Nový občanský zákoník: SVJ čekají velké změny

Jak je mediálně známým faktem, od 1. 1. 2014 nabude účinnosti nový občanský zákoník (dále zkratka „NOZ“) a tato velká změna se dotkne všech oblastí našeho života. Výjimkou není ani bydlení.

Základní změnou je právní úprava samotná. Dosud byla SVJ zvyklá pracovat zejména se zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále zkratka „ZVB“) popřípadě se vzorovými stanovami (nařízení vlády č. 371/2004 Sb.). Od 1. 1. 2014 se veškerá právní úprava ZVB přesune do NOZ zejména do ust. § 1158 a násl. Co se týká vzorových stanov, ty by mohly být vypracovány také, dosud však k dispozici nejsou a pokud připraveny budou, nebudou mít stejné postavení jako dosud. Za určitých okolností se bude i od 1. 1. 2014 užívat ZVB.

S povděkem lze přijmout, že NOZ ponechává povětšinou dosavadní termíny, včetně prohlášení (vlastníka jednotek), nově je však drobná změna v názvu SVJ, kdy musí obsahovat text „společenství vlastníků …“ a „označení domu“, kdy dříve stačilo pouze „společenství“ a „označení domu“.

Prohlášení vlastníka je stále zásadním dokumentem

Je třeba zdůraznit, že také prohlášení vlastníka je pro každé SVJ zásadním dokumentem. NOZ mu přikládá dokonce i větší význam než současný občanský zákoník (dále zkratka „OZ“). NOZ například jinak definuje jednotku (bytovou i zároveň nebytovou), obecněji upravuje společné části domu, jako společnou část domu uvádí také zastavěný pozemek, zavádí pravidla pro užívání jako povinnou část prohlášení a dovoluje dokonce určení podílů na společných částech domu odlišně než podle poměru podlahových výměr, jako je tomu dosud. Toto jsou jen některé odlišnosti, avšak můžeme vidět, že s režimem SVJ výrazně souvisí. Vzhledem ke skutečnosti, že v současné době velká část prohlášení vlastníka neodpovídá reálnému stavu domů (např. z důvodu prováděných oprav bytů, spojování bytů či změn vybavení), lze pojmout změny dle nových právních předpisů jako kompletní „revitalizaci“ dokumentů potřebných pro činnost SVJ.

Správa nemovitosti podle NOZ

Důležitou oblastí právní úpravy je správa nemovitosti. NOZ dává v podstatě dvě možnosti, a to se vznikem SVJ a bez vzniku SVJ. Pokud SVJ nevzniká, pak se o dům stará většinový vlastník, a to až do vzniku SVJ. Pokud SVJ vznikne, pak se jedná o obdobu současného stavu, kdy SVJ může dům spravovat pouze za pomoci výboru, nebo si častěji zvolí komerčního správce nemovitostí.

Zmiňujeme-li výbor, pak lze doplnit, že výbor jako orgán SVJ bude v NOZ i nadále. Úpravou je pouze změna pojmu „pověřený vlastník“ za „předsedu společenství vlastníků“, což se týká obvykle jen malých domu s malým počtem jednotek, které nemají kompletní výbor, ale vše obstarává pouze jedna osoba. Posledním orgánem, který jsme dosud nezmínili, je shromáždění. Shromáždění je nově způsobilé usnášet se pouze za přítomnosti většiny, tzn., musí být na „domovní schůzi“ přítomno tolik vlastníků, jejichž podíly na společných částech přesahují 50 % podílů (nelze počítat podle počtu jednotek), přičemž je možno stanovit i vyšší kvótu. U jednotlivých orgánů SVJ také dochází ke změně působnosti, zmiňme například nově zakotvené rozhodování shromáždění o změně plochy bytu, či o slučování bytů.

NOZ nově obsahuje některá práva a povinnosti, která dříve byla obsažena obvykle pouze ve stanovách SVJ. Jedná se například o výčet práv a povinností jednotlivých vlastníků jednotek, nebo o způsob rozúčtování některých plateb.

