Metodiky oceňování staveb poškozených živelní pohromou – tornádem

1. Úvod

K Hodonínsku a Břeclavsku dorazila na konci června minulého roku velká bouře s kroupami, která se následně změnila v obří tornádo. Toto tornádo, v pásu širokém téměř půl kilometru a dlouhém asi 26 kilometrů, o rychlosti přes 300 km za hodinu, poznamenalo osudy mnoha lidí, rodin a obcí v regionu. Způsobilo obrovské materiální škody a zničilo vše, co mu stálo v cestě. Bohužel při něm byly zmařeny i lidské životy. Zcela zničilo nebo poškodilo stovky budov, domů a jiných staveb, vyvracelo a lámalo stromy, ploty, bralo střechy, krovy i celé domy, trakční vedení, automobily, a dokonce i autobus. Nejvíce postiženými obcemi byly Moravská Nová Ves, Hrušky, Mikulčice, Mikulčice-místní část Těšice, Lužice, Pánov, Bažantnice a hodonínská zahrádkářská oblast Kapřiska.

Ucelené statistické údaje ještě nejsou k dispozici zcela kompletní, ale poničilo asi 1200 domů, z nichž kolem 200 statici určili k demolici a vyžádalo si šest lidských životů a mnoho zraněných.

S pomocí okamžitě přispěchal krizový štáb místních samospráv a Jihomoravského kraje, Státní fond podpory investic (zkráceně SFPI), v působnosti Ministerstva pro místní rozvoj ČR, několik dalších neziskových a humanitárních organizací, které formou různých dotací a úvěrů nabídly pomoc zasaženým oblastem. Tyto dotace a úvěry byly primárně určeny, mimo jiné, na obnovu poškozených nebo zcela zničených staveb. Pro stanovení výše podpory, dotace či úvěru, bylo požadováno doložení odhadovaných nákladů na náhradu škod na budovy poškozené živelní pohromou.

2. Metodika ocenění pro program Živel

Na vzniklou situaci, která vyžadovala okamžitou finanční i materiální pomoc, zareagovala velmi rychle vláda ČR svým nařízením, které vyhlásila a vstoupilo v platnost dne 29. 6. 2021.

2.1 Nařízení vlády č. 257/2021 Sb.

Dne 30. 6. 2021 vstoupilo v účinnost Nařízení vlády č. 257/2021 Sb. Nařízení vlády o použití peněžních prostředků Státního fondu podpory investic formou dotace a úvěru na obnovu obydlí postiženého živelní pohromou dne 24. června 2021, které upravuje podmínky použití peněžních prostředků ze Státního fondu podpory investic (dále jen „SFPI“) formou dotace a úvěru, poskytovaných právnickým a fyzickým osobám, na obnovu obydlí postiženého živelní pohromou dne 24. června 2021. [1] Na základě tohoto nařízení vydal následně SFPI výzvu „Živel“ k podávání žádostí.

2.2 Výzva Živel č. 1/257/2021 [2]

Státní fond podpory investic (dále jen „SFPI“) vyhlásil dne 1. července 2021 výzvu k podávání žádostí o podporu z programu Živel (dále jen „Výzva“ a „Žádost“) dle nařízení vlády č. 257/2021 Sb., o použití peněžních prostředků Státního fondu podpory investic formou dotace a úvěru na obnovu obydlí postiženého živelní pohromou dne 24. června 2021 (dále jen „Nařízení”).

Ve výzvě byly specifikovány, mimo jiné, následující definice a konkrétní podmínky:

Za obydlí se považuje:

1. byt v rodinném domě,
2. byt v bytovém domě,
3. objekt k rekreaci v případě, že v něm měl vlastník nebo nájemce hlášen k 24. 6. 2021 trvalý pobyt,
4. rozestavěná stavba obydlí,

Oprávněný žadatel

1. vlastník nebo spoluvlastník obydlí, a zároveň
   
   • využíval obydlí k bydlení, nebo
   • poskytoval obydlí nebo jeho část k bydlení jiné osobě na základě nájemní smlouvy, nebo poskytoval obydlí nebo jeho část k bydlení manžela, registrovaného partnera nebo osoby, která je vůči žadateli příbuzná v přímé linii.
2. společenství vlastníků jednotek, pokud v domě vzniklo.

