Vývoj parametrů nabídky nemovitostí
Átriový rodinný dům - bungalov © habrda - Fotolia.com
Příspěvek se zabývá vývojem parametrů nabídky na prodejní (již realizovanou cenu) nemovitostí. V realizovaném výzkumu jsou monitorovány nabídkové ceny po dobu trvání jejich nabídky do realizace transakce jako indikátorů efektivnosti realitního trhu. V rámci mikroekonomického výzkumu je vytvořena databáze rodinných domů v okrese Brno-venkov. V ní jsou ke konkrétní nemovité věci známy její nabídková cena, prodejní cena a doba trvání nabídky včetně jednotlivých změn nabídkové ceny během doby trvání nabídky. Příspěvek zahrnuje zahraniční rešerši článků zabývajících se likvidností nemovitostí, a dále přináší vývoj parametrů likvidnosti u rodinných domů v okrese Brno-venkov od roku 2017 do současnosti.
1. Úvod
Problematika nabídkových a realizovaných cen jako vstupů do porovnávací metody ocenění je aktuálně diskutovaným problémem v České republice. Zvláště pak samotná „úprava“ nabídkové ceny před vstupem do adjustační matice. Úprava nabídkové ceny je prováděna koeficientem redukce na pramen ceny, který je jedním z indikátorů likvidnosti nemovitostí. Druhým indikátorem je poté doba trvání nabídky.
2. Rešerše
2.1 Rešerše Česká republika
V tuzemských podmínkách není problematika parametrů nabídky na prodejní cenu nemovitostí, kterou se příspěvek zabývá, velmi řešenou a publikovanou tematikou. Po rešerši knižních titulů bylo přistoupeno k vědeckým pracem, a to převážně k publikovaným článkům, disertačním, diplomovým a bakalářským pracem. Relevantní byly nalezeny pouze tři zdroje, které se problematikou zabývaly. Publikace, které např. pouze zmiňují, že výše prodejní ceny je závislá na době trvání nabídky, či konstatují existenci koeficientu redukce na pramen ceny spolu s jeho základní definicí, nejsou součástí tuzemské rešerše, neboť jsou pro realizovaný výzkum irelevantní.
Problematikou vztahu mezi prodejní cenou nemovitostí a časem, po který se nemovitost vyskytuje na trhu, se zabývá diplomová práce s názvem: „Selling Price and Time on the Housing Market: A Meta - Analysis“ autorky Kuncové [1]. Diplomová práce na základě meta-analýzy hodnotí dobu trvání nabídky. V diplomové práci byla provedena rozsáhlá rešerše literatury.
Výsledky analýzy autorky ukazují, že TOM (Time On Market – doba trvání nabídky) je citlivý na lokalitu, modelovací techniku, počet pozorování, poté data testuje pomocí dvojité a trojité metody nejmenších čtverců.
V tuzemsku se touto problematikou zabýval také Cupal převážně ve své disertační práci a v navazující publikační činnosti. Ve své disertační práci se zabýval právě vztahem nabídkových cen a cen prodejních. Výzkum realizovaný v rámci této disertační práce byl více prakticky zaměřený na ocenění SCA, byl publikován v roce 2010 [2] a byl založen na analýze mikrodat a makrodat pro získání hodnot proměnných IΔP a ΔT pro Českou republiku.
Poslední prací, která se podobnou problematikou zabývá pouze okrajově je „Analýza vlivu vybraných kvalitativních znaků na cenu bytů v Praze v období od 2007–2012“ autorky Vinterové. [3] Diplomová práce na základě hedonické regrese stanovovala vliv jednotlivých proměnných na prodejní cenu nemovitosti. Práce však nepojednává o rozdílnosti mezi nabídkovou a prodejní cenou ani se nezabývá dobou trvání nabídky.
