Stavební řízení a imisní limity

Základní úpravu imisí nalezneme v § 1013 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který zakazuje nadměrné imise přesahující míru přiměřenou místním poměrům. Komentář k občanskému zákoníku s odvoláním na judikaturu rozlišuje přímé imise (např. odvod vody na sousední pozemek) a nepřímé imise (např. hluk, stín, zápach). Zatímco civilní právo zakládá právo vlastníka požadovat odstranění imisí nebo upuštění od jednání způsobujícího imise, ve stavebním řízení jde o jedno z kritérií pro udělení stavebního povolení v rámci posouzení vlivu stavby na okolí.

Co říká stavební zákon

Podle § 190 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, může účastník řízení uplatnit námitky, které se týkají ochrany jeho práv nebo právem chráněných zájmů. Imise mohou být uplatněny jako námitka především takovým účastníkem řízení, který je vlastníkem sousedního pozemku či stavby, pokud by povolovaný stavební záměr mohl zasáhnout do práv souvisejících s užíváním sousední nemovitosti.

Stavební úřad je povinen se s námitkami vypořádat jak z hlediska veřejnoprávního souladu s obecnými požadavky na výstavbu, tak následně z hlediska soukromého práva analogicky podle § 1013 OZ. Námitky týkající se imisí nelze ve stavebním řízení odmítnout s odůvodněním, že jde o soukromoprávní spor.

Nejvyšší správní soud například v rozsudku sp. zn. 6 As 171/2019-37: „Pokud hrozí, že budou v důsledku umístění stavby vnikat na pozemek jiného vlastníka tzv. nepřímé imise v míře nepřiměřené místním poměrům, které budou podstatně omezovat obvyklé užívání sousedního pozemku, neměl by stavební úřad stavbu do území vůbec vpustit nebo by měl ke snížení těchto negativních dopadů stanovit omezující podmínky.“

Z povahy věci tedy vyplývá, že je třeba, aby nová výstavba probíhala v souladu se zákonem. V zájmu ochrany práv vlastníků okolních již existujících nemovitostí proto nelze čekat, než se imise fakticky projeví, aby na základě toho bylo zahájeno civilní řízení.

Správné podání námitky

Postup pro podání námitek je relativně složitý a proto, aby stavební úřad námitku uznal za oprávněnou, je třeba splnit několik podmínek. Námitka musí v prvé řadě být konkrétní, věcná a podaná včas. Vlastníci sousedních nemovitostí mohou namítat pouze konkrétní zásah do svých vlastních práv, a nepřísluší jim namítat zásahy povolovaného záměru např. do životního prostředí.

Takové námitky přísluší dotčeným orgánům (např. odbor ochrany přírody místně příslušného obecního či krajského úřadu anebo MŽP). Námitka musí být uplatněna před koncentrací řízení, typicky tedy nejpozději při ústním jednání. Pokud není nařízeno ústní jednání, platí lhůta uvedená ve vyrozumění o zahájení řízení o povolení záměru dle stavebního zákona. Námitky podané po uplynutí lhůty stavební úřad posoudí pouze v případě, že reagují na později doplněné podklady. V případě nečinnosti stavebního úřadu lze následně podat správní žalobu.

Aktivní přístup ke stavebnímu řízení je základem úspěchu, který se vyplácí – stavební úřad může v rámci stavebního řízení vyřešit zásahy do práv vlastníků okolních nemovitostí zcela zdarma jako součást povolovacího procesu, zatímco civilní žaloba stojí daleko více času, peněz a hlavně námahy.

Doporučená literatura a zdroje:

1. Základní úprava v § 1013 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník zde
2. Stavební zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, § 190 zde
3. Nejvyšší správní soud v rozsudku sp. zn. 6 As 171/2019-37 zde

Příspěvek byl původně uveřejněn na www.epravo.cz, v rámci spolupráce s vydavatelem EPRAVO.CZ pak upraven a doplněn mezititulky redakcí pro čtenáře TZB-info. Text článku odpovídá platné právní úpravě ke dni publikace 30. prosince 2025.