Nejčastější dotazy a okruhy řešených problémů týkající se institutu bytového spoluvlastnictví

dle zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (tzv. nový občanský zákoník), který s účinností od 1. 1. 2014 nahradil zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů:

1) Změna stanov – přizpůsobení novému občanskému zákoníku a zápisy změn týkajících se společenství do veřejného rejstříku:

Ilustrační foto • zdroj CENTRA a.s.

Pokud společenství vlastníků jednotek vzniklo do 31. 12. 2013 a zároveň se do tohoto data konala ustavující schůze shromáždění vlastníků jednotek, která přijala stanovy v souladu s tehdejší právní úpravou, je třeba následně v souladu s ust. § 3041 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“), do 3 let přizpůsobit jeho stanovy úpravě dle NOZ. Pokud tak v uvedené lhůtě neučiní, vyzve příslušný orgán veřejné moci společenství vlastníků ke splnění takové povinnosti a stanoví k tomu přiměřenou lhůtu. Stanovy společenství vlastníků musí mít formu veřejné listiny, tedy musí být změněny na shromáždění vlastníků jednotek, o jehož průběhu bude sepsán notářský zápis. K 31. 12. 2013 pozbývá platnosti a účinnosti nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků, a nově povinné náležitosti stanov upravuje přímo NOZ, který v ust. § 1200 odst. 2 uvádí, že stanovy musí obsahovat:

• název, který obsahuje slovo „společenství vlastníků“,
• sídlo primárně určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo, a pouze v případě, že to není možné, na jiném vhodném místě,
• členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a způsob jejich uplatňování,
• určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení,
• určení prvních členů statutárního orgánu,
• pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí,
• pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

Výše uvedený názor je převažujícím právním názorem, zaznamenali jsme ovšem i právní názor takový, že se ustanovení § 1200 NOZ vztahuje pouze pro společenství vlastníků nově zakládaná po 1. 1. 2014, přičemž forma změny stanov u již existujících společenství vlastníků by se řídila pouze ustanovením § 1206 odst. 2 NOZ, dle kterého je shromáždění (jakožto nejvyšší orgán společenství vlastníků, v jehož kompetenci je také změna stanov) přijímá rozhodnutím souhlasem většiny přítomných vlastníků jednotek (samozřejmě pod podmínkou usnášeníschopnosti shromáždění), ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Stávající měněné stanovy příslušných společenství vlastníků jednotek většinou obsahují kvalifikované kvorum pro změnu stanov, nevyžadují ovšem také kvalifikovanou formu notářského zápisu o rozhodnutí takového shromáždění. Při přijetí uvedeného právního názoru by tedy nebyla nutná forma notářského zápisu o průběhu příslušného shromáždění. Z důvodu vyloučení veškerých pochybností o platnosti změn stanov v budoucnu a z důvodu opatrnosti doporučujeme řídit se prvně citovaným právním názorem a o průběhu shromáždění, které mění stanovy, doporučujeme notářský zápis pořizovat.

Změny se dočká i poplatková povinnost, kdy od 1. 1. 2014 se za zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku bude hradit poplatek ve výši 6 000 Kč, a to dle Položky 11 odst. 1 písm. c) Sazebníku poplatků zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích. Zmíněné ustanovení zákona o soudních poplatcích uvádí, že za první zápis osoby do veřejného rejstříku, s výjimkou akciové společnosti nebo spolku, se uhradí poplatek ve výši 6 000 Kč.

Je nutné dodat, že sice ust. § 1221 NOZ stanoví, že se na společenství vlastníků přiměřeně použijí ustanovení o spolku, avšak toto lze aplikovat pouze v rámci ostatních ustanovení NOZ, nikoli na ustanovení jiných právních předpisů, např. na zákon o soudních poplatcích. Nelze tedy uvažovat o tom, že by poplatek za zápis společenství činil částku ve výši 1 000 Kč tak, jak je tomu pro zápis spolků do veřejného rejstříku dle Položky 11 odst. 1 písm. b) Sazebníku poplatků zákona o soudních poplatcích.

2) Za jakých podmínek lze využít nového způsobu rozhodování mimo zasedání shromáždění, tedy tzv. rozhodování per rollam?

Jednou z podstatných novinek, kterou NOZ zavedl, je hlasování per rollam, tj. možnost rozhodovat mimo zasedání shromáždění, a to jednak v případě, pokud není svolané shromáždění způsobilé usnášet se, a dále v případě, pokud to připustí stanovy společenství vlastníků.

Hlasování mimo zasedání shromáždění probíhá tak, že vlastníkům všech jednotek v domě je zaslán návrh rozhodnutí. K platnosti hlasování pak právní úprava vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí (nelze tedy hlasovat např. ve formě emailu). Statutární orgán, případně navrhovatel, pak oznámí vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování spolu se zněním přijatého usnesení. Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.

3) Jak jsou nově upraveny podmínky pro způsobilost být členem voleného orgánu společenství vlastníků, např. výboru, a co to může přinést pro praxi?

Významnou změnou je omezení požadavků na způsobilost být členem voleného orgánu nebo zástupcem právnické osoby jako člena takového orgánu, a to tak, že způsobilý být členem voleného orgánu je ten, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný ve smyslu jiného právního předpisu upravujícího živnostenské podnikání. V praxi to znamená, že členem např. statutárního orgánu společenství vlastníků, tedy předsedou společenství vlastníků jednotek (individuální statutární orgán) nebo členem výboru (kolektivní statutární orgán), může být zvolena fyzická osoba, která je jak vlastníkem či spoluvlastníkem jednotky v domě, tak i fyzická osoba, která nejenže není vlastníkem či spoluvlastníkem jednotky v domě (tedy členem společenství vlastníků), ale nemá na takového vlastníka či spoluvlastníka ani žádnou formální vazbu (tedy např. plnou moc udělenou od právnické osoby – člena společenství vlastníků), tak i právnická osoba, která je vlastníkem či spoluvlastníkem jednotky v domě i právnická osoba, která není vlastníkem ani spoluvlastníkem jednotky v domě (tedy členem společenství vlastníků) ani nemá na takového vlastníka či spoluvlastníka žádnou formální vazbu. Otevírá se tedy možnost pro profesionální výkon funkce člena výboru nebo předsedy společenství vlastníků prostřednictvím manažerů, kteří nemusí být členy společenství (tedy vlastníky či spoluvlastníky jednotek v domě), na poskytování služeb spočívající ve výkonu této funkce se specializují a tuto vykonávají za úplatu (odměnu). Tato možnost je obzvláště zajímavá pro objekty, ve kterých je dlouhodobě personální nouze o vlastníky jednotek ochotné vykonávat funkci členů výboru či pověřeného vlastníka (ponovu předsedy společenství vlastníků).

V této souvislosti je třeba zmínit, že v NOZ je na rozdíl od staré právní úpravy výslovně upravena míra odpovědnosti, s jakou musí být funkce člena voleného orgánu ve společenství vlastníků vykonávána, když ten, kdo přijme funkci člena takového orgánu, musí tuto funkci vykonávat s péčí řádného hospodáře, tedy s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale ten, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce či při jejím výkonu a nevyvodil z toho pro sebe důsledky. V případě, že člen voleného orgánu poruší svou povinnost při výkonu této funkce a způsobí tím společenství vlastníků škodu, je povinen nahradit společenství vlastníků škodu tímto způsobenou, případně ručí věřiteli společenství vlastníků za dluh společenství v tom rozsahu, v jakém škodu společenství nenahradil.

Mgr. Lukáš Pospíšil, advokát
AK Majer a partneři