Nový občanský zákoník I
Stavba jako předmět díla
Nový občanský zákoník (NOZ) klade mnohem větší důraz na odpovědnost stran smlouvy, tedy umožňuje se ve smlouvě odchýlit od textu zákona a sjednat si řešení velké většiny otázek jinak. Až na výjimky bude stavba na pozemku prováděná po 1. lednu 2014 součástí tohoto pozemku.
Nový občanský zákoník, účinný od 1. 1. 2014, přináší do právního řádu mnoho změn, které se dotýkají i smluvních vztahů mezi zhotovitelem stavby a stavebníkem. Základní zjednodušení, které nový občanský zákoník (NOZ) přináší, je sloučení dosavadního občanského a obchodního zákoníku, takže po novém roce odpadne rozhodování, zda má být smlouva o dílo a další smluvní ujednání uzavřeny v režimu občanského nebo obchodního práva. Rovněž je zapotřebí si před uzavíráním jakékoliv smlouvy uvědomit, že NOZ klade mnohem větší důraz na odpovědnost stran smlouvy, tedy umožňuje se ve smlouvě odchýlit od textu zákona a sjednat si řešení velké většiny otázek jinak.
V tomto článku se však budeme zabývat zásadními změnami dopadajícími na situaci, kdy je předmětem smlouvy o dílo stavba. Vzorem pro novou právní úpravu smlouvy o dílo byl stávající obchodní zákoník. Přesto je třeba upozornit na některé zásadní odlišnosti, které NOZ přináší.
Vlastnické právo ke stavbě jako k dílu
Jakákoli stavba na pozemku prováděná po 1. 1. 2014 bude součástí tohoto pozemku. Výjimku tvoří pouze stavby dočasné a inženýrské sítě (jmenovitě vodovody, kanalizace, energetické či jiné vedení). Dílo prováděné na pozemku objednatele tak ve většině případů nezůstane ve vlastnictví zhotovitele. Cokoliv co bude pevně spojeno se zemí, se momentem takového spojení stane součástí pozemku. Výhrada vlastnického práva tak nebude možná, protože stavba jako nemovitost není samostatnou věcí v právním smyslu a tedy nebude k čemu zřizovat výhradu vlastnického práva.
Přesto NOZ umožňuje, aby vlastníkem stavby byla osoba odlišná od vlastníka pozemku. Zavádí v této souvislosti nový pojem „právo stavby“, kterým je podle § 1240 NOZ právo stavebníka mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku jiného vlastníka stavbu. Právo stavby může podle § 1243 NOZ vzniknout smlouvou mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku, vydržením, na základě zákona, či na základě rozhodnutí státního orgánu. Právo stavby je časově omezené a zapisuje se do katastru nemovitostí.
Provedení díla
Podle § 2586 NOZ se smlouvou o dílo zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu. Obecná úprava smlouvy o dílo zásadně dopadá i na situace, kdy je jejím předmětem stavba. Nový občanský zákoník však zohledňuje jistá specifika stavby jako nemovitého díla, mezi které patří například provádění kontroly stavebních prací nebo odpovědnost za vady.
Zhotovuje-li se stavba na objednávku, je to zhotovitel, kdo nese nebezpečí škody nebo zničení stavby až do jejího předání. Objednatel však nese nebezpečí škody na věci, kterou opatřil k provedení díla, dokud trvá jeho vlastnické právo k věci. Tyto principy zavedené v části relativní majetková práva se ale dostávají do kolize s výše uvedeným pravidlem o tom, že stavba není samostatnou věcí v právním smyslu. Zhotovitel nese nebezpečí škody na věci i v momentě, kdy se tato věc (část stavby) stane součástí pozemku, tj. přestane z právního hlediska existovat.
V této souvislosti může smlouva stanovit, že objednatel zkontroluje předmět díla na určitém stupni jeho provádění. Zhotovitel jej v takovém případě pozve kontrole. Nedostaví-li se objednatel ke kontrole, na niž byl řádně pozván nebo jež se měla konat podle ujednaného časového rozvrhu, může zhotovitel pokračovat v provádění díla.
