [6] Zafixováním úrovně všech ostatních vlastností jsme schopni se zaměřit pouze na vztah ceny a environmentálního atributu, který zkoumáme. [4]

4. Vymezení systému podstatných veličin

Obr. 3 Podmnožiny systému veličin Σ(Ω) [2]

„Vytváření systému veličin na objektu je realizací vztahů mezi subjektem S (řešitelem problému) a dvěma různými objekty, a to objektem Ω, který je předmětem našeho zájmu, například tím, že se na něm řeší problém a systémem Σ(Ω), který je abstraktním objektem vytvořeným na objektu Ω. Pro každou entitu Ω je charakteristické, že má určité okolí, tvar (geometrii), a že v okolí, zaujímá určitou polohu (topologii). S okolím má určité vazby, přes které se realizují interakce, které entitu aktivují a ovlivňují. Aktivace entity na ní vyvolává procesy, které mění její stavy. Entita se do svého okolí určitým způsobem projevuje, což má určité důsledky. Pokud jedinec z uvedených charakteristik entity, tedy z okolí, topologie, geometrie, vazeb, aktivace, ovlivňování, procesů, stavů, projevů a důsledků, tedy z množiny charakteristik vybere ty, které jsou pro řešení konkrétní situace podstatné, obdrží množinu podstatných parametrů a z ní systém podstatných veličin.“ [2]

„Jednotlivé charakteristiky entity (od okolí entity až po důsledky projevů entity do okolí) vytvářejí po parametrizaci a formalizaci tyto podmnožiny veličin:
Podmnožina S – obsahuje veličiny popisující prvky okolí entity.
Podmnožina S1 – obsahuje veličiny, které popisují topologii a strukturu entity.
Podmnožina S2 – její veličiny popisují podstatné vazby entity s okolím a na nich probíhající interakce.
Podmnožina S3 – patří do ní veličiny, které vyjadřují takovou aktivaci entity z jejího okolí, která na entitě vyvolává procesy.
Podmnožina S4 – tato podmnožina obsahuje veličiny, které ovlivňují entitu z okolí, konkrétně na ní probíhající procesy.
Podmnožina S5 – patří sem veličiny vyjadřující vlastnost prvků struktury entity, na níž se řeší problém.
Podmnožina S6 – obsahuje veličiny popisující procesy probíhající na struktuře entity, uvádějící entitu do různých stavů, odlišných od stavů počátečních.
Podmnožina S7 – patří sem projevové veličiny. Vyjadřují projevy entity, které odpovídají stavům, do nichž se entita dostala v důsledku procesů.
Podmnožina S8 – zahrnuje veličiny popisující důsledky projevů entity na její okolí nebo na ní samotnou.“ [2]

Je nutné identifikovat objekt a okolí při řešení požadovaného problému pomocí systémové metodologie neboli přístupu. Objekt a okolí je dále separován na systém veličin, následně na jeho podmnožiny. Rozklad objektu na podmnožiny systému veličin vede k určení topografie, geometrie a vlastnostem struktury. Zatímco okolí je zastoupeno podmnožinami systému veličin, jako jsou aktivace z okolí, ovlivnění z okolí, projevy a důsledky projevů. Mezi objektem a okolím figurují dále podmnožiny vazeb, procesů a stavů. Sdružení podmnožin aktivace a ovlivnění z okolí lze chápat jako příčiny, naproti tomu sdružení podmnožin projevů a jejich důsledků charakterizuje následky. Struktura objektu v sobě zahrnuje podmnožiny topografie, geometrie, vazby a vlastnosti struktury.

Hlavním cílem je na základě systémové metodologie převést neznámou problematiku plynoucí z cíle práce na již řešenou a známou problematiku s následnou aplikací na specifické téma práce. Jedná se zejména o aplikaci problému v rozpracovaném návrhu podobný jinému v současnosti již vyřešenému.

