TZB je třeba správně zprovoznit

Partner firmy a projektový ředitel Jiří Kubias nás s činností OPTIMAL Engineering spol. s r. o. seznámil podrobněji.

Jak vaše firma vznikla a jak dlouho působí na trhu?

Společnost OPTIMAL Engineering vznikla ze společnosti Optimal Praha, která začala na trhu v ČR působit zhruba v roce 1995. Původně se zabývala facility managementem a krátce na to i stavební činností v oblasti technických zařízení budov. V roce 2005 se OPTIMAL Engineering oddělila a věnuje se projekční činnosti a její realizaci, tedy stavbám, zbývající část společnosti se dále věnovala facility managementu.

Takže se orientujete zejména na technické zařízení budov?

TZB v každém případě, ale vedle projekčních a montážních prací se věnujeme např. certifikaci šetrných budov v systémech LEED a BREEAM a s tím související výrobou energetických modelů budov a jiných výpočtů. Energetický model budovy je počítačová predikce chování budovy s důrazem na spotřebu energie, a patří k důležitým součástem dokumentace pro certifikaci šetrných budov. Dál se zabýváme diagnostikou a opravami systému TZB ve stávajících budovách Rovněž se věnujeme činnosti, jíž se říká commissioning. Jde o metodiku a dohled nad projektováním, montáží a zejména zprovozněním technických systémů v budovách. Tato metodická kontrolní činnost se provádí podle mezinárodních standardů. Jde o to zajistit a dohlédnout, aby majitel budovy dostal zařízení takové, jaké potřebuje, jaké odpovídá jeho požadavkům. Asi nejzásadnější část celého procesu se odehrává v posledních měsících výstavby budovy, kdy se kontroluje namontované zařízení, jeho zprovoznění i všechny fáze zkušebního provozu. Cílem je, aby systémy byly správně seřízené a vyvážené. Proces commissioningu a firma, která za něj odpovídá, tzv. commissioning authority, není přímo zodpovědná za zprovoznění zařízení, ale domluví s dodavatelem metodiku, podle níž bude postupovat – aby vyhovovala dodavateli a zároveň splňovala požadavky mezinárodních standardů. Potom dohlíží na to, že dodavatel všechno správně zprovozní a seřídí, a namátkově kontroluje některé veličiny, aby ověřila, že nastavení je správné. Proces commissioningu prováděný institucí nezávislou dodavateli je také jednou z podmínek certifikace budovy v systému LEED nebo BREEAM.

Má commissioning uplatnění i v necertifikovaných budovách?

Samozřejmě. Obecně pomáhá majiteli budovy k tomu, aby dostal správně fungující věc. Podle našeho názoru je na českém trhu tato činnost velice potřebná, protože právě ve správném zprovoznění zařízení lze často nalézt velké rezervy. Není totiž důležité zařízení „jen“ správně vyprojektovat, správně ho namontovat, ale stále důležitější je zařízení i správně zprovoznit, aby fungovalo, jak má. Veškerá zařízení jsou stále složitější, takže jejich zprovoznění je klíčové. Pokud si koupíte drahé zařízení a neumíte ho zprovoznit, tak přicházíte o to, co jste si zaplatili.

Laicky řečeno, commissioning napomáhá tomu, aby zařízení podávalo takové výkony a mělo takovou, jak projektant navrhl (a zadavatel chtěl)?

Ano, a navíc by mělo zajistit takový uživatelský komfort, jaký je plánován. Vlastně působíme v podobné funkci, jakou známe ze stavebnictví a říká se jí TDI neboli technický dohled investora. Jen jde o činnost prováděnou důkladněji a podle mezinárodních standardů.

Kolik firem zabývajících se commissioningem působí na českém trhu?

Pokud vím, moc jich není, tak okolo pěti, většinou to jsou české pobočky mezinárodních konzultačních společností.

Teď jste podrobně přiblížil jednu z vašich činností. Jaké jsou ty další?

Děláme i další věci, které jsme přibrali k projekční a montážní činnosti, např. děláme technickou due dilligence existujících budov a jiné technické audity budov. Děláme i měření a zaregulování systému vytápění, chlazení a vzduchotechniky ve stávajících budovách, když tam dojde k nějakým úpravám, nebo zařízení nefunguje, jak má.

Jak je vaše firma velká?

