K rozhodnutí uživatelů odpojit se od společného rozvodu tepla a teplé vody v domě
S rostoucími cenami energií čelí otopné soustavy s centrálním resp. ústředním zásobováním teplem řadě nežádoucích jevů spojených s užíváním bytových a nebytových prostor ve vytápěném domě se společným zdrojem tepla. Tato tendence je výrazná u bytových domů ve vlastnictví jednotek v péči SVJ, u nájemního bydlení je prakticky vyloučena a u družstevního bydlení, které je modifikací nájemního bydlení, je stávající praxe rozporná.
Na základě ekonomického kalkulu uživatelů výhodně položených užívaných prostor v ústředně vytápěném bytovém nebo polyfunkčním domě je např. zaznamenávána snaha "odpojit" byt či nebytový prostor od rozvodu tepla a teplé vody v domě. V ustanovení § 2 písm. b) a c) vyhlášky č. 372/2001 Sb. je nepřímo vyjádřeno, že v centrálně vytápěném bytovém domě jsou napojenými jednotkami na rozvod tepla a teplé vody všechny jednotky, které využívají společný zdroj tepla. Předmětem vyhlášky není stanovení úhrad za vytápění v domě, kde je ve všech bytech a nebytových prostorech provozováno individuální (bytové) vytápění (dříve označované jako etážové vytápění). Opozitem k pojmu napojený byt/jednotka je při ústředním vytápění domu pojem nenapojený byt/jednotka (tedy, synonymem vyjádřeno, odpojený byt/jednotka - a to bez ohledu, kdy a za jakých okolností k odpojení došlo), který logicky označuje tu jednotku, která nesplňuje zcela podmínku závislosti na společném zdroji tepla, ale je částí prostorového vymezení domu. Proto každý dílčí prostor v domě, který byl odpojen resp. nepřipojen k rozvodu tepla dříve, nyní či zda je uvažováno s jeho odpojením v budoucnosti, nelze posuzovat samostatně, ale v kontextu ústředně vytápěného bytového domu.
Charakteristické pro rostoucí tendenci je dotaz tazatelky: "Chci požádat o názor týkající se následujícího problému. Jsme SVJ (16 bytových jednotek). Bytové jednotky byly vždy centrálně vytápěné (budova je z roku cca 1946). V měsíci květnu t.r. došlo u třech bytových jednotek (bez souhlasu všech vlastníků bytových jednotek) k odpojení od centrálního vytápění. Obrátila jsem se na stavební úřad, kde mi bylo sděleno, že odpojení od centrálního vytápění nelze považovat za změnu účelu užívání ve smyslu § 126 stavebního zákona, neboť se nezasahuje do nosných konstrukcí a vedení technického zařízení uvnitř budov a jejich stavební úpravy nevyžadují stavební povolení.
Domnívám se, že postup stavebního úřadu je v rozporu s energetickým zákonem č. 458/2000 Sb., konkrétně s ustanovením § 77 odst. 5., kde se uvádí, že změna způsobu vytápění může být provedena pouze na základě stavebního řízení se souhlasem orgánů ochrany životního prostředí a v souladu s územní energetickou koncepcí. Současně nám odpojené jednotky sdělily, že pro ně v podstatě vyhláška č. 372/2001 Sb. neplatí, neboť je v rozporu se směrnici EU, tudíž určení výše plateb za vytápění společných prostor je otázkou dohody mezi vlastníky. Prosím o vyjádření, zda-li se tvrzení odpojených vlastníků a stavebního úřadu zakládá na pravdě."
