Společná odpovědnost zhotovitele, subdodavatelů a dalších subjektů za vady stavby (IV)
Nový občanský zákoník IV
Nový občanský zákoník zavádí speciální úpravu odpovědnosti za vady stavby. V určitých případech je spolu se zhotovitelem společně a nerozdílně odpovědný také jeho subdodavatel, technický dozor investora nebo autor stavební dokumentace. Článek rozebírá možné praktické problémy s uplatňováním této úpravy.
Nové pojetí odpovědnosti zhotovitele stavby – čtyři mušketýři odpovědní za vady stavby?
Nový občanský zákoník zavádí v oblasti výstavby několik zásadních změn. Jednou z nich je výslovná zákonná úprava spoluodpovědnosti subjektů podílejících se na realizaci stavby. U smluv o dílo uzavřených po 1. lednu 2014, jejichž předmětem je zhotovení stavby, nebude odpovědnost za vady stavby jako díla nést pouze zhotovitel stavby (hlavní dodavatel), ale ohledně plnění, které sami dodali, také jeho subdodavatelé, technický dozor objednatele a autor projektové dokumentace. V praxi bude velmi složité rozlišit, co lze zahrnout pod pojem „co sám dodal“.
Zpravidla bude ve většině situací existovat společná a nerozdílná odpovědnost zhotovitele stavby a jednoho dalšího subjektu, nicméně hypoteticky mohou v některých případech nastat situace, kdy bude zavázáno i více osob (další subdodavatelé, či autor dokumentace stavby). Společný a nerozdílný závazek k odstranění vad díla by měl posilovat postavení jak objednatele, tak i zhotovitele, a objednateli umožňovat uplatnění svých nároků u několika subjektů podle svého výběru a uvážení.
Co vlastně tato úprava, obsažená v § 2630 nového zákoníku, znamená? A přinese do praxe pozitivní změny a lepší ochranu objednatelů? Bude postavení zhotovitelů staveb významně odlišné oproti původnímu stavu?
Vznik spoluodpovědnosti
K tomu, aby mohla vzniknout odpovědnost subdodavatele, je nutné, aby v první řadě vznikla vada díla a odpovědnost zhotovitele za tuto vadu. Tomuto tématu se podrobněji věnuje už jiný článek na tomto portálu. Musí jít vždy o vadu, která zakládá povinnosti zhotovitele z vady díla, v opačném případě nemůže vzniknout žádný odpovědnostní závazek ani na straně subdodavatele, technického dozoru nebo autora dokumentace. Důvodem je, že třetí osoby jsou vždy zavázané společně se zhotovitelem a pokud zhotovitel sám zavázán není, nemohou být zavázány ani další osoby.
V případě zhotovitele vzniká odpovědnost za vady díla ze smlouvy o dílo s objednatelem (resp. nedodržení závazků z ní vyplývajících). U ostatních osob spoluodpovědných se zhotovitelem ale tento druh odpovědnostního závazku nevzniká ze smlouvy mezi zhotovitelem a objednatelem (byť je taková smlouva předpokladem jeho vzniku), ale přímo ze zákona. Z povahy věci totiž odpovědnost třetích osob nemůže vzniknout pouze na základě smluvního vztahu mezi objednatelem a zhotovitelem, jelikož smlouvou o dílo nelze žádnou třetí osobu, jež není stranou této smlouvy, přímo zavázat.
Odpovědnost subdodavatele, technického dozoru, či autora dokumentace nelze ve smlouvě o dílo se zhotovitelem vyloučit, neboť by to bylo v rozporu se uvedeným ustanovením občanského zákoníku. Je sporné, zda by bylo možné odpovědnost třetích osob vyloučit, pokud by všechny tyto osoby byly stranou takové smlouvy o dílo. Přikláníme se k názoru, že ani v takovém případě není vyloučení tohoto principu smluvně možné, jelikož je zakotveno v zákoně a takové vyloučení by šlo proti smyslu právní úpravy.
Oznámení vady díla
Správné a včasné oznámení vady plnění je stěžejní pro zachování všech nároků, které mohou objednateli ze smlouvy nebo zákona náležet. Zákon žádným způsobem neupravuje, u koho má být v případě vzniku spoluodpovědnosti právo z vad stavby uplatněno. Obecné pravidlo samozřejmě předpokládá, že vada bude uplatněna vždy nejdříve u zhotovitele, nicméně s ohledem na charakter společného a nerozdílného závazku lze podle našeho názoru právo z vady stavby uplatnit u kteréhokoliv subjektu, jenž nese za danou vadu spoluodpovědnost. Uplatnění práva z vad u osoby odlišné od zhotovitele může být výhodné zejména v případě, kdy zhotovitel nekomunikuje nebo jej nelze zastihnout a doručit mu oznámení vady díla nebo jiný dokument.
Uplatnění práva z vad může být problematické v případech, kdy jej objednatel chtěl zaslat subdodavateli stavby. Objednatel zpravidla nemá přehled o všech subdodavatelích stavby a nedisponuje ani kontakty na odpovědné osoby těchto subdodavatelů.
