Rakouské právo a koupě apartmánu ve výstavbě

Jak systém funguje a co se stane, pokud developer zkrachuje?

Kupující si vybírá apartmán podle půdorysu a vizualizací, zatímco na pozemku může být teprve stavební jáma. Na první pohled jde tedy o obchod postavený na důvěře. Rakouské právo však poměrně přesně určuje, kdy smí developer dostat peníze a jak musí být platby kupujícího zajištěny. Koupě během výstavby přináší větší výběr jednotek a u některých projektů také možnost ovlivnit část vnitřní dispozice. Současně ale kupující pořizuje něco, co zatím fyzicky neexistuje v konečné podobě.

Co se tedy stane s jeho penězi, pokud se stavba opozdí nebo developer zkrachuje?

Philipp Chizzola, jednatel (Geschäftsführer) společnost Livistar

Odpověď má čtyři písmena: BTVG. Ochranu kupujících upravuje rakouský zákon o developerských smlouvách – Bauträgervertragsgesetz, neboli BTVG. Vztahuje se na smlouvy mezi developery a kupujícími, na jejichž základě má kupující před dokončením zaplatit více než 150 EUR za metr čtvereční užitné plochy. Limit je nastaven velmi nízko, takže se BTVG uplatní u naprosté většiny běžných koupí apartmánů ve výstavbě.

Nezáleží přitom na tom, zda má nemovitost později sloužit k turistickému pronájmu, jako druhé bydlení (Zweitwohnsitz), nebo pro trvalé bydlení. BTVG neodstraňuje všechna rizika spojená s výstavbou. Brání však tomu, aby kupující zaplatil podstatnou část ceny bez odpovídající právní jistoty a hodnoty v rozestavěné nemovitosti.

BTVG předepisuje developerské smlouvě zvláštní povinné náležitosti. Smlouva musí přesně určit, jakou nemovitost kupující nabývá a za jakých podmínek bude projekt dokončen. Nestačí číslo apartmánu a atraktivní obrázek budoucího projektu. Ve smlouvě a jejích přílohách musí být popsána nemovitost, její příslušenství, standard výstavby a vybavení, kupní cena, nejzazší termín předání, případná zatížení, která má kupující převzít, i způsob zajištění plateb.

Jaké jsou další způsoby ochrany kupujícího?

Jedním z běžných způsobů ochrany je katastrální zajištění kupujícího spojené s postupným hrazením kupní ceny podle zákonného platebního kalendáře, takzvaného Ratenplanu. Princip je jednoduchý: jednotlivé splátky jsou zpravidla splatné až poté, co stavba dosáhne stanoveného stupně dokončení. Rakouský zákon rozlišuje platební kalendář A a B. Oba vážou platby na konkrétní stavební milníky: zahájení stavby na základě pravomocného stavebního povolení, dokončení hrubé stavby a střechy, provedení instalací, osazení oken a dokončení fasády, obyvatelnost jednotky a dokončení celého areálu.

Konkrétní varianta platebního kalendáře se sjednává v developerské smlouvě. Developer ji proto nemůže později jednostranně změnit. Poslední 2 % kupní ceny standardně tvoří zádržné po dobu tří let od předání apartmánu. Slouží k zajištění nároků z vadného plnění a na náhradu škody. Za stanovených podmínek může být nahrazeno bankovní zárukou nebo pojištěním.

Zdroj: Pexels

Jakou roli zde má advokát a notář?

Důležitou roli má rakouský Treuhänder, tedy advokát nebo notář v roli správce úschovy. Kupující nehradí splátky přímo developerovi, ale na účet úschovy. Správce úschovy kontroluje splnění podmínek pro uvolnění příslušné části ceny. U plateb vázaných na postup výstavby si dosažení stavebního milníku nechává potvrdit stavebním odborníkem nebo soudním znalcem. Současně zajišťuje postavení kupujícího v rakouském katastru nemovitostí. Dokud k apartmánu není zřízeno bytové vlastnictví (Wohnungseigentum), nelze kupujícího zapsat jako vlastníka tohoto apartmánu. Jeho nárok na budoucí nabytí se proto zajišťuje takzvanou poznámkou budoucího zřízení bytového vlastnictví.

Nejde o obdobu české plomby, která pouze upozorňuje na probíhající řízení. Poznámka zajišťuje kupujícímu pořadí pro budoucí zápis vlastnictví. Pozdější zápisy, které by byly s jeho právem v rozporu, lze za zákonných podmínek odstranit. Pokud projekt financuje banka, správce úschovy kontroluje také podmínky budoucího vyvázání podílu kupujícího ze zástavy.

A co když developer opravdu skončí?

BTVG nezaručuje, že každý projekt bude dokončen přesně včas a bez komplikací. Má však zajistit, aby uvolněné platby přibližně odpovídaly hodnotě vytvořené na stavbě a aby měl kupující zajištěnou pozici v rakouském katastru. Pokud developer zkrachuje, může být nutné hledat jiný způsob dokončení projektu a řešit dodatečné náklady. U popsaného modelu s katastrálním zajištěním je ale rozdíl zásadní: kupující by neměl zůstat pouze s pohledávkou vůči insolventnímu developerovi a bez odpovídajícího práva k nemovitosti.

BTVG chrání především platby kupujícího během výstavby. Tato ochrana však sama o sobě neřeší, zda lze apartmán užívat způsobem, který kupující očekává, ani další zásadní aspekty koupě. Rakouský systém ochrany kupujícího má však srozumitelnou logiku: Nejprve musí vzniknout odpovídající právní jistota a hodnota na stavbě, teprve potom následuje další část kupní ceny. Kupující tak neposílá peníze pouze na základě příslibu, že apartmán jednou bude stát.

Děkujeme za rozhovor

Příspěvek byl původně uveřejněn na www.epravo.cz, v rámci spolupráce s vydavatelem EPRAVO.CZ pak upraven na rozhovor a doplněn redakcí pro čtenáře TZB-info. Text článku odpovídá platné právní úpravě ke dni publikace 31. srpna 2026.