Banky se zaměřily na komplexní řešení pro revitalizace domů

Ing. Petr Gross
je absolventem Ekonomicko-správní fakulty v Pardubicích. V Komerční bance se zabývá programy veřejné podpory klientů s cílem nabídnout financování pomocí zvýhodněných úvěrů. Je předsedou Společenství vlastníků bytových jednotek v Praze 9.

Mohli bychom na úvod shrnout aktuální možnosti finanční podpory pro revitalizaci domů ve vaší bance a načrtnout výhody komplexních řešení?

Komerční banka pokrývá svým spektrem produktů kompletní sféru potenciálních klientů. Jeden z nejvýznamnějších segmentů pro ni představují majitelé bytových domů. Kompletní správa finančních prostředků na běžných a spořicích účtech, pojištění a ekonomické monitorování a zároveň i financování připravené na míru revitalizace každého bytového domu je pak k plnému využití právě pro tento segment. Proto je i v této oblasti snaha propojit s vlastními finančními produkty i externí možnosti vzešlé ze spolupráce s evropskými institucemi. Výsledek byl prokázán velmi úspěšným programem na revitalizaci bytových domů, který využíval finanční prostředky ze zdrojů Evropské unie. Komerční banka sehrála roli správce svěřených fondů a propojila tyto zdroje s požadavky pro bytové domy. Na konci roku 2015, kdy byl program ukončen, se pak z rozpočtu 600 milionů korun uskutečnilo 153 revitalizací bytových domů napříč Českou republikou. Veřejnost jistě bude znát tento program pod názvem Program JESSICA – regenerace znevýhodněných zón. Praxe ukázala, že tento způsob podpory pomocí zvýhodněných úrokových sazeb má mnohem větší dopad než klasické dotační tituly. Stálý růst financování napříč bankovním sektorem signalizuje, že vlastníci bytových domů plně akceptují rozumné úvěrové financování s cílem provést kompletní revitalizaci, a tím zlepšit podmínky společného bydlení. Dalším specifickým produktem, který může pomoci zvláště při snižování energetické náročnosti budov, je návaznost úvěrů od Komerční banky na záruční program Evropské investiční banky. V rámci tohoto spojení klient získává zajištění ve výši 80 % poskytnutého úvěru a zároveň slevu k úrokové sazbě. Podstatou investice je provedení takových opatření, která vedou ke snížení energetické náročnosti budovy. Příkladem může být zateplení budovy či modernizace způsobu vytápění a ohřevu vody.

Jakým způsobem by v žádosti měly postupovat správcovské firmy, bytová družstva, společenstva vlastníků či stavební firmy? Jak se tyto žádosti liší mezi sebou?

Při přípravě financování investice vždy vítáme, když všechny zmiňované subjekty spolupracují. Velmi často vlastník bytového domu pověří vyřízením financování například stavební firmu či správce bytového domu. Příprava takového financování je pak rychlejší, neboť banka získává informace o technickém provedení investice nebo o finančním hospodaření společenství či družstva přímo od zdroje. Zde se projevila kvalita správce právě v programu JESSICA. Hodně často kvalitní správce či zplnomocněná firma oprostila zástupce majitele bytového domu od návštěv kontrolorů nebo předkládání požadovaných dat o bytového domě. To pomáhá hlavně v rámci společenství vlastníků jednotek. Například pracovník banky se může obrátit na účetní ze správcovské firmy a ta poskytne přesně ta data, která jsou vhodná k posouzení financování či k monitorování stávající situace. Každopádně se vlastník může obrátit i na obchodní místo a to dokáže získat všechny potřebné údaje a nabídku na financování připravit.

Jaká kritéria musejí zájemci splňovat?

Pokud jde o financování pomocí standardního bankovního úvěru na regeneraci bytového domu, pak ze spolupráce žadatele o úvěr a obchodního místa banky musí vzejít ověření schopnosti splatit poskytnutý úvěr ve stanovené lhůtě a dále ověření, že úvěr bude použit účelově. Poskytnutým úvěrem nesmí dojít k ohrožení ekonomického fungování společenství či družstva. Při využití některého z výše uvedených podpůrných programů je nejdůležitější účelovost. Klient musí uvést, že se stavební činnost vztahuje na snížení energetické náročnosti. To může doložit například průkazem energetické náročnosti budov (PENB), případně jiným energetickým hodnocením. Výše úspory pak u menších investic nehraje roli. Mluvíme-li o porovnání dotačních programů a zvýhodněných úvěrů, pak se rozdíl projeví v rychlosti a zjednodušené formě posouzení. U dotací (hlavně u Integrovaného regionálního operačního programu) se stále nepodařilo odstranit velké administrativní nároky na majitele bytových domů, jako je značný soubor předkládaných dat a požadavky na výběr dodavatele a monitoring provedení. U finančních nástrojů, kdy se jistina vrátí zpět do rozpočtu státu, je snaha (a u Programu JESSICA se to podařilo), aby rozdíl mezi zvýhodněným úvěrem a standardním bankovním úvěrem byl minimální. Dá se nadneseně říci, že obyvatelé domu zjistí, že dům byl zateplen pomocí finančního nástroje, až z informační tabule na domě.

