Povinnosti vlastníka stavby vyplývající z právních předpisů ČR

1. Úvod

Obr. 1 Druhy právních předpisů

Povinnosti vyplývající pro vlastníka stavby jsou specifikovány především v zákoně č. 183/2006 Sb., (stavební zákon) v současném znění. Prováděcí předpisy ke stavebnímu zákonu a další právní předpisy detailně pak popisují požadavky vyplývající pro výkon správy a údržby (udržovací práce) především pro vlastníky staveb ale v přenesené pravomoci i pro správce a poskytovatele služeb FM. Právním předpisům ČR jsou předřazena nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU). Rozdělení právních předpisů a jejich významnost je uvedena na obr. 1.

2. Zákonné povinnosti vlastníka stavby

Obr. 2 Základní požadavky na stavby (§ 156 zák. č. 183/2006 Sb., stavební zákon, příloha č. I. nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 305/2011)

Zákonné povinnosti vycházejí ze základních požadavků na stavby vyplývající z nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 305/2011. Toto nařízení nově uvádí sedm požadavků na stavby. Prvních šest požadavků je implementováno do českých právních předpisů, viz obr. 2, a udávají směr výkonu správy majetku a jsou povinným minimem, kterým by mělo být zajištěno, aby provoz a užívání nebyl v rozporu s platnými právními předpisy. Od 1. 7. 2013 platí k těmto 6 požadavkům na stavby již i sedmý požadavek „Udržitelné využívání přírodních zdrojů“. Tento požadavek vyplývá z nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 305/2011 a zatím není uveden v českých právních předpisech.

Stavby jako celek i jejich jednotlivé části musejí vyhovovat zamýšlenému použití, zejména s přihlédnutím k bezpečnosti a ochraně zdraví osob v průběhu celého životního cyklu staveb. Po dobu ekonomicky přiměřené životnosti musí stavby při běžné údržbě plnit tyto základní požadavky na stavby:

1. Mechanická odolnost a stabilita
2. Požární bezpečnost
3. Hygiena, ochrana zdraví a životního prostředí
4. Bezpečnost a přístupnost při užívání
5. Ochrana proti hluku
6. Úspora energie a tepla

2.1. Zákonné povinnosti technické a provozní

Zákonných povinností technického rázu týkajících se zejména provozu je velké množství. Jsou to povinnosti týkající se hygieny. To znamená zajištění čistoty a tepelné pohody pro osoby v budově. Jedná se například o úklid prachu, čištění osvětlení, u kterého by mělo docházet k pravidelnému měření osvětlenosti luxmetrem, malování, mytí oken. Intervaly provádění těchto zmíněných povinností jsou různé dle druhu budovy či místnosti. Musí také docházet k pravidelné údržbě objektu, tak aby nedocházelo ke zraňování osob či zvířat. Zajištění padajícího sněhu ze střešních ploch v zimním období, čištění okapů, údržba komunikací v objektu a v neposlední řadě také údržba zeleně a kosení trávy. Zajištění požární bezpečnosti je jedním ze základních požadavků na stavby. Ať už se jedná o samotné revize a prohlídky zařízení požární ochrany jako jsou požární klapky, hydranty, EPS, hasicí přístroje, ale také zajištění únikových cest a jejich řádné značení, evakuační plán, požární řad a řádné vedení požární knihy vedou především k prevenci před nebezpečnými situacemi, které mohou nastat. Průkaz energetické náročnosti budovy je dnes povinnou součástí projektové dokumentace. Při prodeji budovy je povinnosti prodejce tento průkaz předložit a musí být dokonce uveden i v inzerci. Jeho platnost je 10 let a kontrolu provádí státní energetická inspekce spadající pod Ministerstvo průmyslu a obchodu. Největší a pravděpodobně i nejdůležitější částí technických povinností jsou revize a prohlídky technických zařízení (VTZ). Těmto zařízením je potřeba věnovat zvýšenou pozornost jelikož špatnou funkcí těchto zařízení by mohlo dojít k nehodám a újmám na zdraví. Jsou to: elektrická zařízení, zařízení požární bezpečnosti, zdvihací zařízení, plynová zařízení, tlaková zařízení, spalinové cesty a kotelny. Přehled povinností z oblasti provozně technické je uveden v tab. 1.

