Podlahové plochy ve správě budov
Zpracovatelé projektové dokumentace, uživatelé a provozovatelé budov si musí uvědomit úskalí stanovení výměr podlahových ploch, které nemusí primárně sloužit pouze k ocenění hodnoty stavby, budovy při jejím prodeji, ale i při správě budovy a jejím užívání.
1 Úvod
Článek si klade za cíl seznámit odbornou veřejnost, zejména zpracovatele projektové dokumentace, uživatele a provozovatele budov s úskalím stanovení výměr podlahových ploch, které nemusí primárně sloužit pouze k ocenění hodnoty stavby, budovy při jejím prodeji, ale i při správě budovy a jejím užívání. V textu je krom popisu vybraných druhů ploch z pohledu správy budov (Facility Managementu) věnována čát praktickému příkladu, kdy vlivem špatného stanovení výměr může docházet k plýtvání s finančními prostředky provozovatele i uživatele budovy.
2 Podlahová plocha
„Podlahovou plochou se rozumí plocha půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravovaných k účelovému využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí. U poloskrytých případně odkrytých prostorů se místo chybějících svislých konstrukcí stěn podlahová plocha vymezí, jako ortogonální průmět čáry vedené po odvodu vodorovné nosné konstrukce podlahy do roviny řezu.“ [2] Pro vyměření podlahové plochy je určující správné stanovení konstrukcí, které ji vymezují. U podlahových ploch se jedná o svislé konstrukce stěn, nebo dělících konstrukcí včetně jejich povrchových úprav (obklady, omítky …). Podlahová plocha pro potřeby stanovení výměr v architektuře a stavitelství se údává v metrech čtverečních, se zaokrouhlením na dvě desetinná místa.
Samotná skutečnost, že podlahová plocha je definována v několika různých zákonech a vyhláškách, lišících se v jednotlivých zněních, vypovídá o tom, že není jednotný názor na definici podlahové plochy a není tedy snadné se v této problematice orientovat (např.: principy pro výpočet podlahové plochy bytu, které jsou uvedeny v zákoně o vlastnictví bytů a vyhlášce pro oceňování bytů a nebytových prostorů, se vzájemně liší).
Příkladem může být stanovení podlahové plochy, dle norem jednotlivých států Evropy, kdy u jedné stejné typové budovy bylo zjištěno, že výsledné plochy dle jednotlivých norem se liší až o 30 %. Tato skutečnost inicioval počátky vzniku ČSN EN 15221-6 (březen 2014): Facility management – Část 6: Měření a prostorů ve facility managementu, pro sjednocení pojmů a výměr pro facility management. Tato norma má být nástrojem pro stanovení přesných způsobů měření, jasného náhledu na terminologii a jednotného evropského přístupu k „měření ploch a prostorů“. Celkovou snahou je vytvořit standardizovaný způsob měření podlahových ploch pro všechny obory, aby spolu mohly lépe spolupracovat a docílilo se jednoznačnosti stanovení výměr, které jsou následně potřeba např. při stanovení ceny za služby, jež jsou poskytovány uživatelům budovy.
![Obr. 1 Kategorie typů podlahových ploch v budově [1]](/docu/clanky/0131/013143o1.jpg)
Obr. 1 Kategorie typů podlahových ploch v budově [1]
Obor správy budov (Facility management) zahrnuje následující činnosti: zajišťování služeb, podpory klienta, podpory výroby, nejefektivnější využití prostor a mnoha dalších, které vedou k zefektivnění práce, vyššímu výkonu a úspoře. Na začátku všeho, než vůbec začne facility management fungovat a před samotným nastavením procesů je nutné mít co nejpřesnější podklady o budově jako takové. Mezi tyto podklady patří i samotné vyměření objektů a stanovení plošných výměr spravovaných ploch. Plochy, které nás zajímají z pohledu facility managementu, jsou definovány dle ČSN EN 15221-6 (březen 2014). V článku bude popsáno, jak mnohdy opomíjená přesnost výměr může být důležitá nejen při ve fázi prodeje či pronájmu stavebního objektu, ale i při samotné správě budovy. Dále se článek zaměřuje na popis jednotlivých kategorií, typů podlahových ploch dle facility managementu, které budou názorně vysvětleny na příkladu typového podlaží administravní budovy umístěné v třetím nadzemním podlaží. Nutno podotknout, že krom ploch podlahových v oblasti FM pracujeme i s plochami stěn, oken, které jsou též nezbytnou součástí např. pro ocenění služeb za úklidové práce. Ve FM se lze setkat s plochami časovými či dohodnutými a tyto se mohou od ploch změřených lišit.
