Průběžná kontrola zápisů v katastru nemovitostí je nutná

Katastr nemovitostí je od 1. 1. 2014 označen jako veřejný seznam a v souladu s novým občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb. je tento veřejný seznam založen na několika zásadách.

Katastr nemovitostí je souborem údajů o vybraných nemovitostech dle zákona č. 256/2013 Sb., katastrální zákon a veřejnost, zejména odborná veřejnost, která z údajů katastru při své činnosti velmi často vychází, by měla být se zásadami obeznámena a následně při oceňování nemovitostí a zejména při jednání s vlastníky nemovitostí, by měla poukázat na případné nesoulady mezi údaji o nemovitostech evidovaných v katastru nemovitostí proti skutečnosti.

Začíná již devátý rok správy katastru podle výše uvedeného katastrálního zákona ve znění dnes již 12 novel a prováděcí vyhlášky č. 357/2013 Sb. ve znění dvou novel, kdy toto období je možné označit druhou etapou správy katastru. První etapou je pak možné označit období od 1. 1. 1993 do konce roku 2013, kdy správa katastru probíhala částečně na jiných zásadách, zejména z důvodu rozdílných postupů při zápisu a výmazu práv.

Podle odborné literatury hlavní role veřejného seznamu z pohledu nového občanského zákoníku jsou definovány takto:

• veřejným seznamem se rozumí ten seznam, do kterého může každý volně nahlížet
• veřejný seznam je nástrojem zajištění publicity věcných práv a mají chránit dobrou víru osob v to, že co je ve veřejném seznamu psáno, je také dáno, a co v seznamu schází, má znamenat, že ani ve skutečnosti není
• ochranou nabyvatele práva má být to, že údaje zapsané ve veřejném seznamu jsou považovány za přesné a spolehlivé a nelze se jen tak dovolávat své neznalosti

Splnění významné role volného bezplatného nahlížení do katastru je zajištěno pro širokou veřejnost prostřednictvím aplikace ČUZK „Nahlížení do katastru“ nebo je možné nahlédnout do katastru přímo na katastrálním pracovišti v čase a místě pro tyto účely určené.

Vedle volného „nahlížení do katastru nemovitostí“ je ale nutné „rozumět“ údajům evidovaným v katastru tak, aby bylo možné po porovnání se skutečným stavem v terénu správně vyhodnotit, zda bude možné realizovat zamýšlené záměry při dalším nakládání s nemovitostmi.

Uvedené se týká především „technických údajů“ evidovaných k nemovitostem. Současně je nutné sledovat údaje o vlastnickém právu, ale i jiných právech zapisovaných do katastru v souladu s ust. § 11 katastrálního zákona a rovněž je nutné věnovat pozornost informacím souvisejících s právy, tzn. zápisům poznámek zapisovaných dle ust. § 23, § 24 a § 25 katastrálního zákona i zápisům upozornění zapisovaných do katastru dle ust. § 4 odst. 1 písm. f/ ve spojení s ust. § 21 katastrální vyhlášky.

Veřejný seznam, katastr nemovitostí, zahrnuje tedy informace o vybraných nemovitostech:

1. pozemky s označením parcelním číslem podle příslušnosti do katastrálního území
2. druhy pozemků dle jejich charakteristik uvedené v příloze č. 1 katastrální vyhlášky
3. způsoby využití pozemků dle přílohy č. 2 katastrální vyhlášky
4. typy a způsoby využití staveb dle přílohy č. 3 a č. 4 katastrální vyhlášky
5. údaj o dočasné stavbě dle ust. § 4 odst. 1 písm. d/ katastrálního zákona
6. výměry parcel v souladu s ust. 2 písm. g/ katastrálního zákona ve spojení s ust. § 10 odst. 4 katastrální vyhlášky
7. typ a způsob využití jednotek dle přílohy č. 5 a č. 6 katastrální vyhlášky
8. typ a způsob ochrany nemovitostí
9. geometrické a polohové určení nemovitostí, které souvisí s „kvalitou“ digitální katastrální mapy
10. údaje o osobách – fyzických a právnických
11. vlastnická práva
12. jiná práva evidována k osobám nebo nemovitostem
13. údaje související s právy – poznámky
14. upozornění