Předmět podpory

Podporu formou dotace a úvěru lze využít na:

1. oprava obydlí nebo jeho části poškozené v souvislosti s živelní pohromou, za účelem uvedení,
2. obydlí do provozuschopného stavu, popřípadě s tím související částečná demolice,
3. výstavba nového obydlí, včetně případné demolice obydlí,
4. pořízení nového obydlí koupí nebo nabytím v dražbě.

Výše podpory

Maximální podpora se vypočítá jako rozdíl mezi celkovými náklady na obnovu nebo pořízení, 70% výší vyplaceného pojistného plnění a výší jiné podpory státu.

Celkové náklady na:

• opravu se doloží odhadem nákladů na náhradu škod na obydlí,
• novou výstavbu se doloží položkovým rozpočtem k projektové dokumentaci, včetně případných nákladů na demolici,
• pořízení se doloží výší tržní ceny pořizované nemovitosti a případných nákladů na demolici.

Dotaci lze poskytnout do výše 2 000 000 Kč na opravu obydlí nebo nové obydlí. V případě bytového domu lze poskytnout dotaci na každý byt v bytovém domě do výše 2 000 000 Kč.

V případě, že způsobilé náklady překročí limit pro poskytnutí dotace lze poskytnout úvěr nejméně ve výši 30 000 Kč a nejvýše ve výši 3 000 000 Kč. V případě bytového domu lze poskytnout úvěr na každý byt v bytovém domě nejméně ve výši 30 000 Kč a nejvýše ve výši 3 000 000 Kč.

Úroková sazba úvěru je fixní po dobu splácení úvěru a činí 1 % p. a.

Sjednaná doba splatnosti úvěru nesmí překročit 25 let.

Fond umožní na žádost příjemce odložení zahájení splácení jistiny a přerušení splácení jistiny za podmínek stanovených v NV.

Náležitosti žádosti o dotaci

Podepsaný formulář Žádost o dotaci

1. v případě opravy:
   
   1. fotodokumentaci obydlí poškozeného živelní pohromou,
   2. doklad o odhadu nákladů na náhradu škod na obydlí,
   3. nájemní smlouvu/smlouvy, pokud žadatel obydlí v době vzniku živelní pohromy pronajímal,
2. v případě nové výstavby:
   
   1. doklad o tom, že obydlí zaniklo nebo bylo nenávratně poškozeno v důsledku živelní pohromy, případně doklad o změně užívání všech bytů obydlí z důvodu jejich neobyvatelnosti.
3. v případě pořízení:
   
   1. doklad o tom, že obydlí zaniklo nebo bylo nenávratně poškozeno v důsledku živelní pohromy, případně doklad o změně užívání všech bytů obydlí z důvodu jejich neobyvatelnosti.
   2. nájemní smlouvu/smlouvy, pokud obydlí v době vzniku živelní pohromy pronajímal.
4. v případě opravy nebo výstavby rozestavěného obydlí do stavu před poškozením živelní pohromou:
   
   1. pravomocné stavební povolení nebo veřejnoprávní smlouvu o provedení stavby, oznámený certifikát autorizovaného inspektora příslušnému stavebnímu úřadu, ohlášení stavby s vyznačením převzetí příslušným stavebním úřadem, souhlas s provedením ohlášené stavby,
   2. projektovou dokumentaci rozestavěné stavby obydlí,
   3. stavební deník se záznamem průběhu prací,
   4. fotodokumentaci rozestavěné stavby před poškozením, pokud je k dispozici,
   5. fotodokumentaci poškození rozestavěné stavby,
   6. doklad o odhadu nákladů na náhradu škod na rozestavěné stavbě,
   7. v případě nové výstavby doklad o tom, že rozestavěná stavba zanikla.

Náležitosti dokládané před čerpáním

Podepsanou žádost o čerpání

1. v případě opravy
   
   1. předpokládaný rozpočet,
2. v případě nové výstavby:
   
   1. projektovou dokumentaci výstavby nového obydlí,
   2. položkový rozpočet výstavby,
   3. pravomocné stavební povolení nebo veřejnoprávní smlouvu o provedení stavby, oznámený certifikát autorizovaného inspektora příslušnému stavebnímu úřadu, ohlášení stavby s vyznačením převzetí příslušným stavebním úřadem, souhlas s provedením ohlášené stavby,
   4. smlouvu o provedení výstavby uzavřenou se zhotovitelem stavby, pokud výstavbu neprovádí sám žadatel,
   5. souhlasné stanovisko vodoprávního úřadu s případnými omezujícími podmínkami pro výstavbu, pokud má výstavba proběhnout v záplavovém území,
   6. stavebně-montážního pojištění v případě pořízení, v případě že neprovádí sám žadatel,
3. v případě pořízení:
   