Jsou ve státech Evropské unie podobné podmínky a nabídky dotačních titulů? Jak se liší tuzemské postupy a produkty od zahraničních kolegů nejblíže hranic?

Co se týče dotačních titulů, zde si strategii nastavuje vždy každý konkrétní stát. Podpora bytových domů se však objevuje pravidelně v této strategii zejména ve střední a východní Evropě, kde proběhla velká bytová výstavba. Některé státy využívají podporu investic do bytových domů prostřednictvím zvýhodněných úvěrů masivněji. Jde například o Slovensko, Polsko, Litvu a další. Tyto státy mají daleko vyšší rozpočet na zvýhodněné úvěry dotované ze strukturálních fondů (dotovaná úroková sazba). Postupy jsou vesměs podobné. Hlavní prioritou je investovat do energetické efektivnosti. Zajímavostí je, že majitelé bytových domů v České republice se v případě požadavků financování nemusejí potýkat oproti zmiňovaným zemím s daleko přísnějšími požadavky například na zajištění úvěru či s podstatně vyšší úrokovou sazbou.

Jaká jsou rizika pro žadatele a banky v tuzemsku?

S riziky je nezbytné vždy počítat. Pokud společnost využije dotační titul či finanční nástroj (dotace úrokové sazby v rámci úvěru), musí počítat s tím, že ukončením stavebních prací nekončí plnění podmínek daného programu. Riziko schopnosti splácet poskytnutý úvěr lze ovlivnit již na počátku důkladným rozborem finanční situace vlastníka bytového domu. Je nutné připomínat, že k úvěru přistupuje vždy každý jednotlivý vlastník bytu v daném domě. Největší část přípravy tedy představuje důkladné informování a zapojení všech vlastníků pro tuto investici. Schopnost takzvaně přetáhnout potřebnou většinu na stranu revitalizace se zdá být největším problémem. Jinak by se investice do bydlení prováděly v daleko masivnějším měřítku. Platná legislativa příliš nepomáhá majitelům domů. Právní postavení zejména u zástupců společenství vlastníků jednotek není silné například vůči dlouhodobým dlužníkům. A právě dlouhodobí dlužníci jsou tím největším rizikem pro financující banku, zvláště pokud je jich v bytovém domě více. Nutné je připomenout, že banka se chce vyhnout jakýmkoli nepříjemnostem ve fázi rozjeté investice či ve fázi splácení poskytnutého úvěru. Proto se snaží veškerou iniciativu soustřeďovat do analýzy potenciálních hrozeb již při vyhodnocování žádosti. Na trhu se objevuje velká konkurence nejen v bankovním sektoru, ale i ve zprostředkování služeb, tudíž by měl žadatel vždy řádně porovnat jednotlivé nabídky a eliminovat potenciální hrozby – například při výpadku příjmu. Vlastníci bytových domů stále představují pro banku skupinu vysoce bonitních klientů. Dá se tedy říci, že vlastnictví bytu představuje i nadále pevnou jistotu a zdroje pro splácení bývají v případě vytvoření rezervy celkem jisté. Tato jistota se projevuje i na minimálním množství podkladů, které jsou potřeba pro vyřízení úvěru a výši úrokové sazby. Pozitivním výsledkem je pak stále větší množství revitalizovaných domů.

Česká národní banka (ČNB) oznámila zpřísnění pravidel pro poskytování hypoték a vydala balíček opatření, která mají banky dodržovat při posuzování schopnosti klientů splácet. Jak se k tomuto nařízení staví Komerční banka?

