Vliv energetického vyhodnocení na cenu nemovitosti ve vazbě na průkaz energetické náročnosti a cena průkazu

1. Úvodní slovo

V roce 2010 jsem byl oponentem na BIVŠ (Bankovní institut Vysoká škola) dvou závěrečných prací na téma vliv energetických opatření na cenu nemovitostí, ve kterých se studenti této školy zabývali oceňováním nemovitostí s nízkou potřebou energie na vytápění. Z předložených prací bylo zřejmé, že ani jejich vedoucí prací neměli zkušenosti s vlivem úsporných opatření na cenu nemovitostí. Práce proto byly v tomto směru poměrně zmatečné, byly však jediné, které se tomuto tématu věnovaly.

2. Způsob určování ceny nemovitosti

Cena nemovitosti se určuje několika různými způsoby. Nejznámějším je oceňování podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Toto oceňování je nutné pro úřady tak, aby byla stanovena cena nemovitosti pro potřeby státu a soudů. Tato vyhláška má však mnoho stupňů volnosti, kde může odhadce projevit svoji vůli a přesvědčení, kam by se cena nemovitosti měla přiblížit.

Druhým způsobem je oceňování podle ceny místně obvyklé, tzv. ocenění porovnávací. Toto oceňování spočívá v tom, že se zjistí cena srovnatelných realit v okolí a podle nich se odhadne cena nemovitosti. Zde bývá problémem, že ne vždy je znám dostatečný vzorek cen obdobných realit v dané lokalitě. Tento způsob oceňování se používá zejména u soukromých prodejů nemovitostí, kdy fyzická osoba prodává či kupuje nemovitost, obvykle byt, rodinný dům, pozemek či jinou obdobnou nemovitost.

Třetím způsobem je nákladová metoda, kdy se hodnotí náklady, které by bylo nutné na pořízení nemovitosti vynaložit. Toto oceňování se příliš nepoužívá, jde o oceňování spíše v rámci různých pojistných smluv.

Čtvrtým způsobem pak je výnosová metoda oceňování. Tato metoda spočívá v tom, že se uvažují výnosy nemovitosti a náklady spojené s její údržbou a provozem. Tento způsob kalkulace se obvykle používá v obchodních případech, kdy je nemovitost pořizována za účelem zisku.

3. Současná rozhodovací kritéria při pořizování nemovitosti

Při koupi nemovitosti se zpravidla hledí na:

• polohu (místo, dostupnost, okolí, svažitost, u bytů umístění v domě…)
• velikost (podlahová plocha, počet místností, plocha pozemku…)
• půdorysné řešení (zda jde o čtvercový pozemek či nikoliv, jak jsou jednotlivé místnosti vzájemně řazeny, jaká je orientace pozemku…)
• stav nemovitosti (zda je nutná rekonstrukce či nikoliv, u pozemku jak rozsáhlé budou terénní úpravy…)
• dojem (estetická úprava, celkový dojem…)

Je zajímavé, že, jako ostatně i u ostatních obchodů, dojem hraje velmi podstatnou roli, větší, než si kupující připouští.

4. Rozhodovací kritéria při pořizování nemovitosti v budoucnu

Lze předpokládat, že stávající kritéria zůstanou, ovšem rozšíří se o energetickou kvalitu bytů a domů.

Rozhodovat budou případné závady, které začínají být notoricky známé, tedy zejména tepelné mosty vzniklé nekvalitním stavěním v 90. letech minulého století, mimo Prahu tato výrazná nekvalita zasahuje i první desetiletí 21. století. Dále se jedná o tepelné mosty v podkrovích vzniklé nedoplněním tepelné izolace v méně přístupných místech.

Energetické průkazy však postupně vnesou i rozhodování podle energetické úspornosti domu či bytu.

Rozhodování se bude pravděpodobně dít ve více rovinách, stejně jako je to u osobních automobilů. První bude podpora ega toho, kdo se o úspoře tepla baví, stejně jako se nyní vedou rozhovory, zda má auto spotřebu 5,9 nebo 6,3 litrů na 100 km. Druhá rovina pak bude racionální, kdy si každý bude uvědomovat, že byt s velkou spotřebou energie znamená velké náklady. Průkaz energetické náročnosti ovlivní i dojem z prodávané nemovitosti.