2.2 Rešerše zahraničí
Na rozdíl od rešerše v tuzemsku je rešerše zahraniční literatury podstatně obsáhlejší. Problematika indikátorů likvidnosti a statistické modelování je často diskutovanou problematikou na fungujících ekonomikách v západní Evropě, USA, ale i v asijských zemích, jako například v Singapuru či Číně.
Tyto publikace obsahují velké množství statistických a procesních modelů, které jsou navrženy pro dané ekonomiky. Právě jednotlivé modely, které byly testovány v jednotlivých publikacích, budou v první fázi využity pro testování dat získaných v rámci mikroekonomického výzkumu. V tomto příspěvku jsou zmíněny pouze vybrané zahraniční publikace.
Asabere a Huffman se zabývají vztahem mezi nabídkovou cenou a dobou trvání nabídky (TOM) a slevou prodejní ceny. Jako hlavní hypotézu si ve výzkumu stanovili tvrzení: „Významné změny (slevy) nabídkové ceny jsou většinou výsledky předražení (overpricing) a mohou vést ke skutečným slevám na konečné prodejní ceně.“ Tuto hypotézu poté empiricky dokázali. Zjistili také, že „čím delší doba na trhu, tím vyšší prodejní cena“ – ceteris paribus (tj. jsou-li ostatní stejné). [4]
Výzkumný článek Anderson a kol. nabízí pohled na makléře a jeho prodejní úsilí s údaji o transakcích získaných z databáze ve Virginii. Indikuje, že navýšená iniciační nabídková cena vlastníkem nemovitosti, nabádá (vyzývá) makléře k tomu, aby prodlužovali délku trvání výhradní smlouvy (mezi makléřem a vlastníkem nemovitosti), což následně prodlužuje dobu trvání nabídky (prodeje). Autoři článku také našli pozitivní vztah mezi dobou trvání nabídky a prodejní cenou – delší doba trvání smlouvy vede k vyššímu prodeji. Popisuje také nový mechanismus přenosu od vyšší nabídkové ceny po prodejní cenu a likviditu. Rozdělili proces prodeje na dvě fáze. První fáze je počáteční dohoda mezi realitním agentem a prodávajícím, kde jsou předem domluveny podmínky iniciační nabídkové ceny, doba uzavření smlouvy a další podmínky. Další fází je proces prodeje, který je však ovlivněn podmínkami dohodnutým i ve fázi jedna. Z tohoto důvodu se jedná o endogenitu smluvních podmínek a jejich vliv na prodejní cenu. [5]
Hui, Wong a Wong provedli výzkum v městské oblasti Hongkongu, Kowloon. Zkoumá, jak nadhodnocení (overpricing) spolu s různými dalšími atributy bydlení a tržními podmínkami prodlužuje dobu trvání nabídky (TOM). Mezi další atributy zahrnul výzkum prodejní cenu, zda je nemovitost pronajímána či jestli se jedná o obecní majetek. [6]
Knight se ve svém článku zabývá změnou nabídkové ceny během doby trvání nabídky. Poukazuje na to, že tyto informace v databázích s realizovanými cenami často chybí. Pomocí probit modelu zkoumal determinanty, které mají vliv na změnu nabídkové ceny. Domy s největší pravděpodobností změny ceny během trvání nabídky jsou ty, které jsou volné a které mají vysokou iniciační nabídkovou cenu oproti atypickým domům (není s nimi často obchodováno). Knight zkoumal také dopad chybějící iniciační nabídkové ceny, kde prodej těchto nemovitostí je nákladnější pro prodejce z hlediska časového a také z hlediska ceny. Domy, kde během doby trvání nabídky byly změny nabídkové ceny, měli delší dobu trvání nabídky a prodali se za nižší cenu. [7]
Stanovení ceny prodávajícím a změny během trvání nabídky se zdálo být smysluplným problémem a skutečně se prakticky překrývalo. Nedávná výzkumná studie Gordon a Winkler se souborem 13 461 prodaných rodinnch domů ukázala, že 4 308 rodinných domů mělo nižší prodejní cenu. Výsledky naznačují, že pravděpodobnost snížení nabídkových cen a procentuální snížení jsou pozitivně spojeny s velikostí domu, aktuální obsazeností nemovitostí a slabým hospodářstvím. Tento výzkum byl realizován v USA ve státě Alabama. Pro modelování a hodnocení využili probit model a metodu 2SLS. [8]
3. Metodologie a data
Pro potřeby tohoto příspěvku je výzkum vyhodnocen formou popisné statistiky na základě:
- charakteristik polohy – průměrné údaje doby trvání nabídky (ΔT = TM − E(TA)) a rozdílu cen (IΔP = PM / E(PA)), který vyjadřuje podíl mezi prodejní cenou a nabídkovou cenou,
- charakteristik variability – výběrových směrodatných odchylek dvou zmíněných charakteristik.