   1. kupní smlouvu, případně jiný doklad prokazující cenu pořizované nemovitosti,
   2. souhlasné stanovisko vodoprávního úřadu s omezujícími podmínkami pro výstavbu, pokud se stavba nachází v záplavovém území. [2]

Mimo výše uvedené ještě výzva obsahuje a specifikuje podmínky po dobu udržitelnosti, čerpání podpory, veřejnou podporu, způsobilé náklady a přechodná ustanovení.

2.3 Metodika pro ocenění

V souvislosti s vypsanými podmínkami v programu Živel č. 1/257/2021 museli žadatelé o dotaci, společně se žádostí o podporu, přikládat doklad (odborný posudek) o odhadu nákladů na náhradu škod na obydlí. Konkrétní metodika pro program Živel, která byla odsouhlasena SFPI, byla vytvořena AZO, POSN Morava. Tuto metodiku navrhla znalecká kancelář Nemovitost s.r.o. v Brně dne 11. 7. 2021. Metodika byla vytvořena pouze pro účely výzvy č. 1/257/2021 z programu Živel. Odhad nákladů (ocenění) mohli, dle podmínek SFPI, zpracovat pouze znalci, jmenovaní pro obor Ekonomika – oceňování nemovitostí, autorizovaní inženýři pro Pozemní stavby nebo certifikovaní odhadci majetku.

Zpracovatel musel zajistit místní šetření poškozené nemovitosti. Na místě provedl zaměření stavby, pořídil fotodokumentaci, seznámil se s velikostí stavby, dispozičním řešením, standardy vybavení stavby a konstrukcí. Na základě získaných poznatků, vlastním posouzením, stanovil rozsah poškození konstrukcí. Následně sepsal protokol o místním šetření.

Některé stavby nebylo možné konkrétně zaměřit, vzhledem k chybějícím částem konstrukcí, celým konstrukcím nebo i celým stavbám. V tomto případě byla použita výkresová dokumentace. Pokud i tato dokumentace nebyla k dispozici, byl stanoven obestavěný prostor na základě oborného odhadu zpracovatele.

Ocenění se týkalo pouze objektů bydlení, pro které byla podpora vypsána, tj. pouze samotných staveb rodinných domů. Samostatně stojící garáže, vedlejší stavby ani venkovní úpravy a další příslušenství nebyly v ocenění zahrnuty ani zohledněny.

2.3.1 Popis postupu řešení

Metodika byla vypracována na základě nákladového ocenění, za využití cenových podílů konstrukcí a standardů vybavení, která vychází z tzv. reprodukční pořizovací ceny.

Ocenění bylo velmi zjednodušeno. V podstatě se jedná o cenové podíly jednotlivých typů staveb, které se vynásobí obestavěným prostorem stavby a podle typu stavby, její jednotkovou základní cenou, která je dále upravena.

Podle § 13 vyhlášky č. 441/2013 Sb., v platném znění, byla stanovena základní jednotková cena, která byla následně upravena tímto způsobem:

• přičemž tak tato metodika neuvažuje koeficient K₅.
• ZCU je upravená základní cena v Kč za 1 m³ obestavěného prostoru rodinného domu určeného podle přílohy č. 1 oceňovací vyhlášky.
• ZC je základní cena v Kč za 1 m³ obestavěného prostoru, stanovená dle přílohy č. 11 oceňovací vyhlášky.
• K₄ je koeficient vybavení stavby stanovený v souladu s přílohou č. 11 (popisy standardů provedení rodinných domů) a přílohou č. 21 (cenové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení) oceňovací vyhlášky, přičemž se nezohlední opotřebení staveb a jejich konstrukcí.
• Koeficient K₄ se dále upraví pro jednotlivé konstrukce mírou jejich poškození. Ta se může pohybovat od 0 % pro konstrukce živelní pohromou nedotčené až 100 % pro konstrukce zcela zničené. Stanovení míry poškození konstrukcí je na odborném posouzení zpracovatele.
• Pokud součástí nákladů na obnovu obydlí budou i náklady na odstranění konstrukcí, lze tyto zohlednit přidáním konstrukce neuvedené, přičemž doporučujeme stanovit cenu bouracích prací v rozmezí 600 až 800 Kč/m³.
• Koeficient K_i je koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 41 oceňovací vyhlášky.
• Koeficient K_r je stanovená úprava na růst cen stavebních materiálů a stavebních prací za poslední měsíce, pouze pro účely této metodiky, přičemž tento nárůst je zohledněn navýšením základní ceny o 20 %, což odpovídá přibližnému statistickému rozdílu z vyhlášky vycházejících cen realizace staveb a skutečně vynakládaných nákladů v současné cenové úrovni, přičemž tento nárůst posledních měsíců se jeví jako trvalý narůstající trend.
• Pro rodinné domy s šikmou střechou je dále základní cena upravena koeficientem využití podkroví dle tabulky č. 2, přílohy č. 11 oceňovací vyhlášky. [3]

