Dostupné bydlení jako součást evropské i tuzemské politiky

Zásadní akcí, která reagovala i na všechny předešlé výzvy a semináře (konkrétní parametry podpory byly představeny v květnu 2024) byla konference Dny nájemního bydlení v ČR. Akci pořádá každoročně Sdružení nájemníků ČR (SON) ve spolupráci se senátním Výborem pro územní rozvoj, veřejnou správu a životní prostředí. Účastní se jí především zástupci státních institucí, obcí, neziskových organizací, pronajímatelů a nájemců. Poté následovala konference Fórum BD 2024, mezi jejíž partnery patří i výše zmíněné Sdružení nájemníků ČR. Obě akce se konaly v průběhu měsíce listopadu na půdě Senátu ČR, přinesly nové otázky v podpoře bytové politiky u nás a v Evropské unii a zhodnotily začátek programu podpory bytové výstavby, který propojuje stát, obce a soukromý sektor ve snaze výhodně stavět a zajistit nájemní byty především pro mladé rodiny a potřebné profese. První zásadním krokem ke zvýšení dostupnosti nájemního bydlení v Česku byla investiční část reformy Bydlení pro život; od října minulého roku jsou k dispozici zvýhodněné úvěry pro obce, kraje, jejich organizace a další právnické osoby zhruba za 8 miliard korun a počítá se s dalším navýšením. O úvěry je velký zájem. Pracuje se také na úpravě nájemních vztahů a v případě družstevního a spolkového bydlení na narovnání jejich postavení ve srovnání s nájemním a vlastnickým bydlením.

Foto: Pexels

První krok ke smysluplné podpoře bytové výstavby

Jak již bylo řečeno, v první fázi se počítá s osmi miliardami korun na investice do výstavby; jde o prostředky z Národního plánu obnovy (NPO), které jsou prostřednictvím Státního fondu podpory investic (SFPI) a Národní rozvojové banky (NRB) určené na financování bytových projektů samospráv. O dalších zdrojích se vyjednává s Evropskou investiční bankou, s pojišťovnami, penzijními fondy, počítá se i se zapojením soukromého sektoru. Obcím se takto nabízí celý soubor volitelných nástrojů, které jim umožní řešit situaci obyvatel v souladu s jejich potřebami. Souvisejí s tím i různé formy poradenství, jež by měly pomoci nejenom lidem v bezprostřední bytové nouzi, ale i těm, kteří chtějí bydlet levněji a hospodárněji. Podle vládní definice půjde o výhodné nájmy pro mladé do 35 let, veřejně prospěšné profese a lidi, kteří nepatří mezi pětinu populace s nejvyššími příjmy. Podrobnější informace jsou uvedené ve zprávě k plánu bytové politiky Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) a také v Koncepci bydlení České republiky 2021+, která má podpořit družstevní a nájemní bydlení, nastínit jeho institucionální a právní rámec a zlepšit financování bydlení. Ve zprávách jsou uvedeny i výsledky rozsáhlé inventury, jejímž výsledkem byla identifikace nepotřebného majetku státu. Bylo vytipováno přes 200 pozemků, které stát vyhodnotil jako vhodné svými rozměry i lokací pro potřeby výstavby dostupného nájemního bydlení. Zároveň byla vytvořena cenová mapa, která zahrnuje dostupné informace o nájemním trhu a data o cenové hladině nabízených bytů na realitních portálech. Vláda očekává, že podpora dostupného bydlení přinese kromě jiného i zajímavé zakázky pro stavební podniky a stane se dalším impulsem pro růst české ekonomiky.

„Máme možnost využít evropské finance k tomu, abychom zásadně urychlili digitální transformaci, posílili vzdělávací systém, přešli na čisté zdroje energie, zlepšili sociální péči a podpořili inovace v klíčových sektorech ekonomiky. Národní plán obnovy není pouze o finanční podpoře – jde především o zásadní změny, které posílí naši společnost a zajistí její dlouhodobou stabilitu. Je souhrnem reformních opatření a investic zaměřených na transformaci klíčových oblastí našeho života. Evropské fondy sehrávají zásadní roli nejen při nastartování ekonomiky po pandemii covidu, ale pomáhají nám transformovat klíčové oblasti naší společnosti a posilují naši schopnost reagovat na výzvy budoucnosti. Národní plán obnovy je šance, kterou musíme využít, abychom společně vybudovali silnější a odolnější zemi,“ vysvětlil Lukáš Vlček, ministr průmyslu a obchodu, finanční zdroje a koncepci plánu NPO.