Ke snížení rizika vyplývajícího z nesprávného nebo nevčasného uplatnění vady doporučujeme uplatnit vadu být vždy nejdříve u zhotovitele, byť by se objednatel domníval, že za vadu může být spoluodpovědný i další subjekt. Důvodem je zejména skutečnost, že spoludlužníci nemají možnost posoudit, zda se skutečně jedná o vadu díla, jelikož obvykle nejsou obeznámeni s přesným zněním smlouvy o dílo. Stejně tak objednatel nemusí být schopen posoudit, zda v případě konkrétní vady vzniká i spoluodpovědnost další osoby.
Nároky z vad díla u spoluodpovědnosti
Zákon obsahuje poměrně strohou úpravu spoluodpovědnosti a důvodová zpráva k němu tuto problematiku nezmiňuje vůbec. Jedním ze základních praktických problémů, které nepochybně vyvstanou, je výběr nároku z vadného plnění. V případě subdodavatelů, technického dozoru nebo autora dokumentace si lze jen stěží představit, že objednatel bude vůči těmto subjektům uplatňovat nárok na slevu z ceny díla nebo odstoupení od smlouvy, pokud tato osoba není sama ze smlouvy o dílo zavázána.
U spoluodpovědnosti za vady stavby, tak bude s největší pravděpodobností objednatel moci požadovat po uvedených třetích osobách pouze odstranění vady její opravou nebo dodání náhradního díla bez vad.
Poskytnutí slevy z ceny díla sice je z faktického hlediska možné i ze strany subdodavatelů nebo technického dozoru investora (TDI), jelikož tyto subjekty mohou vyplatit slevu objednateli nebo mu umožnit, aby nevyplatil zhotoviteli zádržné, nicméně z právního hlediska je taková konstrukce prakticky neobhajitelná. Pokud by totiž třetí osoba poskytla slevu z ceny díla ze smlouvy, z níž není vůbec zavázána, nemohl by takový úkon (právní jednání) mít účinky vůči zhotoviteli, který je obvykle jediným subjektem kromě objednatele zavázaným z této smlouvy.
Společné a nerozdílné plnění
K tomu, aby objednatel mohl uplatnit práva z vadného plnění u několika subjektů, je nutné pochopit, co přesně společné a nerozdílné plnění několika osob znamená. Zákon používá v případě závazků pojem dlužník, a je-li několik dlužníků zavázáno plnit společně a nerozdílně, jsou povinni plnit jeden za všechny a všichni za jednoho. Objednatel v pozici věřitele může požadovat celé plnění (odstranění vady nebo jiný nárok) nebo jeho libovolnou část na všech spoludlužnících, jen na některých, nebo na kterémkoli ze spoludlužníků.
V případě, že by se věřitel a jeden z dlužníků domluvili jinak, nepůsobí takové ujednání vůči ostatním spoludlužníkům. Uvedené pravidlo je novinkou a může způsobit značné obtíže při jeho výkladu. Pokud se například zhotovitel domluví s objednatelem na limitaci výše slevy z ceny díla, kterou poskytne v případě vadného plnění, nebo na způsobu odstraňování vad, nemělo by takové ujednání platit vůči ostatním spoludlužníkům. Je diskutabilní, zda by se rozšíření možných práv objednatele z vad stavby ve smlouvě o dílo (například o právo svépomocného odstranění vad objednatelem a požadování úhrady nákladů) vztahovalo i na ostatní spoludlužníky, a objednatel by tak úhradu nákladů mohl požadovat i po těchto spoludlužnících. Podle našeho názoru není takové rozšíření práv účinné vůči spoludlužníkům, jelikož jejich odpovědnost vzniká ze zákona a ne ze smlouvy o dílo. Spoludlužníci navíc obsah smlouvy nemají možnost ovlivnit a často jej vůbec neznají.
Obdobný závěr je nutné dovodit i ve vztahu k smluvním pokutám navázaným na existenci vad díla. Tyto smluvní pokuty je možné uplatnit pouze u zhotovitele a žádný závazek třetích stran k jejich úhradě nevzniká.
Nejproblematičtějším se ale v praxi může jevit situace, kdy se zhotovitel dohodne s objednatelem na tom, že za určitý druh vad nenese žádnou odpovědnost a objednateli nenáleží v takovém případě nároky z vadného plnění. Tento případ je zcela běžný u výstavby složitějších celků, kdy si strany smluvně sjednávají výluky z odpovědnosti za vady. Takové ujednání by způsobovalo zánik spoluodpovědnosti dalších osob za příslušné vady (resp. taková odpovědnost by vůbec nevznikla) a to z výše zmíněného důvodu, že spoludlužník je vždy zavázán společně se zhotovitelem. Pokud zhotovitel sám zavázán není, nelze předpokládat vznik závazku na straně další osoby.