* PM – tržní cena, PA – nabídková cena, TM – čas prodeje (právní účinky vkladu do katastru nemovitostí), TA – čas nabídky (prvotní zachycený čas nabídky), E – odhad ceny/doby.
Obě tyto charakteristiky jsou vyhodnocovány kontinuálně v časovém průřezu databáze.
3.1 Data
Od března 2017 je kontinuálně sledována realitní inzerce rodinných domů ve vybraných lokalitách. Unikum sestavované databáze tkví v tom, že k jednotlivým nemovitostem je přiřazena konkrétní nabídková cena spolu s datem nabídky a dále prodejní cena spolu s datem podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Evidovaná je tedy doba trvání nabídky (TOM) a také jednotlivé změny nabídkové ceny během doby trvání konkrétní nabídky. Evidováno je také znovu vystavení nabídky do inzerce (relisting).
V rámci realizovaného výzkumu byla aplikovaná metoda mikroanalýzy v jednom segmentu realitního trhu, a to rodinných domů. Tento typ nemovitosti byl vybrán na základě relativně vysoké likvidnosti, což je z hlediska časových aspektů vhodné. Benefitem těchto nemovitostí je také jejich relativně snadná dohledatelnost v katastru nemovitostí. Na základě jejich parametrů je vhodné prodejní ceny z katastru nemovitostí (těchto nemovitých věcí) využívat jako srovnávací vzorky pro porovnávací způsob ocenění, aniž by byly opomenuty jejich cenotvorné parametry.
3.1.1 Data s nabídkovými cenami
Zdrojem pro nabídkovou databázi byla realitní inzerce. Data jsou kontinuálně sbírána od 12. 3. 2017 až do současnosti. Vyhodnocená data byla sledována 139 týdnů.
Celkem bylo v této fázi a v tomto časovém rozmezí sledováno 4 407 rodinných domů. Vzhledem k velkému rozsahu databází zde nejsou postihnuty všechny duplicitní nabídky nemovitostí. Následně jsou rodinným domům z nabídkové databáze dohledávány identifikátory v katastru nemovitostí.
U rodinných domů bylo z celkového počtu nabídek 4 407 identifikováno v katastru nemovitostí 670 nemovitostí. Počet entit, u kterých nebyly nalezeny potřebné informace v katastru nemovitostí, je násobně větší. Důvody jsou různé. Dříve, než se podařilo najít identifikační údaje, byly tyto nabídky z inzerce smazány. Pokud byly nemovité věci nabízeny formou dražby, ať již dobrovolné nebo nucené, byly z databází také vyloučeny. Dalším důvodem byl jednoznačný nedostatek informací v jednotlivých inzerovaných nabídkách, případně nabídka nedisponovala dostatkem informací potřebných pro identifikování nemovité věci v katastru nemovitostí. Jednoznačným důvodem pro vyloučení z databáze byla také absence ceny v daném inzerátu (bez iniciační nabídkové ceny, chybí základní parametr pro zařazení do databáze). V jednotlivých inzercích se také objevovaly chyby, nabízeny byly pozemky se špatně uvedeným katastrálním územím, obcích či okresech. U rodinných domů byly vyřazeny také developerské projekty, které formou jednoho inzerátu nabízejí více nedokončených staveb. Zahrnuty nebyly také hrubé stavy, administrativní budovy, výrobní areály, ubytovací zařízení, chaty, vinné sklepy či objekty mlýna, prodeje pouze ideální poloviny domu či rodinné domy, kde byl nabízen pouze projekt a pozemek.