Nejvýznamnější činností hodnou zřetele je oblast revizí VTZ a zařízení podléhající revizím. Přehled revizí a prohlídek zařízení je uveden v tab. 2.

2.2. Zákonné povinnosti ekonomické

Ekonomické povinnosti jsou všechny ty povinnosti, které souvisejí s finančním zajištěním a plánováním investičních nákladů, účetní evidencí, odpisováním majetku odváděním daně z nemovitosti apod. Mezi právní předpisy, které upravují ekonomické povinnosti, je dobré zmínit zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví a zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Občanský zákoník je zmiňován, protože jeho novelizace protíná všechny oblasti lidského jednání a je možné se na něj obrátit při řešení nákupu, prodeje, přenechání věci, pojištění, a další skutečnosti, které spadají do právní oblasti správy nemovitostí.

Vzhledem k zaměření pomůcky na stavební a technickou údržbu staveb, je tato kapitola jen rámcově nastíněna.

2.3. Zákonné povinnosti právní

Právní povinnosti se týkají oblasti práva, např. situací, kdy se vlastník dostane do situace, kdy nakládá se svým majetkem. Může se jednat např. o koupi, prodej, pronájem apod., u každé této právní skutečnosti je žádoucí, aby každý úkon byl vázán příslušnou smlouvou. Jedním ze zákonů, který se uplatní při řešení právních skutečností je zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Do oblasti právní lze zařadit také problematiku veřejných zakázek, které se věnuje nový zákon o veřejných zakázkách č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek a jeho 9 prováděcích vyhlášek.

Vzhledem k rozsáhlosti a zaměření této problematiky nebudou zákonné povinnosti právní detailně popisovány.

3. Závěr

Zabezpečení stavebně technického stavu objektu a technického zařízení, vyplývajících z českých právních předpisů, je nezbytnou součástí řízení každé firmy, společnosti, instituce nebo bytového domu. Budovy vytvářejí zázemí hlavním činnostem společnosti a nepřímo velmi významně ovlivňují hladký chod organizace. Navíc často představují značnou část majetku společnosti (až 35 %), s čímž souvisí významné provozní náklady. Pro každou společnost je proto velmi důležité, aby toto zázemí fungovalo bezproblémově. V opačném případě hrozí riziko narušení hlavního předmětu činnosti společnosti či organizace.

Vlastník budovy musí vykonávat pravidelné periodické prohlídky a revize stavu stavebních konstrukcí, konstrukčních dílů a prvků a technických zařízení. To znamená, že určujícím faktorem je rozsah a kvalita údržby budovy. Rovněž dochází ke změnám požadavků stavby na její technické vybavení, s ohledem na zvyšující se požadavky na standard jejího užívání. Tyto problémy spadají do oblasti modernizace a rekonstrukce staveb. Situace, které řeší tuto problematiku, nastávají obvykle jednou za 30 let, což významně ovlivňuje celkové náklady životního cyklu stavby.

Cílem je podpořit provádění oprav budov s využitím takových technických řešení, která zajistí výrazné prodloužení jejich životnosti a zvýšení kvality provozu a užívání na úroveň odpovídající současným uživatelským požadavkům, a to za optimálních pořizovacích a provozních nákladů.

Bibliografické citace

1. KUDA, František a Eva BERÁNKOVÁ. Facility management v technické správě a údržbě budov. Praha: Professional Publishing, 2012, 266 s. ISBN 978-80-7431-114-7.
2. ŠTURMA, Martin. Provoz, revize a údržba technických zařízení: vyhrazená technická zařízení elektrická, plynová, tlaková, zdvihací. Praha: Grada Publishing, 2015. ISBN 978-80-247-5121-4.
3. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
4. Zákon č. 174/1968 Sb., o státním odborném dozoru nad bezpečností práce, ve znění pozdějších předpisů.
5. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů.
6. Zákon č. 246/2001 Sb., o požární prevenci, ve znění pozdějších předpisů.
7. Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 305/2011.