Zvyšování kvalifikace a rekvalifikace správců domů jako nástroj udržitelnosti užitku bytového fondu

1. Úvod

Soubor tématických bloků k certifikované metodice „Zvyšování kvalifikace a rekvalifikace správců bytových domů jako nástroj udržitelnosti užitku bytového fondu“, uvedených v Tab. 1, si klade za cíl upozornit na provázanost facility managementu z pohledu technicko-ekonomické správy majetku a udržitelnosti užitku budov a bytového fondu. Facility management (FM) je souborem navzájem integrovaných činností, které pokrývají všechny činnosti spojené s komplexní správou nemovitosti. Zahrnuje veškeré činnosti správy nemovitosti, které vedou k zajištění a rozvoji sjednaných služeb a tím podporují a zvyšují efektivitu základní činnosti spojené s nemovitostí. Facility management v sobě zahrnuje principy mnoha různých oborů – obchodní administrativy, architektury, humanitních i technických věd – a díky tomu přistupuje ke správě majetku jako k celku.

Jedním z řešení k prodloužení užitku budov je návrh nového opatření neinvestiční povahy odpovídajícího aktuální situaci, které by mohlo přispět ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení. Byla vytvořena certifikovaná metodika s názvem „Zvyšování kvalifikace a rekvalifikace správců bytových domů jako nástroj udržitelnosti užitku bytového fondu“. Metodika vznikla v rámci projektu WD-05-07-3 – „Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit“ podpořeného Ministerstvem pro místní rozvoj ČR. Cílem metodiky je formulace obsahové náplně a organizačního zajištění postupu při zvyšování kvalifikace osob, zabývajících se správou bytového fondu pro soukromé a veřejné majitele bytových domů.

2. Cíl metodiky

Cílem metodiky je formulace obsahové náplně a organizačního zajištění postupu při zvyšování kvalifikace osob, zabývajících se správou bytového fondu pro soukromé a veřejné majitele bytových domů.

3. Východiska metodiky

Metodika vychází z výsledků zmíněného projektu, kde bylo v rámci dílčího cíle DC 010 „Návrh možných nástrojů ze strany státu, regionů či obcí, které by mohly vést ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a snížení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení“ řešena aktivita „Návrh nových nástrojů státu, regionů či obcí, které budou zaměřeny na zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a snížení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení“. Předmětem aktivity je návrh nového opatření zaměřeného na zvýšení fyzické dostupnosti bydlení, která povede ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a snížení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení, případně nepřímo též k ovlivnění demografického chování mladé generace žádoucím směrem a zvýšení prostorové mobility domácností za pracovními příležitostmi při splnění kritérií efektivity a efektivnosti. Při návrhu nového opatření bylo přihlédnuto k tomu, aby nedošlo k rozporu s existující legislativou EU, legislativou ČR, k reálnosti jejího zavedení a přirozeně k výši finančních nákladů a efektů spojených se zavedením nového opatření ke zvýšení finanční dostupnosti bydlení. Cílem řešení bylo formulování moderního nástroje bytové politiky pro zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a snížení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení.

Metodika zahrnuje soubor nástrojů, které by měly podpořit optimální reprodukci stávajícího domovního a bytového fondu pro udržení a prohloubení fyzické dostupnosti bydlení a dosahování efektivnosti rozvoje nejen nájemního bydlení.

Metodika vychází z poznatků, že disponibilní množství bytů (z hlediska počtu i funkčních vlastností) může být ohroženo nedostatečnou údržbou, zanedbáním oprav a rekonstrukcí a tím snížení jejich technické a uživatelské kvality (celkového užitku). Zanedbané byty², resp. byty v zanedbaných bytových domech sice fyzicky existují, ale nepředstavují dostupný bytový fond, splňující současná a budoucí hlediska funkční uživatelnosti a tím snižují fyzickou dostupnost bydlení. Zanedbání údržby bytových objektů, potřebných oprav nebo změn dokončených bytových domů nemusí být důsledkem pouhé nevůle správců (majitelů) nebo nedostatku financí. Častou příčinou nedostatků bývá neznalost, nedostatečná kvalifikace osob odpovídajících za správu bytových objektů o nezbytných technických a organizačních opatřeních, která by zajistila prodloužení životnosti objektů a jejich užitku.

