Aviatica – brána do nové čtvrti bývalé Waltrovky
Začátkem září proběhlo slavnostní otevření a oficiální představení administrativní budovy Aviatica, která je vlajkovou lodí rozsáhlého developmentu na území bývalé továrny Walter v Praze Jinonicích. Využití opuštěných průmyslových areálů, tzv. brownfields, patří v posledních letech k velkým tématům územního plánování a rozvoje. Mnohdy rozlehlá území s chátrajícími budovami mají negativní dopad na své okolí, ať už jde o degradaci prostředí, ekologickou zátěž, negativní sociální jevy nebo snížení ekonomického potenciálu lokality. Jsou to ale lukrativní pozemky, napojené na existující technickou a dopravní infrastrukturu, jejichž transformace má pozitivní dopad na široké okolí a namísto prostorové expanze měst do volné krajiny představuje jeden ze způsobů využití jejich vnitřního potenciálu.
Walter Motors
Fotogalerie
Příběh Josefa Waltera, jednoho ze zakladatelů českého automobilismu, se začal psát v roce 1898, kdy tento vyučený strojní zámečník otevřel na Smíchově malou dílnu na výrobu bicyklů a motocyklů. Podnikání se v perspektivním oboru dařilo a tak roku 1913 zahájil výrobu automobilů v novém továrním areálu v Jinonicích. Tehdy šlo o zemědělskou krajinu daleko za městem v údolí Radlického potoka, sevřeném holými vrchy Vidoule, Děvín a Vysoká. Továrna byla postavena na strategickém místě na půl cesty mezi starými Radlicemi a Jinonicemi, s přímou návazností na Buštěhradskou železniční dráhu. V období první republiky dosáhla největšího rozkvětu. Kromě automobilů značky Walter, z nichž největšího věhlasu dosáhl luxusní Walter Royal, přezdívaný „český Rolls-Royce“, se zde vyráběly letecké motory. V roce 1923 zde byl vyvinut a sestrojen první československý motor Walter NZ-60, který svou značku proslavil po celém světě. O rok dříve se Jinonice staly součástí Velké Prahy a v okolí továrny začala vyrůstat vilová čtvrť Malvazinky. Regulační a zastavovací plán Prahy z roku 1930 počítal s přesunem výroby a náhradou průmyslového areálu vilovou zástavbou, občanskou vybaveností, sportovními a parkovými plochami. K tomuto záměru však nedošlo a továrna se naopak ve třicátých letech stala největší svého druhu ve střední Evropě. Za druhé světové války vyráběla letecké motory pro německé okupanty, po válce byla znárodněna a přejmenována na Motorlet, s.p. Zatímco produkce automobilů byla v roce 1954 ukončena, letecké motory sovětské licence i vlastního vývoje se zde vyráběly nadále. Továrna v těchto dobách zaměstnávala přes 1500 zaměstnanců.
Po listopadovém převratu se Walterovka v devadesátých letech navrátila ke svému původnímu názvu, ale prvorepublikové slávy již nedosáhla. V roce 2008 odkoupila výrobní část továrny americká firma General Electric a přesunula výrobu do pražských Letňan. Opuštěný Jinonický areál koupila developerská společnost Red Group s plánem výstavby administrativního komplexu a rezidenční čtvrti. V roce 2010 byla zahájena demolice továrních budov, následovaná sanací ekologické zátěže, odvozem a likvidací kontaminované zeminy. Zachována zůstala hlavní dominanta továrny, pětipodlažní funkcionalistická budova bývalé montovny z roku 1929, zapsaná na seznamu kulturních památek. Autorem této elegantní železobetonové stavby skeletové konstrukce byl Josef Bartoš, žák slavného českého architekta Josefa Gočára. Velkorysý projekt transformace monofunkčně využívaného průmyslového území v novou městskou čtvrť zpomalila finanční a úvěrová krize, která na českém trhu zasáhla více developerů. V září 2012 celý areál odkoupila česko-slovenská investiční skupina Penta Investments, působící v oblasti realitního developmentu a private equity. První projekt v Praze, administrativní budovu Florentinum, kde nyní sama sídlí, dokončila v roce 2013 a získala za něj řadu českých i mezinárodních ocenění, jako například certifikaci LEED Platinum (jako druhá budova v ČR) a nejlepší kancelářský developerský projekt v regionu střední a východní Evropy. S příchodem Penty, která plánuje do rozvoje lokality investovat přes 5,5 miliardy korun, začala Walterovka psát novou kapitolu svého příběhu.
