Kanceláře na periferiích: dostupnost, klid a pohodlné parkování
Doposud kanceláře na periferiích využívaly hlavně výrobní závody a velkoobchody. Do svých hal jednoduše přistavěly kanceláře. Nyní se o tato místa zajímají také jiné společnosti. Jak tuto situaci vidí developer a jak konzultant managementu a pracovních procesů?
Obce na periferiích jsou stále lákavějším místem pro vybudování nových kanceláří - pohled realitně-konzultační společnosti
Autor: společnost OFFICE HUNTERS
Směřují sem noví přistěhovalci z Prahy a právě k hranicím metropole se má v budoucnu posílit městská hromadná doprava.
„Kanceláře na okraji Prahy vycházejí o polovinu levněji než nejžádanější lokality v centru města. Nabízejí také další výhody,“ říká Filip Veselý, jednatel společnosti OFFICE HUNTERS.
Neměnným trendem je přesouvat kanceláře co nejblíže centru města. Jenže to s sebou přináší nevýhody v podobě dostupnosti – například jízda do práce rovná se čekání v kolonách, v podobném rytmu se cestuje také odpoledne. I proto se čím dál více firem zajímá o možnost zřídit si kanceláře na periferiích města.
„Pracovat zde bude možným trendem budoucnosti,“předpovídá Filip Veselý.
Doposud kanceláře na periferiích využívaly hlavně společnosti, které mají v těchto lokalitách své výrobní závody, velkoobchody nebo provozovny. Do svých hal jednoduše přistavěly kanceláře. Nyní se o tato místa zajímají také jiné společnosti.
„Pro lidi, kteří dojíždějí do Prahy, je to praktičtější řešení. Většinou se totiž jedná o místa, která jsou napojená na páteřní okruhy. Vyhnou se tak kolonám v centru města,“ dodává jednatel Veselý.
Podobné kanceláře ale nejsou dostatečně reprezentativní. Také proto vznikají na krajích města zcela nové stavby. Příkladem je budova v Jesenici u Prahy, která má dobrou dopravní dostupnost z centra Prahy a na dálnici D1.
„Disponuje showroomem a nejmodernějšími technologiemi. Myslím, že podobných budov na periferiích Prahy bude vznikat více. Roste totiž počet klientů, kteří se o ně zajímají,“ uvádí Veselý z realitně-konzultační společnosti OFFICE HUNTERS.
O takový typ kanceláří mají zájem převážně logistické a obchodní společnosti s celorepublikovým a evropským záběrem.
„Pro ně je důležité rychlé spojení na letiště a na hlavní dálniční tepny. V satelitních městech u Prahy navíc bydlí rozhodující osoby společností, pro které je pohodlnější mít kancelář kousek od domova. I to může být jedním z důvodů, proč kanceláře přestěhovat,“ tvrdí Jaroslav Spozdil, ředitel developmentu společnosti Hesket.
Nejmodernější kanceláře v Jesenici. Nové multifunkční objekty nabízejí klimatizované obchodní i kancelářské prostory. Skvělá dopravní dostupnost. Napojení na městský okruh a v těsné blízkosti dálnice D1.
Samozřejmou výhodou jsou daleko větší plochy na parkování. Bonusem je rovněž blízkost lesů a přírody.
„Někteří z klientů volí takovou lokalitu kanceláří také kvůli tomu, že si mohou zaběhat v lese. Patří to k současným trendům. Někdo zase nechce pracovat v rušné ulici a touží po klidu,“ zdůvodňuje Veselý. Nevýhodou je však omezená možnost stravování a služeb v bezprostředním okolí. Také je to horší s cestováním MHD a příměstskými linkami. Budovy jsou většinou daleko od zastávek.
Je ovšem možné, že se situace změní. Vedení Středočeského kraje chce postavit tramvajovou trať a zastávky až do Jesenice, Vestce a Dolních Břežan. Tím chce zlepšit dostupnost Prahy pro obyvatele žijící na jih od hlavního města. Jesenici u Prahy by s metropolí mohla spojit tramvajová trať nejdříve za šest let.
„Myšlenka je to dobrá, ale termín je až příliš optimistický. O podobné kanceláře mají zájem lidé, kteří preferují automobilovou dopravu více než MHD,“ konstatuje Spozdil.
