Jak se připravit na rozúčtování roku 2018 – povinnosti vlastníka domu s byty

Připomenutí právních předpisů

Vlastníci domů s nejméně čtyřmi byty již mají první zkušenosti s rozúčtováním nákladů na vytápění podle nových pravidel, stanovených zákonem 67/2013 Sb. a zejména vyhláškou 269/2015 Sb.

Chtěl bych upozornit soukromé vlastníky, bytová družstva a zejména společenství vlastníků, že jsou ze zákona odpovědni za správné a včasné provedení rozúčtování všech služeb spojených s užíváním bytu a předání vyúčtování vlastníkům, nebo uživatelům jednotlivých bytových i nebytových jednotek. I v případě, že svěřujete správu domu profesionální firmě, nezbavuje Vás to odpovědnosti jako vlastníka domu. Správce nebo specializovaná rozúčtovací firma Vám mohou dobře poradit, ale konečné rozhodnutí o způsobu rozúčtování musí vždy učinit vlastník domu.

Od 1. 1. 2015 platí pro vlastníky bytových domů (s nejméně čtyřmi byty) povinnost instalovat ve všech bytech i nebytových jednotkách vodoměry na měření spotřeby teplé vody, pokud je v domě centrálně připravována, a zařízení na registraci spotřeby tepla na vytápění, pokud je dům centrálně vytápěn. Tímto registračním zařízením jsou přednostně měřiče tepla pro každou jednotku, pokud je do jednotky teplo přiváděno na jednom místě, nebo indikátory pro rozúčtování topných nákladů, pokud je do jednotky teplo přiváděno na více než jednom místě. Tyto povinnosti jsou uvedeny v zákoně o hospodaření energií 406/2000 Sb. v platném znění. Důležité jsou zejména novely tohoto zákona, tedy zákony 318/2012 Sb. a 103/2015 Sb. Podrobnější rozvedení je pak ve vyhlášce MPO 237/2014 Sb.

Pokud jde o rozúčtování nákladů na vytápění, je tam kritické zejména rozhodnutí o rozdělení nákladů na základní a spotřební složku. Nová vyhláška 269/2015 Sb. rozšířila možnost volby poměru obou složek od 50:50 až po 30:70. Vlastníky domů to může vést k neuváženému zvyšování spotřební složky nákladů. Podívejme se, jaké to může mít následky.

Poměr mezi základní a spotřební složkou nákladů

V zásadě platí to, že základní složka (ZS) nákladů představuje podíl tepla, jehož velkost nemůže uživatel bytu ovlivnit. Část tepla, kterou může svým jednáním ovlivnit (regulací přívodu topné vody do otopných těles) by měla odpovídat spotřební složce (SS) nákladů.

V nových a revitalizovaných domech se zvýšením tepelného odporu obvodového pláště snížily celkové tepelné ztráty domu a spotřeba tepla se snížila v posledních 15 létech na polovinu až na jednu třetinu ve srovnání se standardy domů v minulém století. Uvnitř domů se však tepelně izolační vlastnosti stěn a podlah oproti minulosti prakticky nezměnily a teplo prostupuje mezi jednotlivými byty i podlažími stejně jako dřív. Čím je lepší izolace pláště domu, tím jsou menší tepelné ztráty mimo dům, ale tím větší podíl tepla proudí mezi byty a teplejší byty předávají teplo chladnějším. Rozdíly teplot mezi byty se zmenšují, protože obvodové stěny jsou dobře izolované a teplo se drží uvnitř domu. Prakticky nelze dosáhnout většího teplotního rozdílu mezi byty než 3 K (odpovídá třem stupňům Celsia). Při rozdílu tří stupňů už může mít uživatel bytu uzavřená otopná tělesa a všechny tepelné ztráty bytu jsou plně kompenzovány prostupem tepla z ostatních bytů. Říkáme, že dům se vždy vytápí jako jeden celek.

Zmíněný rozdíl vnitřních teplot v rozsahu tří stupňů (K) je také fyzikálním zdůvodněním dolního limitu celkové výše nákladů (20 % pod průměrnou částkou nákladů na 1 m²), protože na zvýšení teploty v bytě o 3 K spotřebujeme asi 20 % tepelné energie (a tudíž i nákladů na teplo).

To ovšem znamená, že do některých bytů se větší část tepla dostává prostupem a jen menší část otopnými tělesy. Tomu by měl odpovídat větší podíl základní složky a menší podíl spotřební složky. Tuto situaci, specifickou pro lépe zateplené domy, již reflektují předpisy v některých zemích. Na Slovensku je vyhláškou stanoven základní poměr 60 % ZS a 40 % SS nákladů. V Německu někteří vlastníci na základě doporučení svých rozúčtovatelů používají i 70 % ZS.

