Zhodnocení deseti let zelených komerčních budov v ČR

1. Úvod

Tento text si klade za cíl poskytnout krátký přehled vývoje fenoménu zelených budov s akcentem na komerční budovy v ČR. Sílící trend fenoménu zelené agendy (například politická iniciativa European Green Deal) se nemovitostního trhu a následně oceňování dotýká stále více. Mnoho investorských, finančních a bankovních skupin do svých rozhodovacích procesů již aktivně začleňuje environmentální, sociální a corporate governance kritéria (ESG – udržitelné finance). Příspěvek chce poskytnou základní vhled do vývoje zelených certifikací komerčních nemovitostí od roku 2010 a upozornit na možné budoucí potenciální dopady pro znalectví a odhadcovství v ČR.

2. Terminologické vymezení a teoretické rozpracování problematiky zelených budov

Ačkoli je zelená agenda reprezentovaná například iniciativou Green Deal primárně politickým projektem, má ryze praktické a byznysové dopady. Stavebně-realizační, finančně-investorské či právně-konzultantské sektory, jsou hlavní soukromá odvětví, které svým chováním a reakcí na novou zelenou agendu budou přímo, či nepřímo ovlivňovat i budoucí oceňování nemovitostí. Samostatnou kapitolou jsou národní legislativní rámce, které v různé míře implementace následují legislativní trend z evropské úrovně. [1]

Některé praktické dopady „zelenění“ komerčních budov jsou evidentní již v našem nemovitostním trhu. Globálně je rozvoj zelených certifikačních systémů velmi živelný a v současné době celosvětově existuje několik stovek možností, jakým způsobem komerční nemovitost analyzovat z pohledu udržitelnost a šetrnosti k životnímu prostředí.

Nicméně uvažování, ustálené v kontinentální Evropě, ohledně moderních zelených budov má v zásadě tři úrovně zkoumání:

• Stavební
• Technologickou
• Ekonomickou

V přeneseném významu jsou tyto nemovitostní charakteristiky zkoumány a jsou rovněž předmětem analýzy i v případě procesu oceňování nemovitostí. Stavební charakteristiky jsou v oceňování zkoumány s akcentem na kvalitu materiálů, jejich životnost a opotřebení. [2] Technologické aspekty souvisí s úrovní vybavenosti budov určující jejich kvalitativní standard v porovnání s konkurenčními projekty na nemovitostním trhu. Ekonomická charakteristika komerčních budov je primárním hodnototvorným faktorem, jelikož indikuje převodní vztah mezi užitkem konkrétní komerční budovy a výslednou hodnotou, či investorským profilem (např. výnosnost, udržitelnost cashflow atp.)

Výše uvedená trojice oblastí je komplexně posuzována v rámci certifikačních systémů, jejichž aspekty již byly v českém akademickém a profesním prostředí několikrát popisovány. [3] V posledních letech se u posuzování udržitelnosti komerčních budov stále více prosazuje i oblast sociální, která reflektuje pozitivní působení komerční nemovitosti přímo na osoby, které v budově tráví svůj pracovní čas (např. certifikační schéma WELL). Nicméně tři výše uvedené úrovně uvažování zůstávají primární.

V rámci jednoduchého přehledu jsou v prostoru střední Evropy dominantní poměrně dobře známé a globálně etablované certifikační systémy LEED¹ (USA), BREEAM² (Velká Británie) [4], a pak více lokální DGNB (Německo) a SBToolCZ (ČR).

S ohledem na skutečnost, že certifikační systémy LEED a BREEAM k dnešnímu dni jsou implementovány na více než 96 % procentech všech zeleně certifikovaných budov [5], analýza vývoje certifikovaných komerčních budov bude primárně zaměřena tímto směrem. I v rámci těchto dvou dominantních schémat, je však nutno rozlišovat charakter zelené certifikace. Certifikáty poskytují výstupní hodnotící škálu dle dosažených bodů, kdy pro úspěch v systému LEED je nutné dosáhnout alespoň 40 bodů z hodnotící škály [6], a pro systém BREEAM je nutné získat minimálně 30 % z celkového skóre. [7]