Pro zápisy nejen práv do katastru nemovitostí jako veřejného seznamu platí tyto zásady stanovené k 1. 1. 2014 dle nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.:

• zásada intabulace – ke vkladu práva, změně či výmazu práva dochází pouze na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu
• zásada priority – katastr nemovitostí dodržuje pořadí zápisů
• zásada veřejnosti – každý si může z katastru pořizovat výpisy, opisy, nahlížet do katastru
• zásada oficiality – zápisy se provádí z úřední povinnosti
• zásada legality – zápisy v katastru nemovitostí jsou platné, pokud jsou v souladu s danými zákony
• zásada dobré víry – důvěra v zápisy v katastru nemovitostí

Po osmi letech správy katastru, dle poznatků z praxe a z judikatury je již možné poukázat na některé ze zásad výše uvedených a jejich odlišnosti od původního stanovení jejího významu.

Podle zásady intabulace mělo od 1. 1. 2014 docházet k zápisu, výmazu nebo změně práva vkladovým principem, a to dle listin soukromých i veřejných a rovněž uvedené mělo platit pro práva sjednána smluvně či vzniklá ze zákona, což v 1. etapě správy katastru bylo řešeno dílem vkladem a dílem záznamem.

Ke změně této zásady dochází od 1. 1. 2021, podle novely katastrálního zákona č. 481/2020 Sb.. Touto novelou dochází převážně k novele příslušných ustanovení zákona o pozemkových úpravách č. 139/2002 Sb., ale současně novelou ustanovení § 62 odst. 3 a odst. 4 katastrálního zákona je upraven výmaz zástavních práv a věcných břemen /osobní služebnosti/přenesených do katastru z bývalé pozemkové knihy, zemských desk nebo železničních knih. Pro výmaz těchto práv je katastrálnímu úřadu k výmazu předkládáno ohlášení vlastníka sepsané ve formě notářského zápis a při výmazu se postupuje přiměřeně ustanovení o zápisu záznamem. Jedná se tedy o odlišný postup při výmazu těchto práv. Podle důvodové zprávy k novele tohoto ustanovení je tato změna odůvodněna takto:

„Důvodem je skutečnost, že oprávněnou osobu nelze v těchto případech reálně dohledat a komunikovat s ní, vkladové řízení probíhá pouze formálně, znamená to pouze zbytečnou administrativní zátěž.“

Řešení výmazu osobních služebností je svěřeno katastrálním úřadům dokonce i v procesu revizí/ viz ust. § 35 odst. 2 katastrálního zákona/, v procesu obnovy katastrálního operátu/ viz ust. § 40 odst. 3, odst. 6 katastrálního zákona a to za významné součinnosti s obcemi, na jejímž území se zatížená nemovitost nachází. Pro tuto změnu byla využita „myšlenka nového občanského zákoníku – má se za to, že toto právo zaniklo.“

Zásadu priority veřejnost vnímala za základní zásadu katastrálních úřadů, že zápisy práv budou prováděny vždy v pořadí došlých návrhů na vklad, kdy pro údaj o pořadí svědčilo datum a čas s přesností na minuty, kromě výjimek tak, jak vyplývá z ustanovení § 19 odst. 1 katastrální vyhlášky.

Od 1. 4. 2017 novelou katastrální vyhlášky č. 87/2017 Sb. bylo ustanovení § 19 katastrální vyhlášky doplněno v odst. 4 takto:

§ 19
Údaje o pořadí

Vzniklo-li zástavní právo k rozestavěné budově zápisem do Rejstříku zástav nebo vznikloli zástavní právo k nemovitosti zastavením obchodního závodu (dále jen „závod“), ke kterému nemovitost náleží, eviduje se jako údaj o pořadí doba zápisu zástavního práva do Rejstříku zástav. Přibyla-li k již zastavenému závodu další nemovitost, eviduje se u ní jako údaj o pořadí zástavního práva vzniklého zastavením závodu doba vzniku vlastnického práva k této nemovitosti.