Nová Walterovka
Na pozemcích o rozloze 16,5 hektaru, uvolněných po demolici starých továrních hal, byla navržena nová městská struktura, protkaná sítí ulic a veřejných prostorů, navazující a dále rozvíjející okolní rezidenční zástavbu. Přibližně třetina území v jižní části areálu byla vymezena pro administrativní budovy, které vytvářejí optickou a hlukovou bariéru mezi bezprostředně sousedící Radlickou ulicí a novou obytnou zástavbou v klidnější severní části. Jedna desetina území byla podle požadavku územního plánu vyhrazena pro veřejný městský park.
Vzhledem ke svému značnému rozsahu byl projekt rozdělen do několika fází. První z nich, stavba administrativní budovy Aviatica, byla zahájena v roce 2013 a dokončena letos v září. Následuje první etapa rezidenční části, zahrnující zhruba 100 bytových jednotek, která by měla být hotova na konci roku 2016. Celkově Penta počítá s výstavbou více než 650 bytů všech kategorií od menších bytů v čtyř až sedmipodlažních domech až po velké byty v nižších budovách a rodinných domech. Na Aviaticu koncepčně naváže administrativní budova Dynamica ve východní části areálu, jejíž výstavba by měla být zahájena během roku 2016. Poslední fázi projektu s názvem Mechanica představuje komplex tří polyfunkčních budov, umístěných nejblíže stanice metra B Jinonice. Jednou z nich se stane také zachovaná tovární budova, která bude s ohledem na svou památkovou ochranu rekonstruována a její unikátní prostory využity například pro atypické kanceláře nebo muzeum historických vozidel. V rámci projektu je rovněž pamatováno na kvalitní veřejná prostranství a občanskou vybavenost v podobě obchodů, restaurací a dalších služeb, soustředěných kolem centrálního náměstí, propojeného s vestibulem stanice metra pěší lávkou. Relaxační zázemí pro novou i stávající rezidenční zástavbu vznikne v podobě veřejného městského parku o rozloze 15 000 m2.
Architektonické řešení
Administrativní budova Aviatica představuje první a zároveň nejvýraznější stavbu nové Walterovky, navrženou pražským ateliérem Jakub Cigler Architekti. Na první pohled zaujme svým organickým tvarováním, které potlačuje vizuální a dispoziční monotónnost kancelářských budov. Urbanisticky tvoří budova hlukovou a optickou bariéru mezi budoucí Radlickou radiálou a rezidenční částí areálu. Svým neobvyklým půdorysem vymezuje vnitřní náměstí eliptického tvaru, přístupné ze západu od metra průchodem, vizuálně exponovanou vstupní branou, velkoryse navrženou přes dvě podlaží. Na opačné straně se náměstí otevírá směrem k plánované budově Dynamica. Výrazná horizontální hmota objektu je doplněna dvojicí oválných věží, které představují z dálky viditelný architektonický akcent a nabízejí nevšední výhledy do okolí. Střechy nižší části objektu jsou koncipovány jako zelené terasy, což se uplatní jak při výhledu ze samotných věží, tak z přilehlých kopců nad údolím.
Funkční využití budovy je převážně administrativní s doplňkovými obchody a službami v přízemí budovy. Suterén v rozsahu dvou podzemních podlaží slouží jako technické zázemí, skladovací prostory a podzemní garáže s kapacitou 461 parkovacích stání. Přístup je zajištěn vnitřní rampou, která ústí do nově vybudované komunikace podél severní strany budovy. Na povrchu je vymezeno dalších 24 parkovacích stání pro návštěvníky. První nadzemní podlaží je využito pro obchodní jednotky, služby a stravování, kancelářské plochy a centrální velín. V obou částech budovy (jižní a severní) jsou umístěny vstupní recepce, na které navazují chodby, vedoucí středem půdorysu ke komunikačním jádrům se schodišti a výtahy. Ve druhém až devátém nadzemním podlaží jsou umístěny kancelářské prostory, respektive plochy připravené pro klientské vestavby nájemců. Stavba je koncipována jako spekulativní administrativní budova tak, že ji lze rozdělit na různě velké kanceláře dle potřeb jednotlivých nájemců. Na jedno ze čtyř komunikačních jader vždy navazují vstupy do čtyř potenciálních kancelářských jednotek, které lze vzájemně provozně propojovat. Zároveň je k patrovému lobby přičleněno potřebné hygienické zázemí společné pro všechny nájemce.