5. Rozsah možných nákladů na vytápění v bytovém domě

Diference mezi spotřebami energie na provoz domů je již nyní velmi značná, což lze ukázat na konkrétním příkladu několika domů. V rámci naší praxe máme v naší databázi mnoho různých panelových domů s konkrétní, fakturovanou spotřebou energie na vytápění. Obvyklý rozsah spotřeby tepla na vytápění je v rozmezí od 54 do 245 kWh/m² za rok. To pro obvyklý byt 3+1 o celkové ploše 73 m² představuje roční spotřebu tepla na vytápění v rozmezí od 14 do 64 GJ/rok. Ještě lépe se toto rozpětí ukáže, pokud si uvědomíme, že cena tepla se pohybuje obvykle v rozmezí 400 až 800 Kč/GJ. Cena za teplo bytu v bytovém domě se tak může pohybovat v rozmezí 5 600 až 55 200 Kč. Měsíční poplatky za teplo tak jsou od 470 do 4 600 Kč. Rozdílem 4 100 Kč měsíčně lze splácet půjčku (při 5procentním úroku a splatnosti 20 let) ve výši 620 000 Kč. Toto je rozdíl ceny nemovitosti vyplývající z rozdílné energetické náročnosti budovy.

6. Význam PEN pro realitní trh a práci soudních znalců

Zpočátku lze očekávat vlažný přístup realitních kanceláří i soudních znalců. Jistě se najde i mnoho „zlatokopů“, kteří bez dostatečných znalostí a zkušeností si nakoupí komerční programy pro energetické hodnocení budov, nebo ještě hůře, pořídí si bez znalosti problematiky freeware bez dostatečné podpory, a budou velice levně tyto doklady zpracovávat. Lze však očekávat, že tak, jak se budou postupně zpracované průkazy energetické náročnosti ukazovat pravdivé či nepravdivé, dojde i na to, že lidé budou po zpracovatelích Energetických průkazů požadovat náhradu škody za neočekávaně vynaložené peníze. Zde pak do procesu začne vstupovat soudní znalec a začne prověřovat zpracování průkazu a to, jak dalece jeho zpracovatel pochybil.

7. Zavádění PEN do praxe

Je smutné, že se Asociace energetických auditorů nepřistoupila aktivněji k zavádění nových průkazů a svoji činnost omezila pouze na připomínkování vyhlášek, avšak chyběly dvě důležité činnosti, které mělo profesní sdružení vykonávat, a které nekonalo.

Prvním je vykomunikování prostřednictvím novinářů potřebnost průkazů a správnost jejich zavádění, což bylo bohužel dle mého názoru nedostatečné.

Druhým pak je vysvětlení ceny průkazu. Při jeho reálných cenách všichni budou namítat, že je příliš drahý. Neuvědomují si však, že nemovitost je významný majetek, často v hodnotě několika milionů, s nímž jsou spojeny i povinnosti. Při zvyšování cen energií se všichni ozývají, že by s tím měl stát něco dělat, na druhou stranu když s tím dělá, opět je nevole. Spočtěme si však reálnou cenu Průkazu energetické náročnosti. Nejprve je nutné si uvědomit závažnost tohoto dokumentu. Jeho zpracovatel za jeho správnost bude zodpovídat po dobu jeho platnosti, tedy 10 let. Pracnost jeho zpracování lze pro rodinný dům odhadnout na 1,5 až 2 pracovní dny vysoce odborné práce, kdy zpracovatel musí mít značné vzdělání potvrzené příslušným oprávněním, musí se neustále dovzdělávat a minimálně 1× za 3 roky absolvovat příslušný kurz zakončený závěrečnou zkouškou. K tomu se váže další neodborná práce v délce odhadem opět 2 dny (zpracovávání nabídek, vyřizování korespondence…). Do ceny průkazu je nutné promítnout i režii firmy (nákup počítačů, software, tiskáren….) minimálně ve výši 50 000 Kč/rok. Z těchto údajů lze vyvodit, že cena průkazu zpracovávaného v kanceláři podle dodaných podkladů je minimálně 6 000 Kč. To ovšem za předpokladu, že není nutné jet na místo stavby. Pokud by k tomu přibylo 0,5 dne prohlídky stavby a náklady na cestu do vzdálenosti 30 km je cena průkazu o 50 % vyšší. U větších domů bude pochopitelně cena průkazu vyšší. U bytových domů s více jak 12 byty lze cenu odhadnout na 2 000 Kč/byt.

Příspěvek zazněl na konferenci Energetická náročnost budov 2013, kterou pořádal portál TZB-info 8. 11. 2012 v Praze.