Mnohem důležitější rozdělení je na certifikační schémata z pohledu životního cyklu komerční budovy. Přestože je možnost certifikovat komerční objekt v mnoha fázích životního cyklu budovy, v ČR se vyprofilovaly především dvě kategorie:

• pro zcela nové komerční projekty;
  • LEED BC+C: Building Design and Construction
  • BREEAM New Construction
• pro již existující komerční projekty;
  • LEED O+M: Operation and Maintanance
  • BREEAM In-Use

S ohledem na vývoj environmentální certifikace komerčních nemovitostí v ČR lze předpokládat, dynamičtější rozšíření modulu pro již existující projekty, nicméně platnost tohoto typu certifikátu je většinou časově omezena a nutno jej obnovovat (zpravidla na roční bázi).

3. Praktické etablování certifikačních systémů u komerčních nemovitostí v českém prostředí od roku 2010

Fenomén zelených certifikací komerčních budov v českém prostoru je patrný již více než dekádu. Prvním environmentálním certifikátem v ČR se prezentovala od roku 2008 budova Nordica v Ostravě. Tento certifikát s názvem GreenBuilding byl dobrovolný program Evropské komise a hodnocení se zaměřilo primárně na fakt, že konkrétní komerční budova dokáže aktivními kroky uspořit 25 % z celkové spotřeby energie oproti lokálním normám.

Obr. 1 – Ústředí ČSOB, Praha
Fig. 1 – ČSOB HQ, Prague

Skutečným průkopníkem v tomto fenoménu byla až stavba Ústředí bankovní skupiny ČSOB (viz Obr. 1), adresa Radlická 333/150 (architekt Josef Pleskot), kdy v roce 2010 získala certifikaci LEED Gold. Realizátorem se stala švédská stavební skupina Skanska, která se dlouhodobě profiluje, jako tvůrce udržitelných komerčních projektů, které téměř bez výjimky jsou zakončeny některým druhem zelené certifikace.

Tímto byla odstartována, první fáze adoptování trendu zelených certifikací, která se v prvních letech výrazně rozvíjela pouze na pražském kancelářském trhu. V letech 2010–2014 bylo celkem certifikováno 21 kancelářských projektů (LEED+BREEAM) s plochou 514 000 m². Podíl zeleně certifikovaných kanceláří na celkové nabídce dosáhl 17% podíl. V první fázi etablování se v drtivé většině jednalo o zcela nové kancelářské projekty, které se tím z hlediska tržní pozice, kvality vnitřních prostor či výše požadovaného nájemného a strukturou nájemníků vytvořily jádro zelených budov v ČR. Zájem o certifikace regionálních projektů byl spíše v rovině informativní, s jedinou výjimkou, a to úspěšnou certifikaci ostravského kancelářského projektu IQ Tower (Tieto Tower), která v roce 2014 získala certifikát BREEAM Excelent (76 %).

V druhé fázi speciálně v letech 2015–2017 došlo k dynamickému rozvoji certifikací v několika dalších směrech. Nejen že pokračoval silný trend certifikací nových projektů kancelářských prostor, ale mnohem frekventovaněji se začal rovněž prosazovat trend certifikací již stávajících kancelářských prostor.

Obr. 2 – Pražský kancelářský trh – aktivně certifikované projekty dle m² a dle stáří projektu [8]
Fig. 2 – Prague office market – active green certificationbased on sq m and age of the project

Majitelé starších kancelářský projektů, které byly budovány po roce 2000 environmentální aspekty svých kanceláří příliš aktivně neřešili. Nicméně po roce 2014 museli začít reagovat na novou konkurenci kanceláří vyšší kvality. Začalo se projevovat, že především větší zahraniční poradenské společnosti opouštěly starší kancelářské budovy a aktivně vyhledávaly prostory, které mohly poskytnout úsporu ve spotřebě energií, environmentální certifikaci, moderní kanceláře a étos udržitelnosti. Typickým příkladem začátku tohoto trendu byla relokace společnosti PricewaterhouseCoopers z historického centra Prahy v ulici Kateřinská, kdy se přestěhovala (celkem 17 000 m²) do nového projektu City Green Court (LEED Platinum certifikát) na Praze 4. Nájemník otevřeně deklaroval, že jedním z hlavních důvodů byl environmentální profil nových kanceláří, který podpoří udržitelnou image společnosti. [9] Na konci roku 2017 podíl zelených kanceláří, z hlediska celkové plochy již dosahoval 29% podíl.

