Přestavba rodinného domu na malý bytový dům v pasivním standardu
1 Cesta k rekonstrukci
Členové tří generací dvou rodin (tehdy ve věku od 20 do 78 let) nebyli spokojeni se svou bytovou situací. Analyzovali drahé varianty rekonstrukce obou stávajících objektů, hledali byty pro mladé, ale nakonec to zavrhli, protože rodiny už nechtěly takto vysoké investice do stávajících nemovitostí vkládat. Po původním plánu novostavby se stavebníci z různých důvodů rozhodli pro koupi staršího objektu.
2 Stávající stav
Po více než ročním hledání našli objekt, který tvořil rodinný dům z roku 1964 a přístavba z roku 1972 (rodinný dům s přistavěnou šicí dílnou a bytem nad ní). Dům leží blízko cyklostezky Lindau – Bregenz u Bodamského jezera na úpatí hory Pfänder a přímo u zastávky autobusu. Dům byl sice trochu malý pro plánované využití a také nebyl zcela vhodně orientován z hlediska pasivních solárních zisků, měl ale dostatečnou světlou výšku místností pro dodatečné rozvody vzduchotechniky a ze své podstaty byl vhodný pro rozsáhlou, důkladnou renovaci umožňující využití objektu na dalších 60 až 80 let. Po získání povolení k přestavbě byl koupen.
3 Přestavba
Sedlová střecha byla sejmuta, z rodinného domu byly odstraněny původní schody a otvory po nich byly uzavřeny. Horní polovina starého rodinného domu byla napojena přes domovní schodiště a tvoří samostatný byt. Na nejvyšší stávající strop byl namontován dřevěný strop na ocelové konstrukci, podepřený třemi dřevěnými vnitřními stěnami a novou výtahovou šachtou, která vede ze suterénu až do 2. patra. Výrobní dílna v přízemí byla vestavbou vnitřních stěn a doplněním podlahové tepelné izolace přeměněna na byt. Tak vznikly dva menší byty (á 65 m2 užitné plochy) a tři větší byty (136, 108 a 111 m2 užitné plochy) (viz Obrázek 1).
Obrázek 1: Před rekonstrukcí (pohled z jihojihovýchodu) a po rekonstrukci (pohled z jihovýchodu)
Požadovanou flexibilitu půdorysu se částečně podařilo realizovat:
Největší byt má navíc obývací pokoj o ploše 26 m2 s velkým jižním prosklením. Je přístupný rampou přes terasu. Rozvody teplé a studené vody a kanalizace jsou zde položeny, ale ještě nejsou napojeny (žádné slepé rozvody), takže lze snadno instalovat zdravotnickou vanu. Pečovatelka či pečovatel může do pokoje pro hosty umístit vlastní vanu, takže lze péči poskytovat v domácím prostředí.
Tento byt lze ale také rozdělit na malý byt s koupelnou a čajovou kuchyňkou o ploše necelých 40 m2 a na větší byt o ploše cca 96 m2. Pokoj pro hosty je možné přepážkou rozdělit na dva menší pokoje; okna, rozvody VZT a elektroinstalace jsou odpovídajícím způsobem umístěny.
Byt v nově nastavěném podlaží má velký pokoj (pracovna a pokoj pro hosty), který lze umístěním přepážky jednoduše rozdělit na dva menší pokoje (okna, rozvody VZT a elektroinstalace jsou odpovídajícím způsobem umístěny).
4 Úpravy pro pasivní standard
Všechny veličiny relevantní z hlediska energetické náročnosti byly optimalizovány pomocí PHPP 2007 1.6. Výpočet však nebylo možné provést přesně až do konce, protože v PHPP bylo tehdy možné zadat jen jednu vzduchotechnickou jednotku, v domě jich je však instalováno pět. Přepočet v PHPP verze 9 bude proveden.
4.1 Fasáda
Byly pořízeny digitální snímky objektu, v počítači vše kousek po kousku včetně oken umístěno na fasádu a nakonec spojeno v segmenty. Z pracovního plánu byla vygenerována vstupní data pro CNC stroje. Fasáda byla dodána v prefabrikovaných deskách o hmotnosti až 1,5 tuny. Stojí na ocelových úhelnících, které jsou uloženy na stropu suterénu (Obrázek 2). V rovině stropů byly desky přichystány tak, aby mohly být připevněny (Obrázek 3). (Viz www.tesenergyfacade.com, prováděcí firma: www.ambros-haus.de.)
Obrázek 2: Snímání rozměrů objektu (nahoře) a ocelové úhelníky, které nesou fasádní desky (dole)
Základové pasy a suterénní stěny byly odpovídajícím způsobem zatepleny, ocelové úhelníky jsou zcela překryty extrudovaným polystyrenem. Ocelové úhelníky byly zohledněny ve výpočtu tepelných mostů.
