Rustonka: správa budovy může ovlivnit i investiční náklady
Kancelářský komplex Rustonka na Praze 8 je výjimečný v mnoha ohledech. Z hlediska (integrovaného) facility managementu v tomto projektu došlo k výjimečnému spojení IFM manažerů s projektanty už během přípravy podoby budov. Díky tomu se našly způsoby, jak ušetřit investorovi (J&T Real Estate CZ a.s.) rozpočet a po dokončení i provozní náklady. Popsaná spolupráce navíc odpovídá novému trendu BIM, tedy informačnímu modelování budov.
Povýšení efektivity nad efekt. Tak zní jedno z hesel komunikace nového kancelářského projektu Rustonka na Praze 8.
Až o třetinu nižší náklady na zajištění služby integrovaného facility managementu. Takový je výsledek tříleté spolupráce mezi developerem, architekty a poskytovatelem IFM na vydařeném administrativním projektu Rustonka, jehož první fáze vyrostly poblíž stanice metra Invalidovna.
Úspory nákladů na straně developera znamenají i nižší poplatky pro nájemce, což ještě zvyšuje atraktivitu projektu na trhu nemovitostí. Nevyjímaje vyšší kvalitu pracovního prostředí a celkového provozu.
Právě J&T je příkladem developera, který zapojil budoucí správce do projektu už ve fázi projekčních příprav. Odborníci ze společnosti SSI Group, která je poskytovatelem IFM na objektu, konzultovali s dodavateli výběr materiálů, provedení instalací, osazení technologických celků, projekční práce v oblasti slaboproudu, ale i celkové architektonické řešení a stavební práce.
Cílem bylo předejít reklamacím i maximálně zohlednit budoucí požadavky technické správy objektu. To vše s dopadem na náklady spojené s provozem komplexu.
Konkrétním opatřením, které podstatně snížilo cenu správy, bylo rozložení nákladů za služby podle obsazenosti budovy. Každé patro či segment je z hlediska IFM autonomní, samozřejmě při dodržení všech legislativních a normativních předpisů. Zohledněny byly rovněž faktory bezpečnostního managementu, nevyjímaje únikové východy či evakuační plány.
Koordinace jednotlivých složek se projevila i na souladu všech technologických celků. Právě to je velmi častým nešvarem u starších budov i nového developmentu. Praxe ukazuje, že slabo- i silnoproudé instalace mohou být v kolizi s požárně-bezpečnostními řešeními. Důsledkem bývají "black-outy" při vyhlášení poplachu EPS, jež je možné odstranit až za poměrně vysokých investičních nákladů.
Ostatně, jak může potvrdit asi každý pracovník IFM/FM, právě nelogicky umístěné nebo vedené instalace jsou soustavným zdrojem komplikací, vícenákladů a v důsledku i ztíženého provozu a bezpečnosti. Až na výjimky to platí kupříkladu pro záložní zdroje, které prakticky nelze zásobovat naftou...
Na Rustonce se podařilo včas eliminovat i další rozšířené chyby v provozu budov s dopadem na komfort nájemců. Jde například o absenci klimatizačních jednotek v zasedacích místností bez možnosti přirozené ventilace nebo realizaci centrálního chlazení nevyužitelnou v zimních měsících. To samé platí pro flexibilitu nájemních prostor, které díky sofistikovaným instalacím umožňují snadnější (a tudíž levnější) přestavby dle požadavků a představ nájemce.
více na www.ssi.cz nebo www.rustonka.cz