Na Obr. 2 je evidentní intenzivní zájem o certifikaci kancelářských budov, které byly dokončeny mezi léty 2011–2020. Hygienická situace z roku 2020, která stále probíhá se odrazila i na sníženém tempu výstavby nových kancelářských prostor a zprostředkovaně i na objemu dokončených certifikací v roce 2021.

Etablování zelených certifikací pro komerční nemovitosti v létech 2014–2017 začalo pronikat i do dalších realitních sektorů, jako je například retail – respektive nákupní centra. Již v roce 2016 získalo nákupní centrum Harfa (Praha 8, více než 40 000 m²) certifikaci LEED Gold, a v roce 2017 dosáhlo nákupní centrum Westfield Chodov (Praha 4, více než 100 000 m²) nejvyšší hodnocení BREEAM Outstanding (86 %, In-Use).

První komerční budovou v certifikovanou v Brně se v roce 2017 stala budova E administrativního komplexu Campus (LEED Gold). I v oblasti průmyslových ploch se největší developeři začínají aktivně zajímat o možnost zelených certifikací. V roce 2014 společnost Prologis dokončila certifikaci jedné z budov (21 000 m²) v rámci Prologis Parku D1 (BREEAM Very Good, In-Use).

Pokud dosavadní vývoj můžeme charakterizovat jako postupnou evoluci a pozvolné etablování fenoménu, tak v posledních několika letech (speciálně rok 2020) trh komerčních nemovitostí již znamenal spíše revoluční skok.

Významný evropský developer CTP Invest, která se specializuje na výstavbu průmyslových areálů a kancelářských budov, přibližně od roku 2017 aktivně usiloval o certifikace svých kancelářských projektů v Brně – Spielberk Tower B (BREEAM Oustanding, 86 %) či nově budovaný komplex Vlněna (BREEAM Excelent).

V roce 2020 se ale tento středoevropský developer rozhodl ke kompletní certifikaci svého portfolia – tedy 292 jednotlivých budov v šesti zemích. Jen v rámci průmyslových parků v ČR se jednalo o 191 nemovitostí s plochou přibližně 2,7 milionu m². Odhaduje se, že tímto krokem je ke konci roku 2021 více než 30 % všech moderních průmyslových ploch zeleně certifikovaných (společně s ostatními developery). Došlo také k bezprecedentní regionální expanzi, která kopíruje hlavní dálniční síť v ČR spolu s krajskými městy, jak níže ukazuje mapový podklad.

Obr. 3 – Geografická distribuce certifikovaných projektů BREEAM [10]
Fig. 3 – Geographic distribution of BREEAM certified project

Na konci roku 2021 je v ČR více než 500 komerčních nemovitostí, které drží aktivní zelenou certifikaci. Kumulativně se jedná o více než 5 000 000 m² pronajímatelné plochy, což je již signifikantní fenomén, který etabloval celou agendu udržitelnosti i do oblasti moderních komerčních nemovitostí. Primárně se jedná o kancelářské, průmyslové a prodejní plochy (cirka 25 objektů). Nicméně dle informací České Rady pro Šetrné Budovy i další segmenty jako například hotelový či přímo rezidenční sektor jsou perspektivním odvětvím pro environmentální certifikace v budoucnu.

Rovněž se potvrzuje, že certifikační schéma pro již stávající budovy je stále preferovanější volbou ze strany majitelů a investorů [11] Následující tabulka rozděluje aktuálně certifikované nemovitosti do jednotlivých krajů.

Po dekádě živelného vývoje lze pražský trh moderních kanceláří prostor již nahlížet jako na „zelený“. Paradoxně v období zpomalení stavební aktivity a snížení počtu nových projektů (z důvodu hygienické situace okolo viru Covid 19), podíl aktivně certifikovaných moderních kancelářských prostor přesáhl nejen důležitou hranici 2 000 000 m², ale i v celkovém pohledu výrazně přesáhl nadpoloviční podíl (60 %). Mezi léty 2017 až 2021 se podíl na celkových plochách prakticky zdvojnásobil.