Aviatica v areálu bývalé Waltrovky v pohledu od Radlické ulice
Konstrukční řešení
Konstrukce objektu je navržena jako kombinace železobetonové monolitické s ocelovou konstrukcí střešních nástaveb. Prostorovou tuhost objektu zajišťuje čtveřice železobetonových komunikačních jader. Spodní stavba je provedena v rozsahu dvou podzemních podlaží. Stropní desky jsou ze statického hlediska navrženy jako bezprůvlakové desky lokálně podepřené sloupy a stěnovými pilíři, liniově stěnami po obvodu a stěnami jader. Suterény jsou v části půdorysu řešeny jako vodotěsná železobetonová konstrukce, v druhé části je budova uložena na hydroizolačním souvrství chránícím antivibrační rohože. Vzhledem k umístění objektu v těsné blízkosti tunelů metra, které jsou zde 10 až 12 metrů pod povrchem, bylo třeba počítat s dominantním zdrojem vibrací, chvění a hluku, který vzniká od projíždějících vlakových souprav a ventilátorů metra. Proti přenosu nadměrných vibrací do nosných konstrukcí objektu jsou podzemní stěny přiléhající k metru chráněny dynamickým filtrem a části půdorysu základové desky nejblíže k tunelu metra odpruženy pryžovou vrstvou v základové spáře. Přenos zatížení do podloží je zajištěn hlubinnými základy – velkoprofilovými pilotami. Konstrukce horní stavby je navržena jako železobetonový monolitický sloupový skelet, doplněný vnitřními železobetonovými stěnami kolem komunikačních jader. Křížem armované stropní desky mají konstantní tloušťku a jsou zesíleny plochým trámem po obvodě a hlavicemi nad vnitřními sloupy.
Na dvou místech jsou navrženy čtyřpodlažní nástavby vejčitého tvaru, které svými rozměry půdorysně přesahují hmotu podnože o 5,7 a 7,3 m. Tyto přesahy jsou vyneseny ocelovou příhradovou konstrukcí kopírující fasádu v nejnižším podlaží nástaveb. Přesahy dvou spodních stropních desek nástavby jsou provedeny z plechobetonu, jejichž ocelové nosníky zajišťují stabilitu elipsovitě zakřivené příhradové konstrukce. Okraje stropních desek vyšších podlaží jsou podepřeny ocelovými sloupky. Přechod stropní desky pod nástavbou je řešen přechodovým trámem.
Další zajímavá konstrukce je použita v místě hlavního dvoupodlažního průchodu na západní straně objektu. Vynechání svislých podpor a stropní desky nad prvním nadzemním podlažím je překlenuto dvojicí předpínaných železobetonových příhradových nosníků umístěných ve třetím nadzemním podlaží. Na střeše jsou pak kolmo na příhradové nosníky vedeny dva vystupující se stropní deskou spřažené železobetonové nosníky, které vynášejí atiku na vnějším obvodu objektu. Na tuto atiku jsou taženými sloupy zavěšeny přesahy stropních desek nad druhým a třetím nadzemním podlažím.
Obvodový plášť
Fasády objektu jsou navrženy jako lehký obvodový plášť na šířku modulu 1,35 a 2,7 m. V prvním nadzemním podlaží je realizována celoprosklená rastrová fasáda se vstupy do jednotlivých obchodních jednotek. Fasáda horizontální podnože ve druhém až pátém nadzemní podlaží je řešena jako modulová fasáda zakřiveného průběhu. Typický modul je tvořen systémem hliníkových profilů se sklem na výšku světlé výšky místnosti a obkladovým panelem v místě stropní konstrukce. Moduly pevného zasklení jsou střídány otvíravými moduly, které zajišťují nájemcům možnost přirozeného větrání, a neprůhlednými obkladovými panely. Fasády jsou členěny horizontálními římsami, které zvýrazňují plasticitu organicky tvarovaného půdorysu objektu. Kolmo na fasádu jsou vykonzolovány průhledné skleněné praporky sytě modré barvy. Pohledové části jsou opatřeny bondovým obkladem tmavě šedého až antracitově černého odstínu s metalickým efektem, typického pro konstrukce industriálních staveb. Obvodový plášť věžových nástaveb je řešen jednodušeji jako celoprosklená modulová fasáda s potlačenými římsami, bez svislých obkladových panelů a modrých praporků.
