Nahrazení územního řízení a stavebního povolení veřejnoprávní smlouvou

V redakci jsme zaznamenali v jedné FB skupině diskusi k tématu nahrazení územního řízení a stavebního povolení veřejnoprávní smlouvou. Objevily se tam 2 druhy názorů.
Že stavební povolení je alespoň správní rozhodnutí a když nabude právní moci, alespoň trošku právní jistota tam je. Zatímco při využití institutu veřejnoprávní smlouvy v případě komplikace se sousedy a možného lehkého napadnutí smlouvy u soudu vzniká právní nejistota po dobu celého trvání stavby - tedy i po kolaudaci.
Na druhé straně zazněla zkušenost, že veřejnoprávní smlouva může být cestou k významnému urychlení výstavby. Když referentem na stavebním úřadě zkontrolovaná veřejnoprávní po podání žádosti visí na úřední desce 8 dnů, pak ji podepíše investor a účastníci a poté se předává zpátky na úřad k vyznačení účinnosti, může být územko do 14 dnů, pokud vše proběhne hladce. A to už je velký rozdíl proti tomu, když územní řízení trvá na některých úřadech i 3 měsíce.
Redakce TZB-info požádala o komentář Mgr. Radka Motzkeho, který s námi dlouhodobě spolupracuje.

TZB-info: Kdy je vhodné využít veřejnoprávní smlouvu a na co si dát pozor?

Mgr. Radek Motzke: Veřejnoprávní smlouva je výborný nástroj pro povolování bezkonfliktních staveb s jasně definovaným okruhem dotčených osob (sousedů). Pokud je užívána k tomuto účelu, slouží dobře. Výhodou smlouvy je, že si ji navrhne sám investor, resp. projektant s advokátem. Mají tedy kontrolu nad obsahem. Nejsou odkázáni na to, jak se stavebnímu úřadu "podaří" napsat územní rozhodnutí nebo stavební povolení.

Smlouva je naopak nevhodná tam, kde je okruh dotčených osob nejasný. K tomu dochází, když okolní pozemky vlastní mnoho lidí, nebo když jsou dopady stavby na okolí tak velké, že nelze přesně určit, koho se týkají. V takovém případě se může snadno objevit nějaký "vzdálenější soused", který nebyl k podpisu veřejnoprávní smlouvy přizván, a napadnout její platnost. To se zřejmě stalo v prvním případě, který citujete z facebooku.

Druhý případ naopak ukazuje, že veřejnoprávní smlouva může dobře sloužit, a to dokonce u investiční výstavby. Obsahové náležitosti veřejnoprávní smlouvy, která nahrazuje územní rozhodnutí a stavební povolení, najdeme ve stavebním zákoně a jeho prováděcích vyhláškách. Konkrétně v § 78a a § 116 stavebního zákona, vyhlášce č. 503/2006 Sb.

Shrnuto a podtrženo, veřejnoprávní smlouvu ano, ale jen tam, kde lze zajistit podpisy opravdu všech dotčených osob. Návrh smlouvy by měl připravit projektant, který má s takovými smlouvami zkušenosti, eventuelně ve spolupráci se specializovaným stavebním advokátem.

Pokud Vás problematika zajímá, můžete kontaktovat autora na dobrasmlouva.cz, případně opět využít jeho služeb na stánku TZB-info a ESTAV.cz na veletrhu FOR ARCH Praha v září 2018.

Na závěr ještě doplnění:
Veřejnoprávní smlouvu nelze uzavřít v případě záměru, pro který bylo vydáno stanovisko k posouzení vlivů provedení záměru na životní prostředí.
Ačkoliv se často mluví o veřejnoprávní smlouvě v souvislosti s novelou stavebního zákona, tuto variantu „povolení“ umožňoval stavební zákon i před novelou, ale v praxi docházelo k častým nejasnostem a různým výkladům. Ostatně veřejnoprávní smlouvy se na našem území vyskytovaly již za Rakouska-Uherska.
K návrhu na uzavření veřejnoprávní smlouvy žadatel připojí dokumentaci v rozsahu jako k žádosti o vydání územního rozhodnutí, doklad o právu k pozemku nebo stavbě, na nichž se má záměr uskutečnit. Zákonem není výslovně upraven postup pro případ, kdy návrh nemá předepsané náležitosti. Protože návrhem na vydání veřejnoprávní smlouvy není zahájeno správní řízení, nelze využít postupu podle § 45 odst. 2 správního řádu, a vyzvat žadatele o doplnění návrhu. Je na stavebním úřadu, aby zvážil další postup. Více například v článku Co přináší novela Stavebního zákona?