Kancelářské prostory v Evropě ožívají: poptávka i ceny stále rostou

• Hospodářský útlum je pryč, firmy poptávají kvalitní kancelářské prostory.
• Kvalitních prostor je především v centrech měst nedostatek. Nájemné nadále poroste.
• Praha nabídne zhruba 362 000 m² špičkových kancelářských prostor třídy A.
• Objem pronájmů kancelářských prostor se zvyšuje (např. v Madridu či Paříži).
• Nájem roste napříč Evropou, dražší je i ve skandinávských zemích (Oslo, Stockholm).

V průběhu roku 2014 se nájemci nemovitostí z řad velkých korporátních klientů v celé Evropě vrátí na trh s novými požadavky na kancelářské prostory. Poptávat budou především špičkovou kvalitu kancelářských prostor v centrech měst. Vyplývá to z nejnovějšího průzkumu společnosti CBRE, globálního poradce v oblasti realit.

„Není žádným tajemstvím, že v uplynulých letech byli korporátní nájemci omezeni přísnými strategiemi řízení nákladů z doby ekonomického útlumu. V důsledku těchto strategií došlo k omezení celkového objemu pronájmů kancelářských prostor po celé Evropě, kdy převládajícími trendy v oblasti komerčních nemovitostí byly konsolidace, snižování nákladů, popřípadě provozní restrukturalizace,“ vysvětluje Richard Holberton, Senior Director, EMEA Research společnosti CBRE a dodává: „Se zotavením ekonomiky nyní dochází ke změnám a my předpokládáme, že tyto změny budou mít zásadní dopad na trh s kancelářskými prostory právě letos. Jedním z důsledků je očekávání, že nájemné za kvalitní kancelářské prostory poroste díky zvyšující se poptávce po pronájmu či koupi těchto prostor. U prvotřídních kancelářských prostor, kterých je na evropském trhu nedostatek, v kombinaci s velmi omezeným objemem nové výstavby těchto prostor se očekává, že nejdražší nájemné bude mít na mnoha trzích vzestupnou tendenci.“

Navzdory tomuto očekávanému budoucímu růstu dosahoval celkový souhrnný objem pronájmů kancelářských prostor v Evropě za první čtvrtletí roku 2014 stejných hodnot jako v uplynulých prvních čtvrtletích. I na tomto trhu však došlo k několika povzbudivým transakcím, zejména v Madridu a Paříži. Zvýšení objemu pronájmů za první čtvrtletí v Madridu dosáhlo úrovně téměř 100 000 m², což představuje značné zlepšení v porovnání s prvními čtvrtletími v uplynulých letech. Za těmito výsledky stojí nájemci, kteří využili výhodu nízkého nájemného v kvalitních lokalitách v centru města dosaženého prostřednictvím velkého počtu transakcí malého až středně velkého objemu. Podobně tomu bylo v Paříži, kde dvě transakce, zahrnující více než 40 000 m², spolu s velkým počtem konsolidačních projektů, vedly k nárůstu objemu francouzského kapitálu na 506 000 m², což představuje podstatné zlepšení v porovnání s uplynulými čtvrtletími.

Český trh zažívá růst a zájem o kvalitu v nejvyšší třídě

Na českém trhu je zájem především po vyšším standardu – kancelářských budovách třídy A. Jedná se o budovy, které splňují standardy pro moderní kancelářskou budovu – obvykle mají snížené podhledy, zdvojené podlahy, odpovídající systém topení a chlazení, vstup na magnetické karty, dostatečný počet parkovacích míst, ty nejlepší pak i zelenou certifikaci.

Čtvrtletně se poptávka po těchto budovách pohybuje kolem 90 %, pouhých 10 % jsou pak pronájmy v budovách třídy B. Všechny budovy, které jsou v současné chvíli ve výstavbě, patří do třídy A, je to zhruba 317 000 m² nových a 45 000 m² renomovaných prostor. „Jedná se například o projekty BB Centrum Delta, Aviatica, The Blox, Enterprise, Metronom, Crystal, ArtGen, Quadrio a další. Z existujících budov patří k těm „áčkovým“ třeba Florentinum, Ligthouse, The Park a mimo Prahu jsou takové budovy například v Brně – Spielberk Office Centre, Brno Business Park nebo Campus Science Park a v Ostravě Nová Karolina Office Park, The Orchard nebo Axis Office Park,“ říká Katarina Wojtusiak, Head of Office Agency, Tenant Representation & GCS společnosti CBRE.

Trh s kancelářskými prostory v Praze tak zůstává konkurenceschopný právě díky velkému objemu spekulativní výstavby. „Tyto nemovitosti se na trhu objeví v průběhu roku 2014 a 2015. V důsledku toho se očekává, že míra neobsazenosti nemovitostí s kancelářskými prostory vzroste do konce roku 2015 na 15 %, a stejně tak se očekává pokračování tlaku na snižování nejvyššího nájemného,“ doplňuje Katarina Wojtusiak.

Očekávaný růst nájemného napříč všemi trhy

V průběhu roku 2014 se očekává, že omezená dostupnost velmi kvalitních kancelářských prostor a rostoucí sebedůvěra nájemců podpořená pozitivními ekonomickými signály povede na mnoha trzích k růstu nejvyššího nájemného. K tomu již došlo na některých silnějších trzích. Například v Londýně, kde jsou výsledky nejlepší, včetně West Endu, byl zaznamenán v prvním čtvrtletí tohoto roku 5% nárůst nejvyššího nájemného na hodnotu 105 £/m²/rok. Jak v Amsterdamu, tak v Mnichově došlo k nárůstu o 1,5 % v témže období, kdy v obou městech vznikla poptávka po budovách s kvalitně vybavenými kancelářskými prostory a s vysokou úrovní vybavenosti pro zaměstnance. Důsledkem této situace je, že Mnichov má k dispozici pouhých 35 000 m² prostor v centru města, což zvedá nejvyšší nájmy o 5 % výše v porovnání se stavem před 12 měsíci na hodnotu 33 €/m²/měsíc. Tento trend není omezen jen na západní část Evropy. Skandinávská města Oslo a Stockholm mají podobný vzorec s nárůstem nejvyššího nájemného 5,2 %, resp. 2,3 % za stejné období.

„Je evidentní, že v uplynulém roce došlo k posunu v prioritách nájemců nemovitostí z řad velkých firem. Obavy z dopadů slabé ekonomiky se výrazně zmenšily a hlavní částí portfolia plánování se opět staly budoucí příležitosti růstu. Ruku v ruce s tímto posunem jde zvýšený zájem o kvalitu lokality, získávání a udržování talentu a prostředí interní výstavby mající za následek vyšší poptávku po velmi kvalitních kancelářských prostorech, která, díky omezené dostupnosti těchto prostor, vede ke zvyšování nákladů,“ komentoval trendy z aktuální studie Mike Gedye, Executive Director, EMEA Global Corporate Services společnosti CBRE.