Rekapitulace kanceláří na periferii Prahy
klady kanceláří na periferii Prahy :- bez dopravních zácp
- dostatek parkování
- nižší nájemné
- napojení na páteřní okruhy
- omezená možnost stravování a služeb v bezprostředním okolí
- komplikovaná doprava MHD (příměstské linky, budovy daleko od zastávek)
Kanceláře na perifériích: pohled na budoucnost z uživatelského prostředí facility managementu
Autor: Ing. Zdeněk Čežík, konzultant managementu a pracovních procesů, emeritní člen IFMA CZJednotný názor nenajdeme
Existují sociologické studie a prezentace z realitního trhu, které předpokládají další zájem obyvatel o bydlení v satelitních obcích kolem Prahy. Stejně tak vznikají zejména v posledních dvou letech průzkumy s výsledkem nezapuštěných kořenů „osadníků“ v satelitech s nedostatečnou občanskou vybaveností včetně rostoucí obtížnosti dopravního spojení s Prahou. Novým fenoménem v diskuzích „pro“ a „proti“ v nárůstu výstavby kancelářských ploch regionálních satelitů se stává nedostatek personálu. Dojíždění z Prahy a okolí zatím postrádá pro zaměstnance atraktivitu. K migraci do satelitů z oblastí s relativně vysokou nezaměstnaností není z řad potencionálních migrantů přílišný zájem. Nepokrytí poptávky po kvalifikované i nekvalifikované pracovní síle se rozšiřuje o řadu dalších běžných profesí a přemístění kanceláří do satelitů by ji spíše prohloubilo.
Snaha o zlepšení kvality života, nárůst mezd, nové bytové projekty s využitím dopravní infrastruktury MHD Prahy a dostupnost hypotečních úvěrů vede k prohlubování tendence obyvatel , dnes v satelitech přespávajících, zajistit si bydlení se stabilním dopravním spojením ke svému pracovišti. Nejlépe opuštěním satelitu. Tuto tendenci lze v současné době cítit silněji než zájem vyhledat si jiného zaměstnavatele poblíž svého nepříliš oblíbeného satelitu. Kvalitnější dopravní spojení v Praze včetně nové bytové výstavby umožňuje optimální umístění dětí do škol a předškolních zařízení, on-line využití široké škály služeb, které metropole nabízí. Kroky ke zlepšení či alespoň zachování dopravní dostupnosti Prahy ze satelitů prostřednictvím MHD či jinými prostředky jsou vítané, ale z hlediska termínů na realizaci nepříliš časově reálné.
Jak silné jsou zájmy zaměstnavatelů k vymístění kancelářských ploch do regionálních satelitů Prahy?
Zaměstnavatel je aktuálně spíše v pozici udržet a zkvalitnit si svůj pracovní tým, vítězit nad konkurencí či se o to alespoň snažit. Prioritně netouží udržet si své postavení na trhu opuštěním stávajících kancelářských ploch a přeložit je kamsi do satelitu s vysokým rizikem odchodu části zkušených zaměstnanců. Je si jistě vědom jak dopravních potíží, se kterými má často své zkušenosti, tak i nezájmu zaměstnanců pracovat mimo Prahu.
Lze souhlasit, že stávající výše nájemného za kvalitní pražské kancelářské plochy může představovat pro zaměstnavatele významný náklad, který bude vystěhováním z Prahy snížen. Diskuzí nad tímto tématem se určitě developerská síť nelekne odlivu zájemců o nové plochy v Praze a nezlevní je. Obvykle může zaměstnavatel počítat při opuštění Prahy jen se snížením čistého nájemného. Nebývá reálné, že se přestěhováním výrazněji sníží náklady na služby související s nájmem kancelářské plochy, tj. náklady na energie, údržbu, ostrahu, úklid, ostatní služby.
Nelze přehlédnout jednorázové náklady na zvažované přestěhování. Převážná část technické infrastruktury pro obsluhu a provoz kancelářských ploch je nepřemístitelná. Obtížně půjde využít i struktura kancelářského nábytku.
Je opuštění Prahy jedinou možností k redukci nájemného?
Při úvahách jak snížit objem nájemného je dobré se podívat i na jiné možnosti než vystěhování z Prahy. Pokud nemusí zaměstnanec sedět na své židli osm hodin denně, asi raději uvítá rozumnou optimalizaci kancelářských ploch například ve formě sdíleného pracoviště, než se stěhovat kamsi za Prahu. Zatím jsme si příliš nezvykli vytvářet a společně užívat sdílená pracoviště, i když jsme stále na poradách, pracovních cestách, u zákazníka, u přepážky. Pro kancelářskou práci obvykle potřebujeme jen minimum nábytku, důležité je intenzivní využití všech ploch.
Firmy přes masivní nasazení IT přitom potřebují více skříní, polic, více archivů, více prostoru. Myšlenka stěhování kamsi za Prahu může být výzvou jak si raději udělat na pracovištích pořádek, co stačí mít po ruce a jakým způsobem sdílet potřebné informace a redukovat rozsah pražských kancelářských ploch.