Současně platné předpisy v ČR takový poměr neumožňují, maximální podíl ZS nákladů je 50 %. Určitě dostaneme v rozúčtování lepší výsledky, zachováme-li poměr 50:50 pro klasické otopné systémy, kde pro registraci spotřeby budete používat indikátory vytápění na otopných tělesech. To platí pro nové i starší domy.

Neuvážené a odborným posouzením nezdůvodněné zvýšení podílu spotřební složky se projeví větším počtem bytů, které se při prvním rozúčtování dostanou výší celkových nákladů za vytápění mimo stanovené tolerance. To má negativní vliv na rozlišení účtovaných nákladů podle chování uživatelů bytů. Jestliže se pod dolní limit (80 % průměrných nákladů na m²) dostane např. třetina všech bytů, budou všichni v této skupině platit stejně, bez ohledu na to, kdo šetřil víc a kdo méně. Při snížení podílu SS nákladů se trochu potlačí význam náměrů, méně bytů spadne pod dolní limit a pro větší počet bytů bude pak bude platit, že kdo víc topil, bude také víc platit, a naopak.

Zvýšení podílu spotřební složky nad 60 % je vhodné jen pro tzv. denostupňové systémy, které však postrádají přímou motivaci k hospodaření s teplem, a proto je nelze s klidným svědomím vlastníkům domů doporučit. U rozúčtování na základě denostupňové metody, tj. podle registrace vnitřních a venkovních teplot, dostaneme vždy velmi malé rozdíly v účtech pro jednotlivé byty, protože díky prostupům tepla mezi byty se vnitřní teploty nebudou nikdy lišit o víc než 3 K. V praxi dosahují největší rozdíly nákladů při rozúčtování podle denostupňů asi 10 až 12 % bez ohledu na to, kolik který byt odebral tepla z otopné soustavy, případně kolik tepla vyvětral pootevřeným oknem. Navíc v účtu za vytápění zaplatí podruhé za elektřinu nebo plyn spotřebovanou ke svícení, vaření atd., jejichž spotřeba přispěla ke zvýšení teploty vzduchu v bytě. Vyšší podíl základní složky pak tyto poměrně malé rozdíly ve spotřební složce nákladů ještě snižuje - proto je pro denostupňové systémy snížení podílu základní složky na 30 % výhodné a vítané.

Korekční koeficienty

Druhým problémem, který bývá častou příčinou nedorozumění, je stanovení korekčních koeficientů pro polohu jednotlivých místností, případně bytů v domě. V platných právních předpisech se uvádí, že potřebné koeficienty, stejně jako podíly nákladů, má stanovit vlastník domu. V obou záležitostech se však jedná pro vlastníky domů o velice obtížné rozhodování, protože tito ve většině případů nemají pro samostatné rozhodování potřebné technické znalosti, vědomosti ani zkušenosti. Je proto potřeba poradit se s odborníky a nechat si vysvětlit význam jednotlivých parametrů a případně i důsledky chybného rozhodnutí.

Pokud jde o stanovení výše tzv. zohledňovacích koeficientů, nebo-li koeficientů polohy místnosti, jsou v zásadě dva možné přístupy. Dosud převážně používaný způsob je využití empirických tabulek koeficientů, které vznikly na základě dlouholetých zkušeností (poprvé byly publikovány v brožurce Teplo v domě v roce 1995). Většina profesionálních rozúčtovatelů používá tabulky vlastní, ale navzájem jsou velmi podobné. Jsou vyzkoušené a většinou dobře použitelné, zejména pro domy s jednoduchou geometrickou dispozicí (kvádry, desky). Pro složitěji tvarované domy je určitě spolehlivější druhý způsob stanovení, a to výpočtem na základě znalosti tepelných ztrát jednotlivých vytápěných místností.

Pokud jsou v domě problémy s akceptováním koeficientů podle tabulek, může vlastník domu objednat výpočet u zkušeného projektanta vytápění. Ten musí především vypočítat tepelné ztráty jednotlivých vytápěných místností a z nich výpočetní operací vygenerovat konečné zohledňovací koeficienty. Je nutno počítat s tím, že práce projektanta něco stojí. Na druhé straně, pokud se tento postup podaří prosadit v rámci společenství, pak lze proti takto určeným koeficientům těžko něco namítat a lze je dále používat po řadu let.