Podle důvodové zprávy bylo reagováno na potřebu praxe, kdy bylo nutné údaj o pořadí zástavních práv k rozestavěné stavbě a závodu do katastru nemovitostí „přenést“ z Rejstříku zástav. Postup a listina jsou upraveny v téže novele v ust. § 67 odst. 5 katastrální vyhlášky. Tato novela upřesnila postupy katastrálních úřadů, které vyplývají z příslušných ustanovení nového občanského zákoníku., kdy tato stanoví pro vznik zástavního práva k rozestavěné stavbě, závodu formu notářského zápisu a nutnost zápisu do Rejstříku zástav, který spravují notáři. Z Rejstříku zástav se zástavní právo vlastně pouze přenáší s časovým odstupem do katastru nemovitostí a to s údajem o pořadí shodným s datem zápisu do Rejstříku zástav. Tímto postupem může nastat porušení pořadí zapsaných jiných práv dle návrhů předložených katastrálnímu úřadu dříve, než došlo k přenesení zástavního práva z Rejstříku zástav.

Zásada veřejnosti, zejména „Nahlížení do katastru“ byla velmi diskutována od 4. 4. 2021, kdy bylo na stránkách www.cuzk.cz zveřejněno upozornění uživatelům na připravované změny v aplikaci „Nahlížení do katastru“. Anonymním / nepřihlášeným/ uživatelům měly být zobrazovány pouze základní informace o nemovitostech a řízeních bez uvedení vlastníků, jiných práv, poznámek, upozornění. Podněty odborné veřejnosti přispěly ke konečné úpravě pro „Nahlížení do katastru“ tak, že od 12. 6. 2021 mohou i nepřihlášení uživatelé využívat oblíbenou aplikaci „Nahlížení do katastru“ s tím, že musí pouze překonat test CAPTCHA. I tento závěr je možné hodnotit velmi pozitivně, protože tuto aplikaci pro svou potřebu využívá většina uživatelů.

Tato aplikace slouží pro širokou veřejnost jak odbornou, tak i „neodborníky“. Možnost nahlédnout do katastru má sloužit k ochraně práv každého vlastníka nebo jiného oprávněného, tj. osoby evidované jako oprávněná z jiného práva / viz § 4 odst. 1 písm. e/ katastrálního zákona/. Nahlížení do katastru je velice důležité, neboť zápisy poznámek či upozornění a některých jiných údajů katastru jsou prováděny katastrálními úřady z úřední povinnosti na návrh příslušného orgánu veřejné moci, jejichž povinnost vyplývá z ustanovení § 39 katastrálního zákona a § 38 katastrální vyhlášky, kdy toto ustanovení souvisí se zápisy změny údajů o typu a způsobu ochrany nemovitostí, zejména spojených se způsoby ochrany uvedených v příloze č. 7 katastrální vyhlášky. V posledních létech bez vědomí vlastníků byly do katastru u tisíce nemovitostí provedeny zápisy způsobu ochrany – „ochr.pásmo nem.kult.zóny, rezervace nem. kult. pam.“ Katastrální úřady v těchto případech vlastníkům nezasílá žádné informace o podaném návrhu změny zápisu ani vyrozumění o provedeném zápisu.

V této části příspěvku je vhodné upozornit i na změnu již od 1. 4. 2017, která souvisí se změnou zápisu údaje o dobývacím prostoru. Tento údaj se změnil ze způsobu ochrany na zápis upozornění dle § 21 písm. k/ katastrální vyhlášky. Tato změna je dále podložena v novele horního zákona č. 88/2021 Sb. / novela zákona č. 44/1988 Sb./, kdy tento údaj se stává referenčním údajem zapisovaným do základního registru RUIAN dle zákona č. 111/2009 Sb. o základních registrech. Zápisy těchto údajů jako upozornění budou přebírány katastrálními úřady automatizovaně.

Široké veřejnosti je registr RUIAN znám, neboť od 1. 7. 2012 je povinností stavebních úřadů zapisovat do tohoto registru stavby s číslem popisným nebo číslem evidenčním a obce, není-li dohodnuto se stavebními úřady jinak, zapisují do registru stavby bez čísel popisných a čísel evidenčních, mají-li být do katastru zapsány jako samostatné stavby, jako stavba na pozemku nebo jako součástí pozemku. Každý vlastník nebo jiný oprávněný zpravidla sleduje v „Nahlížení do katastru“ svá práva, ale vedle práv jsou velmi významné i dostupné informace o zápisu poznámky, upozornění případně i zápisy údajů provedených z úřední povinnosti.

