Pasportizace a pasporty při správě majetku
Proces pasportizace, čili proces sběru informací a tvorba pasportů, je jednou ze základních činností při správě majetku. V tomto článku je soustředěna pozornost na pasportizaci a pasporty, které jako důležitý nástroj pro správu majetku evidují jeho stavebně technický stav a slouží jako podklad pro plánování dalších procesů, prodlužující životnost a hlavně užitek.
Správa majetku v různých podobách existovala od chvíle, kdy člověk vlastnil nemovitý majetek. Ve chvíli, kdy jsme začali přemýšlet o nemovitém majetku jako o aktivu (cca 70. léta v západních zemích) a začal řešit jeho fyzický stav a prodloužení užitku z něj, začala i správa majetku dynamicky rozvíjet do měřítek, jaké známe dnes.
Jedním z klíčových nástrojů při správě majetku a údržbě je bezpochyby pasportizace. Pasportizace, jako proces získávání informací o stavebnětechnickém stavu nemovitosti, je nositelem základních informací o nemovitém majetku. Pro majitele i správce nemovitosti je to jeden z důležitých nástrojů při získávání informací o nemovitosti při řešení údržby, obnovy, modernizace nebo při získávání informací o vybavení a výměrách a jiných technickoekonomických parametrech.
Vývoj pasportizace
Vláda Československé republiky uložila úkol vedení a vyhodnocování pasportizace bytového majetku v roce 1970 usnesením č. 136, O opatřeních k postupnému snížení počtu demolic spojených s novou investiční výstavbou. Zavedením povinné pasportizace pro podniky bytového hospodářství, které spravovaly značnou část bytového fondu, se sledovalo zvýšení hospodárnosti při vynakládání finančních prostředků na opravy bytového fondu.
K zajištění tohoto úkolu byla v roce 1971 vydána Metodika pro vedení a zpracování pasportů domů a bytů, které přicházely v úvahu k modernizaci a kritéria výběru bytů a domů určených k likvidaci.
Výsledky pasportizace měly sloužit pro plánování oprav, modernizace a demolic domů a bytů a také jako podklad k plánování potřeby materiálů, zařizovacích předmětů a zajištění potřebných stavebních kapacit. Pasportizace za dobu, po kterou se zpracovává, prošla určitým vývojem, co se týká rozsahu sledovaných prvků na jednotlivých druzích pasportů. Základním podkladem pro výpočet potřeby oprav domů a bytů byly technické údaje uvedené v tiskopisech Pasport domu, Pasport bytu a Pasport nebytového prostoru. [1, 2]
Pasportizace je požadována současnou legislativou platnou v ČR pouze u chovu hospodářských zvířat, ale není vyžadována žádným zákonem v ostatních oblastech. Je pouze doporučovaným nástrojem správy majetku.
Správa nemovitostí znamená pro každého správce nutnost soustavné péče o tento majetek. Efektivní využívání nemovitého majetku (bytových domů, administrativních budov apod.) se snahou o trvalé zlepšování jeho technického zařízení a vybavení, ale i jeho technického stavu vyžaduje důslednou evidenci. Pasportizace nemovitostí je základem technicky doloženého poznání jejich stavebnětechnického stavu. Za předpokladu správné aplikace přispívá pasportizace podstatným způsobem k maximální efektivnosti a hospodárnosti při provozu a správě tohoto majetku. Každý vlastník stavebního objektu může tedy z pasportizace získat nezbytné základní informace, jako např. optimální potřebu oprav, výši zanedbanosti z minulých let ve finančním vyjádření i měrných jednotkách, optimální roční potřebu oprav podle jednotlivých konstrukčních prvků, návrh na likvidaci zanedbanosti podle pořadí důležitosti, zhodnocení objektu při rozhodování o jeho prodeji, demolici, modernizaci či rekonstrukci apod.
Například německé Spolkové ministerstvo pro dopravu, stavebnictví a bytovou výstavbu nechalo vypracovat studii nazvanou Akta domu, doporučující uchovávání a soustřeďování podkladů o nově pořizovaných stavebních objektech. Současně s dokumentem Akta domu bylo doporučeno zavést (jako součást) tzv. Pas objektu pro novostavby a rodinné domy. Pas obsahuje nejdůležitější data o budově a vytváří tak transparentní přehled o navrhování, konstrukci, realizaci objektu. Jednotná struktura umožňuje porovnání věcných náležitostí. Dokument Akta domu je členěn:
- část I Projektová dokumentace a dokumentace pořízení objektu,
- část II Užívání objektu,
- část III Smluvní dokumentace.
Stavebník nebo kupující mohou získat systematický přehled o objektu. Financující subjekt získá data pro hodnotové parametry objektu. [1]
Využití pasportizace při správě majetku
Pasportizace zůstává jedním ze základních nástrojů finančního plánování obnovy a zhodnocení budov, sloužícím zejména k:
- ekonomické bilanci a rentabilitě objektu;
- požadavkům na investice a opravy;
- plánování a optimalizaci vynaložených nákladů na údržbu a obnovu;
- zpracování energetického průkazu budovy;
- komplexnímu hodnocení kvality budov v rámci životního cyklu;
- hodnocení nákladů životního cyklu budov.