Obr. 4 – Podíl zeleně certifikovaných pražských kancelářských prostor na celkové nabídce dle m² [8]
Fig. 4 – Share of green certified offices on the total office stock in Prague based on sq m

Jako nejvíce „zelené“ oblasti se tradičně řadí Praha 4 – se třemi kancelářskými huby: Pankrác, Budějovická, a BB Centrum. Následuje souhrnně Praha 5, avšak v posledních letech se dotahuje Praha 8 v oblasti Karlína. Jak v oblasti Smíchova (Praha 5), kde se buduje kompletně nový administrativní distrikt, tak i v případě rozvoje Rohanského nábřeží (Praha 8), lze očekávat plně certifikované kancelářské projekty, které rozšíří nabídku zelených administrativních prostor v Praze.

Obr. 5 – Podíl zeleně certifikovaných brněnských kancelářských prostor na celkové nabídce dle m² [13]
Fig. 5 – Share of green certified offices on the total office stock in Brno based on sq m

Environmentální certifikace LEED či BREEAM je v současné době již ne novým trendem, ale spíše novým standardem, který všechny relevantní developerské skupiny a investoři reflektují a zapracovávají do svých úvah. Tento trend, který udává pražská metropole se v limitovanější formě přelévá i do regionálních center. V rámci brněnského trhu moderních kanceláří, výše popisovaný krok skupiny CTP Invest výrazně zvýšil podíl certifikovaných kancelářských prostor z předchozích 11 % na téměř 30% podíl.

Brněnský kancelářský trh, tak nastoupil trend, kdy se zeleně certifikované budovy snaží nastavovat nový standard a zatraktivnit konkurenční soupeření. Zároveň se jedná již o podstatný tržní podíl a společnosti ze strany nájemníků již mohou dostatečně vybírat z projektů, které se prezentují udržitelným způsobem.

4. Certifikované komerční budovy a dopady na realitní trh a oceňování

Ačkoli se může zdát, že trend zelených certifikací moderních komerčních nemovitostí nemá a nebude mít žádný či přímý dopad na běžnou oceňování, není tomu tak. Již dynamika certifikačního procesu ukázala, že situace nahlížení na komerční budovy se mění poměrně rychle, v rámci několika let. Iniciativy směrem k zohledňování, vyhodnocování a zkoumání environmentálně-energetického profilu každé nemovitosti jsou již na horizontu, a v procesu oceňování i menších, a dokonce rezidenčních nemovitostí evaluace udržitelnosti nemovitosti bude hrát své místo.

Na základě praktických zkušeností a vývoje, který se snaží akademický svět ověřovat lze identifikovat již teď, že zeleně certifikované komerční nemovitosti vykazují ve srovnání s necertifikovanými komerčními nemovitostmi tyto vzájemně působící charakteristiky:

Obr. 6 – Schematicky naznačené charakteristiky zeleně certifikovaných budov
Fig. 6 – Schematically indicated characteristics of green certified buildings

Předpoklad, že zeleně certifikované budovy jsou v současné době atraktivnější pro nájemce je poměrně známý fakt, který je aktivně a hojně používán v marketingu komerčních projektů. Rostoucí počet komerčních nemovitostí, které usilují o zelenou certifikaci to jen potvrzuje. Environmentální otázky jsou řešeny na úrovni vlády či společnosti. I firmy a komerční instituce rovněž stále častěji řeší otázky udržitelnosti (například interní politikou, či podporou své značky). Takto profilovaní nájemci hledají logicky nájemní prostory, které budou v souladu s jejich environmentálními postoji a případně podpoří jejich značku či public relations. Lapidárně řečeno „být v současnosti zelený je rovněž dobré pro obchod“. Některé zahraniční mateřské společnosti dokonce preferují, když jejich pracovní prostory jsou situované v budově, která otázku udržitelnosti nějak zohledňuje a nepreferují jinou alternativu.

