Kdo řeší a kdo platí opravu závad v nájemním bytě

Než se nájemce nastěhuje

Stav nájemního bytu by měli nájemce a pronajímatel řešit ještě před jeho předáním. Pronajmout jako byt lze totiž v současné době jakýkoli prostor, tedy bytový i nebytový, celý dům či pouze jednu místnost nebo například hausbót. Byt je však zapotřebí ve smlouvě popsat takovým způsobem, aby nemohl být zaměněn s jiným. Jestliže ve smlouvě nebude uvedeno, v jakém stavu má pronajímatel byt nájemci předat, platí podle zákona, že má být ve stavu způsobilém k bydlení. Tím se myslí, že byt má být čistý a zdravotně nezávadný. Dále je třeba jej opatřit uzamykatelnými dveřmi a podlahovou krytinou a mají v něm být zajištěné nezbytné služby.

Jestliže pronajímatel zamýšlí nájemci předat byt v horším stavu, než požaduje zákon, musí se na tom s nájemcem výslovně dohodnout. Součástí takové dohody musí být i ujednání o tom, kdo ponese náklady na opravu tak, aby byt odpovídal zákonem požadovanému stavu způsobilému k bydlení. Nejčastěji se nájemce a pronajímatel dohodnou tak, že si nájemce náklady takzvaně odbydlí, tedy po určitou dobu platí nájemné ve snížené výši, nebo neplatí nájemné vůbec. Jestliže dohoda není, musí pronajímatel odevzdat nájemci byt ve stavu požadovaném zákonem. Stejně tak musí pronajímatel učinit i v případě, že v dohodě chybí ujednání o úhradě nákladů na opravy.

Jestliže stav bytu neodpovídá zákonu či platné dohodě, může nájemce nájem vypovědět, nebo se odmítnout do bytu nastěhovat až do doby, než pronajímatel provede příslušné úpravy. Když se nájemce do bytu i přesto nastěhuje, může po pronajímateli požadovat přiměřenou slevu z nájemného, a to až do odstranění závad. Ovšem právo na slevu nájemce nemá, pokud znal stav bytu již při uzavření smlouvy nebo ho sice neznal, ale měl možnost si jej ověřit. Tedy pokud mu pronajímatel umožnil prohlídku bytu. Nájemce by si měl stav bytu vždy ověřit a nespoléhat se například na fotografie. Dále nájemce nemá právo na odstranění vad ani na slevu z nájemného, jestliže nevyzval pronajímatele k odstranění vad bezodkladně po nastěhování do bytu.

Drobné opravy a běžná údržba

Rozdělení oprav a údržby bytu mezi nájemce a pronajímatele řeší speciální nařízení vlády. Podle něho je nájemce povinen provádět v bytě pouze běžnou údržbu a drobné opravy. Nařízení určuje, co se těmito pojmy myslí, a to jednak výčtem konkrétních činností a dále finančním limitem pro jednu opravu. Roli ovšem hraje i celková částka vynaložená na opravy v jednom roce.
Za drobné opravy se konkrétně považují:

• opravy jednotlivých vrchních částí podlah, výměny prahů a lišt, opravy jednotlivých částí oken či dveří a jejich součástí, kování a klik, rolet a žaluzií. Dále opravy vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, výměny žárovek a uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru, opravy uzavíracích ventilů na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru, výměny sifonů a lapačů tuku, opravy indikátorů vytápění a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody. Mezi drobné opravy se dále řadí opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní.

Co se týče zařízení pro vytápění, tak se mezi drobné opravy počítají:

• opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení.
• Nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění.

Mezi drobné opravy se počítají opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení.

Mezi běžnou údržbu, k níž je povinen nájemce, patří také udržování a čištění bytu včetně jeho zařízení a vybavení obvykle prováděné při užívání bytu, tedy malování, údržba omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Patří sem i kontroly a revize určitých zařízení. V praxi se často v naší poradně setkáváme s dotazem na revizi plynového kotle. Tu je podle našeho názoru s odkazem na uvedené vládní nařízení povinen zajistit a zaplatit nájemce.

Drobné jsou i další v nařízení nevyjmenované opravy, pokud náklady na jednu opravu nepřesáhnou částku 1000 korun, do ceny opravy se však nezapočítávají náklady na dopravu. Jestliže celková částka vynaložená nájemcem na drobné opravy dosáhne v jednom roce limitu 100 Kč/m² podlahového plochy, tak opravy přes tento limit již platí pronajímatel. Do podlahové plochy se přitom počítají všechny místnosti, i ty mimo byt, pokud jsou užívané výhradně nájemcem, typicky tedy komora vedle bytu. Ovšem sklepy, které nejsou místností, a dále lodžie, balkóny a terasy se započítávají do podlahové plochy jen polovinou.

