Evropská norma ČSN EN 15221-6 Facility management – Měření ploch a prostoru ve FM
Európska norma Facility management má celkove sedem častí. Jednou z najdôležitejších z nich pre meranie priestorov pri prenájme, ale i pre služby facility managementu, v ktorých rozhodujúca je podlahová plocha, je šiesta časť 15221-6 s názvom Meranie plôch a priestorov vo facility managemente. Norma sa vzťahuje na meranie plôch a priestorov v existujúcich budovách ako i na budovy vo fáze projektovania. Jedná sa o významnú normu najmä pre investorov a developerov, ako i pre vlastníkov a nájomcov, pretože plocha v budove je pri prenájme vždy určujúcou.
Podkladom pre stanovenie výšky nájomného pre organizácie sú prevádzkové náklady, vztiahnuté na prenajatú plochu v stavebnom objekte.
Hoci európske krajiny pre meranie podlahovej plochy budov používajú podobné spôsoby, výskum Európskeho výboru pre stavebných ekonómov (CEEC) upozornil na skutočnosť, že spôsob, akým sú tieto komponenty (plochy) zoskupované a kódované, sa medzi rôznymi krajinami Európskej únie výrazne líšia.
Vyplýva to najmä z toho, že mnohé európske krajiny v súčasnosti používajú na hodnotenie podlahovej plochy objektu odlišné definície a pravidlá. Meranie špecifickej podlahovej plochy v rámci Európskej únie v jednej a tej istej budove s použitím odlišnej vnútroštátnej normy má za následok kolísanie výsledku až do 30 %, napr. plocha čistého vnútorného priestoru budovy v Anglicku, meraná podľa RICS a plocha čistého uzavretého priestoru (Netto-Grundfläche) budovy v Nemecku, meraná podľa DIN alebo čistá podlahová plocha (Netto Vloeroppervlakte) budovy v Holandsku sú v dôsledku rôzneho spôsobu merania rôzne.
Následné výsledné údaje meraní priestoru z rôznych krajín je preto ťažké vyhodnocovať a porovnávať. S najväčšou pravdepodobnosťou sú neporovnateľné. Porovnateľnosť údajov je však dôležitá pre množstvo rozhodnutí zainteresovaných osôb, napr. projektantov a architektov, ekonómov a investorov, vlastníkov a nájomcov, politikov a úradníkov atď.
Z danej skutočnosti vyplynula potreba jednotného harmonizovaného európskeho prístupu k meraniu plochy a priestoru, ktorá vyústila do vytvorenia európskej normy pre meranie plôch a priestorov.
Šiesta časť normy EN 15221-6 všeobecne pojednáva o štruktúre plôch a priestorov, je návodom na meranie podlahových plôch vo vnútri budovy ako i meranie plôch vonkajších (mimo budovy, ktoré k budove prináležia). Okrem toho obsahuje termíny a definície, ako aj metódy na meranie vodorovných/horizontálnych plôch a priestorov v budovách a/alebo časti budov, bez ohľadu na ich funkciu. Budovy, miestnosti a podlažia by mali byť merané na úrovni podlažia, pričom každé podlažie musí byť merané zvlášť [1].
V časti Termíny a definície sú definované termíny ako sú: meraná vzdialenosť, plocha, objem, budova, miestnosť, podlažie, povala, podlaha, stena a iné.
Ako príklad možno uviesť termín vzdialenosť, ktorá je v norme definovaná ako „numerické vyjadrenie jednodimenzionálneho čísla, meraného pozdĺž najkratšej čiary spájajúcej dva body“.
Príklad merania vzdialeností v pôdoryse:
Obr. 1 Meranie vzdialeností v pôdoryse
kde je
- b
- – konštrukčná šírka miestnosti
- bg1
- – konštrukčná šírka miestnosti 1
- bg2
- – konštrukčná šírka miestnosti 2
- bp
- – svetlá/priechodná šírka
- bN1
- – svetlá šírka 1
- bN2
- – svetlá/šírka 2
V norme je daná hierarchia podlahových plôch budovy. Každá z nižšie uvedených plôch je v norme presne definovaná a zobrazená v pôdoryse.
- celková meraná plocha (TLA), definovaná ako celková plocha budovy, zahrňujúca všetky podlažia
- brutto podlahová plocha (GFA) sa získa odpočtom nefukčných plôch (NLA)
- vnútorná podlahová plocha (IFA) sa vypočíta z brutto podlahovej plochy odpočtom plôch vonkajších konštrukcií (ECA)
- odpočtom vnútorných konštrukcií (ICA) od vnútornej plochy dostávame čistú podlahovú plochu (NFA)
- čistú plochu miestností (NRA) tvorí plocha bez priečok (PWA).
Čistá plocha miestnosti je ďalej členená:
- technická plocha – plocha, v ktorej sú umiestnené technické zariadenia (výťahová šachta, kotolňa, klimatizácia a chladiace systémy)
- komunikačná plocha – plocha, umožňujúca horizontálny a vertikálny pohyb (výťah, schodiská, chodby)
- plocha vybavenia – plocha sociálnych/hygienických priestorov (tolaety, sprchy, šatne, miestnosť pre upratovačky).
Tabuľka 1 Členenie plôch
Pre čistú plochu miestnosti sú uvedené pre jednotlivé jej plochy členenia na neobmedzenú a obmedzenú plochu. V zmysle normy „obmedzenia môžu byť spôsobené v dôsledku organizačných a/alebo národných predpisov týkajúcich sa funkčných, technických a ekonomických obmedzení“.
Obr. 2 Plochy podlažia
Pre stanovenie plochy pre služby facility managementu je určujúcou práve čistá plocha miestností, ktorá je v norme definovaná ako prenajímateľná plocha a predstavuje podľa normy základnú plochu. Pre administratívu je to plocha kancelárií, v nemocniciach plochy ordinácií, operačné sály, atď.
V norme sú definované aj napr. schodiská, kde pre započítavanie plochy platí: ak sa podlažia líšia o menej ako 1,5 m na výšku, tak tieto schodiská patria k podlažiu, kde začínajú. Keď sa podlahy líšia aspoň o 1,5 m na výšku, tak schodiská patria do ďalšieho podlažia:
Dôležité je, že v norme sú uvedená aj metodika merania vonkajších plôch a priestorov mimo budovu, napr. meranie plochy átria, balkónov, atď.
Záver
Schválená norma 15221-6 Meranie plôch a priestorov vo facility managemente významnou mierou prispeje k skvalitneniu spravovania stavebných objektov.
Poskytuje konštruktívny rámec s jasnými termínmi, definíciami a princípmi na meranie podlahovej plochy a priestoru v budovách a súvisiacich vonkajších priestorov a plôch. V neposlednom rade podporuje spoločný jazyk medzi všetkými zainteresovanými stranami v celom stavebnom priemysle v rámci európskeho trhu. Takto sa norma stáva významným pomocníkom pre plánovanie a projektovanie, manažment plôch a priestorov, ich finančné ohodnotenie, ako aj nástrojom pre porovnávanie (benchmarking) v oblasti facility managementu.
Použitá literatúra
- [1] EN 15221-6 Meranie plôch a priestorov vo facility managemente
The european standard 15221-6 STN EN 15221-6 Facility management – area and space measurement in facility management provides a constructive framework with clear terms, definitions and principles for measuring floor areas and spaces in buildings, not least a common language amongst all stakeholders in the entire construction industry.