Ploché střechy pětipodlažní části objektu slouží nájemcům přilehlých kanceláří a uplatňují se při pohledu z obou oválných věží. Zeleň je zde koncipována jako intenzivní, záhony budou vybaveny závlahami. U východů z kanceláří jsou umístěny pobytové dřevěné terasy, doplněné mobiliářem a osvětlením. Střechy čtyřpodlažní části objektu jsou využity pro umístění technologického vybavení, skrytého za systémovou akustickou zástěnu. Jedná se o ocelové sloupy, mezi kterými je upevněna konstrukce akustického obkladu, na které může být osazena konstrukce sloužící jako podpora pro popínavé rostliny. Skladba střešního pláště je provedena s klasickým pořadím vrstev, navíc doplněné o vrstvu nenasákavé tepelné izolace nad hydroizolací. Atypické je provedení konstrukce betonové střešní atiky, která je oproti kraji stropní desky zapuštěna.
Zelený design
Projekt Aviatica je držitelem před-certifikace LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) na úrovni LEED Gold. Jedná se o mezinárodně uznávaný systém komplexního hodnocení ekologicky šetrných budov z hlediska jejich návrhu, konstrukce, provozu a správy. Hlavní důraz byl od začátku projekčních prací kladen na nízkou spotřebu energií pro provoz budovy s možností zavedení plného energetického managementu pro nájemce a správu budovy při zachování komfortu vnitřního prostředí pro uživatele. Velká pozornost byla věnována systémům chlazení a ventilace, navržených tak, aby dodávaly čerstvý vzduch, teplo a chlad v množství, které budova podle aktuální obsazenosti právě potřebuje s plnou automatizací provozu. Každý nájemní úsek v kancelářské části umožňuje dodávat množství čerstvého vzduchu na základě skutečné potřeby podle koncentrace oxidu uhličitého. V případě zasklení byl citlivě volen poměr mezi jeho stínícím součinitelem a součinitelem prostupu světla tak, aby byl v kancelářích zajištěn dostatek denního světla a současně nedocházelo k přehřívání prostoru. Klíčové parametry pro tepelnou pohodu uživatelů, jako jsou teplota, vlhkost a rychlost proudění vzduchu byly v průběhu návrhu simulovány, stejně jako několik variant vnitřního osvětlení. Na základě energetického modelu bylo zvoleno osvětlení LED s velmi nízkým měrným příkonem. Spotřeba energie je tak přibližně o 50 % nižší než ve srovnatelných budovách. Z hlediska hospodaření s pitnou vodou je dosaženo úspory více než 45 %, a to díky kombinaci zachytávání a opětovného využití dešťové vody ke splachování WC a použitím vysoce úsporných vodovodních armatur. Spotřeby všech systémů budovy jsou centrálně monitorovány. Nájemníkům je tak umožněno online sledování a následné rozúčtování provozních nákladů podle skutečných spotřeb ve svých nájemních úsecích. V prvním podzemním podlaží je rovněž vytvořeno zázemí pro alternativní dopravu uživatelů budovy instalací chráněných stojanů na kola, zřízením šaten se sprchami pro cyklisty a vymezením přednostních parkovacích míst pro elektromobily, vybavených dobíjecími stanicemi.