Odborná veřejnost by pak podle mého názoru měla využívat mimo výpisů z katastru nemovitostí i nahlížení do katastru a upozorňovat na případný rozpor údajů v katastru proti skutečnosti v terénu a to zejména v technických údajích. Jedná se o údaje o druhu pozemků, způsobu využití a o „velikost pozemku“.

Pod „velikost pozemku“ je možné podřadit tvar pozemku, kvalitu hranic pozemku, způsob určení výměry pozemku. Pro znaleckou činnost je sice závazný právní předpis, tzn. zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a vyhlášky č. 441/2013 Sb., ale i z ust. § 9 odst. 5 zákona o oceňování jasně vyplývá: „Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečnému stavu se vychází při oceňování ze skutečného stavu.“

Odstraňování rozdílného stavu evidovaného v katastru nemovitostí proti skutečnému je v současné době věnována velká pozornost ze strany katastrálních úřadů, které ve spolupráci s obecními úřady, stavebními úřady i orgány ochrany zemědělského a lesního půdního fondu a až následně s dotčenými vlastníky, řeší způsob nápravy. Tyto úkony jsou prováděny při revizích katastru a obnově katastrálního operátu, což jsou v současné době nejsledovanější činnosti katastrálních úřadů. Veřejnost i k těmto údajům klade otázky spojené s dobrou vírou v zápisy v katastru, pod kterou zahrnuje nejen otázku zápisu práv, ale i ostatních technických údajů evidovaných v katastru.

„Dobrá víra“ je vlastně jedna ze zásad související s údaji ve veřejném seznamu, tedy i katastru a je možné tuto zásadu spojit se zásadou legality. Zápisy v katastru jsou v souladu s právními předpisy, kterými se činnost katastrálních úřadů řídí, tzn. podle katastrálního zákona a katastrální vyhlášky, ale je nutné upozornit, že zápisy jsou prováděny podle listin, které jsou k zápisu vkladem, záznamem, k zápisu poznámkou, zápisu upozornění nebo jiného údaje katastrálnímu úřadu předloženy a přezkum těchto návrhů je jasně upraven v ust. § 17, § 20, § 21, § 26 a § 31 katastrálního zákona. Katastrální úřady jsou těmito ustanoveními vázány a svou pravomoc nemohou rozšiřovat, což již ve svých rozhodnutích vyjádřil i Nejvyšší správní soud.

Z uvedeného je zcela zřejmé, že zápisy provedené v katastru nemusí být zcela v souladu s jinými právními předpisy. Vlastníkům a oprávněným osobám je dána pravomoc využívat možnosti zápisů příslušné poznámky či poznámky spornosti dle ustanovení § 984, § 985 a § 986 nového občanského zákoníku.

Ze strany Nejvyššího správního soudu jsou často řešeny tzv. „chybné zápisy“ související se zápisy práv, např. zápisy spojené s vlastnictvím manželů nebo pouze jednoho z manželů, se zápisy spoluvlastníků, se zápisy dočasných staveb, staveb evidovaných v katastru na více pozemcích. Judikatura v současnosti řeší otázky nabytí práva nejen od nevlastníků, ale také nabytí pozemku v hranicích odlišných ve skutečnosti v terénu proti evidovaných, zobrazených v katastru nemovitostí.