3.1.2 Data s realizovanými cenami
Nabídky, které nebyly vytřízeny na základě výše uvedených podmínek, byly nadále průběžně sledovány a evidovány až do data vymazání z inzerce. U těchto entit bylo k 3. 11. 2019 ověřeno, zda je v katastru nemovitostí evidován cenový údaj. U tohoto výzkumu byly cenové údaje žádány na základě řízení a nebyly dožadovány kopie ze sbírky listin.
Celkem bylo pro výzkum k 3. 11. 2019 získáno relevantních 511 rodinných domů. Konkrétní nabídka tedy obsahuje iniciační nabídkovou cenu, prodejní cenu a dobu trvání nabídky včetně změny ceny po dobu trvání nabídky. Výsledky počtu pozorování v jednotlivých fázích shrnuje následující Tab. 1.
| Typ nemovité věci | Počet vzorků | ||
|---|---|---|---|
| Nabídky | Identifikováno v KN | Realizované prodeje | |
| Rodinný dům | 4470 | 670 | 511 |
[Zdroj: vlastní]
Rozdíl mezi nabídkami, jejíž předmět byl vyhledán v katastru nemovitostí a skutečně realizovanými prodeji, je způsoben právě časovým aspektem. Dalším důvodem také je, že určité procento nabídek nakonec není vůbec realizováno.
Následující Tab. 2 uvádí souhrnné statistiky obou klíčových proměnných pro rodinné domy v okrese Brno-venkov ve čtyřech obdobích, kdyby bylo provedeno vyhodnocení.
| Datum | Pozorování | IΔP | ΔT | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vzorky celkem | Prodané | Průměr | Směrodatná odchylka | Průměr | Směrodatná odchylka | |
| Rodinné domy – Brno-venkov | ||||||
| Září 2017 | 1212 | 59 | 0,90 | 0,14 | 108 | 35,9 |
| Prosinec 2017 | 1638 | 105 | 0,89 | 0,20 | 126 | 51,3 |
| Září 2018 | 2790 | 301 | 0,89 | 0,13 | 171 | 99,8 |
| Listopad 2019 | 4470 | 511 | 0,89 | 0,16 | 234 | 122,1 |
[Zdroj: vlastní]
Doba trvání nabídky se pro jednotlivé segmenty nemovitostí kontinuálně prodlužuje. Autorka se domnívá, že je to způsobeno tím, že databáze se sledují kontinuálně od března roku 2017 a některé inzerované nabídky, které mají delší dobu trvání nabídky, nebyly předtím vyhodnoceny.
Relativně stabilní se jeví segment s rodinnými domy, který si navzdory prodlužující se době trvání nabídky udržuje hodnotu koeficientu redukce na pramen ceny konstantní (rozdíl ve sledovaném období jednotlivých koeficientů redukce na pramen ceny činí pouze 1 %).
4. Závěr
Realizovaný výzkum je náročný z hlediska časového i z hlediska následného zpracování dat. Jednotlivá pozorování se musí neustále (v daných intervalech) opakovat a nakonec spárovat s odpovídajícím pozorováním v katastru nemovitostí. Ačkoliv jsou data sledována a shromažďována od března roku 2017, je nutné v pozorování a sledování pokračovat, neboť je třeba, aby data nabyla statistické významnosti a napomáhala tak k naplnění cílů disertační práce.