V dotazu tazatelka postihla základní podmínky, na nichž má být založena kvalifikovaná odpověď nejen na konkrétní dotaz, ale i obecně. Ve vztahu k zákonu č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, jsou rozvody tepla a teplé vody v domě ve vlastnictví SVJ společnými částmi domu a jakýkoliv zásah do jejich technického řešení je společnou záležitostí všech vlastníků jednotek. Vhodně také tazatelka uvádí s odkazem na energetický zákon č. 458/2000 Sb., že popisovaná změna ve způsobu vytápění objektu má vztah k požadavkům stavebního zákona č. 183/2006 Sb. Přestože energetický zákon i stavební zákon mají jasně vymezený předmět úpravy, je v § 77 odst. 5 energetického zákona uložena povinnost projednat ve stavebním řízení změnu způsobu dodávky nebo změnu způsobu vytápění bez ohledu na to, zda jsou podle stavebního zákona naplněny podmínky pro vedení takového řízení. Dále, žádné z nařízení a směrnic ES se uvedenou problematikou nezabývá, a proto je fatálním omylem ospravedlnit individuální jednání odkazem na údajný a blíže nespecifikovaný rozpor komunitárního práva s ustanoveními vyhlášky č. 372/2001 Sb., která konkretizuje finanční podíl odpojených jednotek na celkových nákladech na teplo a teplou vodu v bytovém domě. K osobité interpretaci nadřazenosti nespecifikovaného předpisu komunitárního práva nad právními předpisy ČR, která je nejen formálně, ale i věcně chybná, jsem se před časem vyjádřil v časopise VVI (vytápění, větrání, instalace) č. 4/2004, str. 167-172 příspěvkem "Balené koblihy po "Cikhartovsku"?", v reakci na názor, že vyhláška č. 372/2001 Sb. měla být v údajném v rozporu se směrnice ES 93/76/EHS, která je nyní mj. již zrušena. Do svého zrušení však neměla směrnice žádný bezprostřední vztah k rozúčtování nákladů na teplo v bytovém domě v ČR, kde uživatelé bytů a nebytových prostor v pozici konečných spotřebitelů nejsou odběrateli tepla. Ve společenství vlastníků jednotek, které existuje a působí díky zákonu č. 72/1994 Sb., je možné rozhodovat o podmínkách poskytování a oceňování služeb (§ 11 odst. 4 zákona) jen v rozsahu, který není v rozporu s ustanoveními obecných a zvláštních právních předpisů (§ 9a odst. 2 zákona). Je minimálním požadavkem, aby ustanovení zákona o vlastnictví bytů byla dodržena v každém SVJ. Na zvláštní právní předpis odkazuje občanský zákoník ustanovením § 696 odst. 2. Vyhláška č. 372/2001 Sb. reflektuje ustanovení §§ 695 a 696 občanského zákoníku, že úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a způsob jejich placení stanoví zvláštní právní předpis. Pro dvě nejvýznamnější služby poskytované v souvislosti s bydlením je to právě tato vyhláška.
Názor na postup stavebního úřadu v konkrétním případě přísluší odboru stavebního řádu ministerstva pro místní rozvoj, který metodicky řídí stavební úřady v ČR. V připomínkovém řízení k novele energetického zákona gesční odbor 82 MMR, věcně příslušný ke stavebnímu zákonu, uvádí k zamýšlené novela zákona č. 458/2000 Sb.: "Návrh změny zákona neobsahuje změnu § 77 odst. 5. Přestože energetický zákon i stavební zákon mají jasně vymezený předmět úpravy, je v § 77 odst. 5 energetického zákona uložena povinnost projednat ve stavebním řízení změnu způsobu dodávky nebo změnu způsobu vytápění bez ohledu na to, zda jsou podle stavebního zákona naplněny podmínky pro vedení takového řízení. Pravidla pro užití jednotlivých institutů (stavební povolení, veřejnoprávní smlouva, certifikát autorizovaného inspektora, ohlášení) stanoví stavební zákon. Zvláštní zákon by neměl stanovovat pouze jeden z možných procesních postupů."