Skryté překážky
Zjistí-li zhotovitel při provádění díla skryté překážky týkající se místa, kde má být dílo provedeno, znemožňující provést dílo dohodnutým způsobem, oznámí to bez zbytečného odkladu objednateli a navrhne mu změnu díla. Do dosažení dohody o změně díla může jeho provádění přerušit.
Nedohodnou-li se strany na změně smlouvy v přiměřené lhůtě, může kterákoli z nich od smlouvy odstoupit. Zhotovitel má právo na cenu za část díla provedenou do doby, než překážku mohl při vynaložení potřebné péče odhalit.
Vady stavby
Podle § 2628 NOZ objednatel nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují. Objednatel je povinen takové dílo převzít a to s výhradami nebo bez výhrad. Pokud neuvede výhrady, soud mu nepřizná nároky ze zjevných vad. Stane se tak ale pouze v případě, namítne-li zhotovitel, že objednatel výhrady neuplatnil.
Soud dále nepřizná právo ze skryté vady, které objednatel neoznámil bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby, namítne-li druhá strana, že právo nebylo uplatněno včas. Totéž platí o skryté vadě projektové dokumentace a o jiných obdobných plněních. Strany si mohou ujednat zkrácení této doby, k čemuž však soud nepřihlédne, pokud je doba zkrácena v neprospěch slabší smluvní strany.
Ustanovení § 2630 NOZ v této stanoví společnou odpovědnost zhotovitele s dalšími subjekty podílejícími se na zhotovení stavby. Bylo-li plněno vadně, je vzhledem k tomu, co sám dodal, zavázán se zhotovitelem společně a nerozdílně:
a) poddodavatel zhotovitele, ledaže prokáže, že vadu způsobilo jen rozhodnutí zhotovitele nebo toho, kdo nad stavbou vykonával dozor,
b) kdo dodal stavební dokumentaci, ledaže prokáže, že vadu nezpůsobila chyba ve stavební dokumentaci, a
c) kdo prováděl dozor nad stavbou, ledaže prokáže, že vadu stavby nezpůsobilo selhání dozoru.
Zhotovitel se zprostí povinnosti z vady stavby, prokáže-li, že vadu způsobila jen chyba ve stavební dokumentaci dodané osobou, kterou si objednatel zvolil, nebo jen selhání dozoru nad stavbou vykonávaného osobou, kterou si objednatel zvolil.
Doporučení pro praxi
V první řadě je třeba dávat pozor na znění smlouvy, které se odchyluje od textu zákona. Nově neexistují tak jasná výkladová pravidla jako v současném obchodním zákoníku.
Je třeba také dávat pozor na ukončení předsmluvních jednání. Nový občanský zákoník zavádí nový druh právní odpovědnosti za škodu vzniklou v důsledku bezdůvodného ukončení předsmluvních jednání, pokud je vysoce pravděpodobné, že by k uzavření smlouvy jinak došlo.
V neposlední řadě je důležité ve smlouvě sjednat zcela jednoznačný a určitý způsob určení ceny. U rozpočtu je nutné určit jeho závaznost a případné výhrady.
The paper contains basic information on the relationship between the contractor and the client as introduced by the new Civil Code. Firstly, it points to a fundamental difference in the concept of ownership of land and buildings which will not be, unlike the current state, separate. Yet the law allows exceptions to this rule, which are briefly explained in the article.
The main part of the text deals with the issue that is most pressing in construction of buildings. It is the responsibility for the quality of the work or project documentation. The paper deals with the obligation of a client to accept work in stages, addressing liability for latent defects, acceptance of the finished with reservation of latent defects and etc. In this context it should not be overlooked, that the general liable for defective work are together the contractor, subcontractors, maker of the documentation and construction supervisor. These entities may waive liability only if they demonstrate that they did not cause the defect themselves.