BIM model
Od samého začátku byl v rámci projekčních prací používán digitální informační model budovy (Building Information model), zhotovený počítačovým programem Autodek Revit Architecture 2014. Digitální prostorový model budovy sloužil jako databáze informací o objektu v průběhu jeho navrhování i následného realizování jak pro architekty a stavební inženýry, tak pro projektanty jednotlivých profesí, statiky, stavební firmy, dodavatele a investora. Nasazení softwaru BIM mělo zásadní vliv na průběh a kvalitu projekčních prací, spočívající v celkové změně systému práce, postupu projekčních prací, efektivní koordinaci jednotlivých profesí a zajištění obousměrné komunikace mezi všemi spolupracujícími. Kromě informací o vzájemných prostorových vazbách s sebou model nesl potřebné informace o každém stavebním prvku jako například typ a materiál výrobku, jejich počet nebo plošné výměry. Složitější metodika práce byla vyvážena výrazným snížením počtu kolizí a přesnějšími výkazy výměr, generovanými přímo z modelu a téměř okamžitě. Použití metody BIM pomohlo k přesnějšímu stanovení konečné ceny celého díla a zásadní úspoře času při koordinaci jednotlivých profesí a minimalizaci koordinačních nesouladů na staveništi. Po dobu provozu a užívání budovy se uplatní energetický model budovy, navázaný na integrovanou centrální monitorovací síť, která umožňuje správě budovy i jednotlivým nájemcům sledovat spotřebu energií v jednotlivých nájemních úsecích v reálném čase a následné rozúčtování dodaných energií podle skutečných spotřeb a nikoliv rozpočtem podle pronajatých ploch.
Organizace výstavby
Projekt Aviatica neměl jednoho generálního zhotovitele a byl realizován formou construction managementu, který je mnohem pružnější při řešení nepředvídaných změn a řízení investičních nákladů v průběhu výstavby z důvodu přímého smluvního vztahu mezi subdodavatelem a investorem. Stavba byla od začátku projekčních prací rozdělena na jednotlivé obchodní soubory, pro které byly ve spolupráci s investorem vybráni jednotlivý subdodavatelé. Za vzájemnou koordinaci obchodních souborů a jejich návazností, celkovou kontrolu a řízení stavby byl zodpovědný stavební manažer. Zvolený způsob řízení výstavby vedl k vyšší flexibilitě a rychlejšímu přenosu požadavků v průběhu projektu od klienta a architekta až k jednotlivým dodavatelům stavebních prací bez nutnosti generálního dodavatele, který si obvykle účtuje koordinační přirážku ke všem pracím svých subdodavatelů.
Orientační údaje o stavbě
Název: Projekt Aviatica
Místo stavby: Na Hutmance, Praha 5 - Jinonice
Investor: Penta Investments, s.r.o.
Generální projektant:Jakub Cigler Architekti, a.s.
Autor návrhu: Doc. Ing. arch. Jakub Cigler, AIA
Architekt projektu: Mgr. A. Jan Hofman, Ing. arch. Jan Ferenčík
Hlavní inženýr projektu: Ing. Vladimír Vacek
Projekční tým: Ing. David Poláček, Ing. Martin Vítek, Ing. Klára Poskočilová, Ing. Marián Kolbaský, Ing. arch. Marek Jedlička, Ing. arch. Petr Kučera, Ing. arch. Martina Sýkorová, MSc. Anna Salingerová, Ing. Andrea Honejsková, ing. Michal David, Ing. arch. Antonín Holubec, Ing. Marie Mrázová
Stavební management: PM Group, s.r.o.
Statika: Ing. Václav Toman, Building, s.r.o.
Fasády: SKANSKA, a.s.
Návrh: 02/2013
Realizace: 03/2014-06/2015
Plocha pozemku: 13 428 m2
Celková podlažní plocha: 27 000 m2
Aviatica s centrálním náměstím a věžemi
Centrální náměstí budovy Aviatica
Aviatica – průchod od metra na západní straně
Jedna z oválných věží budovy Aviatica
Fasádní systém budovy Aviatica s vykonzolovanými modrými vertikálními prvky
Recepce budovy Aviatica
Aviatica v průběhu výstavby – kombinace železobetonové a ocelové konstrukce oválné věže
Aviatica v průběhu výstavby
Aviatica v průběhu výstavby
Aviatica v průběhu výstavby
Půdorys prvního nadzemního podlaží
Příčný řez budovou Aviatica
Fotografie: Filip Šlapal
Obrázky: Jakub Cigler architekti
In early September, the administration building Aviatica was inaugurated and officially unveiled, which is the flagship of a large development in the former factory Walter in Prague. Use of abandoned industrial sites, called Brownfields has been the great theme of Planning and Development during the last few years. Vast territories with dilapidated buildings have a negative impact on their environment, in terms of the degradation of the environment, environmental stress, negative social phenomena or reduction of the economic potential of the site. These lucrative localities are connected to existing technical and transport infrastructure. The transformation has a positive impact on the surrounding areas and instead of spatial expansion of cities into the countryside is one of the ways to exploit their intrinsic potential.