Statut odpojené jednotky musí splňovat řadu požadavků občanskoprávních vztahů a veřejnoprávních zájmů. Z hlediska občanskoprávních vztahů zasahuje odpojení jednotky v SVJ do soukromých práv ostatních vlastníků jednotek. Odpojení některých z jednotek zasahuje do jejich osobních práv, když se finančně podílejí na teplotním komfortu jen "přitápěných" odpojených jednotek a dotují provoz společného zdroje tepla v domě. Jde o zásah do tepelného prostředí bytového domu. Odběrné tepelné zařízení bytového domu je dimenzováno na určitý tepelný výkon odpovídající konkrétní budově a odpojením některých vytápěných prostor v domě se změní technické a provozní podmínky otopné soustavy. Proto je pro odpojení jednotky vyžadován souhlas všech zúčastněných. Vlastník bytové jednotky má povinnost zdržet se jednání, jimiž by zasahoval do práva ostatních členů společenství (čl. XIV odst. 2 písmeno e/ nařízení vlády č. 371/2004 Sb. k zákonu č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů).
Odpojení od ústředního vytápění je také hodnoceno z hlediska veřejnoprávního zájmu, opírající se o stavebně-technické řešení a požadavky ochrany životního prostředí. Změnu ve vytápění části objektu je třeba považovat za podstatnou změnu užívání stavby ve smyslu stavebního zákona. Předpisy stavebního práva upravují povolení stavebních úprav z hlediska stavebně technického. Při návrhu změny způsobu vytápění stavby musí být splněny obecné technické požadavky na výstavbu (vyhláška č. 268/2009 Sb.). Stavebními úpravami odpojené jednotky dochází k zásahu do společných částí bytového domu (rozvody ústředního vytápění a teplé vody mají charakter společných částí domu), a z tohoto důvodu je nutné, aby stavebník dokládal do řízení na stavebním úřadě souhlas vlastníka budovy a ostatních účastníků řízení (vlastníků jednotek v domě). Skutečnost, že k odpojení dojde bez tohoto souhlasu stavebního úřadu, podmíněné požadavky stavebního zákona, může být považována za přestupek.
Domáhat se dodržení občanskoprávních a veřejnoprávních práv má SVJ možnost prostřednictvím soudu. Soudy ve svém rozhodování ukládají vlastníkům odpojených jednotek povinnost obnovit na vlastní náklady rozvod tepla napojením na stávající společný rozvod tepla. V odůvodnění konstatují, že byt v bytovém domě sám o sobě je jednotkou vlastnictví, avšak z hlediska jeho funkčnosti (obyvatelnosti) nemůže být oddělenou částí budovy. Vlastníci odpojených jednotek uzavřením smlouvy o převodu bytové jednotky vstoupili do vzájemných vztahů s ostatními vlastníky jednotek a spoluvlastníky společných částí domu a musí se při nakládání se společnými částmi domu podřizovat vůli většiny; své výlučné vlastnické právo k jednotce nemůže odpojený vlastník vykonávat na úkor ostatních. Je zřejmé, že ve vztahu k ostatním vlastníkům jednotek představovala a stále představuje změna způsobu vytápění, jakož i změna ve způsobu dodávky tepla, významný zásah do výkonu jejich vlastnického práva vyžadující podle platné právní úpravy souhlas společenství. Již z těchto skutečnosti je zřejmé, že změna zdroje tepla k vytápění některých z vlastníků jednotek ohrožuje výkon vlastnických práv vlastníků ostatních jednotek ve smyslu § 13 odst. 1 a 3 zákona č. 72/1994 Sb.
Podíl odpojené jednotky na celkových nákladech na teple z rozvodu tepla a teplé vody se stanovuje úměrně objemové velikosti jednotky. Tolerance bytového individuálního vytápění jednotky v ústředně vytápěném domě je změnou užívání stavby z ústředně vytápěného bytového domu na dům vytápěný smíšeným způsobem. Smíšený způsob vytápění však zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, nezná. Proto pro ústředně vytápěný bytový dům je legitimní uplatnit specifický postup v případě, kdy dojde k odpojení jednotky od rozvodu ústředního vytápění. V daném případě je stanovena úhrada za teplo podílem na celkových nákladech za teplo dodané prostřednictvím ústředního vytápění a poskytováním teplé vody v rozsahu základní složky nákladů na vytápění a základní složky nákladů vynaložených na ohřev teplé vody, ve shodě s ustanovením § 6 odst. 2 vyhlášky č. 372/2001 Sb. Parametrem výpočtu finančního podílu odpojené jednotky je započitatelná podlahová plocha (ZPP). Odpojený byt od rozvodu teplé vody se podílí i platbou za základní složku nákladů na teplo při poskytování teplé vody! Parametrem je celková podlahová plocha jednotky (PP), která však může být u nebytového prostoru upravena podle ustanovení v příloze č. 1, část B vyhlášky č. 372/2001 Sb.
