Mandatár nie je správca podľa zákona o vlastníctve bytov

V ostatnom období sa vyskytlo viacero podnetov, ktoré sme riešili z pozície ZSVB na Slovensku, spojených s výpoveďou z mandátnej zmluvy uzatvorenej medzi spoločenstvom vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len spoločenstvo) a mandatárom. Riešili sme komplikácie, ktoré sa v súvislosti s výpoveďou objavili, ako aj problémy s vymáhaním splnenia zmluvných povinností mandatárom. Predsedovia spoločenstiev boli nemilo prekvapení, keď zistili, že mandatár nie je správca podľa zákona o vlastníctve bytov.

Ing. Otília Leskovská

Mnohé spoločenstvá majú uzatvorenú mandátnu zmluvu na zabezpečenie niektorých služieb pre bytový dom. Umožňuje im to § 7b ods. 2, v zmysle ktorého spoločenstvo uzatvára zmluvy v rozsahu svojej činnosti podľa zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon), najmä o dodávke plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, o poistení domu, alebo o prenájme spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku. Možno povedať, že potiaľto je všetko v poriadku a v súlade so zákonom.

Dôvod, prečo sa mandátnou zmluvou treba podrobne zoberať je ten, že mandátna zmluva sa často uzatvára medzi spoločenstvom vlastníkov bytov a nebytových priestorov ako právnickou osobou a mandatárom na komplexnú správu bytového domu.
V niektorých prípadoch dokonca spoločenstvo nemá ani vlastný účet, ale všetky finančné operácie sa realizujú cez účet mandatára, ktorým je obvykle správcovská spoločnosť alebo bytové družstvo. Takéto dojednanie je však v rozpore s ustanovením § 6, ods. 1 zákona.

Čo hovorí zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

v § 6

„ods. 1 Na správu domu sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“), ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou (ďalej len „správca“), najmä s bytovým družstvom.

ods. 2 Správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome

1. prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva,
2. služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,
3. vedenie účtu domu v banke,
4. vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov,
5. iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

ods. 3 Na správu domu nesmú byť dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve.

ods. 4 Zmluvy uzatvorené v rozpore s odsekom 3 sú neplatné.“

V § 8, ktorý sa vzťahuje iba na správcov sa uvádza:

„ods. 1 Správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Činnosť správcu môže byť vykonávaná len podľa tohto zákona.“

§ 8a ods. 1, pre úplnosť
„Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schválená zmluva o výkone správy, alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Na doručenie sa vzťahuje osobitný predpis (§ 46 Občianskeho súdneho poriadku).“

„Podnikateľom je podľa § 2 ods. 2 Obchodného zákonníka:

1. osoba zapísaná v obchodnom registri,
2. osoba, ktorá podniká na základe živnostenského oprávnenia,
3. osoba, ktorá podniká na základe iného než živnostenského oprávnenia podľa osobitných predpisov,
4. fyzická osoba, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu a je zapísaná do evidencie podľa osobitného predpisu.“

Tu je ešte vhodné spomenúť, že mnohé obce majú organizačné zložky vytvorené na správu bytového fondu, ktoré sú súčasťou obecného úradu alebo magistrátu mesta – rozpočtové organizácie.

Pritom rozpočtová organizácia je právnická osoba štátu, obce alebo vyššieho územného celku, ktorá je svojimi príjmami a výdavkami napojená na štátny rozpočet, rozpočet obce alebo na rozpočet vyššieho územného celku (takmer všetky štátne orgány). Hospodári samostatne podľa schváleného rozpočtu s prostriedkami, ktoré jej určí zriaďovateľ v rámci svojho rozpočtu. Rozpočtová organizácia hospodári s rozpočtovými prostriedkami a s prostriedkami prijatými od iných subjektov. Rozpočtová organizácia zostavuje svoj rozpočet príjmov a výdavkov. Pritom sa riadi záväznými ukazovateľmi štátneho rozpočtu určenými Zákonom o štátnom rozpočte na príslušný rozpočtový rok a zriaďovateľom.