Nově ohlašovací povinnost

Nová zákonná povinnost vlastníků jednotek bude ohlašovací povinnost – kdo nabude jednotku, musí tuto skutečnost ohlásit správci domu spolu s adresou, počtem osob v domácnosti, popř. také nájemce jednotky a změnu všech těchto údajů. Zrcadlově k této povinnosti je zde pak povinnost správce, aby sdělil jakémukoliv vlastníku jednotky, kdo je vlastníkem (popř. nájemcem) jakékoliv další jednotky v domě. Některé z těchto informací lze nalézt veřejně, neboť jsou obsahem katastru nemovitostí, ale například údaje o nájemcích samozřejmě nikoliv. Toto ustanovení je pak praktické při haváriích i vzájemné komunikaci mezi vlastníky. NOZ zároveň také dává povinnost zvolit si jednoho zástupce pro jednání za jednotku v případě, že jednotka je ve spoluvlastnictví, nebo ve společném jmění manželů.

Lze zmínit také právo seznámit se s výsledkem hospodaření, které se nyní objevuje výslovně v zákoně, nikoliv pouze ve stanovách SVJ. Tuto povinnost již mnoho SVJ úspěšně plní prostřednictvím různých internetových stránek, elektronických nástěnek atp. Toto řešení lze doporučit, je však třeba zvážit, které dokumenty budou veřejné všem a které pouze vlastníkům (např. po zadání hesla).

Rozúčtování příspěvku na správu domu

V NOZ také najdeme ustanovení, které poměrně logickým způsobem dává do souladu zákon a reálnou situaci. Ve většině SVJ se provádí rozúčtování příspěvku na správu domu, na účetnictví apod. podle počtu jednotek, nikoliv podle podílů jednotek na společných částech domu. Je to způsob veskrze logický, neboť správce věnuje každé jednotce přibližně stejnou pozornost, ať je její výměra jakákoliv. Málokteré SVJ však tento způsob volí oprávněně, často se pouze vychází právě z oné „logiky věci“ a z dlouhodobého zvyku, o němž nikdo již neví, jak vznikl. Většinou by však správně měli při současné právní úpravě a při absenci příslušného ustanovení ve stanovách (popř. absenci usnesení shromáždění SVJ) rozpočítávat zmiňované příspěvky podle podílů na společných částech. A právě NOZ tento logický rozpor odstraňuje v ust. § 1180 odst. 2, kdy zakotvuje, že se tyto platby budou dělit podle počtu jednotek. Dotýkáme-li se nyní vyúčtování, pak doplňme, že není-li určeno jinak, pak dle NOZ by vyúčtování mělo být hotovo vždy do dubna následujícího roku se splatností do konce července poté.

Projdeme-li si právní úpravu týkající se SVJ, dojdeme k názoru, že je mnohem stručnější, než současný ZVB. Je to z toho důvodu, že pro některé instituty se použije přiměřeně ustanovení o spolcích (nyní sdružení dle zákona č. 83/1990 Sb., o sdružování občanů). Jedná se zejména o ustanovení týkající se postupu při svolávání shromáždění k zasedání, o průběhu zasedání, o zápisu ze zasedání, o neplatnosti rozhodnutí atd.

Důležité lhůty pro změny

Kromě nové právní úpravy jako takové je třeba vyzvednout lhůty, v nichž je třeba vše přizpůsobit NOZ. Pro příslušnou změnu názvu je lhůta do 1. 1. 2016, pro stanovy a další dokumenty do 1. 1. 2017.

Změn vyplývajících z NOZ pro SVJ je podstatně více, dále jsou např. nově upraveny pravidla pro založení, vznik, zrušení a zánik SVJ. NOZ přináší podstatné změny také do smluvních vztahů s dodavateli či do převodů družstevních bytů. Zástupci nejen z řad SVJ, ale také SBD či BD by se proto měli se změnami obsaženými v novém občanském zákoníku, který vejde v platnost k 1. 1. 2014, seznámit a připravit se na potíže spojené s jeho aplikací v praxi. Protože v právních záležitostech neznalost skutečně nikoho neomlouvá.