Příklad
ÚV - náklad na teplo NSVJ = Nz + Ns = 287 414 Kč. Je-li podíl nákladových složek Zs/Ss = 40/60, pak Nz= 114 965 Kč. Pro stanovení úhrady je rozhodná celková započitatelná podlahová plocha SVJ = ZPPSVJ = 808,72 m2 a podlahová plocha odpojené jednotky ZZPoj = 63,7 m2. Úhrada je úměrná podílu zc = 114 965/808,72 = 142,16 Kč/m2, tedy Noj = 142,16x63,7 = 9 060 Kč - roční úhrada za odpojení od rozvodu vytápění;
TV - náklad na teplo, obsažené v TV za SVJ = 55 383 Kč, Nz = 16 615 Kč, PPSVJ = 1 033,7 m2, PPoj = 78,9 m2, zc = 16 615/1 033,7 = 16,07 Kč/m2, Nz = 16,07x78,9= 1 268 Kč - roční úhrada za odpojení od rozvodu teplé vody.
Celková platba za teplo a teplou vodu v odpojeném bytě = 9 060 Kč + 1 268 Kč = 10 328 Kč/odpojená jednotka.rok
Zpravidla jsme v této souvislosti konfrontováni s názory laické i odborné veřejnosti, že požadavky, které by měl splnit vlastník (uživatel) bytu resp. "nebytu" při "odstraňování otopného tělesa" se zdají neadekvátní vzhledem k tomu, že vlastník, který si uzavře přívod do otopného tělesa (nebo i všech otopných těles) a tím vlastně otopná tělesa vyřadí, není povinován prakticky ničím.
Vyslovený názor odporuje stávajícím právním předpisům a je v rozporu s odborným pozadím závazných pravidel pro rozúčtování nákladů na teplo k vytápění. Odpojený byt je z hlediska předepsané úhrady posuzován stejně jako byt s nulovými náměry na indikátorech vytápění nebo s plně uzavřenými ventily na otopných tělesech. V obou případech je účtována úhrada ve výši základní složky nákladů, stanovená poměrně ze 40 resp. 50 procentní části celkových nákladů na teplo v domě; kritériem je podlahová plocha místností v bytě.
Ing. Ladislav Černý v časopise Energie a peníze č.4/2010 vhodně v dané souvislosti argumentuje. Uvádí, že každý, kdo si zcela uzavře všechny své radiátory v bytě v domě s více byty na několik dní, uvádí svůj byt ve skutečnosti do pozice tzv. odpojeného bytu od vnitřního rozvodu tepla. Rozdíl je pouze v tom, že otopná tělesa jsou v odpojeném bytě odstraněna, zatímco v bytě se zavřenými otopnými tělesy jsou tato stále součástí vnitřního rozvodu tepla, i když dočasně vyřazená z funkce. Nejedná-li se o byt (se zavřenými nebo odstraněnými otopnými tělesy) extrémně situovaný vzhledem k venkovnímu prostředí (např. byt rohový, podstřešní) ustálí se vnitřní teplota na hodnotě rozhodně významně vyšší než je venkovní teplota, zpravidla však ne nižší než 12 - 17 °C. Pokud není zaizolováno vertikální potrubí vnitřního rozvodu tepla (stoupačky), běžně se dosahuje vnitřní teploty místností (podle jejich polohy) nad 17 °C. O tom se může každý přesvědčit uzavřením otopných těles. Stoupačky se podílejí na dodávce tepla do místností bytů 30 - 50 %, protože dodávají teplo trvale, zbytek připadá na otopná tělesa, jimiž se pomocí termostatických či jiných ventilů reguluje dodávka tepla a tím vnitřní teplota místností. Nelze zabránit toku tepla do místností odpojeného bytu ze sousedních řádně resp. normálně vytápěných místností. Uživatelé těchto sousedících místností - ve vertikálním a horizontálním směru - se významně podílejí na dodávce tepla do místností s tak či onak odpojenými radiátory.
