Přehledně: Pravidla rozúčtování nákladů na služby spojené s užíváním bytu a nebytového prostoru

1. Zákony a vyhlášky v oblasti rozúčtování

Vyúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům se řídí od 1. 1. 2016 zákonem č. 67/2013 Sb. v platném znění (dále jen zákon) a prováděcí vyhláškou MMR č. 269/2015 Sb. o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům (dále jen vyhláška). Více pak zákon a vyhlášku doplňuje metodický pokyn aktualizovaný dne 31. 1. 2017.

Ze zákona je pro nás důležitý zejména § 6, který se věnuje rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům, ve vyhlášce se jedná o § 3 rozúčtování nákladů na vytápění v zúčtovací jednotce. V těchto čtyřech odstavcích najdeme zásadní informace k rozúčtování nákladů na vytápění:

• Náklady na vytápění v zúčtovací jednotce za zúčtovací období, které je nejvýš 12-ti měsíční, rozdělí vlastník (např. SVJ) na složku základní a spotřební.

Základní složka činí 30 % až 50 % a zbytek nákladů tvoří spotřební složku.

• Základní složku rozdělí vlastník mezi konečné spotřebitele podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce.
• Spotřební složku rozdělí vlastník mezi konečné spotřebitele úměrně výši náměrů měřičů tepelné energie nebo indikátorů vytápění s použitím korekcí a výpočtových metod, které zohledňují i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepelné energie danou jejich polohou.
• Rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1 m² započitatelné podlahové plochy nesmí překročit u konečných spotřebitelů s měřením či indikací v zúčtovací jednotce hodnotu o 20 % nižší a hodnotu o 100 % vyšší oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. Pokud dojde k překročení přípustných rozdílů, provede poskytovatel služeb úpravu výpočtové metody u příjemců, u nichž došlo k překročení některé stanovené hranice.

2. Doporučení stanovení poměru spotřební a základní složky je následovné:

Klasické otopné systémy a indikátory na otopných tělesech:	50/50
Domy vybavené bytovými měřiči tepla:	60/40

Rozšíření spotřební složky nad 60 % je vhodné jen pro denostupňové systémy.

Neuvážené a odborným posouzením nezdůvodněné zvýšení podílu spotřební složky se projeví větším počtem bytů, které se v prvním kroku výpočtu rozúčtování dostanou svou výší nákladů za vytápění mimo legislativou stanovené tolerance minimální a maximální ceny za m² v Kč!

3. Hlavní změny v pravidlech rozúčtování tepla:

• Rozúčtování od 1. 1. 2016 nelze provádět odlišně od platné legislativy ani se stoprocentním souhlasem všech vlastníků nebo nájemců (uživatelů) objektu!
• Úprava limitů spodní a horní hranice vyúčtování od průměrného nákladu objektu. Dolní hranice byla posunuta z 60 % na 80 % a horní hranice byla zvednuta ze 140 % na 200 % průměrných nákladů na m² plochy bytu (započitatelné plochy bytu).
• Možnost snížení základní složky na 30 % celkových nákladů se obecně nepovažuje za pozitivní změnu. Neuvážené a odborným posouzením nezdůvodněné zvýšení podílu spotřební složky může mít za následek více následným přepočtem korigovaných bytů s ohledem na pevně danou spodní hranici vyúčtování −20 % od průměrného nákladu a tím v podstatě znehodnocení procesu měření.
• Navýšení spotřební složky v případě neumožnění montáže přístrojů či jejich odečtu z původních 60 % na 200 % (jde o penalizaci) průměrné hodnoty připadající na m² plochy bytu (započitatelné plochy bytu).

4. Předpisy pro rozúčtování

4.1. Vývoj před rokem 2000

První pravidla pro účtování nákladů na vytápění a dodávky teplé vody podle registrované spotřeby u konečných spotřebitelů byla vydána ve vyhl. č. 186/1991 Sb. Tato vyhláška byla zrušena k 31. 12. 1995 a nahrazena vyhláškou č. 245/1995 Sb.