Vyhodnoceny a modelovány budou dvě hlavní proměnné: „změna ceny“ a „doba nabídky“. Budou zde použity i modely diskrétní volby pro modelování pravděpodobnosti prodeje. Výstupem z této aktivity je značně zpřesněný a pravděpodobnostně podložený koeficient redukce zdroje ceny, který umožní využívat nabídková data pro komparativní oceňování nemovitostí SCA a také přispěje k vývoji teoretické stránky vědního oboru této problematiky.
Při realizovaném výzkumu bylo v databázi shromážděno celkem 4470 nabídek a celkem bylo zachyceno 511 prodejních cen. Průměrná doba trvání nabídky byla u rodinných domů v okrese Brno-venkov 234 dní.
V rámci zkoumané problematiky tohoto příspěvku je rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou v okrese Brno-venkov ve sledováném období u rodinných domů průměrně cca 11 %. Nabídkové ceny jsou tedy v průměru o 11 % vyšší než prodejní ceny, databáze však obsahuje veškeré zobchodované rodinné domy. Jedná se tedy o rodinné domy rozdílných konstrukcí, stavebně technického stavu, stáří, polohy a jiných faktorů.
Článek byl s menšími změnami již publikován v lednu roku 2020 na doktorské studijní konferenci JUFOS 2020, kterou organizuje Ústav soudního inženýrství Vysokého učení technického.
Poděkování
Příspěvek byl zpracován za podpory Specifického vysokoškolského výzkumu MŠMT č.j. ÚSI-J-19-5977.
Literatura
- KUNCOVÁ, B., ČADIL J. a SLANÝ M. 2017 Prodejní cena a čas na trhu s nemovitostmi: Metaanalýza. Vysoká škola ekonomická v Praze.
- CUPAL M. Vliv koeficientu redukce na zdroj ceny na výsledný index odlišnosti při komparativní metodě oceňování nemovitostí. Brno: Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství, 2009/2010. 287 s. Vedoucí dizertační práce prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.
- VINTEROVÁ M. 2014. Analýza vlivu vybraných kvalitativních znaků na cenu bytů v Praze v období 2007–2012. Vysoká škola ekonomická v Praze.
- ASABERE, P. K., and HUFFMAN F. E. 1993. “Price Concessions, Time on the Market, and the Actual Sale Price of Homes.” Journal of Real Estate Finance and Economics 6 (2): 167–174.
- ANDERSON, R. I., BRASTOW, R. T., TURNBULL, G. K., WALLER, B. D. 2014. Seller Over-Pricing and Listing Contract Length: The Effects of Endogenous Listing Contracts on Housing Markets. Journal of Real Estate Finance and Economics, vol. 49(3), 434-450.
- HUI E. C. M., T. Y. WONG T. Y. J., and WONG K. T. 2010. “Marketing Time and Pricing Strategies”.
- KNIGHT J. R. 2002. “Listing Price, Time on Market, and Ultimate Selling Price: Causes and Effects of Listing Price Changes”. Real Estate Economics 30 (2): 213–237.
- GORDON, B. L., WINKLER, D. T. 2017. The Effect of Listing Price Changes on the Selling Price of Single-Family Residential Homes. Journal of Real Estate Finance and Economics, vol. 55(2), 185-215.
The paper deals with the development of parameters of the offer for sale (already realized price) real estate. In the conducted research, bid prices are monitored for the duration of their bid until the transaction is realized as indicators of the efficiency of the real estate market. Within the framework of microeconomic research, a database has been created, namely of family houses in the district of Brno - venkov. In the database, the bid price, the selling price and the duration of the bid, including individual changes in the bid price during the bid period, are known for a particular immovable item. The article includes a foreign search of articles dealing with the liquidity of real estate, as well as the development of liquidity memory parameters for family houses in the Brno-venkov district from 2017 to the present.