Mimo výše uvedenou metodiku, kterou vytvořila AZO, POSN Morava a navrhla znalecká kancelář Nemovitost s.r.o., bylo možné pro přesné určení nákladů, v úrovni obvyklých realizačních cen, vypracovat položkový rozpočet na základě výkazu výměr.

Obvyklé realizační ceny jsou ceny, za jakou byly realizovány obdobné stavební práce v daném regionu stavebními firmami v době provedení – za tuto cenu lze považovat cenovou úroveň dle ceníků směrných cen stavebních prací firmy RTS Brno nebo ÚRS Praha), v cenové úrovni 2021/I. [3]

3. Metodika pro oceňování staveb ve vlastnictví měst a obcí

Živelná pohroma z konce června letošního roku postihla nejen rodinné domy, ale zpustošila i obecní majetek. Vyčíslením nákladů na obnovu majetku ve vlastnictví obcí byl pověřen Ústav soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně. Výjimečnost zakázky spočívala především v různorodosti, rozsahu posouzení a velmi krátké lhůtě na zpracování dané termínem jednání vlády.

Výchozí seznam poskytnutý zadavatelem obsahoval 99 položek umístěných v následujících obcích a městech: Valtice, Hodonín, Břeclav, Hrušky, Mikulčice, Lužice a Moravská Nová Ves. V průběhu místních šetření došlo k doplnění o dalších 10 položek ve městě Břeclav. Předmětem zadání nebyly liniové stavby, tzn. ani komunikace, chodníky a inženýrské sítě.

3.1 Typy škod na obecním majetku

Projev vlastních škod na nemovitých objektech je navzájem odlišný. V oblasti s krupobitím docházelo nejčastěji k poškození střech s tvrdou krytinou, poškození povrchů plechových střech, poškození skleněných výplní oken a dveří na návětrných stranách. Škody, ke kterým došlo po tornádu, jsou obecně rozsáhlejší a fatálnější a měly v některých případech za důsledek kompletní likvidaci stavby. Nejčastěji docházelo ke zničení krytiny s alespoň částečným poškozením konstrukce krovu, rozbití okenních výplní včetně poškození rámů oken, zničení klempířských konstrukcí a výrazné poničení či částečné stržení fasád domů a také časté poškození venkovních úprav jako plotů, povrchů hřišť, inženýrských sítí a infrastruktury. V oblasti poškozené tornádem došlo k významné likvidaci jednotlivých stromů i celých zalesněných ploch.

3.2 Přístup ocenění a obecná metodika

Zadáním, jak bylo v předchozím odstavci uvedeno, bylo stanovení nákladů na obnovu obecního majetku. Je tedy zřejmé, že se jedná o materiály a stavební práce, které je nutné vykonat, aby byl majetek obnoven do „původního“ stavu. Pro vyřešení úkolu byl na celé řešení aplikován jeden oceňovací přístup, a to nákladový přístup.

Podle konkrétní situace pak byly aplikovány různé metody zejména v závislosti na rozsahu poškození a množství podkladů.

Pokud nastala totální škoda následovaná demolicí, byla nejčastěji použita metoda reprodukčních nákladů, zpravidla se u celých budov využilo cenových ukazatelů pro výstavbu budov a k tomu byly připočteny náklady na demolici.

Ve většině případů, kdy došlo k poškození některých konstrukcí a bylo možné stanovit výměry poškozených konstrukcí (je nutné upozornit, že rozsah škod vzhledem k časové tísni a časté nepřístupnosti poškozených konstrukcí nikdy nebyl přesně vyhodnocen a některé výměry byly odvozovány od velikosti stavby) byly primárně pro výpočet použity propočty sestavené s využitím agregovaných položek.