Uživatel odpojeného bytu obvykle namítá, že svým zdrojem tepla přispívá k vyrovnané tepelné bilanci, což nelze popřít. Nicméně však si zpravidla programově udržuje teplotu ve svém odpojeném bytě v optimálním případě srovnatelnou s byty "neodpojenými". To znamená, že nutně minimálně využívají tepelnou energii odpovídající základní složce nákladů jako ostatní neodpojené byty, tj. základní složce odvozené od stejně velké započitatelné podlahové plochy. Je tudíž dalším důvodem rozdělování části nákladů na vytápění nezávisle na individuální míře užití tepelné energie k vytápění domu odvozené od registrace teploty v čase a daném místě pomocí indikátorů, kromě shora již uvedeného vytápění společných částí domu, i sdílení tepla mezi sousedícími místnostmi a byty.
Srovnejme poměr měrných nákladů odpojeného/nevytápěného/ bytu od ústředního vytápění s bytem standardně vytápěným podle známého vztahu
(θi 1 - θe) : (θi 2 - θe) = p1 : p2
kde jeθi 1 - průměrná vnitřní teplota bytu 1 - neodpojeného od ÚT, (např. 21 °C)
θi 2 - průměrná vnitřní teplota bytu 2 - odpojeného od ÚT, (např. 15 °C)
θe - průměrná vnější - venkovní teplota za sled. čas. období, (např. 6 °C)
p1 - úhrada vztažená na 1m2 bytu 1,
p2 - úhrada vztažená na 1m2 bytu 2;
θ - obecný symbol pro teplotu [°C],
p - oceněná měrná spotřeba tepla k vytápění [Kč/m2].
Dosazením číselných hodnot do výše uvedeného obecného vztahu
[(21 - 6) : (15 - 6) = 15 : 9 = p2 : p1],
získáme poměr mezi náklady na 1m2 podlahové plochy dvou porovnávaných bytů [15 : 9]. V procentuálním vyjádření [15 : 100 % = 9 : x → x = 60 %] to znamená, že za tzv. "nevytápěný" byt by se mělo platit za vytápění 60 % nákladů, které se platí za vytápěný byt, pokud jsou byty stejně velké. Při dosahované vyšší průměrné vnitřní teplotě než 15 0C je tento procentuální podíl patřičně vyšší a naopak. Nutno poznamenat, že absolutní výše poměrné úhrady je dána volbou % podílu základní složky nákladů mezi 40 - 50 % z celkových nákladů na vytápění účtovaného celku - zúčtovací jednotky.
I toto srovnání svědčí o tom, že při rozdělování nákladů na vytápění není účtování odpojenému bytu nákladů ve výši základní složky neodůvodněné, ani příliš vysoké. Přitom je zcela na místě, aby započitatelná podlahová plocha odpojeného bytu odpovídala započitatelné podlahové ploše stanovené před odpojením od vnitřního rozvodu tepla. Jinak řečeno odpojený i neodpojený byt stejné velikosti by měl mít stejnou započitatelnou podlahovou plochu. Manipulace s hodnotou započitatelné podlahové plochy po odpojení se někdy odůvodňují s odkazem na tabulku v příloze 1 část A citované vyhlášky. Tyto úpravy nejsou v pojetí ustanovení § 6 odst. 2 vyhlášky. Vztah k souboru přepočítacích koeficientů, uvedených v tabulce, přísluší ve vyhlášce pouze a jen prvotní úpravě velikosti podlahové plochy místností v bytě, které nejsou přímo vytápěné (osazené otopnými tělesy), ale získávají teplo nepřímo z přímo vytápěných prostor v bytě. Formálně ani věcně není opodstatněno, aby již jednou vypočtená započitatelná podlahová plocha resp. podlahová plocha bytu byly dále kráceny při odpojení bytu od rozvodu tepla a teplé vody s odvoláním na tabulku, která má jiné určení. Již z pouhého odkazu na příslušnou tabulku ve znění vyhlášky je zřejmé, že k bytu jako celku a jeho velikostní charakteristice nemá tabulka s koeficienty po odpojení žádný vztah.