Vyhl. č. 245/1995 Sb. již neřešila povinnosti instalace měřicí a registrační techniky, ale obsahovala pouze pravidla pro rozúčtování nákladů s využitím této techniky. Dále, jako prováděcí vyhláška k zákonu č. 222/1994 Sb., specifikovala pravidla pro vytápění.

V roce 1998 byla novelizována vyhláškou č. 85/1998 Sb., ve které byly stanoveny přípustné hodnoty spotřeby tepla, byla zavedena povinnost úhrady ZS nákladů pro byty odpojené ze soustavy ÚT a některé další změny.

4.2. Po roce 2000

S vydáním energetických zákonů v roce 2000 byla připravena i celá série prováděcích vyhlášek, samostatně pro každou problematiku. Vyhl. č. 152/2001 Sb. nově řešila pravidla pro vytápění a limity spotřeby tepla. Novelizována byla vyhláškou č. 194/2007 Sb. Technické podrobnosti tepelných rozvodů a předávacích stanic upravovala vyhl. 151/2001 Sb., která byla novelizována vyhláškou č. 193/2007 Sb.

Pravidla pro rozúčtování nákladů na vytápění a na dodávky teplé vody samostatně řešila vyhláška č. 372/2001 Sb., vydaná Ministerstvem pro místní rozvoj (MMR) ČR. Všechny ostatní prováděcí vyhlášky jakož i energetické zákony byly připravovány a vydávány na půdě Ministerstva průmyslu a obchodu (MPO) ČR.

4.3. Vyhláška. č. 372/2001 Sb.

Tato vyhláška byla připravovaná v průběhu let 2000/2001 a skončila 31. 12. 2015. Již řadu let byly vznášeny více či méně oprávněné námitky vůči některým ustanovením.

Nejčastěji bývala kritizována ustanovení § 4 v odstavcích (3) a (4). U laiků jde většinou o nepochopení smyslu a účelu těchto ustanovení. Tato nepochopení pramení z neznalosti principů a možností měření tepla. Většina lidí si myslí, že když uzavře přívody do otopných tělesech, že nespotřebuje žádné teplo. Diví se, proč mají platit nějaké, a většinou nikoliv malé, částky za vytápění svého bytu, když tak důsledně šetří teplem. Nechtějí se smířit s vysvětlením, že i při uzavřených otopných tělesech bylo na vytápění jejich bytu spotřebováno značné množství tepla. Kdyby tomu tak nebylo, museli by tito lidé mít ve svém bytě stejnou teplotu jako venku. Teplo však prostupuje všemi konstrukcemi domu, šíří se vždy z teplejšího prostředí do chladnějšího. I při malém rozdílu teplot mezi sousedními byty, např. o 1 až 2 °C, proudí do chladnějšího bytu tolik tepla, aby jeho vnitřní teplota dále příliš neklesala.

V běžných vícebytových obytných domech obvykle nelze při uzavření otopných těles dosáhnout nižší teploty než asi o 3 stupně pod průměrnou teplotou ostatních bytů!

Při vnitřních teplotách vzduchu kolem 20 °C platí vztah mezi průměrnou vnitřní teplotou a podílem tepla potřebného k jejímu dosažení

Δ Q_i20/Q_c20 => 0,0625 · (t_istř − t_estř)
kde t_estř = 4

ze kterého plyne, že na každý stupeň poklesu či růstu teploty v bytě připadá asi 6 % tepelné energie. Bude-li tedy vnitřní teplota v méně vytápěném bytě (s uzavřenými otopnými tělesy) o 3 stupně nižší ve srovnání s průměrnou teplotou v ostatních bytech domu, spotřebovalo se na vytápění tohoto bytu o 3 krát 6,25 %, tj. asi o 20 % méně než na vytápění ostatních bytů, vztaženo na 1 m² plochy bytu. Úhrada za vytápění 1 m² plochy tohoto bytu by tedy měla být asi o 20 % nižší, než připadá na 1 m² započitatelné podlahové plochy celého domu.

