Zamyšlení nad Průkazy energetické náročnosti a vliv PENB na cenu nemovitosti

O průkazech energetické náročnosti budov (PENB) se popsalo mnoho papíru, předneslo se mnoho přednášek, diskutuje se o něm v restauracích, stejně jako na internetových fórech. A dokonce tato norma obsazuje 2. místo v soutěži o zákon, který je třeba zrušit (www.zrustezakon.cz). Bez ohledu na to, co si myslíme o nutnosti vyžadovat zdánlivě smysluplné věci zákonem, požadavek na nový PENB je prostě zde. Zkusme si rozebrat, zda si negativní ohlas opravdu zaslouží.

Novela (zákon č. 318/2012 Sb.), obsažená ve sbírce zákonů, zavádí od 1. ledna 2013 povinnost průkazů energetické náročnosti budov, a to i pro stavby s plochou menší než 1000 m² (do 50 m²). PENB (mezi laickou veřejností nazývané „štítky“) musí podle zákona od roku 2013 zajistit stavitelé, vlastníci budov nebo společenství vlastníků na nových budovách, při jejich přestavbách i při prodeji bytů. V případě pronájmů částí budov má nová povinnost pro majitele nemovitostí platit až od roku 2016. Již existující budovy mají získávat PENB postupně od roku 2015 do roku 2019, a to podle zákonem určené plochy.

Nebudeme zde opakovat, kdo a kdy bude povinen nechat PENB zpracovat, neboť na toto téma již bylo napsáno mnoho článků (zájemce odkazujeme např. na články na portálu TZB-info). PENB nepředstavují v naší stavební praxi nic nového, byly totiž součástí již předešlé právní úpravy a prakticky znamenaly povinnost k projektu pro stavební povolení (PSP) doložit PENB a prokázání způsobu jeho výpočtu. Přes všechny pochyby, které můžeme mít o tom, jak se realizovaná stavba liší od modelu, který je obsažen v PSP, přesto PENB je schopen poskytovat údaje o očekávané jednotkové spotřebě energie v dané budově.

Zamýšlíme-li se nad tím, proč vlastně zákonodárce vydává nějaká regulatorní opatření, můžeme být překvapeni argumentačním chaosem, snaží-li se někdo regulatorní opatření hájit. Povinnost vydat regulatorní opatření ukládá České republice jednak členství v EU a EPBD II – Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2010/31/EU ze dne 19. května. Tato směrnice obsahuje základní cíle shrnuté do známého vyjádření 20-20-20, což lze přečíst „do roku 2020 o 20 % snížit spotřebu energií v budovách a poměr výroby energii z obnovitelných zdrojů by měl činit také 20 %. Tato směrnice také obsahuje povinnost účastnických zemí realizovat právní úpravy, které přispějí ke splnění výše naznačených cílů. Obecně je třeba prokázat se PENB při každé změně vlastnictví s výjimkou dědictví či daru. Podobné povinnosti klade zákon na pronájemce i v případě změny nájmů. V rezidenční výstavbě řeší zákon a navazující vyhláška i povinnosti majitele domu (SVJ, družstvo, majitel) a bytu.

Za druhým cílem můžeme vytušit snahu poskytnout oběma stranám obchodu s nemovitostí lepší podklady pro rozhodování. Koneckonců jsou provozní náklady nedílnou součástí tzv. celkových nákladů vlastnictví (TCO) a platby za energie jsou podstatnou částí nákladů provozních. Vztah mezi investičními a provozními náklady je koneckonců noční můrou všech investorů, kteří investují do projektů s dlouhou dobou návratnosti. Intuitivně můžeme tvrdit, že vyšší investiční náklady (lepší materiály s delší životností, kvalitnější konstrukční prvky a provedení stavby, zdraví neškodné, esteticky působící a s kvalitním vybavením, atd.), by měly přinést nižší provozní náklady. Třebaže je poměr mezi investičními (CAPEX) a provozními náklady (OPEX) v celém životním cyklu přibližně 20:80, význam provozních nákladů je (v okamžiku přípravy a realizace investice) snižován jejich vynakládáním až v budoucnosti a jejich rozprostřením v čase. Pravděpodobnost nasazení principů a technik FM, jejichž hlavním cílem je vytvářet a udržovat kvalitní prostředí pro pracovníky a procesy, které v budově probíhají, měřit je, udržovat a zlepšovat pravidelně a za co nejnižších nákladů, je v případě budov s vyššími investičními náklady také vyšší. To zase pozitivně ovlivňuje výši (snižování) provozních nákladů. Tam, kde funguje FM, dochází k úsporám pravidelnou činností, ve všech oblastech, které mají vliv na spotřebu, jak ukazuje příklad na následujícím obrázku.