Regionální centra podpory investic do bydlení

Regionální centra pro podporu investic do bydlení jsou jedním z klíčových nástrojů na podporu rozvoje dostupného a energeticky udržitelného nájemního bydlení v ČR. Jsou nedílnou součástí aktivit Národního plánu obnovy (NPO), mají za úkol poskytovat komplexní konzultační, informační a edukační služby obcím a neziskovým organizacím. Jsou zde zastoupeni architekti, urbanisté, ekonomové, investiční technici a externí experti v případě složitější konzultace. Odpovědnost za realizaci regionálních center spadá pod Státní fond podpory investic (SFPI).

Detailní seznam regionálních center podpory investic do bydlení i s kontakty lze najít na https://sfpi.cz/regionalni-centra-podpory-investic-do-bydleni/ Zdroj: MMR ČR

Ředitel Státního fondu podpory investic (SFPI) Daniel Ryšávka v listopadu minulého roku prostřednictvím tiskové zprávy oznámil, že žadatelé mohou získat podporu ve formě kombinace dotace a úvěru až do 90 % způsobilých výdajů. Maximální částka, kterou SFPI může jednomu žadateli přispět, je 250 mil. Kč. O finanční podporu na výstavbu mohou žádat všechny právnické osoby včetně územních samosprávných celků, ale pokud půjde o koupi, tak se tato možnost týká pouze obcí, církví, neziskových organizací.

„Cílem nového programu je podpořit vznik dostupného nájemního bydlení a postupně obnovit bytový fond ve vlastnictví obcí a dalších právnických osob. Jde o systémové řešení. Vysoké náklady na bydlení se bohužel dotýkají valné většiny z nás, proto jsou podmínky programu nastaveny tak, aby je splnilo 80 % lidí v České republice, kteří nedisponují vlastním bydlením,“ dodal v diskusi Daniel Ryšávka.

Zákon o podpoře bydlení a úprava nájemních vztahů

V České republice žije podle aktuálního setření Ministerstva pro místní rozvoj (MMR ČR) přibližně 20 % domácností v nájemním bydlení a 154 tisíc lidí je v akutní bytové nouzi. Vyplývá to mimo jiné i ze studie hodnocení dopadů regulace RIA (Regulatory Impact Assessment), která detailně popisuje přínosy a náklady očekávaných dopadů navrhovaných předpisů a zákonů. S výše uvedenou širokou reformou bydlení tak souvisí i návrh zákona o podpoře bydlení, který předložilo společně Ministerstvo pro místní rozvoj a Ministerstvo práce a sociálních věcí s cílem zabránit zhoršování bytové nouze s důrazem na prevenci. Zákon se zaměřuje především na rodiny s dětmi a seniory, u nichž ztráta běžného bydlení hrozí nejvíce. Samosprávám nabízí vyzkoušené nástroje pro řešení bytové situace obyvatel a jejich předvídatelné financování.

„Bytová nouze má vážné dopady na fyzické i psychické zdraví a rodinný život. Nezanedbatelné jsou také celospolečenské dopady a náklady pro stát. Zákon o podpoře bydlení přinese systémové řešení. Víc než stovce tisíc lidí ročně poskytne preventivní nástroje k řešení problémů v bydlení. Z dlouhodobého hlediska přinese státnímu rozpočtu úspory na nákladech spojených s bytovou nouzí. Příprava zákona je součástí programového prohlášení vlády a také široké reformy MMR – Bydlení pro život, která má dlouhodobě zvýšit dostupnost bydlení v zemi. Vznik zákona si přeje 84 % obyvatel Česka. Platit by mohl začít od poloviny roku 2025,“ píše se v prohlášení ministerstva. V přípravě je rovněž novelizace nařízení vlády č. 308/2015, o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. Cílem je upravit podmínky jednotlivých drobných oprav tak, aby lépe reflektovaly současnou situaci.