Přes viditelný pokrok jsou možnosti rozšíření práce formou home office. Nadále má vrcholový management strach, že i při částečné práci z domova není schopen rozpoznat výkonnost a kvalitu práce zaměstnance? Mladí, skvěle odborně a jazykově vybavení kolegové upřednostňují práci v úspěšných firmách pod vedením kouče, který umí formulovat zadání a očekávaný výsledek, dá odpovídající prostor kreativitě a netrpí příliš strohým dress code. Nevidí až tak potřebu své osobní židle, šuplíku a razítka jako symbolu moci. Home office je pro ně vítaný a pro zaměstnavatele úsporný benefit.
Související rizika z přestěhování
Zásadní není jen fakt, jak se změna dotkne zaměstnanců. U většiny zaměstnavatelů je klíčové jak by se změna dotkla klientů, dodavatelů, změn v pracovních procesech. Strategicky jednající zaměstnavatel vidí „Adresu“ firmy vždy v první řadě. Její opuštění může zbořit image firmy a firmu samou. Zkusme si představit, že nám banka sdělí, že opouští pražské prostory a v zájmu snížení nákladů se stěhuje do Horní Dolní. Než zatleskáme snaze bankovních ekonomů o úspory provozních nákladů, patrně rychle vybereme své úspory.
Budou tedy potřebné další kanceláře v satelitních oblastech?
Ve vazbě na shora uvedený stav a očekávaný vývoj nelze považovat za pravděpodobné, že v Praze dojde v horizontu nejbližších let k výraznějšímu vymisťování stávajících kancelářských ploch do vnějších satelitních oblastí. Toto lze konstatovat k případným novým kancelářským budovám a plochám, které nebudou provázány s výrobními, skladovacími či prodejními plochami. V době nedostatku personálu na všech frontách se obtížně hledá argument, že by obyvatelé Prahy a okolí včetně sousedních satelitních regionů byli ochotni do kancelářských budov v satelitních oblastech dojíždět s větší chutí než nyní dojíždí obyvatelé satelitů do kanceláří v Praze.
Nikdy neříkejme nikdy
Jistěže existují ve vazbě na hlavní předmět podnikání možnosti přesunutí části či celé rostoucí firmy, která již nemá ve svém pražském prostoru rozumné možnosti nárůstu kancelářských ploch a přestěhuje se úspěšně do regionálního satelitu. Půjde zejména o firmy, které nepotřebují klientskou infrastrukturu „v domě“. Pro získání zaměstnanců, ať už nových či stávajících, lze očekávat potřebu benefitů, které alespoň zčásti vyváží změnu umístění, zhoršení dostupnosti nového pracoviště. I nižší management firmy jistě uvítá možnost užití služebního vozu k soukromé potřebě, celý pracovní tým pak bude očekávat zejména příspěvek na dopravu, dostatek parkovacích ploch, kvalitní podmínky pro stravování a flexibilní pracovní dobu.
Při zvažování podmínek nájmu kancelářských ploch v regionálních satelitech vně Prahy nelze vynechat seznámení s územním plánem příslušné obce, ostatní platnou územně plánovací dokumentací a zvažovanými změnami v regionu. Plánovaný vývoj satelitu a jeho okolí je třeba objektivně zvážit, ať už se zaměstnavatel bude rozhodovat k opuštění stávajících pražských prostor, či zakládá vně Prahy novou společnost.
Rodí se nové investiční příležitosti s podporou zahraničního kapitálu, které směřují k inovačně novým technologiím a produktům. Investoři patrně již nevidí v České republice příležitost pouze pro levné montovny a gigantické logistické areály. Při realizaci těchto projektů s vysokou přidanou hodnotou a s potřebou výrobně vývojových kapacit a kancelářských ploch vně Prahy, dojde patrně pouze k marginálnímu přesunu či nárůstu dopravy poblíž nových technologicko-výrobních center.
Dle mých zkušeností, včetně diskuze s úspěšnými developery, není považováno za rozumné budovat kancelářské kapacity v satelitních regionech vně Prahy bez jejich plného smluvně doloženého budoucího vykrytí konkrétními zákazníky, tj. „do foroty“ . Nelze rovněž očekávat překotný zájem pražských firem o pronájem takovýchto budov z důvodu snížení nákladů. Bez plného smluvního zákaznického pokrytí pro budoucí období jde v tomto případě na straně developera o podstatně větší riziko, než pokračování v současném tempu výstavby kancelářských ploch v Praze.
Until now, offices on the outskirts were used mainly by factories and wholesalers who simply added the offices into their factories. Now other companies become interested in these places as well. How is this situation seen by developers and how by management consultant?