Dosud platné ustanovení § 4, odst. 4 vyhlášky umožňuje použít dolní hranici účtovaných nákladů na vytápění na úrovni 60 % průměrných nákladů na 1 m² započitatelné podlahové plochy. To znamená, že v minimálně vytápěném bytě by musela být průměrná vnitřní teplota 6 až 7 stupňů pod průměrnou teplotou ostatních bytů v domě, tedy asi 13 až 15 °C. Je zřejmé, že tento předpoklad je v praxi nesplnitelný. Prostupující teplo z okolních bytů udrží teplotu i v tomto bytě minimálně na úrovni 17 až 19 °C, tedy nanejvýš o tři stupně pod průměrem. Tím je tedy dobře fyzikálně zdůvodněná praxe doporučovaná a uplatňovaná některými zkušenými rozúčtovacími firmami, a to použít při rozúčtování upravené rozpětí výše úhrady za 1 m² dle § 4, odst. 4 vyhlášky s dolní hranicí −20 %, případně −25 % od průměru domu a nikoliv až −40 %, které umožňuje vyhláška.

Další oblastí častých nedorozumění bylo dodržování ustanovení v § 4, odst. 3. Citace: „Spotřební složku rozdělí vlastník mezi konečné spotřebitele úměrně výši náměrů měřičů tepelné energie nebo indikátorů vytápění s použitím korekcí a výpočtových metod, které zohledňují i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepelné energie danou jejich polohou.“

Vyhláška byla psána se snahou, aby nedocházelo k tomu, že by uživatelé bytů s objektivně většími tepelnými ztrátami (např. v podlaží na terénu nebo nad nevytápěným sklepem anebo posledním podlaží pod střechou apod.) platili větší úhrady za vytápění než uživatelé středových bytů při stejné úrovni vytápění, tedy na přibližně stejné vnitřní teploty. Podle citovaného odstavce vyhláška vyžadovala korigovat registrací objektivně zjištěné hodnoty relativní spotřeby tepla polohou bytu, nebo přesněji jeho jednotlivých místností, vzhledem k plášti domu, případně polohou ke světovým stranám. Vyhláška nepředepisovala způsob, jakým se mají stanovit potřebné korekční koeficienty, ale požadovala pouze jakého má být dosaženo výsledku. Ještě lépe je to formulováno v Metodickém pokynu MMR čj. 28203/2002-71 k vyhl. 372/2001, vydaném dne 19. 12. 2001.

5. Změny legislativy

5.1. Zákon č. 67/2013 Sb. Zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty

Text novely zákona prošel připomínkovým řízením a putuje do poslanecké sněmovny. Účinnost zákona je návrhem stanovena na 1. 1. 2023.

Návrh zákona mimo jiné vymezuje nově v § 2 zjištěnou spotřebu tepla či dálkově odečitatelné měřidlo/zařízení. Návrh nově upravuje v ustanovení § 8a pravidelné informování o spotřebě tepla na vytápění a centralizované poskytování teplé vody, dle něhož, nebude-li jinak ujednáno/rozhodnuto, poskytuje se informace o zjištěné spotřebě tepla za období kalendářního měsíce a poskytovatel služeb ji doručuje příjemci služeb do konce následujícího kalendářního měsíce. Nelze však ujednat ani rozhodnout, že se informace o zjištěné spotřebě tepla bude poskytovat za období delší než 1 měsíc, anebo že poskytovatel služeb bude doručovat příjemci služeb informaci o jeho zjištěné spotřebě tepla později než do 25 pracovních dnů od konce období, za které se tato informace poskytuje. Obdobně pak u měření spotřeby teplé vody, přičemž náklady na poskytování těchto informací nelze dle návrhu zahrnout do nákladů na služby.