K reformě dostupného bydlení a k projednávání chystaného zákona o podpoře bydlení se několikrát vymezilo (kromě jiných) i Sdružení nájemníků ČR. Konkrétně proti pozměňovacímu návrhu poslanců ODS týkajícímu se doručování prostřednictvím datových schránek. To by dle jejich vyjádření značně zkomplikovalo přístup k bydlení seniorům, zdravotně postiženým osobám, rodičům samoživitelům a všem, kteří buď nemohou, nebo nechtějí být online a současně si nemůžou dovolit vlastní bydlení. Pro tyto osoby by zřízení datové schránky znamenalo navíc i povinnost komunikovat se státními orgány a institucemi, například úřady nebo soudy, výhradně touto cestou.

„Tento pozměňovací návrh je v rozporu se zájmy nájemců a zásadami, které naše sdružení prosazuje. Máme vážné obavy, že zejména institucionální pronajímatelé a některé obce budou vyžadovat doručování prostřednictvím datových schránek jako podmínku pro uzavření nájemní smlouvy. Právo na bydlení by se v Česku nemělo stát právem podmíněným zřízením datové schránky, zvláště v situaci, kdy digitalizace státní správy nedosahuje úrovně potřebné pro většinu občanů,“ vysvětila postoj Sdružení nájemníků ČR jeho předsedkyně Lenka Veselá a zároveň připomněla, že v rámci pozměňovacích návrhů je i návrh na zrychlení vyklizovacího řízení (tj. zavedení vyklizovacího rozkazu, o kterém by mělo být rozhodnuto do šesti měsíců) poněkud sporný. „Sdružení nájemníků ČR již několikrát veřejně zdůraznilo, že rozumí potřebě pronajímatelů urychlit proces vyklizení bytu v případech, kdy je nájem ukončen a nájemce odmítá byt opustit. Během dosavadních jednání se zástupci ministerstva pro místní rozvoj a SON shodli, že součástí změn v nájemních vztazích by mělo být i omezení řetězení krátkodobých nájemních smluv a že by obě změny měly být zavedeny současně. Bohužel toto téma nakonec není předmětem žádných jednání a hrozí tak, že podíl dlouhodobě stabilních nájemních smluv bude výrazně klesat a čím dál více nájemců bude žít pod neustálou hrozbou ztráty bydlení – nejen pro sebe, ale i pro své rodiny, a to i v případech, kdy si své závazky řádně plní,“ dodala Lenka Veselá.

Foto: Pexels

Podpora družstevního bydlení je stále nedostatečná

Také podpora družstevního bydlení slibovaná ve zmíněné Koncepci bydlení ČR 2021+ je podle závěrů konference Fórum BD 2024 nedostatečná. Ačkoli z ní vyplývají pro dotčené orgány státní správy úkoly směřující k podpoře družstevního bydlení, není dosud v portfoliu SFPI žádný program pro družstevní výstavbu. Veškeré takovéto projekty byly podle těchto závěrů realizovány bez jakékoli státní podpory. Existující programy podpory výstavby nájemních bytů cílené hlavně na obce by měly být rozšířeny i na podporu družstevního nájemního bydlení. Kritizována je také novela insolvenčního zákona, která dle Jana Vysloužila, předsedy Svazu českých a moravských bytových družstev (SČMBD), přímo ohrožuje fungování družstev.