A s hranicemi souvisí i výměra evidována v katastru, což je z hlediska ustanovení § 51 katastrálního zákona nezávazný údaj, ale z pohledu právních předpisů, kterými se řídí znalecká činnost, jde o významný údaj, se kterým znalci pracují při výpočtu ceny nemovitostí. Pokud není výměra v katastru stanovena výpočtem ze souřadnic lomových bodů na hranicích určených v S-JTSK, viz. Ustanovení § 10 odst. 4 katastrální vyhlášky, pak je nutné vnímat možnou odchylku ve výměře evidované k pozemku. Odchylka pak souvisí s kvalitou katastrální mapy, v níž je pozemek jako parcela zobrazen. Rozdíl ve výměře je odvislý od kvality lomových bodů na hranicích a rozdíl nemusí být pouze v jednotkách, ale i desítkách m², což ocenění pozemku může být ve výsledku významně ovlivněno. Zda jsou hranice pozemku zobrazené v katastrální mapě v „nejvyšší kvalitě“, jak je určena výměra k tomuto pozemku, pak tyto informace jsou dostupné z aplikace „nahlížení do katastru“. Sporné otázky hranic a s nimi spojenou otázku velikosti výměry řeší soudy v otázce vydržení, kdy často nabyvatel práva nabude pozemek v hranicích dle skutečnosti v terénu, pokud jsou takto v terénu znatelné. Je zřejmé, že se mnohdy jedná o velmi složité situace, dle mého názoru dlouholetého „katastrálního úředníka“, osoba, která pracuje s informacemi v katastru nemovitostí, která zná nemovitost z pohledu skutečného stavu v terénu, by mohla být nápomocna k poučení veřejnosti, tzn. osoby prodávající, případně osoby jako nabyvatele práva, jaké skutečnosti mohou nastat, pokud jejich údaje k nemovitostem nebudou mít „nejlepší vypovídací hodnotu“.

Závěrem je nutné uvést, že tento příspěvek není nijak zaměřen k účelu kritiky činností ani znalců, geodetů, realitních makléřů a podobně, ale k zamyšlení, neboť oni jsou schopni jako první výše uvedené nedostatky odhalit a na tyto nedostatky upozornit.

Ve své praxi činného pracovníka resortu, ale i v současnosti často na setkáních jsou řešeny otázky:

• Proč je v katastru evidován jen jeden z manželů, když nemovitost nabýval dle kupní smlouvy za trvání manželství?
• Jak cenu nemovitosti může ovlivnit zápis poznámky, která ve výsledku způsobí, že nabyvatel práva „o nemovitost přijde“?
• Jak ovlivní cenu nemovitosti skutečnost, že pozemek není přístupný z veřejné komunikace?
• Proč garáž nemůže být vedlejší stavbou, když leží na témže pozemku jako stavba hlavní a je k takovému určení samotným vlastníkem určena?
• Proč jsou jednotky vymezeny v budově, která je součástí jednoho pozemku, ale ve skutečnosti leží i z části na jiném pozemku nebo v podzemním podlaží zasahuje pod jiný pozemek?
• Je možné nakládat s pozemkem, když se na něm nachází stavba neevidovaná v katastru?
• Je možné nakládat se stavbou, ke které není zobrazená přístavba a která je zčásti na cizím pozemku?
• Je možné nakládat s jednotkou evidovanou jako byt, ale dle dokladu stavebního úřadu se jedná o nebytový prostor?
• Proč nabyvatel zjistí, že se na zakoupený pozemek „nevejde“ stavba, protože je pozemek ve skutečnosti o 2 m užší, než je míra odsunutá z mapy?

Mnohdy se jedná o oprávněné dotazy, které ale souvisí s historií samotného obsahu údajů v katastru, se samotnou správou katastru a pravomocemi katastrálního úřadu.

Katastrální úřad při své činnosti musí zabezpečit správnost postupů při zápisu změn dle předložených návrhů, zejména u vkladového řízení musí zajistit:

• správné doručování vyrozumění o „plombě“
• doručení veškeré korespondence na správné adresy dle příslušných evidencí
• správné doručení vyrozumění o provedeném zápise
• dodržování ochranné 20ti denní lhůty pro zápis práva do katastru tak, aby v nutném případě mohl dotčený vlastník podat příslušný žalobní návrh, návrh na zápis poznámky spornosti

Postupy mají katastrální úřady upraveny ve svých právních předpisech, správním řádu a zejména pro sjednocení postupů všech katastrálních úřadů i v Návodu pro správu katastru, v Jednacím řádu katastrálních úřadů.

Pro osvětu veřejnosti je však nezbytná součinnost nejen katastrálního úřadu s vlastníky a jinými oprávněnými, ale i s osobami, které odborně pracují s údaji katastru a mohou „dobrou radou“ vlastníky oslovit, ale zejména mohou ve svém např. znaleckém posudku na zjištěný nesoulad upozornit.