Prestižnější pozice na nájemním trhu, a atraktivita pro nájemce vytváří situaci, kdy je snazší udržet komerční prostor maximálně obsazený a eliminovat míru neobsazenosti. Zeleně certifikované komerční nemovitosti mají ambici být v nejvyšší skupině A, a benefitovat z trendu, že nájemník chce zvyšovat vnitřní standard svého prostoru. V současné době je výhodné se profilovat zelenou certifikací, což přináší pozitivní sentiment. Je zde ale předpoklad že, zanedlouho se tržní vnímání posune k tomu, že absence zelené certifikace bude vnímána jako podstatná tržní nevýhoda a bude naopak hrozit v těchto projektech vyšší míra neobsazenosti, kdy nájemci budou migrovat do „zelených“ prostor.

To, že komerční nemovitosti, které dosáhly na zelenou certifikaci nabízejí své prostory za vyšší nájem je obecně známý fakt, který byl jak v zahraničí [14], tak na tuzemské akademické půdě úspěšně zkoumán [3]. Hlavním důvodem vyššího požadovaného nájmu je primárně předpoklad nižších nákladů spojených s nájemním vztahem, primárně za energie. To je v posledních letech (a speciálně s nárůstem cen v roce 2021) stále naléhavější agenda a otázka energetické úspornosti budovy získává v rozhodování o nájemním vztahu na důležitosti. Nájemník tedy uvažuje především o celkových nákladech (nájem + náklady za energie).

Pokud je zeleně certifikovaná budova na jedné straně schopna přilákat dostatečný počet nájemců, držet vysokou míru obsazenosti, generovat vyšší nájem, za situace snížených nákladů – jedná se o veskrze pozitivní konstelaci, s kladným vlivem na celkové výnosy. Ty jsou zpravidla odhadcem zpracovávány ve formě čisté ročního příjmu (nebo NOI – net operative income) a kapitalizační technikou převedeny na hodnotu. Platí zde zpravidla úměra, čím vyšší čistý příjem z komerční nemovitosti, tím vyšší hodnota. [15]

Finanční skupiny, a především bankovní domy jsou v posledních letech aktivně povzbuzovány, aby otázku udržitelnosti zohlednily ve svém portfoliu financovaných projektů. Jedná se o již zmíněnou agendu udržitelného financování – ESG. Toto se v budoucnu bude týkat i otázky odhadů hodnot. Je zde předpoklad, že zeleně certifikované budovy jsou kvalitnější a solidnější zástavou, a proto ve skóringovém procesu bude hrát roli nejen environmentální profil klienta, ale udržitelnost a energetická náročnost konkrétní budovy. V rámci této iniciativy byly již v ČR na úrovni bank uskutečněny první kroky ke koordinované implementaci, této agendy do procesu finančního posuzování. [16]

Zde se již nebavíme pouze o komerčních nemovitostech a standardních certifikacích výše uvedených, ale je možné očekávat, že například Průkazy energetické náročnosti budov – PENB, budou výrazněji vstupovat do uvažování v odhadcovském procesu. Je například možné, že výsledky na škále PENB budou sloužit k pozitivní či negativní úpravě hodnot konkrétní nemovitosti (například prostřednictvím koeficientů).

Pokud má zeleně certifikovaná komerční nemovitost možnost se lépe dostat k výhodnějšímu financování, tak tím ještě zvýrazní svojí konkurenční výhodu oproti ostatním projektům. Výsledkem je ještě výhodnější investorský profil, který činí z takto připravené nemovitosti atraktivní produkt na investorském trhu k výhodnému prodeji. Což opětovně povzbuzuje developery či vlastníky ke zvolení zelené certifikace v budoucím projektu.

5. Závěr

Certifikace komerčních nemovitostí v systémech LEED a BREEAM se v poslední dekádě staly důležitým fenoménem na českém realitním trhu. Podíl certifikovaných ploch především v případě kancelářských, skladových a obchodních ploch již dosahuje signifikantní síly (30–60 %). Tento certifikační trend jde v ruku v ruce s politickými iniciativami, které podporují témata udržitelnosti a tyto inciativy již výrazně promlouvají i do financování realitních projektů. Je zde předpoklad, že environmentálně-energetická charakteristika nemovitosti, demonstrovaná existencí (či neexistencí) zelené certifikace, či výsledková škála PENB bude muset být ve valuačním procesu reflektována a hodnocena. Ukazuje se, že finanční trhy společně s bankami, investory a developery již s tímto vývojem počítají a tyto skupiny se stanou ještě aktivnějšími hráči v celém procesu další transformace realitního trhu směrem k větší udržitelnosti.