3 Plochy dle facility managementu
3.1 Plocha podlaží (Level Area (LA))
Jedná se o součet všech vnitřních ploch, které jsou součástí jednoho podlaží. Rozměry pro výpočet ploch jsou měřeny od vnějšího líce obvodového pláště.
Do ploch se započítávají: obvodové stěny, vnější sloupy a pilíře, nosné stěny, vnitřní sloupy a pilíře, nenosné stěny (příčky), variabilní stěny, místnosti technologického vybavení, místnosti ostatního technického vybavení, místnosti elektroinstalací, komunikační prostory (chodby), schodišťové prostory, šachty výtahů, eskalátory, prostory sociálního zázemí, společné pomocné prostory (kuchyňka, vstupní hala, relax-koutek,…), lokální pomocné prostory (sklady, zasedací místnost,…), pracovní prostory (kanceláře, sály, obchody), balkony, verandy, terasy, konstrukční prostupy a atria.
Obr. 2 Schéma znázorňující plochu podlaží (LA)
Obr. 3 Schéma znázorňující nevyužitelnou plochu (NLA)
3.2 Nevyužitelná plocha (Non-functional Level Area (NLA))
Je to plocha, kterou není možnou využít pro provoz. Většinou to bývají prostory atrií, dutiny (volné prostory v interiéru přes několik podlaží), prostupy, instalační šachty nebo i celá technická podlaží.
3.3 Hrubá podlahová plocha (Gross Floor Area (GFA))
Hrubá podlahová plocha je termín, který často používají na realitním trhu, jedná se o podlahovou plochu, která zahrnuje plochu od vnější strany obvodových stěn, směrem dovnitř.
Vypočteme ji vztahem:
kde je
- LA
- … plocha podlaží
- NLA
- … nevyužitelná plocha podlaží
- GFA
- … hrubá podlahová plocha
3.4 Plocha obvodových konstrukcí (Exterior Construction Area (ECA))
Jedná se o plochu, která zahrnuje plochy všech vnějších obvodových stěn, o celé jejich tloušťce včetně obkladů a povrchových úprav obvodového pláště (zateplení, dřevěný obklad,…).
Obr. 4 Schéma znázorňující hrubou podlahovou plochu (GFA)
Obr. 5 Schéma znázorňující plochu obvodových konstrukcí (ECA)
3.5 Vnitřní podlahová plocha (Internal Floor Area (IFA))
Je plocha, do které nezahrnujeme plochy obvodových stěn a nevyužitelné plochy podlaží.
Vypočteme ji vztahem:
kde je
- GFA
- … hrubá podlahová plocha
- ECA
- … plocha obvodových konstrukcí
- IFA
- … vnitřní podlahová plocha
Vnitřní podlahovou plochu (IFA) dělíme dále na:
- Plochu vnitřních nosných konstrukcí (Interior Construction Area (ICA)),
- Čistou podlahovou plochu (Net Floor Area (NFA)).
3.6 Plocha vnitřních nosných konstrukcí (Interior Construction Area (ICA))
Jedná se o součet všech vnitřních nosných konstrukcí v rámci jednoho podlaží.
Obr. 6 Schéma znázorňující vnitřní podlahová plocha (IFA)
Obr. 7 Schéma znázorňující plochu vnitřních nosných konstrukcí (ICA)
3.7 Čistá podlahová plocha (Net Floor Area (NFA))
Je to plocha jednoho podlaží, do které neuvažujeme plochy vnitřních nosných konstrukcí, plochy vnějších konstrukcí (balkony, terasy), plochy obvodových konstrukcí a nevyužitelné plochy podlaží.
Obr. 8 Schéma znázorňující čistou podlahovou plochu (NFA)
Vypočteme ji vztahem:
kde je
- IFA
- … vnitřní podlahová plocha
- ICA
- … plocha vnitřních nosných konstrukcí
- NFA
- … čistá podlahová plocha
Čistou podlahovou plochu (NFA) dělíme dále na:
- Plochu dělících konstrukcí (Partition Wall Area (PWA)),
- Čistou podlahovou plochu místností (Net Room Area (NRA)).