Při poškození větší části stavby byly náklady na obnovu odvozeny na základě výpočtu stupně dokončení stavby.

Pro speciální konstrukce a vybavení byla zjištěna orientačně pořizovací cena a srovnána s aktuální nabídkou, případně přeindexována od data pořízení k datu ocenění (použito spíše výjimečně u uměleckých děl).

Pro odhad ceny některých venkovních úprav a porostů byla využita i část cenového předpisu (zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění s prováděcí vyhláškou č. 441/2013 Sb. v platném znění).

3.3 Nejčastější typy škod

Jak již bylo uvedeno, rozsah škod na obecním majetku byl od drobných poškození fasád a krytin až po totální škodu, tedy zřícení stavby nebo poškození takové, že byla nutná demolice celé stavby. Totální škoda však byla vzhledem k počtu výskytů spíše minimální. Nejčastějším poškozením bylo poškození krytiny, a to od poškození jednotlivých tašek až po devastaci celé krytiny. Dalším častým poškozením pak bylo poškození výplní otvorů a fasád, zejména pak zateplovacích systémů, od létajících trosek staveb či porostů. Většími škodami pak bylo poškození krovů a v případě, že byla vybudována podkroví ze sádrokartonových konstrukcí, tak při otevření střechy větrem zpravidla došlo k totální devastaci těchto lehkých konstrukcí. Jednou z velmi nepříjemných zkušeností z oblastí zasažených tornádem byla totální devastace zeleně a oplocení v celých velkých oblastech. Krajina obce se v těchto místech natolik proměnila, že známé lokality poznávali pouze místní.

3.4 Odhad výše škod

Je třeba zdůraznit, že odhad výše škod nebyl zcela přesným číslem a jednalo se často o částečně orientační náklady. Ústav vytvořil pro ocenění zjednodušenou metodiku a pro jednotlivé často se vyskytující škody sestavil agregované položky. Úkolem bylo provádět ocenění nákladů na obnovu více než 100 staveb. Aby byly pokryty i některé nezapočtené náklady, ve výsledných cenách bylo použito navýšení až o 20 % a také bylo provedeno navýšení vzhledem k aktuálnímu výraznému růstu cen materiálů až 30 % (velikost navýšení byla určována v závislosti na druhu a rozsahu poškození). Výše nákladů tak za všechny budovy ve vlastnictví obcí byla stanovena na 447 mil. Kč. Je však třeba doplnit, že ústav na výpočet včetně místního šetření a zaměření měl pouze 8 dní.

4. Závěr

O oteplování Země již asi většina lidstva nepochybuje. Můžeme se dohadovat o příčinách a jakou měrou k tomuto jevu přispěl člověk. Je však zřejmé, že oteplování začíná být čím dál častější příčinou přírodních „katastrof“ a tornádo na jižní Moravě je jistě jednou z ukázek, co příroda dokáže. Pravděpodobně musíme počítat již i s výskytem takovýchto přírodních úkazů i v naší domovině. Možná budeme muset připravit naše domy nejenom na úsporu energie, ale také na nové přírodní hrozby. U poškození hodnocených domů se jednoznačně projevilo, že pokud byl dům kvalitně proveden, byl udržován a jednalo se o těžší konstrukce, z velké části silnému větru odolal a došlo k poškození pouze krytiny či fasád. Z katastrofy na jižní Moravě si lze dovodit, že „za své“ vzaly zejména staré neudržované konstrukce, nové, ale špatně provedené konstrukce a bohužel i některé mezilidské vztahy.

5. Literatura

1. NAŘÍZENÍ VLÁDY č. 257/2021 Sb. Nařízení vlády o použití peněžních prostředků Státního fondu podpory investic formou dotace a úvěru na obnovu obydlí postiženého živelní pohromou dne 24. června 2021, 2021, Praha.
2. VÝZVA č. 1/257/2021, k předkládání žádostí o dotaci v rámci programu Živel, dostupné z: https://sfpi.cz/program-zivel/, [on-line, cit. 4. 1. 2022], 2021, Praha.
3. AZO, POSN Morava, Metodika ocenění předběžných nákladů na obnovu obydlí pro účely programu Živel, 2021, znalecká kancelář Nemovitost s.r.o., červenec 2021, Brno.