U společného a nerozdílného závazku je nutné upozornit na podstatnou skutečnost a to, že prodlením věřitele vůči jednomu ze spoludlužníků nastává jeho prodlení i vůči ostatním spoludlužníkům. Pokud tedy objednatel neuplatní svoje nároky včas vůči jednomu z dlužníků, nemůže je uplatnit po uplynutí lhůty k oznámení vad vůči dalším. Podle našeho názoru to platí i v případě, že by se objednatel dozvěděl o tom, že společně se zhotovitelem je zavázána i další osoba až později po vzniku vady.
Problematické body
Speciální pravidlo o spoluodpovědnosti subdodavatelů, technického dozoru nebo autora projektové dokumentace se může dostat do kolize s několika jinými pravidly obsaženými v zákoně nebo ve smlouvě s těmito osobami.
Prvním problematickým bodem je kolize s povinností zhotovitele upozornit na nevhodnou povahu příkazů a věcí, které mu ke zhotovení díla dal objednatel. Nesplnění této povinnosti není v zákoně provázáno s žádnou sankcí. Tak může dojít k paradoxní situaci, kdy zhotovitel nesplní svůj závazek zkontrolovat věci určené k provádění díla, ale za samotné vady díla nebude odpovědný, jelikož celou odpovědnost ponese autor dokumentace. Podle § 2630 odst. 2 se totiž zhotovitel své odpovědnosti zprostí, pokud prokáže, že vadu způsobila pouze chyba v stavební dokumentaci.
Jako problematický se rovněž může jevit souběh odpovědnosti autora projektové dokumentace (i dalších spoludlužníků) podle smlouvy o dílo na zhotovení stavby mezi objednatelem a zhotovitelem a jeho samostatné smluvní odpovědnosti, kterou má na základě své smlouvy s objednatelem nebo zhotovitelem. Pokud má projektová dokumentace chyby, které způsobí vadu zhotovené stavby, je její autor odpovědný podle výše probíraných principů přímo ze zákona, a to společně a nerozdílně se zhotovitelem. Chyby v projektové dokumentaci ale mohou založit i jeho smluvní odpovědnost podle smlouvy o dílo na zhotovení projektové dokumentace, kterou původně uzavřel s objednatelem (nebo zhotovitelem). Autor projektové dokumentace tak bude nést nejen náklady na odstranění vad zhotovené stavby, ale rovněž veškeré náklady a sankce spojené s odstraňováním vad samotné projektové dokumentace. Tyto dva typy odpovědnosti a z nich plynoucích závazků se navzájem nijak nevylučují. Stejný princip se samozřejmě bude aplikovat i na technický dozor investora nebo subdodavatele zhotovitele.
Za největší nedostatek nové úpravy považujeme její stručnost a strohost, které budou v praxi způsobovat mnohé výkladové nejasnosti.
Výhody nové úpravy
Nové principy spoluodpovědnosti za vady u staveb by měly přinést zřejmé výhody jak pro objednatele staveb, tak i pro samotné zhotovitele. Objednatelé nově získají možnost uplatnit svá práva z vad stavby nejen u zhotovitele, ale i u dalších osob. Tímto by mělo dojít k lepší vymahatelnosti těchto práv a rychlejšímu odstraňováním vad.
Zhotovitelé na druhou stranu získávají možnost snížit míru své odpovědnosti za vady v případech, kdy se lze domnívat, že jejich odpovědnost není výlučná. V krajním případě se zhotovitel může své odpovědnosti za vady díla dokonce zcela zprostit.
Jak bude nová právní úprava přijata do praxe ve výstavbě nelze reálně vůbec odhadnout. S ohledem na několik výkladových problémů této úpravy ale hrozí, že v prvních letech účinnosti nového zákona bude vládnout velká nejistota při uplatňování práv z vad staveb.
Doporučení pro praxi
S ohledem na možné praktické problémy s aplikací probíraného pravidla ve smluvní praxi lze doporučit několik následujících postupů:
- v případě, že objednatel pořídí projektovou dokumentaci, vtělit do textu smlouvy prohlášení zhotovitele o tom, že se s ní seznámil a neshledává žádné vady této dokumentace,
- informovat vždy zhotovitele a další spoluodpovědnou osobu o existenci vady zároveň. V případě, že objednatel není schopen posoudit, kdo by mohl být spoluodpovědný, je vždy nutné řádně a včas informovat o vadě alespoň zhotovitele.
- vtělit do textu smlouvy prohlášení zhotovitele o tom, že i v případě společné odpovědnosti s třetí osobou se zavazuje odstranit vadu požadovaným způsobem.
New Civil Code enacts special type of solidary obligation to remedy the defects of building constructed under contract for works. All subcontractors (suppliers) of constructor, investor`s technical supervisors or construction project designer are solidary responsible together with the constructor in case the defect can be attributed to the performance they provided. However, these parties need not to be the parties to the contract for works itself (and usually are not) as their obligation arises by law.
The remedies that the investor can claim on these co-debtors, however, are limited to right to demand the repair of the defect. Investor may demand remedy on any of the co-debtors and all the co-debtors are obliged to perform the remedy in full.
The investor has to give notice to the debtor within a reasonable time. The notice can be sent to any of the co-debtors but we advise all investors to give notice always to the constructor first or together with the other co-debtors.