Shora uvedená povinnost se pak dle návrhu považuje za splněnou, pokud poskytovatel služeb zpřístupní příjemci služeb informace o jeho spotřebě způsobem umožňujícím dálkový přístup a o tomto zpřístupnění jej vyrozumí ve stanovených lhůtách. Příjemce služeb však může písemně požádat o zasílání informací o spotřebě v listinné podobě po dobu aktuálního zúčtovacího období. V takovém případě je příjemce služeb povinen uhradit náklady s tím spojené a poskytovatel služeb může žádat zálohu na úhradu těchto nákladů.

Návrh dále upravuje, že vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku a splatnost nedoplatku neovlivňují takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku, a také doplňuje, že náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování dle ust. § 7 odst. 1 nelze zahrnout do nákladů na služby.

Ustanovení § 8b pak dle návrhu nově upravuje rovněž informování poskytovatele energetických služeb poskytovatelem služeb na základě písemné žádosti příjemce služeb a jeho způsob. K podrobnostem předmětného návrhu zákona vizte, prosím, přílohu.

5.2. Vyhláška MMR č. 376/2021 Sb., kterou se mění vyhláška č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům

Tato vyhláška aktuálně nabyla účinnosti dnem 2. 11. 2021.

Reálný dopad bude mít tato vyhláška pro drtivou většinu subjektů později, díky přechodnému ustanovení v čl. II:

„Rozúčtování a vyúčtování nákladů na vytápění a nákladů na poskytování teplé vody mezi příjemce služeb za zúčtovací období, které započalo přede dnem nabytí účinnosti této vyhlášky, se provede podle vyhlášky č. 269/2015 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti této vyhlášky.“

V praxi to znamená, že vyúčtování za zúčtovací období 1. 1.–31. 12. 2021 podléhá původní vyhlášce. Dle nové vyhlášky bude zpracováno až vyúčtování za období 1. 1.–31. 12. 2022, které se bude zpracovávat v roce 2023 (za předpokladu, že cca 98 % zákazníků má zúčtovací období 1. 1.–31. 12.).

Níže je výčet změn, jedná se zejména o nové pojmy a nové náležitosti vyúčtování.

• nově definuje referenčního příjemce služeb a srovnání spotřeby uživatelů s referenčním příjemcem služeb v návaznosti na náležitosti vyúčtování
• napravuje předchozí nejasné formulace, dodatečně řešeny změnou metodických pokynů (rozúčtování základní složky nákladů tepla pro vytápění a jednotnou cenu za m², postup výpočtu uživatele s minimálním/maximálním nákladem na m² objektu, postup výpočtu uživatele bez odečtu)
• doplňuje náležitosti vyúčtování:
  • použitá skladba zdrojů energie, emise skleníkových plynů za poslední kal. rok (pokud tyto informace uvedl dodavatel tep. energie)
  • informace o energetické náročnosti a podílu energie z obnovitelných zdrojů (pokud tyto informace uvedl dodavatel tep. energie)
  • popis daní, poplatků atd. které jsou zahrnuty v ceně tepelné energie (pokud tyto informace uvedl dodavatel tep. energie)
  • v grafické podobě srovnání náměrů uživatele (příjemce služeb) za dvě období, upravené s ohledem na klimatické podmínky
  • kontaktní údaje nejméně jednoho energetického konzultačního a informačního střediska + další informace (viz příloha 5 vyhlášky)
  • odkazy na internetové stránky s informacemi o zvyšování energetické účinnosti (viz příloha 5 vyhlášky)
  • informace o mediačních službách a mechanismech alt. Řešení sporů (viz příloha 5 vyhlášky)
  • srovnání s referenčním příjemcem služeb (postačuje zveřejnit na internetových stránkách a ve vyúčtování jen odkaz)