Dosavadní vývoj technicko-ekonomických řešení údržby a obnovy bytových domů je formován snahou zvyšovat prioritně efektivnost technicko-ekonomických řešení. Objevuje se stále větší prostor na uplatnění Facility managementu v kontextu nákladů životního cyklu stavby, užitků a zachování dlouhodobého, udržitelného rozvoje. Návrh se dotýká inovativních metod ekonomiky údržby bytových domů, kterou lze řešit jako spolehlivost provozu stavebních objektů, a která by měla vyjít z analýzy výnosů, postihující množství výstupů systému a analýzy nákladů, která řeší množství nezbytných vstupů pro jeho fungování. Tyto inovativní metody usnadňují ekonomická rozhodování.

Dosavadní zkušenosti nasvědčují tomu, že problematika ekonomiky správy majetku byla a stále ještě je podceňována a nedostatečně vnímána odbornou veřejností. Velkým problémem zůstává vzájemná neinformovanost jednotlivých složek zabývajících se správou a údržbou stavebních objektů a predikcí životního cyklu. Ta představuje především technicko ekonomickou výslednici životního cyklu stavby v celém jeho průběhu. Bez komplexního pojetí zůstane snaha po prodloužení životnosti a redukci budoucích nákladů stavebních objektů jen pouhou vizí.

Záměr vzdělávacího programu je založen na systému vytvoření programu přenosu potřebných informací a znalostí diferencovanou formou, v rozlišení na čtyři hlavní skupiny (Tab. 2):

1. odborníci na problematiku ekonomiky správy majetku – předávají nejnovější poznatky do praxe, zpracovatelé odborných publikací, aplikačních softwarů, metodických pokynů a odborná konzultační činnost,
2. investoři, projektanti, autorizované osoby – uvádějí principy ekonomiky správy majetku v reálný život do technické praxe,
3. státní správa a samospráva – kontroluje uplatňování základních a dalších předpisů stavebního práva,
4. vzdělávací instituce – připravuje nové odborníky pro stavební praxi. V Tab. 2 jsou uvedeny hlavní skupiny, na které je zaměřen vzdělávací program Zvyšování kvalifikace správců bytových domů jako nástroj udržitelnosti užitku bytového fondu a fyzické dostupnosti bydlení.

Z charakteristiky jednotlivých skupin vyplývá, že koncepce vzdělávacích programů musí vycházet z potřeb vlastního uplatnění nových poznatků a rozlišení specifických požadavků.

Nedílnou součástí celé vzdělávací strategie je metodické zajištění rozdílné náplně vycházející z potřeb různých druhů stavebních objektů. Při stanovení koncepce a obsahové náplně vzdělávacího projektu pro jednotlivé skupiny musí být provedeno rozlišení následujících specifických požadavků:

• druh a rozsah potřebných informací,
• způsob a specifické formy vzdělávání vhodné pro danou skupinu,
• samotná realizace projektu vzdělávání.

Program zvyšování kvalifikace chce poukázat na možné rozšíření priorit bytové politiky na podporu péče o existující bytový fond a jeho optimální využívání, včetně odstraňování překážek, které tomuto cíli brání. Očekávaným výsledkem by mělo být efektivnější využití stávajícího bytového fondu, zvýšení rozsahu disponibilního bytového fondu, zkvalitnění jeho stavu a zvýšení zájmu investorů o vstup do této oblasti. Metodický návod podpory oprav a změn dokončených staveb bytového fondu však může významně ovlivnit oživení ekonomických aktivit v regionech včetně vytváření určitého počtu pracovních míst.

Problematikou údržby a obnovy se samozřejmě v současnosti zabývá mnoho organizací a subjektů (státních, obecních i soukromých). Ne vždy však mají zcela dořešenu celkovou koncepci údržby a obnovy a odpovídající SW nástroje. Většinou se pouze snaží dodržovat platné provozní předpisy v souvislosti s údržbou objektů a řeší pouze kritické a havarijní situace. Pokud se alespoň o jistou koncepci pokusí, pak pouze malá část dovede jednotlivé detaily své koncepce až do konečných důsledků, které zohledňují například rizika spojená s provozem objektů, s finanční situací majitele nemovitostí apod.

Bibliografické citace

• [1] KUDA, F. a kol. Zvyšování kvalifikace a rekvalifikace správců bytových domů jako nástroj udržitelnosti užitku bytového fondu s osvědčením č. 04-ÚÚR-318-2011/01-WD-05-07-3 o uznání uplatněné certifikované metodiky v souladu s podmínkami Rady pro výzkum, vývoj a inovace a „Metodiky hodnocení výsledků výzkumu a vývoje“. Professional Publishing, první vydání, 2011, ISBN 978-80-7431-072-0, 35 stran.

Poznámky

¹ Byt je chápán v této metodice ve smyslu Zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.    Zpět