3.7.1 Plocha dělících konstrukcí (Partition Wall Area (PWA))
Jedná se o plochu, která zahrnuje všechny půdorysné plochy nenosných konstrukcí (příčky, posuvné stěny, dělící konstrukce). V případě, kdy neznáme funkci stěny, musíme ji započítat do plochy vnitřních nosných konstrukcí (ICA).
3.7.2 Čistá podlahová plocha místností (Net Room Area (NRA))
Je to plocha jednoho podlaží, do kterého nezapočítáváme plochy vnitřních nosných konstrukcí, plochy dělících konstrukcí, plochy vnějších konstrukcí (balkony, terasy), plochy obvodových konstrukcí a nevyužitelné plochy podlaží.
Vypočteme ji vztahem:
kde je
- NFA
- … čistá podlahová plocha
- PWA
- … plocha dělících konstrukcí
- NRA
- … čistá podlahová plocha místností
Obr. 9 Schéma znázorňující plochu dělících konstrukcí (PWA)
Obr. 10 Schéma znázorňující čistou podlahovou plochu místností (NRA)
Čistá podlahová plocha místností (NRA) se skládá z těchto ploch, které dělíme, dle hlavního účelu místností na:
- Technické plochy (Technical Area (TA)),
- Komunikační plochy (Circulation Area (CA)),
- Plochy sociálního zázemí (Amenity Area (AA)),
- Primární plochy (Primary Area (PA)).
Každá složka čisté podlahové plochy místností (NRA) může být dále dělena na:
- Plochu bez omezeného přístupu
- Plochu s omezeným přístupem (omezení dané nějakou podmínkou – výška místnosti, věk osoby, zvláštní povolení, organizační předpis, právní předpis, …)
3.7.3 Technické plochy (Technical Area (TA))
Jsou jednou ze složek čisté podlahové plochy. Jedná se o plochy technického zázemí budovy, nebo podlaží. Patří sem například plochy výtahových strojoven, vzduchotechnického zázemí, zázemí otopných a chladicích systémů, rozvoden, zařízení pro skladování odpadu, dílen, místností údržby, sklady technického rázu,…
3.7.4 Komunikační plochy (Circulation Area (CA))
Jsou jednou ze složek čisté podlahové plochy. Jedná se o plochy sloužící k pohybu mezi jednotlivými částmi budovy jak vertikálně tak i horizontálně. Jedná se například o plochy chodeb, vstupních hal, únikových cest, schodišť, výtahových šachet, …
3.7.5 Plochy sociálního zázemí (Amenity Area (AA))
Jsou jednou ze složek čisté podlahové plochy. Jedná se o plochy sloužící převážně jako hygienické zázemí. Spadají sem všechny plochy toalet, sprch, šaten, úklidových místností,…
3.7.6 Primární plochy (Primary Area (PA))
Primární plochy jsou poslední složkou čisté podlahové plochy. Jedná se o plochy sloužící, jako hlavní provozní celek budovy nebo podlaží. Spadají tam všechny plochy pomocných místností, jako jsou recepce, archivy, sklady, místnosti sloužící pro stravování (jídelna, restaurace, kuchyňka, denní místnost), zasedací místnost, prostory pro tisk a kopírování, relaxační zóny… Dále všechny plochy pro hlavní pracovní náplň nebo předmět podnikání, je jich spousta druhů dle zaměření, jako jsou kanceláře, výrobní místnosti (výrobní haly, laboratoře …), učebny (školní třídy, školitelny, přednáškové místnosti), sály…
Obr. 11 Schéma znázorňující technické plochy (TA)
Obr. 12 Schéma znázorňující komunikační plochy (CA)
Obr. 13 Schéma znázorňující plochy soc. zázemí (AA)
Obr. 14 Schéma znázorňující primární plochy (PA)
V následující tabulce jsou vypsány výměry pro jednotlivé typy podlahových ploch na vzorovém podlaží a lze tak názorně vidět rozdíl na reálných hodnotách hodnotách výměr.