Obrázek 3: Montáž fasádních prvků4.2 Technické vybavení
Potřebné množství tepla na vytápění a přípravu teplé vody je dodáváno tepelným čerpadlem na podzemní vodu (elektrický příkon 3,5 kW) a solárními termickými kolektory s plochou apertury 21 m2. Kombinovaný zásobník o objemu 2400 l slouží jako „nárazový“ zásobník. Z důvodu komfortu a technického zajištění regulace bylo instalováno pět vzduchotechnických zařízení. K zimnímu předehřevu vzduchu i k letnímu předchlazení vzduchu dochází přes tepelný výměník voda – vzduch, tepelné čerpadlo na podzemní vodu je z toho důvodu řešeno dvoustupňově.
5 Náklady na přestavbu a renovaci
Náklady na přestavbu a renovaci jsou shrnuty v tabulce č. 1:
| Užitná plocha k bydlení (UP) = 484 m2 | Náklady brutto | Náklady brutto / m2UP |
|---|---|---|
| Honoráře – projektová příprava + vedení stavby | 60 200 € | 124 €/m2 |
| Fasáda vč. zábradlí, břidlicového obkladu, zabudování oken | 271 000 € | 560 €/m2 |
| Okna, domovní dveře, ochrana proti slunci (markýzy, žaluzie) | 96 500 € | 199 €/m2 |
| Tepelná a vodotěsná izolace střechy a terasy | 38 500 € | 80 €/m2 |
| Zateplení stropu suterénu | 3 000 € | 6 €/m2 |
| Tepelné čerpadlo, vrt pro podzemní vodu, rozvody tepla, rozvody teplé vody, bytové rozdělovače, měřidla spotřeby tepla … | 63 000 € | 130 €/m2 |
| Mechanické větrání s ZZT, 5 jednotek, 2 šachty | 74 000 € | 153 €/m2 |
| Výtah vč. šachty ve starém objektu | 76 000 € | 157 €/m2 |
| Termické solární kolektory – plocha apertury 21 m2, kombinovaný zásobník 2400 l | 20 000 € | 41 €/m2 |
| Přestavba, nástavba, nedotované výdaje | 572 000 € | 1 182 €/m2 |
| Cena za nákup nemovitosti bez poplatků | 385 000 € | 795 €/m2 |
| Celkové náklady | 1 660 000 € | 3 430 €/m2 |
5.1 Porovnání s náklady na novostavbu v témže regionu ve stejném roce
V dotačním programu rakouské spolkové země Vorarlbersko („Vorarlberger Neubauförderung“) jsou předepsány maximální ceny pro dotovatelné byty. Pro kategorii „pasivní dům“ činí dle směrnice z 2011 maximální cena 3 480 €/m2 užitné plochy a podle směrnice z 2012 max. 3 705 €/m2 užitné plochy (jsou to kromě stanovené základní sazby ceny za parkovací stání, sklepní kóje, balkóny a terasy). Náklady na naši rekonstrukci byly tedy o 1 %, resp. 8 % nižší než cenový limit pro novostavbu. Navíc je třeba zmínit, že námi rekonstruovaná budova disponuje komfortními prvky, které standardní novostavba nemá. Jsou to:
Provětrávaná fasáda místo kontaktního zateplovacího systému (→ životnost, opravitelnost, nízké průběžné výdaje v následujících 80 letech) – výtah přes 4 podlaží v domě jen s 5 bytovými jednotkami (všechny byty jsou uzpůsobeny pro seniory) – vlastní vzduchotechnická jednotka pro každý byt (možnost regulace dle CO2 a vlhkosti) – letní chlazení pomocí podzemní vody – po dvou koupelnách ve větších bytech – je připraven pokoj pro případ, že by byl někdo odkázán na péči druhých osob – nezvykle velké balkóny a terasy (37 % vztaženo na užitnou plochu) – rozvody síťových kabelů CAT7 ve všech místnostech s řídicí centrálou v suterénu – jakékoliv dvě místnosti lze přes síť propojit.
6 Výsledky po prvních třech letech provozu
6.1 Vytápění
Všechny byty jsou vybaveny měřiči spotřeby tepla. Mimo bytové jednotky se nenachází žádná topná tělesa. Schodiště je vytápěno nepřímo přes neizolované vnitřní stěny k bytům a pasivními solárními zisky. Teplota, na kterou se vytápí, je nastavena na 22,5°C. Součet spotřeb ze všech měřičů musí proto odpovídat spočtené celkové potřebě tepla na vytápění:
- dle PHPP pro vnitřní teplotu 20,0°C: 17,11 kWh/m2a, 8 645 kWh/a
- dle PHPP pro vnitřní teplotu 22,5°C: 24,70 kWh/m2a, 12 480 kWh/a
Naměřená spotřeba tepla činila v prvním roce provozu celkem 16 200 kWh, ve druhém 10 940 kWh a ve třetím 11 480 kWh; průměr za toto tříleté období činí 12 875 kWh/a a je tedy jen o 3 % vyšší než výsledek z PHPP.