Z uvedeného vyplýva, že rozpočtová organizácia nie je považovaná za podnikateľa, teda nemôže vykonávať správu bytového fondu podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. To isté platí aj pre podnikateľov, ktorí majú predmet podnikania alebo činnosti špecifikovaný inak, ako ukladá zákon v § 6, napríklad ako správu bytov, správu bytov a nebytových priestorov, údržbu bytov a nebytových priestorov, výstavbu bytov a podobne.

Podľa § 8 ods. 4, ak je v bytovom dome uzatvorená Zmluva o spoločenstve, nesmie byť so správcovskou spoločnosťou súbežne uzatvorená zmluva o výkone správy. Zároveň, ak sa vlastníci dohodnú, že poveria zabezpečením niektorých služieb organizáciu, ktorá tieto služby poskytuje, môžu to urobiť prostredníctvom mandátnej zmluvy, avšak

nie na výkon komplexnej správy domu.

Základné princípy mandátnej zmluvy a jej použitia v spoločenstve

V zásade si treba uvedomiť jeden závažný fakt, a to, že Mandátna zmluva sa uzatvára v zmysle Obchodného zákonníka (Diel 10 Mandátna zmluva § 566 až 576, zákona 513/1991 Zb.) medzi zmluvnými stranami, ktoré musia byť podnikateľmi. Avšak pri mandátnej zmluve medzi spoločenstvom, ktoré podnikateľom nie je, sa uplatňuje ustanovenie § 262 Obchodného zákonníka. (Strany si môžu dohodnúť, že ich záväzkový vzťah, ktorý nespadá pod vzťahy podľa § 261, sa spravuje podľa Obchodného zákonníka.)

Čo je vlastne Mandátna zmluva a za akým účelom sa uzatvára, hovorí § 566, nasledovne:

„Mandátnou zmluvou sa mandatár zaväzuje, že pre mandanta na jeho účet zariadi za odplatu určitú obchodnú záležitosť uskutočnením právnych úkonov v mene mandanta alebo uskutočnením inej činnosti a mandant sa zaväzuje zaplatiť mu za to odplatu.“

Základným znakom mandátnej zmluvy je zariadenie určitej obchodnej záležitosti. Nakoľko Mandátna zmluva sa uzatvára podľa Obchodného zákonníka, nemožno teda voči mandatárovi vystupovať ako voči správcovi podľa § 8, 8a, 8b zákona, ani vyžadovať od neho plnenie povinností stanovených zákonom (182/1993 Z.z.). Vyžadovať od mandatára možno iba zmluvne dohodnuté, jasne a konkrétne vyšpecifikované obchodné záležitosti, teda úkony a služby, ktoré má mandatár zabezpečiť, vrátane ďalších zmluvných dohôd – termínov a sankcií. V neposlednom rade musí byť dohodnutá a ustanovená výška odplaty a podmienky, za ktorých bude vyplácaná, respektíve pozastavená.

Z uvedeného vyplýva, že prostredníctvom mandátnej zmluvy môže mandatár pre spoločenstvo zabezpečovať napríklad o ekonomické (účtovnícke) služby, právnické služby, dodávku médií (teplo, voda, elektrina, plyn a podobne), upratovanie spoločných priestorov a podobne. Dôležité však je, že spoločenstvo nesmie uzatvoriť mandátnu zmluvu na komplexnú správu bytového domu, pretože v takomto prípade by išlo o dvojitú správu, čo je v rozpore so zákonom.

Zmena formy správy a výpoveď z mandátnej zmluvy

Zmena formy správy je:

1. Zriadenie spoločenstva v bytovom dome vlastníkmi, v ktorom nebolo zriadené.
   
   • výpoveď zo zmluvy o výkone správy (podľa § 8a ods. 1),
   • uzatvorenie zmluvy o spoločenstve,
   alebo
2. V dome je zriadené spoločenstvo a zruší sa.
   