Ohledně péče o byt se však mohou pronajímatel a nájemce dohodnout i odlišně od nařízení. Pokud ovšem dohoda ukládá nájemci více povinností než zmiňované nařízení, nemusí se nájemce dohodou řídit. Postačí, jestliže bude provádět běžnou údržbu a drobné opravy a k ostatním činnostem vyzve pronajímatele. Jestliže by totiž nájemce byl na základě uzavřené dohody povinen provádět více, než mu ukládá právní předpis, znamenalo by to ochuzení na jeho právech. Což je podle občanského zákoníku nepřístupné, takže se k takové dohodě nepřihlíží, jinými slovy strany se mají chovat tak, jako by vůbec neexistovala.

Jak je to s gaučem, pračkou či ledničkou

Vládní nařízení ani jiný právní předpis neřeší veškeré vybavení bytu, například pračku, lednici nebo gauč. Pokud se jedná o starší věci, připadá v úvahu i názor, že pronajímatel tyto použité věci nájemci daroval k užívání, a není tedy povinen věc opravovat či koupit za ni náhradu. Může však vzniknout i si­tuace, kdy pronajímatel bude naopak po nájemci požadovat, aby poskytnutý, třeba již opotřebovaný, spotřebič na své náklady opravil či nahradil novým. Nejlepším řešením je tedy sepsat přímo do nájemní smlouvy, jaké konkrétní vybavení dává pronajímatel s bytem do nájmu a za jakých podmínek, tedy kdo má zajistit jejich případnou opravu či výměnu.

Co s vadami, které platí pronajímatel

Vady, které se nezahrnují pod běžnou údržbu a drobné opravy, musí nájemce oznámit pronajímateli, který obvykle nemá jinou možnost, jak se o nich dozvědět. Jestliže je potřeba vadu odstranit co nejdříve, jelikož hrozí další poškození (typicky prasklá vodovodní stoupačka), musí nájemce oznámit její výskyt pronajímateli ihned. Ovšem pokud například pronajímatel nebere telefon, musí takovou vadu odstranit nájemce. Vadu, která brání běžnému bydlení (například nefunkční ústřední topení), musí nájemce nahlásit pronajímateli bez zbytečného odkladu. Jestliže pronajímatel v přiměřené době vadu neodstraní, může ji na náklady pronajímatele odstranit sám nájemce, nebo může požadovat slevu z nájemného po dobu trvání vady. Může také vypovědět nájem, jestliže pronajímatel vadu neodstraní ani v dodatečné lhůtě. Naopak jestliže nájemce nebude plnit své povinnosti oznamovat vady jdoucí za pronajímatelem v uvedených lhůtách, nemá právo na slevu z nájemného, ale ani na proplacení nákladů, jestliže sám vadu odstraní. Pokud však vady nevznikly řádným užíváním bytu, ale zaviněním jedné strany, musí je odstranit a uhradit ten, kdo je způsobil. Nájemce přitom odpovídá i za poškození způsobené členy jeho domácnosti.

Pozor na delší nepřítomnost v bytě

V zájmu řešení případných závad a předcházení vzniku škod je nájemce povinen předem oznámit pronajímateli svoji plánovanou nepřítomnost v bytě přesahující dva měsíce a zanechat mu kontakt na osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí vstup do bytu v případě nezbytné potřeby. Tak tomu bude například při požáru, havárii kanalizace, ale i při údržbě společných částí domu. Pokud tuto povinnost nájemce nesplní, může dojít ke vzniku jeho odpovědnosti za škody, které v této souvislosti vzniknou. Navíc se nájemce takovým jednáním vystavuje i nebezpečí výpovědi z nájmu bytu.

Publikováno s laskavým svolením redakce časopisu dTest. Původní text článku Jak na řešení závad v nájemním bytě
Časopis dTest podrobil za 25 let své existence detailním testům více než 16 000 výrobků. Výsledky testů ukazují často jinou skutečnost, než jakou se dozvídáme z reklamy. dTest tak svým předplatitelům měsíc co měsíc nabízí věrohodné informace a pomocnou ruku při nákupech. dTest je nezisková organizace,mnohem více než jen časopis s testy. Nabízíme spotřebitelům komplexní servis, který pomáhá v orientaci při nákupu výrobků, výběru poskytovatelů služeb a při uplatňování spotřebitelských práv.