6.2 Provozní náklady
Roční provozní náklady jsou uvedeny v tabulce č. 2.
Celkové roční provozní náklady ve výši 14,95 €/m2 užitné plochy k bydlení (tj. 1,32 €/m2UP za měsíc) jsou nyní o trochu nižší než účet za topný olej pro původní, o 25 % menší, objekt před renovací. Přitom je v této částce ještě finanční rezerva kolem 40 %: úklid schodiště by si mohli obyvatelé zajistit sami a výtah by mohl být dočasně – dokud nikdo z obyvatel nemá problém s chůzí do schodů – mimo provoz, odhlášen a servisní smlouva zrušena.
| Užitná plocha k bydlení (UP) = 484 m2 | Náklady brutto | Náklady brutto / m2UP |
|---|---|---|
| Výtah (pohotovost, vlastní telefonní linka, údržba 1x ročně) | 1 716 € | 3,55 €/m2 |
| Za teplo celkem (ekologická elektřina pro TČ /vytápění+TV/ a čerpadlo podzemní vody vč. letního chlazení, ověření TČ 1x ročně; solární zařízení – kontrola každé 2 roky; poplatek za užívání podzemní vody) | 1 419 € | 2,93 €/m2 |
| Daň z pozemku | 1 244 € | 2,57 €/m2 |
| Úklid schodiště | 1 200 € | 2,48 €/m2 |
| Vodné + stočné | 792 € | 1,64 €/m2 |
| Malé opravy, spotřební materiál (oprava sekačky na trávu, posypová sůl, travní osivo, květiny atd.) | 400 € | 0,82 €/m2 |
| Ekologická elektřina pro společné prostory (schodiště, výtah, odvlhčování sklepa na max. relativní vlhkost 50%) | 275 € | 0,57 €/m2 |
| Výměna filtrů (ročně 5 x F7, 20 x G4 a 14 x G4 pro odtah) | 105 € | 0,22 €/m2 |
| Odvoz směsného odpadu | 87 € | 0,17 €/m2 |
| Vyúčtování nákladů na teplo, provozních nákladů, správa budovy, sekání trávy, odklízení sněhu – zajišťováno svépomocí | 0 € | 0,00 €/m2 |
| Celkové náklady | 7 235 € | 14,95 €/m2 |
7 Individuální užitek
Starší a prostřední generace se mohly nastěhovat do moderních bytů podle svých přání při menších vícenákladech, než kolik by stála rekonstrukce původně obývané nemovitosti na bydlení dle svých představ. Mladší generace získala své vysněné bydlení. Dům je rozdělen na bytové jednotky, takže každý je vlastníkem své bytové jednotky a může ji pronajmout či prodat. Dům je svým umístěním vhodný jak pro klidné bydlení ve výhodné dopravní poloze s řadou možností pro volný čas, tak pro každodenní život bez auta. A provozní náklady jsou příkladně nízké. Díky dobré poloze u Bodamského jezera na půli cesty mezi městy Lindau a Bregenz a díky vysoké kvalitě stavby je hodnota investovaných peněz na dlouhou dobu zajištěna. Všechny komponenty mají dlouhou životnost nebo je lze s nízkými náklady vyměnit, náklady na opravu se podělí mezi několik vlastníků.
8 Ekologický užitek
Spotřeba tepla a teplé vody je po rekonstrukci nemovitosti nižší o cca 90 %. Spotřeba elektřiny domácnostmi byla díky úspornému použití moderních zařízení a modernímu osvětlení snížena na polovinu. Jako jediný energonositel se využívá ekologická elektřina. Hrubá stavba, která představuje největší část tzv. šedé energie původní nemovitosti, byla zachována a bylo zajištěno její další využití na dalších alespoň 80 let. Díky změně bydliště bylo možné ušetřit provoz více než jednoho a půl auta.
Autor: Dr. Eckart Drössler, Energieinstitut Vorarlberg, Campus V, Rakousko
Zdroj: 20. ročník mezinárodní konference o pasivních domech - Passivhaustagung 2016
Příspěvek zazněl na konferenci Passivhaustagung 2016 v Darmstadtu (SRN) pořádané německým Institutem pro pasivní domy (Passivhaus Institut).