V Praze se připravuje rekordních 157 tisíc bytů!

Důsledkem je pokračující růst cen a zhoršující se dostupnost bydlení. Podle aktuálního CG Indexu je dnes na pořízení průměrného nového bytu o velikosti 70 m² potřeba téměř 16 ročních hrubých mezd.

Pražský rezidenční trh si i letos udržuje vysokou aktivitu. V prvním čtvrtletí roku se prodalo přibližně 1 800 nových bytů, tedy podobně jako v závěru loňského roku. Poptávka se zároveň drží na úrovni posledních dvou let. Nabídka však zůstává omezená a dlouhodobě se pohybuje pouze kolem pěti tisíc bytů.

Nedostatečný přísun nových projektů se promítá do cen. Průměrná cena nových bytů v Praze dosáhla 182 tisíc korun za metr čtvereční. Nedostatek nového bydlení navíc ovlivňuje i trh starších bytů a nájemního bydlení, kde se rovněž projevuje tlak na růst cen.

Výstavbu komplikuje také situace ve stavebnictví. Podle dat společnosti Central Group vzrostly ceny stavebních dodávek za poslední dva roky o 27 procent. Řada projektů, které byly v letech 2022 a 2023 odkládány, se po oživení trhu začala realizovat v letech 2024 a 2025, což zvýšilo vytížení stavebních firem a promítlo se do cen stavebních prací.

„Vedle pomalého povolování dnes výstavbu výrazně ovlivňují také vysoké ceny stavebních dodávek. Pokud budou stavební náklady dlouhodobě na současné úrovni, může docházet k dalšímu odkládání nových projektů, což by nabídku nových bytů dále omezovalo,“ říká Dušan Kunovský, zakladatel a generální ředitel Central Group.

Nejvíce nových bytů se připravuje v Praze 4, 5 a 9

Podle aktuální analýzy Central Group se v Praze nachází ve fázi přípravy rekordních 157 tisíc nových bytů. Největší objem budoucí výstavby se soustředí do městských částí Praha 4, Praha 5 a Praha 9, kde jsou k dispozici rozsáhlé rozvojové plochy a brownfieldy vhodné pro vznik nových čtvrtí.

Významnou část připravovaných projektů tvoří developerské společnosti, přičemž přibližně čtvrtina všech připravovaných bytů připadá na projekty Central Group. Potenciál nové výstavby se nachází především v transformačních územích na okrajích širšího centra města. Naopak v historickém centru jsou možnosti nové bytové výstavby omezené.

Přestože objem připravovaných bytů dosahuje rekordních hodnot, jejich cesta na trh je stále velmi dlouhá. V Praze se ročně povoluje přibližně pět tisíc bytů, zatímco odborníci dlouhodobě upozorňují na potřebu minimálně dvojnásobného počtu. Za posledních dvacet let tak podle odhadů narostl bytový deficit metropole téměř o 100 tisíc bytů.

V loňském roce bylo vydáno nejméně stavebních povolení za posledních 25 let. Ani první čtvrtletí letošního roku zatím nenaznačilo výraznější změnu trendu. Pokud se nepodaří povolovací procesy urychlit, může v budoucnu na trhu chybět dostatek nových projektů, které by doplnily nabídku bydlení.

Praha patří k nejméně dostupným městům ve střední Evropě

Dostupnost vlastního bydlení v Praze se v posledních letech zhoršuje. Ceny nových bytů za poslední dekádu vzrostly téměř o 180 procent, zatímco mzdy se zvýšily jen o něco více než 80 procent.

Podle aktuálního CG Indexu je dnes na pořízení průměrného nového bytu o velikosti 70 m² potřeba 15,9 ročních hrubých mezd. Ve srovnání s obdobím před deseti lety je to téměř o šest ročních mezd více.

Jedním z předpokladů pro zlepšení situace je schválený nový územní plán Prahy, který nahrazuje dokument z roku 1999 a otevírá prostor pro rozvoj brownfieldů a dalších transformačních území. Samotné vymezení nových rozvojových ploch však podle odborníků nestačí.

Důležitou roli může sehrát také připravovaná novela stavebního zákona, která je nyní projednávána v Poslanecké sněmovně. Počítá mimo jiné s vytvořením jednotnějšího systému povolování staveb a se zjednodušením procesu u rozsáhlejších bytových projektů.

„Nový územní plán vytváří podmínky pro vznik desítek tisíc nových bytů. Klíčové ale bude, jak rychle se podaří jednotlivé projekty povolovat. Dnes může příprava běžného bytového domu trvat i deset let a více,“ říká Dušan Kunovský.

Developeři pokračují ve výstavbě, nové projekty ale zvažují opatrněji

Přestože se v Praze připravuje rekordní množství bytů, část developerů v současnosti zvažuje tempo zahajování nových projektů. Důvodem jsou především vysoké stavební náklady a nejistota dalšího vývoje trhu.

Společnost Central Group má aktuálně rozestavěno přibližně 3 200 bytů a v letošním roce plánuje dokončit kolem 1 600 bytových jednotek. Současně však odložila zahájení výstavby zhruba 2 000 bytů, u nichž čeká na příznivější podmínky ve stavebnictví.

Vedle probíhající výstavby pokračují také přípravy dalších projektů. Central Group uvádí, že v různých fázích rozvoje připravuje v Praze přibližně 40 tisíc bytů ve zhruba 60 lokalitách. Společnost zároveň pokračuje v akvizicích pozemků navazujících na nově schválený územní plán.

Podle odborníků bude pro budoucí vývoj trhu rozhodující zejména rychlost povolovacích procesů, dostupnost stavebních kapacit a schopnost dostat připravované projekty na trh v dostatečném objemu. Právě větší nabídka nových bytů je považována za jeden z hlavních předpokladů pro stabilizaci cen a zlepšení dostupnosti bydlení v Praze.