Vyúčtování služeb dle nového zákona č. 67/2013 Sb.
kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty
Zákon č. 67/2013 Sb. upravuje výčet služeb, které jsou poskytovány v souvislosti s užíváním bytů a nebytových prostor v domě s byty, principy stanovení záloh na služby, jejich změny, rozúčtování nákladů, lhůty pro zpracování vyúčtování a vypořádání přeplatků či nedoplatků z tohoto vyúčtování.
Hlavním principem zákona je jeho důraz na dohodu stran, přičemž pokud k dohodě nedojde, stanovuje způsoby řešení. Z tohoto principu jsou však stanoveny následující výjimky. Jedná se zejména o jednoznačně stanovené lhůty pro vyúčtování, zaslání připomínek (reklamací) k tomuto vyúčtování, vypořádání nedoplatků a přeplatků a stanovení sankcí za neplnění povinností ze strany poskytovatele a příjemce.
Zákon vymezuje následující pojmy:
Smluvní stranou dohody je poskytovatel služeb, kterým je vlastník nemovitosti či jednotky (pokud je pronajímána) nebo společenství vlastníků jednotek. Příjemcem služby je nájemce bytu nebo vlastník jednotky. Zúčtovacím obdobím, ve kterém se provádí rozúčtování a následné vyúčtování příjemcům služeb, je období nejvýše dvanáctiměsíční. Nejčastějším zúčtovacím obdobím je běžný kalendářní rok.
Vymezení a rozsah služeb:
Zákon nedefinuje veškeré služby, které je možné v souvislosti s užíváním bytu či nebytového prostoru v domě s byty poskytovat. Zákon obsahuje pouze příkladmý výčet těchto služeb. Mezi základní poskytované služby tak patří dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. Za poskytované služby je poskytovatel oprávněn požadovat po příjemci služeb zálohy na úhradu nákladů na tyto služby. O stanovení rozsahu poskytovaných služeb je potřebná dohoda poskytovatele a příjemce služeb nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství.
Pokud nedojde k dohodě mezi poskytovatelem a příjemcem služby, zákon stanovuje náhradní způsob stanovení záloh na služby i náhradní postup pro rozúčtování nákladů.
Pro stanovení záloh se nejčastěji použije měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů stanovených podle posledního zúčtovacího období nebo podle předpokládaných nákladů běžného roku. U zálohy na vodu, pokud není známa předcházející roční spotřeba, se záloha stanoví podle směrných čísel v cenách aktuálního období.
Ilustrační foto zdroj CENTRA a.s.
Náhradní postup pro rozúčtování nákladů na služby se u rozúčtování dodávky vody a odvádění odpadních vod provede podle naměřených hodnot na podružných vodoměrech. Jestliže poměrová měřidla nejsou instalována, rozúčtují se náklady podle směrných čísel roční spotřeby. Provoz a čištění komínů, příjem rozhlasového a televizního signálu se rozúčtuje podle počtu vyústění komínů a počtu zásuvek v jednotce. Nejvíce je v současné době diskutována otázka rozúčtování podle osob u následujících služeb. Jedná se o službu provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, odvoz komunálního odpadu a případně další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a jejich příjemcem. Další zásadní změnou v principech vyúčtování je rozúčtování dodávky tepla a centralizovaného poskytování teplé vody. Ke změně pravidel rozúčtování je třeba dohoda všech nájemců v domě, u družstevních bytů ujednání družstva se všemi nájemci v domě, kteří jsou zároveň členy družstva, u společenství vlastníků ujednání všech vlastníků jednotek v domě. Pokud dohoda není uzavřena, použije se pro rozúčtování výše uvedené služby vyhláška č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele. Postup podle vyhlášky č. 372/2001 Sb. byl pro rozúčtování tepla a teplé užitkové vody do 31. 12. 2013 jediný možný.
Vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby se provádí za zúčtovací období (nejčastěji kalendářní rok). Protokol o vyúčtování je nutné příjemci služeb doručit nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Nejčastějším termínem tak bude 30. 4. kalendářního roku následujícího po kalendářním roce, který je dotčeným zúčtovacím obdobím. Protokol o vyúčtování musí být členěn podle jednotlivých poskytovaných služeb, včetně celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby. Protokol musí být přehledný pro snadnou kontrolu případných rozdílů mezi výší zaplacené zálohy a vyúčtovaným nákladem na konkrétní službu. Poskytovatel služeb je povinen doložit náklady na jednotlivé služby a na žádost příjemce mu umožnit si pořídit kopie podkladů. Finanční vyrovnání mezi poskytovatelem a příjemcem služeb se provede v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.
Ilustrační foto zdroj CENTRA a.s.
Novinkou v oblasti poskytování a vyúčtování služeb je možnost po vzájemné dohodě sloučit částku za služby a nájemné do samotné paušální částky nebo ujednat jako samostatnou paušální platbu za poskytované služby. Platby za poskytované služby se pak nevyúčtovávají. Možnost sjednat úhradu za služby paušální částkou však neplatí pro následující případ: u nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod, přičemž platby za tyto služby se musí vždy vyúčtovat.
Zákon také upravuje stanovení speciálního příslušenství pro případ prodlení s úhradou platby za poskytované služby, a to jak platby zálohy, tak platby paušální, tak i platby nedoplatku z vyúčtování služeb. Tímto příslušenstvím je pokuta a poplatek z prodlení. Poplatek z prodlení se použije, jestliže dojde k prodlení s peněžitým plněním na straně poskytovatele a příjemce služeb. Pokutu je povinen platit poskytovatel nebo příjemce služeb při neplnění povinností stanovených tímto zákonem. S ohledem na závažnost výše uvedené problematiky je nezbytně nutné do konce roku 2014 dojednat mezi poskytovateli a příjemci služeb příslušné dohody. Protože poskytovateli jsou v mnoha případech bytová družstva a společenství vlastníků, je nutné přijmout příslušná rozhodnutí na schůzích členů družstva a zasedáních shromáždění vlastníků jednotek, jakožto nejvyšších orgánů bytových družstev a společenství vlastníků.