V novém dokumentu doporučuje ČNB bankám, aby pracovaly při hodnocení žádosti o úvěr s ukazateli DTI (debt to income) a DSTI (debt service to income). Jinými slovy doporučuje sledovat míru zadlužení klienta vůči jeho čistým příjmům. To jsou ukazatele, které řada bank při hodnocení klientovy úvěruschopnosti zohledňuje bez ohledu na nové doporučení. ČNB také doporučuje, aby si banky stanovily interní pravidla pro hodnocení těchto ukazatelů a obezřetně přistupovaly k poskytování úvěrů, kde jsou horší příjmové ukazatele kombinovány s vysokou hodnotou LTV (loan to value). Komerční banka pravidla pro hodnocení uvedených ukazatelů stanovena má.

O jaké produkty banky v rámci revitalizace bydlení je v současné době největší zájem?

Trh táhnou hypotéky na nákup bytů do osobního vlastnictví. V oblasti bytových domů vede jednoznačně zateplování. Zde je nutné zdůraznit, že zateplování s sebou nenese pouze snížení energetické náročnosti, ale i samotnou sanaci domu pomocí hydroizolace, sanace balkonů či lodžií a střech. Investice tak prodlouží i funkčnost domu o několik let, či dokonce o desítek let. Na rekonstrukci rodinného domu nebo bytu doporučujeme hypotéku se zálohovým čerpáním. Její hlavní výhodou je skutečnost, že klient může čerpat peněžní prostředky postupně a zároveň nemusí před jejich čerpáním dokládat účelovost – peníze se jednoduše vyčerpají na klientův účet. Tato hypotéka je tedy vhodná zejména pro ty, kteří část prací realizují svépomocí nebo sami například nakupují materiál. Účel využití peněz se dokládá až následně.

Jak ovlivňují moderní technologie zájemce o bydlení a jakým způsobem banka reaguje na nové podněty?

Banka je v oblasti moderních technologií skutečně na špici, své produkty musí ovšem přizpůsobovat širokému spektru přání svých klientů. Důležitá je zcela jistě bezpečnost systému a jednoduchost všech aplikací. Ale stejně jako se neustále vyvíjejí IT technologie, vyvíjejí se i způsoby financování. Podle mého soudu systém dotací na podporu bydlení a revitalizaci domů, tak jak jej známe dnes, zřejmě do budoucna zanikne či se výrazně omezí a zůstanou nejrůznější zvýhodněné úvěry, neboť dotování úrokové sazby přináší daleko méně problémů pro všechny zúčastněné. Zároveň více pronikne na trh virtuální bankovnictví, například pomocí nyní aktivního mobilního bankovnictví, kde se téměř veškerá komunikace s bankou soustřeďuje do sociálních sítí, či ovládání účtu přes mobilní telefon. V případě složitějších produktů však ještě nějakou dobu zůstane síť poboček, kde vynikne osobní přístup bankovního poradce.

Vy jste nejenom zaměstnancem banky, ale také předsedou společenství vlastníků. Mohl byste na závěr shrnout vaše zkušenosti z praxe. Kde jsou podle vás ty největší „třecí plochy“ mezi státem, bankou a žadateli o prostředky na bydlení a revitalizaci domů?

Předsedou společenství vlastníků jsem od roku 2009. Ze zkušenosti mohu říci, že celé fungování domu závisí na schopnosti společně se domluvit. Pro řadu vlastníků bytových jednotek bohužel končí zájem o vzhled a povinnosti rámem bytových dveří. Trvá vždy několik let, než se vytvoří takové společenství lidí, kteří mají zájem o své okolí. V našem společenství jsme začali, dá se říci od konce. Abych přesvědčil vlastníky o rekonstrukci výtahu a celkové revitalizaci, začali jsme výměnou podlahové krytiny a výmalbou. Pak se přidaly složitější práce. Nyní již máme zateplený dům s pomocí dotace z programu Zelená úsporám. Příprava financování a provedení velké investice musejí stát na pevných základech, a to nejlépe v souhlasu úplně všech vlastníků bytových jednotek. To je ovšem velmi ojedinělé. Legislativa totiž nakládá na zástupce společenství vlastníků více břemen, než ulehčení, a při platnosti současného občanského zákoníku musí být výbor společenství neustále ve střehu. Vyjednávání s bankou je snadnější záležitostí, a pokud je čas na přípravu, dá se poměrně spolehlivě projít i dotačním procesem. Zde je však důvod brát na zřetel, koho si vyberete jako spolupracovníka. Stavebních firem, projektantů a poradenských firem je na trhu velmi mnoho. Nehleďte pouze na cenu v rámci výběrového řízení. Při sebemenší pochybnosti či negativní referenci se raději poohlédněte po někom jiném.