„Ačkoli bytová družstva nikdy nikomu nic nepůjčila, dostávají se do rolí nedobrovolných věřitelů. Nájemné v družstevním bytě je založeno na neziskovém principu, vybrané prostředky se použijí k úhradě nákladů, jako jsou splátky úvěru na pořízení domu, náklady na správu domu a na dodávku služeb. Pokud není pohledávka vymožena, musí tyto náklady hradit ostatní členové družstva, kteří se tak sami mohou dostat do existenčních problémů. V krajním případě může dojít i k tomu, že bytový dům bude odpojen od dodávek vody, tepla, elektřiny a plynu. Přesto insolvenční zákon nedává bytovým družstvům v rámci insolvenčního řízení žádné přednostní právo, pohledávky družstva jsou uspokojovány s ostatními věřiteli až v poslední skupině. Zároveň platí, že pokud je v insolvenčním řízení rozhodnuto o prodeji majetkové podstaty, kterou družstevní podíl představuje, dochází k zániku členství a družstvo je povinno vyplatit vypořádací podíl. V důsledku tedy družstvo nejen že svou pohledávku nevymůže, ale vzniknou mu další nemalé náklady,“ uvedl Jan Vysloužil v rozhovoru pro ESTAV a objasnil analýzu Svazu českých a moravských bytových družstev (SČMBD) vypracovanou ve spolupráci s Centrem ekonomických a tržních analýz (CETA). V ní se mimo jiné konstatuje, že k bytovým družstvům není vhodné přistupovat stejně jako k běžným obchodním společnostem, neboť nejsou zakládána za účelem podnikání a tvorby zisku. Nemusí se nutně jednat o přímou finanční podporu prostřednictvím grantů, dotací či zřizování speciálního fondu. Vhodnou podporou pro rozvoj bytových družstev jsou například zvýhodněné půjčky na družstevní výstavbu či vznik vhodných úvěrových produktů pro zájemce o členství v družstvu. Nabízí se také zjednodušení administrativního procesu povolování a schvalování stavebních projektů, nabídky městských pozemků za snížené ceny pro projekty družstev či snížení daně z nemovitosti pro družstevní byty.

Poradci z Národní ekonomické rady vlády (NERV) doručili vládě 12 bodů k řešení dostupnosti bydlení. Patří sem: zrychlení povolování staveb, reforma územního plánování, reforma financování obcí, omezení zbytečných výdajů, podpora výstavby a rekonstrukce, motivace pro obce využívat sociální bydlení, omezit rizika obchodu s chudobou, reforma konstrukce daně z nemovitých věcí, podpora dlouhodobých pronájmů, podpora alternativních investic, větší energetická úspornost bytových domů a lepší monitoring bytového a pozemkového fondu. Konkrétní kolonka věnovaná družstevnímu bydlení tady není, nicméně organizátoři konference Fórum BD 2024 na půdě Senátu ČR si hodně slibují od návrhu na obnovení pracovní skupiny zaměřené na legislativní úpravu pravidel družstevního bydlení s cílem zajistit větší ochranu, právní jistotu a transparentnost pro členy bytových družstev. „Je to důležitý krok k uchopení družstevního bydlení jako významné cesty k dostupnějšímu bydlení,“ uvedl na konferenci předseda SČMBD a zdůraznil, že bytová družstva jsou připravena k aktivní spolupráci.

Uvedená literatura:

Program Bydlení pro život cílí na dostupné nájemní bydlení pro mladé rodiny, veřejně prospěšné profese i na tzv. střední třídu obecně (ke stažení zde)

Program Dostupné nájemní bydlení upravuje podmínky použití peněžních prostředků ze SFPI formou dotace v kombinaci s úvěrem nebo úvěru ke krytí části nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením dostupných nájemních bytů nebo bytových domů s dostupnými nájemními byty na území České republiky (ke stažení zde).

Koncepce bydlení České republiky 2021+ je určena pro všechny aktéry na trhu s bydlením, zejména pro ústřední vládní instituce, ale také pro obce, kraje, podnikatelský sektor a odbornou i laickou veřejnost (ke stažení zde).

Interaktivní cenová mapa z dílny MF ČR je základním vstupem pro sledování regionálních rozdílů v cenových hladinách nájemného referenčních bytů na území České republiky (ke stažení zde).

Detailní seznam regionálních center podpory investic do bydlení s kontakty a návody, jak u žádostí postupovat (ke stažení zde)

Návrh zákona o bydlení a studie hodnocení dopadů regulace RIA (ke stažení zde)

Studie 12 bodů k řešení dostupnosti bydlení. Národní ekonomická rada vlády (NERV) navrhla k tématu Dostupné bydlení 30 střednědobých kroků strukturovaných podle oblasti řešení. Z nich pak vznikl sumář 12 opatření (ke stažení zde)