Pasportizace je jedním z dokumentů, který zvyšuje užitné i komerční hodnoty stavebních objektů a informuje uživatele a případné provozovatele v budoucnu o tom, že s objektem bylo v minulosti nakládáno profesionálně, že vkládané prostředky do jeho obnovy a údržby je možné ověřit na základě dokumentace.
Uplatnění pasportizace v podmínkách společenství vlastníků jednotek:
- Pro provádění oprav a stanovení jejich výměr,
- Pro prodej bytu a darování bytu,
- Pro archivaci dokladů a argumentaci,
- Pro realizaci přístaveb, nástaveb a modernizací.
V současné době je k dispozici mnoho typů formulářů pro zpracování a vedení pasportů. Záleží na rozhodnutí každého majitele objektu, jaký typ formuláře zvolí. Velice vhodné a v dnešní době stále více využívané je využití softwaru (CAFM) pro zajištění správy objektů, které obsahují i zpracování pasportu a využití jeho údajů i pro další agendy, ať již pro plánování oprav či údržby nebo evidenci nákladů na jednotlivé konstrukční části, plochy, zařízení či celek. [1]
Pasporty
Pasport je výsledkem procesu pasportizace. Pasporty rozlišujeme podle účelu, ke kterému byly zpracovány.
Základní druhy pasportů:
- prostorový pasport;
- stavební pasport;
- technický pasport;
- technologický pasport;
Prostorový pasport představuje soubor grafických a popisných údajů o venkovních plochách, přilehlých a stavebních objektech. Jednoznačná prostorová identifikace údajů a informací je nezbytně nutná pro řádné využívání a provozování informačních systémů, pro kterou byla stanovena „Standardem státního informačního systému k územní identifikaci“. Tato identifikace byla schválena usnesením vlády ČR č. 448/1993. Tento standard zabezpečuje jednotnou prostorovou identifikaci v informačních systémech, zejména však vymezuje Soustavu standardních prvků prostorové identifikace.
Stavební pasport detailně popisuje budovu z hlediska konstrukčního, vnitřního uspořádání a jednotlivé plochy objektu. Zaměřuje se na vodorovné, svislé, šikmé i střešní konstrukce, otvory ve stavebních konstrukcích a řeší i např. výplně otvorů.
Technický pasport slouží k popisu majetku z technicky evidenčního hlediska až do úrovně jednotlivých místností, veškerá technická zařízení budov a ostatní movitý majetek a inventář. U každého zařízení jsou evidovány základní údaje o vlastním zařízení, výrobci, servisu, záruce, apod.
Technická zařízení jsou rozdělena na kategorie:
- technologické zařízení (TZ);
- vyhrazené technické zařízení (VTZ);
- informační technologie (IT);
- slaboproudé systémy (SS), bezpečnostní a komunikační;
- zdravotnická technika (ZT).
Na stavební pasport navazuje pasport technologický, který obsahuje detailní popis vnitřních technologií budovy a zařízení. S ohledem na značnou šíři jednotlivých technologických prvků má pasport význam především tam, kde je třeba zajistit plnou bezpečnost budovy.
Využíván je i personální pasport: zahrnuje umístění jednotlivých pracovníků na pracovištích a plochách. Zřizuje se tam, kde je větší počet zaměstnanců. Obsahuje informace o jednotlivých zaměstnancích určitého objektu, kde jsou např. uvedeny směny a úkoly pracovníků, pohyby na pracovišti, ale i osobní a telefonní číslo každého zaměstnance.
Současně s pasportem budovy je zapotřebí mít i pasport zpevněných ploch. Tato evidence je velice důležitá, pokud k objektu přísluší rozsáhlé areálové plochy, pro zvolení správného vybavení pro údržbu jak běžnou, tak především zimní odklízení sněhu, ledovky pro zajištění bezpečného a snadného pohybu po venkovních zpevněných plochách. V případě větších areálových ploch, parkovišť apod. je třeba počítat s finančními náklady na zimní údržbu, řešit odklízení sněhu a posypové materiály. S tím souvisí uložení posypových materiálu v zimních měsících, přístup k areálovým plochám z veřejných komunikací a vyčlenění plochy pro možnost ukládání sněhu, případně listí. [1]
Seznam použitých zdrojů
- [1] KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E. Facility management v technické správě a údržbě budov, 2012, 1. vyd., 252 s., ISBN 978-80-7431-114-7.
- [2] ČESELSKÝ, Jan. Pasportizace v kontextu udržitelného managementu obecního domovního a bytového fondu. 1. vyd. Ostrava: VŠB – Technická univerzita, Fakulta stavební. ISBN 978-802-4825-496.
Condition survey process, or the process of gathering information and making passports, is one of the basic activities of asset management. In this article focus is on information retrieval and passports, which as an important tool for managing the assets recorded its technical condition and serves as a basis for further planning process, prolonging life and mainly benefit.