Problematika zelených certifikací komerčních budov je poměrně populárním tématem pro mnoho studentů, akademiků a profesionálů. Přestože tato problematika disponuje poměrně zajímavým výzkumným potenciálem, většina dostupných prací je spíše deskriptivního charakteru, který je limitován schopností získat faktická data o fungování certifikovaných budov. Příspěvek chtěl představit spíše trendovou linii vývoje tohoto fenoménu a otevřít odbornou debatu o motivech jednotlivých aktérů a možných budoucích dopadech na realitní trh a podobu oceňování, respektive znalectví.

6. Literatura

1. STRAUSS D., A Policy Framework for Sustainable Real Estate in the European Union. T. Walker et al. (eds.), Sustainable Real Estate, Palgrave Studies in Sustainable Business In Association with Future Earth, 2019. s. 77-111.
2. BRADÁČ A., A KOL. Teorie a praxe oceňování nemovitostí. 1. vyd. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM s.r.o. Brno, 2016. 790 s.
3. MRŇOVÁ Z. Vliv environmentální certifikace budov při oceňování s ohledem na životní cyklus stavby. Brno, 2020. 91 s. Dostupné také z: https://www.vut.cz/studenti/zav-prace/detail/120312. Diplomová práce. Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství.
4. KUBBA S., Handbook of Green Building Design and Cosntruction: LEED, BREAM and Green Globes. Butterworth-Heinemann Oxford, 2017. 1034 s.
5. BRAVENCOVÁ L., Prosazování konceptu udržitelného rozvoje prostřednictvím výstavby chytrých budov v různých geografických kontextech. Ostrava, 2021. 82 s. Diplomová práce. Ostravská Univerzita, Přírodovědecká fakulta.
6. LEED Reference Guide for Green Building Design and Construction, U.S. Green Building Council (USGBC), 2009. Dostupné také z: https://www.usgbc.org/resources/leed-reference-guide-green-building-design-and-construction-global-acps
7. BREEM UK. Technical manual. BREEAM New construction. BRE Global, 2018. Dostupné také z:
   https://files.bregroup.com/breeam/technicalmanuals/NC2018/
8. PRAGUE RESEARCH FORUM, BREEAM, DGNB System, USGBC, WELL, Vlastní zpracování, 2021.
9. City Green Court, Czech Republic. Case study 96. Skanska, 2014 Dostupné také z:
   http://businessdocbox.com/Green_Solutions/91321834-City-green-court-czech-republic.html
10. BREEAM UK database, Vlastní zpracování, 2021.
11. CIHLÁŘ, J., HAJNÁ, P., MACHOLDA, F., MACHŮ, M., NEUDERTOVÁ, E., NYKODYMOVÁ, E., SEDLÁČEK, K., STRÁNSKÝ, J., TENCAR, J., TRUXA, T., VOLF, M. (2020): Šetrné budovy a komplexní certifikační systémy. Česká rada pro šetrné budovy, 2020, Praha.
12. BREEAM, DGNB System, USGBC, WELL. BRAVENCOVÁ L., Prosazování konceptu udržitelného rozvoje prostřednictvím výstavby chytrých budov v různých geografických kontextech. Ostrava, 2021. 82 s., Vlastní zpracování.
13. REGIONAL RESEARCH FORUM, BREEAM, DGNB System, USGBC, WELL, Vlastní zpracování, 2021.
14. FUERST F., MCALLISTER P., The impact of Energy Performance Certificates on the rental and capital values of commercial property assets. Energy Policy. August 2011.
15. FUERST F., MCALLISTER P., Green Noise or Green Value? Measuring the Effects of Environmental Certification on Office Values. Real Estate Economics, 2011.
16. ČBA, Memorandum ČBA pro udržitelné finance. Březen 2021. Dostupné také z:
    https://cbaonline.cz/upload/1473-20210301-memorandum-cba-pro-udrzitelne-finance-final.pdf

Poznámky

¹ Leadership in Energy and Environmental Design (LEED). ... Zpět

² Building Research Establishment’s Environmental Assessment Method (BREEAM). ... Zpět