Použitá literatura:
1. Odpojování od centralizovaného zásobování teplem. Ze stanoviska odboru stavebního řádu MMR ČR ze dne 4.3.2009 č.j. 36919/09-82, publikovaném ve "Stavebně správní praxi" - příloha časopisu Urbanismus a územní rozvoj, ročník XII, číslo 4/2009 s. 5-6.
2. Skuhra, J.: Úskalí odpojování bytů od rozvodu tepla a teplé vody. In: Sborník 18. mezinárodní konference "Vykurovanie 2010", str. 369 -372, SSTP, Stará Lubovňa 2010.
3. Černý, L.: Rubrika "Odpovědi na dotazy" časopisu Energie & Peníze č. 3 a 4/2010.
4. Skuhra, J.: K problematice odpojování bytů od rozvodů tepla a teplé vody, časopis Energie & Peníze č. 2/2010, str. 76-78.
5. Skuhra, J.: Odpojování jednotky od rozvodu tepla a teplé vody v SVJ. Buletin SVJ aktuálně č. 5/2010, str. 1-3, Verlag Dashöfer, Praha 2010.
Recenze k článku
Název článku: K jednostrannému rozhodnutí některých uživatelů bytům nebytových prostor odpojit se od společného rozvodu tepla a teplé vody v domě
Autor: Ing. Jiří Skuhra, CSc.
Datum: Srpen 2010
Recenzent: Ladislav Tintěra - nezávislý energetický konzultant, energetický auditor
Článek popisuje problematiku odpojování jednotlivých bytů od společného systému dodávky tepla a teplé pitné vody. Jde o fenomén, jehož vznik lze vysledovat do poloviny devadesátých let, do počátků privatizace bytového fondu. Hlavním důvodem je chronický nedostatek právního povědomí značné části obyvatelstva. Představa o absolutní nadřazenosti soukromého vlastnictví bez ohledu na funkční a historické vazby k okolí je lákavá svým liberálním přístupem, ale pouze pro izolovaný, z kontextu vytržený vzorek. Lze připomenout známou tezi o tom, že svoboda jednotlivce končí tam, kde začíná omezovat svobodu ostatních. Autor podává právní rozbor problematiky a uvádí příklady vyčíslení podílu vlastníka odpojeného bytu na úhradě nákladů na centrální vytápění ostatních neodpojených bytů. Jde o jeden (byť značně fundovaný) z několika právních názorů. Autor zmiňuje probíhající, nebo ukončené soudní spory na toto téma. Soudím, že čtenářům by velmi pomohly odkazy na konkrétní judikaturu. Vnímavý čtenář bude zajisté přemýšlet o dalších souvislostech popisovaného jevu. Zajisté ho napadnou otázky proč hlouběji neřešit problematiku mezibytové izolace u novostaveb a funkčních systémů individualizovaného zásobování teplem jednotlivých bytů. Současně se nabízí otázka, zda by bohatý a velkoplošně působící dotační program Zelená úsporám neměl ve svých podmínkách pro poskytnutí finančního příspěvku reflektovat tuto problematiku, nebo zda některý z jiných programů nesměrovat na podporu tvorby průhlednějšího a funkčního právního systému.
Doporučení: Doporučuji k uveřejnění
Datum: 10.8.2010
Due to rising energy prices heating systems face a number of disadvantages associated with the use of central heating supplies to heat residential and non-residential spaces. This is a strong trend in condominium owned residential buildings in the care of SVJ, in rental housing it is almost non existent and it is contradictory in cooperative housing, which is a modification or rental housing.