Máme 35 zaměstnanců ve dvou odděleních: v projekčně-konzultačním a v oddělení realizace neboli montáže. Co se týká zaměstnanců, je to zhruba půl na půl – inženýři a technici, k tomu nějaká administrativa. V projekčně-konzultační části to jsou většinou inženýři, projektanti, konzultanti, specialisté na commissioning, v realizační části pak manageři projektu, stavbyvedoucí i montéři. Další montéry najímáme zvlášť na jednotlivé zakázky.

Jindřišská 16

Můžete uvést nějaké konkrétní realizace?

Co se týká projekční a konzultační činnosti, jsme například projektovali rekonstrukci administrativních budov v centru Prahy, v Jindřišské 16 a Jungmannově 15, tam jsme se kromě projekčních prací podíleli na certifikaci LEED, zpracování energetického modelu a dalších výpočtů. V současné době na obou těchto projektech pracujeme na optimalizaci provozu a úpravách pro nájemce. Systémy TZB jsme sice nedodávali, ale protože firma, která zde realizovala TZB, zanikla, pomáháme majiteli budovy s dalšími úpravami. Z realizačních zakázek poslední doby bych zmínil například administrativní budovu ERA v Pardubicích, architektonicky zajímavou sportovní halu v Dolních Břežanech nebo bytový projekt Zelené Město v Praze.

Jak dlouho trvá vaše působení v konkrétní budově? Je to po dobu celého jejího životního cyklu, nebo v určité fázi skončíte?

Záleží čistě na dohodě s majitelem nebo provozovatelem budovy. Projektu se můžeme věnovat od počáteční koncepční a projekční fáze, přes realizaci až po úpravy a optimalizace dokončené stavby. Stávajícím budovám, což vaše čtenáře zajímá především, se můžeme věnovat dlouhodobě, pokud se v budově střídají nájemci, můžeme poskytnout komplexní služby, vyprojektovat fit-outy a zrealizovat je v oblasti TZB. Můžeme pomáhat majiteli budovy s energetickým managementem, s vyhodnocením funkce budovy, spotřeby energií apod. Škála působnosti je opravdu široká.

Naše čtenáře by mohlo zajímat i to, že pracujete s BIM…

BIM, Building Information Modeling, je systém, v rámci něhož se při projekčních pracích a výstavbě budovy současně vytváří datový model budovy. Ten má i grafickou podobu, což je jeho výhoda. Důležité je, že model zahrnuje rozsáhlé informace o jednotlivých zařízeních, které mohou být využity pro jejich správu, údržbu, nastavení, to znamená pro facility management. BIM se teprve začíná ve FM uplatňovat. My v tomto systému zpracováváme dokumentaci pro některé nové projekty. Ale pokud mají klienti zájem, můžeme nabídnout i převod projektové dokumentace již existujících objektů do BIM.

Galerie Harfa

V této souvislosti bych chtěl zmínit, že pro stávající budovy zajišťujeme i certifikace v systémechLEED Existing Building Operation and Maintenance a BREEAM In-Use. Na této činnosti jsme se podíleli například u budovy Galerie Harfa a Harfa Offices v Praze – Vysočanech v letech 2015–16, kdy jsme majiteli pomohli dosáhnout certifikace LEED Gold.

Z našeho pohledu byly zajímavé dva aspekty. Jednak že úspory dosažené v důsledku optimalizace provozu budovy překročily i očekávání vlastníka budovy, protože bez vynaložení investičních nákladů bylo dosaženo úspor několika milionů ročně, což samozřejmě každého potěší. Celkové dosažitelné úspory mohly být ještě větší, ale vyžadovalo by to určité investice. Další byl ten, že tato budova se v certifikaci LEED umístila mezi obchodními centry velice slušně, v Evropě dokonce získala nejvyšší počet bodů. Celosvětově dosáhla vyššího počtu bodů než Galerie Harfa jen další tři obchodní centra. To považuji za poměrně pěkný úspěch!

hotel Hampton by Hilton Warsaw City Centre

Působíte pouze v České republice?

Máme zakázky i v zahraničí, v současné době například na Maltě. Tam provádíme právě commissioning, tedy dohled nad uváděním jedné administrativní budovy do provozu.

Ve Varšavě vyhodnocujeme provoz hotelu Hampton by Hilton, který jsme projektovali, a také jedné kancelářské budovy a současně projektujeme další výškovou kancelářskou budovu.

Na Blízkém výhodě a severní Africe máme nějaké drobnější projekty, ale tam jde jen o projekční činnost.