Koeficient pro byt nebo místnost?

Zmiňujeme se o koeficientu pro zohlednění místnosti nebo bytu. Kdy bude třeba koeficient pro každou místnost a kdy pro byt? Pokud je v domě klasická otopná soustava se stoupačkovými rozvody, jde o případ, kdy nelze instalovat jeden měřič tepla pro celý byt, a tudíž budete potřebovat koeficient pro každou místnost s otopným tělesem. Pro domy s novějším rozvodem tepla – horizontálním rozvodem v každém bytě s bytovými měřiči tepla, postačí jeden koeficient pro celý byt.

Změna koeficientů po zateplení?

Po zateplení pouze vnějších stěn, nebo jen střechy, nebo jen po výměně oken by měla být vždy provedena revize koeficientů polohy. Při rovnoměrném zvýšení tepelného odporu všech vnějších konstrukcí, tedy celé obálky objektu, nemusí dojít ke změnám koeficientů, nebo případně změny nebudou příliš významné. Ztráty tepla budou i po zateplení rozdělovány v podobném, poměru, tj. část tepla odchází vždy střechou, část vždy pláštěm domu včetně oken a menší část také do země pod domem. Po zateplení by měly být všechny tepelné ztráty menší, ale koeficienty polohy nekoriguji velikost tepelných ztrát, ale jen jejich poměr. Proto nemusí vždy dojít k jejich změnám. Lze však doporučit, aby po každé změně tepelných izolací budovy novou situaci posoudil odborník, protože po zateplení může také dojít k tomu, že původní proporce poměru tepelných ztrát zachovány nebudou a že bude nutno znovu stanovit koeficienty polohy. Protože tato oblast je sociálně velmi citlivá (jde o peníze všech obyvatel domu), není namístě řešit ji od stolu a laicky, ale raději investovat do kvalifikovaného posouzení. Jde i o žádoucí prevenci před případným soudním sporem mezi společenstvem a nespokojeným majitelem jednotky.

Cena za výpočet korekčních koeficientů by mohla být podstatně nižší, kdybychom místo náročného výpočtu tepelných ztrát mohli použít normované výkony otopných těles v jednotlivých místnostech. To však předpokládá, že otopná tělesa byla navržena přesně podle vypočtených tepelných ztrát, že byla instalována přesně podle návrhu projektanta, a že nedošlo k pozdějším změnám (výměna tělesa, přidání článků apod.). Zejména u starších budov se na splnění těchto podmínek nelze spolehnout. Tento úspornější způsob výpočtu vůbec nelze použít u domů, u kterých došlo po jejich prvotní kolaudaci k jakýmkoli změnám tepelných vlastností (výměna oken, zateplení střechy, pláště apod).

Závěrečné shrnutí

Způsob rozúčtování, včetně nastavení parametrů, je potřeba rozhodnout vždy před začátkem zúčtovacího období. Rok 2017 již tedy musíte rozúčtovat podle dosud platných pravidel, včetně rozhodnutí o poměru mezi ZS a SS nákladů na vytápění. Zvažte však dobře výše uvedené důvody pro podíly ZS a SS nákladů a včas rozhodněte o změně pro rok 2018. Také si, v případě potřeby, připravte revizi koeficientů pro zohlednění polohy více ochlazovaných místností.

Shrňme si tedy, co je potřeba udělat a připravit pro rozúčtování nákladů na vytápění za rok 2017 a co připravit pro rok 2018:

• Pro účtování roku 2017 již nemůžete upravovat pravidla, ale zkontrolujte správnost výměr podlahových ploch a započitatelných podlahových ploch (ZPP). Měli byste vědět, že nová vyhláška 269/2015 Sb. přinesla v této oblasti nový pohled (a nový způsob výpočtu ZPP) na místnosti odpojené od ústředního vytápění.
• Pro rok 2018 je potřeba před začátkem toho roku (tedy do konce roku 2017) rozhodnout o novém poměru mezi ZS a SS nákladů a zodpovědně připravit sady koeficientů pro správné kompenzování náměrů pro více ochlazované místnosti, případně byty. Společenství vlastníků by se měla na nových parametrech, platných pro rok 2018, usnést na letošním shromáždění vlastníků. Je věcí výborů společenství, aby předložily shromážděním dobře zvážené návrhy se zřetelem k výše uvedeným skutečnostem a vysvětlením.

Všechny právní normy citované v tomto článku najdete přehledně na stránkách www.artav.cz v části odkazy/legislativa.