S0 – Okolí objektu – Enviromentální vlivy O (Ω)
S1 – Topografie a geometrie – druh nemovité věci, lokalita a poloha (tj. objektové veličiny Ω)
S2 – Vazby objektu k okolí; Ω k O (Ω)
S3 – Aktivace objektu Ω z okolí O (Ω) – situace na trhu, vztah nabídky a poptávky
S4 – Ovlivnění objektu Ω z okolí O (Ω) – Právní předpisy, ekonomické vlivy (životní úroveň, hospodářský rozvoj), politicko-správní vlivy (územní plánování), sociálně demografické vlivy (sociální politika, vývoj populace, životní styl, standard bydlení)
S5 – Vlastnosti struktury objektu Ω – typ objektu, druh konstrukce, stáří
S6 – Procesy a stavy – změna vlastnické struktury, změna technického stavu
S7 – Projevy – efektivní plánování, racionalizace návrhu
S8 – Důsledky projevů – cena, obchodovatelnost

Aktivaci provádějí majitelé, investoři a developeři (nabídka) nebo zájemci (poptávka), zájemce posuzuje zejména velikost užitku. Jedním z procesů, probíhajícím na trhu je subjektivní rozhodování zájemců. Důležitým krokem bude detailněji definovat S0–S8 a ověřit podstatnost těchto veličin pro řešení problému.

5. Závěr

Příspěvek ve svém úvodu popisuje význam a chápání architektury ve vztahu k sociálnímu prostředí. Vymezení problémové situace se zaměřuje zejména na vztah mezi strukturními a procesními vlastnostmi objektů a jejich hodnotou. Tedy problémovou situací je neexistující závazná ani doporučená metodika řešení dané problémové otázky, zahrnující ocenění enviromentálního vlivu (statku) z důvodu absence trhu, tedy neznáme množství statku, které je poptáváno při různých cenách, protože ceny těchto statků nejsou primárně známy. Jedná se o přímý příčinný typ problému. V příspěvku je značná část věnována nastínění metody řešení, čítající průzkum, analýzu, modelování znaostního modelu pomocí statistického Mann – Whitney testu a metodu hedonické ceny, vyjadřující obecný model funkce hedonické ceny (hedonic price function). Ukázka této problematiky bude sloužit, jako podklad pro další výzkum, kdy bude důležitým krokem detailněji definovat výše zmíněné podmnožiny veličin S0–S8 a ověřit podstatnost těchto veličin pro řešení problému.

Poděkování

Příspěvek byl zpracován za podpory Specifického vysokoškolského výzkumu MŠMT č.j. ÚSI-J-19-5977.

Literatura

SCHMEIDLER, K. Sociologie v architektonické a urbanistické tvorbě, Ing. Novotný, Brno, 1997, druhé vydání 2001, ISBN 80-238-6582-X.
Janíček, P. Systémová metodologie. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2014. ISBN 978-80-7204-887-8.
BRADÁČ, Albert. Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí. I. vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2016. ISBN 978-80-7204-930-1.
Markandya, A., P. Harou, L. G. Bellù et V. Cistulli (2002): Environmental Economics for Sustainable Growth a handbook for practitioners, Great Britain, Edward Elgar Publishing.
Kolstad, Charles D. (2000): Environmental economics, New York, Oxford University Press.
Van Den Bergh, C. J. M. Jeroen (1999): Handbook of Environmental and Resource Economics, Great Britain, Edward Elgar Publishing.
Bateman, I. J., B. H. Day et I. Lake (2004): The Valuation of Transport-Related Noise in Birmingham, Centre for Social and Economic Research on the Global Environment, Centre for Environmental Risk, School of Environmental Science, University of East Anglia, UK.
SIRMANS, Stacy, David MACPHERSON a Emily ZIETZ. The Composition of Hedonic Pricing Models. Journal of Real Estate Literature. 2005, 13(1), 1-44.

English Synopsis

Systemic Conception of the Role of Architectural and Urbanistic Factors in Valuation of Buildings

The paper is elaborated in order to outline the understanding of architecture in relation to the environment and to reflect on a systemic conception of the issue of the role of architectural and urban factors in the valuation of buildings. The main task is to determine the progress of the solution method based on the initial research and analysis. A large part of the article is devoted to the explanation and definition of the system of important quantities. The results and findings will serve as a basis for further research.