Vliv PENB na cenu nemovitosti

Jak mnoho se kupující dá ovlivnit tím, že bude znát pravděpodobnou energetickou výkonnost budovy, o niž jeví zájem, že bude vědět, jak je na tom ve srovnání s jinými budovami, atd.? To poznáme až za několik let, po vyhodnocení, jakou měrou se lepší energetická výkonnost „obálky“, podílí na ceně budovy. Rozeberme si, jaké faktory tedy rozhodují o zájmu, a tím i o ceně nemovitosti:

• Lokalita (vlastní místo, dopravní dostupnost, parkování, sousedi a okolí, pozemek, jeho svažitost, zastavěná plocha, přípojky a jejich kapacita, vodoteč, u bytů umístění v domě…)
• Velikost a tvar (počet objektů, podlahová plocha, obestavěný prostor, počet podlaží, počet místností, plocha obálky…)
• Rozvržení vnitřních ploch (půdorysné řešení, orientace světových stran, rozvržení a poměry ploch a jejich kategorií, u existujících průměrná obsazenost, poměr rentable/usable)
• Stav nemovitosti (stavebně technický stav, vybavenost technologiemi a jejich stav, úroveň oprav a údržby, poslední rekonstrukce, možnost a nutnost úprav pozemku, …)
• Estetická úroveň (celkový dojem, barevnost, osvětlení, genius loci, …)
• Roční provozní náklady (všechny náklady spjaté s provozem a existencí nemovitosti, z nichž podstatnou část – asi 30 % – tvoří náklady na energie)

Z hlediska váhy jednotlivých faktorů je zajímavé, že celkový dojem hraje velmi podstatnou roli, větší, než si kupující připouští. Bohužel se kupující rozhoduje většinou emocionálně, namísto nějakého kvantifikovatelného hodnocení (např. multikriteriální analýzou). Roční provozní náklady zatím nehrají v hodnocení velkou roli a o tom, že to jedna legislativní norma změní, se dá jistě s úspěchem pochybovat. Takže význam použití PENB na cenu objektu je v současnosti, mírně řečeno diskutabilní, budoucnost ukáže. Je proto s podivem, že pro hodnotu, kterou poskytuje a prokazuje výpočet PENB, nikdo ze zákonodárců nenašel nějaké uplatnění.

Další význam PENB

Komplexní data o majetku, uložená v nějakém informačním systému (IWSM/CAFM) jistě mohou výsledek i dílčí data nutná pro výpočet PENB použít jako jakýsi ukazatel výkonnosti budovy (tzv. KPI), na jehož základě lze budovy členit do kategorií a podle těchto ukazatelů (sestava KPI jistě nebude zahrnovat pouze PENB, ale jistě také faktické spotřeby, jejich strukturu a k čemu se energie v budově používá), trendy ve výrobě energií v budově a spotřební trendy, které mohou majiteli pomoci v úvahách o změně ve skladbě portfolia nemovitého majetku.

Budeme-li schopni začlenit PENB pro každou budovu do standardizované skladby hybatelů výkonnosti (KPI) budovy, budeme-li schopni prověřit a dokázat, jak moc se PENB shoduje se skutečností, jak moc se na skutečné spotřebě energie v budově podílejí další faktory, jako jsou vývoj obsazenosti v čase (zde vycházíme z předpokladu, že spotřeba energie v budově je závislá právě na času, obsazenosti budovy, změnách klimatu a dalších faktorech), získáme množinu ukazatelů s mnohem větší vypovídající schopností, než jediný zprůměrovaný roční ukazatel, jímž je PENB.

Tvrzení, že budovy s nižší energetickou náročností by měly být dražší než budovy s vyšší náročností, zatím v českém prostředí nepodporuje žádný výzkum. Vliv vyšších provozních nákladů daných vyššími energetickými nároky je, v českém prostředí, marginální, snaha o vnímání firmy či značky, jako té, která nepoškozuje životní prostředí nad nutnou míru (tzv. social responsibility) je také nízká. Stále vzrůstající ceny energií se tak mohou stát právě tím hybatelem, který zájem o tyto oblasti zvýší. Zatím se v prostředí, které nabízí kancelářské plochy, vyšší ceny energií rozpočítají mezi jednotlivé nájemníky a spoří-li někdo z nich energie (např. implementací EnergyWise na své VT), jsou jeho úspory rozpočítány mezi ostatní nájemníky. To je demotivující skutečnost.

Premisa, že „nejlacinější energií je totiž ta, kterou nemusíme vůbec vyrobit“ však platí i zde. Celkovou cenu za dodávku energie za 5 let v současnosti nedokáže odhadnout bez veliké nejistoty nikdo. Evropský trh je zaplavován velkým množstvím laciné severomořské energie z větrných elektráren a jiných zdrojů. Spoléhat na to, že cena energie stále poroste a že tudíž pro drahou temelínskou energii bude odbyt, je mírně řečeno spekulativní.

Je-li PENB zpracován na základě metodiky legislativně standardizované a jsou-li tyto výpočty zpracovány na základě dokumentace, která se blíží objektivní realitě, jsou i jednotkové hodnoty, které budovu zařazují podle spotřeby udávané v kWh/(m².rok) do kategorií, vzájemně srovnatelné. Budovy lze podle tohoto jednotkového ukazatele vzájemně porovnávat.

Člověk by očekával, že když tvůrce takové právní úpravy, klade na ekonomické subjekty tyto povinnosti, bude se snažit vzniklá data nějakým způsobem využívat a možná zpětně jejich zpracování nabídnout těm, kteří do systému přispěli (podobně, jako to dělá ČSU). Autora těchto řádek v této souvislosti maně napadá např. sledování trendů vývoje jednotkových spotřeb v čase, anebo v závislosti na regionu, věku, atd. Porovnání hodnot spotřeb očekávaných v okamžiku zpracování PSP a vtělených do PENB se skutečností by mohlo být další zajímavou charakteristikou. Žádné využití těchto dat však, pokud je autorovi známo, nenásledovalo a ani se nepřipravuje.