   • zruší sa platnosť zmluvy o spoločenstve,
   • vlastníci uzatvoria zmluvu o výkone správy (každý vlastník) so správcom podľa § 8 ods. 1.

Výpoveď z mandátnej zmluvy je iba ukončenie dodávateľského vzťahu, ktorý spoločenstvo môže urobiť kedykoľvek podľa zmluvných podmienok a Obchodného zákonníka, nejde o zmenu formy správy!!!

Výpoveď z mandátnej zmluvy s dodávateľskou firmou možno schváliť aj nadpolovičnou väčšinou zúčastnených podľa § 14 ods. 2 zákona, nakoľko nejde o taxatívne zákonom vymedzený prípad hlasovania kvalifikovanou väčšinou, ktorých rozsah ustanovuje v poslednej vete § 14 ods. 2. A v žiadnom prípade nemožno podmieňovať právoplatnosť podania výpovede tým, že mandatár požaduje schválenie výpovede z mandátnej zmluvy dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Pri výpovedi z mandátnej zmluvy sa nemožno odvolávať na § 8a ods. 6, ktorý určuje trojmesačnú výpovednú lehotu, ak sa zmluvné strany nedohodli inak, ani na ďalšie ustanovenia zákona. Výpoveď z mandátnej zmluvy, ako som už uviedla, je iba ukončenie dodávateľského vzťahu, ktorý spoločenstvo môže urobiť kedykoľvek podľa Obchodného zákonníka.

Dôležité v tomto prípade je, že predseda spoločenstva nie je oprávnený bez súhlasu vlastníkov svojvoľne uzavrieť mandátnu zmluvu s podnikateľským subjektom,. Takýto úkon môže vykonať iba na základe rozhodnutia vlastníkov podľa § 7c ods. 9 písm. e). Ide o presun niektorých povinností súvisiacich so správou majetku vlastníkov zo spoločenstva na iný subjekt.

Podľa § 10 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov náležitosti zapísané v registri spoločenstiev sú účinné voči každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v bytovom dome odo dňa vykonania zápisu do registra.

Na základe uvedených skutočností možno skonštatovať, že:

Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ako právnická osoba) môže uzavrieť Mandátnu zmluvu s mandatárom na výkon niektorých presne určených špecifikovaných činností (nie však na komplexnú správu bytového domu), ktoré súvisia so správou bytového domu, pričom mandatár uvedenú činnosť musí mať v predmete podnikania.

a

Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ako právnická osoba) nemôže uzavrieť Zmluvu o výkone správy na výkon komplexnej správy bytového domu, nakoľko tento typ zmluvy sa v zmysle zákona uzatvára s jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v tých bytových domoch, kde nie je zriadené spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Na záver ešte jedna dôležitá pripomienka. Rozsah mandátnej zmluvy nie je nikde určený. To znamená, že ak sa má takáto zmluva uzatvoriť s podnikateľským subjektom na zabezpečenie plnení vrátane ich vyúčtovania a vyhotovenia východiskových podkladov, musia sa všetky tieto úkony podrobne rozpísať v zmluve s lehotami a presne vyšpecifikovaným rozsahom. To platí pre každú činnosť, ktorú má mandatár pre mandanta zabezpečiť.

Žiadnu povinnosť z mandátnej zmluvy nemožno vyžadovať v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Doplnění redakce:
Popsaná problematika se týká právní úpravy Zákona o vlastnictví domů na Slovensku, který obsahuje speciální úpravu správy domu. Podle české legislativy je uzavření mandátní smlouvy se správcem legitimní a v souladu se zákonem. Mandátní smlouva zavazuje mandatáře, aby pro mandanta za úplatu, jeho jménem a na jeho účet, zařídil určitou obchodní záležitost uskutečněním právních úkonů nebo uskutečněním jiné činnosti, a mandant se zavazuje zaplatit mu za to úplatu.