| Typ plochy | Měřená plocha na typové budově [m2] |
|---|---|
| Čistá podlahová plocha (NFA) | 405,66 |
| Čistá podlahová plocha místností (NRA) | 391,24 |
| Hrubá podlahová plocha (GFA) | 476,58 |
| Komunikační plochy (CA) | 88,14 |
| Nevyužitelná plocha (NLA) | 21,56 |
| Plocha dělících konstrukcí (PWA) | 14,42 |
| Plocha obvodových konstrukcí (ECA) | 38,97 |
| Plocha podlaží (LA) | 498,15 |
| Plocha vnitřních nosných konstrukcí (ICA) | 8,36 |
| Plochy sociálního zázemí (AA) | 9,42 |
| Primární plochy (PA) | 274,54 |
| Technické plochy (TA) | 8,13 |
| Vnitřní podlahová plocha (IFA) | 427,36 |
4 Konstrukce a jejich započítatelnost
| Plocha podlaží | Hrubá podlahová plocha | Vnitřní podlahová plocha | Čistá podlahová plocha | Čistá podlahová plocha místností | |
|---|---|---|---|---|---|
| Zkratka typu plochy | LA | GFA | IFA | NFA | NRA |
| Konstrukčí prostupy, atria, dutiny | Ano | – | - | – | – |
| Obvodové stěny | Ano | Ano | – | – | – |
| Vnější sloupy a pilíře | Ano | Ano | – | – | – |
| Nosné stěny a příčky | Ano | Ano | Ano | – | – |
| Vnitřní sloupy a pilíře | Ano | Ano | Ano | – | – |
| Nenosné stěny | Ano | Ano | Ano | Ano | – |
| Přemístitelné a pohyblivé příčky | Ano | Ano | Ano | Ano | Ano |
| Místnosti technologického vybavení (strojovny, kotelny, ...) | Ano | Ano | Ano | Ano | Ano |
| Místnosti elektoinstalací (rozvodny, generátory…) | Ano | Ano | Ano | Ano | Ano |
| Místnosti ostatního technického vybavení (místnosti údržby) | Ano | Ano | Ano | Ano | Ano |
| Schodišťové prostory, šachty výtahů eskalátory | Ano | Ano | Ano | Ano | Ano |
| Chodby a komunikační prostory | Ano | Ano | Ano | Ano | Ano |
| Sociální zařízení (toalety, sprchy, uklidové komory, šatny) | Ano | Ano | no | Ano | Ano |
| Společné pomocnéprostory (odpočinkové, vstupní haly…) | Ano | Ano | Ano | Ano | Ano |
| Lokální pomocné prostory (archiv, zasedací prostory, sklady) | Ano | Ano | Ano | Ano | Ano |
| Pracovní polochy (kanceláře, sály, obchody, pro výuku…) | Ano | Ano | Ano | Ano | Ano |
5 Vliv plochy na cenu
Praktickou ukázku potřebnosti správným výměr si můžeme demonstrovat na příkladu firmy zajišťující úklidové služby (poskytovatel) a uživatele objektu (objednatel), kdy cena za úklid je obvykle vztažena k výměře uklízené, tzn. podlahové plochy. Poskytovatel služby musí stanovit cenu na základě obhlídky prostor a dodaných podkladů ve formě výkresové dokumentace. Tato může být různá, ale ve většině případů neobsahuje výměry podlahových ploch z pohledu správy budov. Mnohdy dochází i k tzv. „odhadu od oka“, kdy poskytovatel cenu nadhotnotí a bude výhodná pro něj a tratit bude objednatel, či naopak. Rentabilnost poskytované služby z pohledu poskytovatele a objednatele lze tak vyhodnotit až po určitém časovém úseku, kdy mezitím může docházet k plýtvání finančních prostředku na straně jedné i druhé.
Z příkladu kalkulace nákladů na úklid dle jednotlivých ploch vyplývá, že správným určením výměr, podlahových ploch, můžeme ušetřit až 20 % z celkové ceny. V příkladu byly použity obvyklé ceny za úklid platné k roku 2015, které byly čerpány z internetových stránek společnosti, která v této oblasti působí. Nutno podotknout, že na cenu úklidu nemá vliv pouze plocha jako taková, ale i povrchy podlah, případně svislých konstrukcí.
Samotný výpočet ceny úklidu není vždy tak jednoznačný, musíme přihlédnout k situacím, kdy kanceláře, kde jsou lidé nemocní anebo na dovolené, se neuklízí. Jedná se o dynamický proces, proto se vztahy mezi objednatelem a poskytovatelem služby se nastavují v tzv. SLA (service level agreement). Dalším rozhodujícím nezmíněným faktorem ceny za m2 je typ podlahových povrchů – různý povrch, různá cena. Při výpočtu ploch pro úklid nesmíme opomenout plochy svislých povrchů (okna, skleněné výplně apod.), které tvoří velkou část celku. Ve vzorovém případě jsme je pro zjednodušení nebrali v potaz.
| Typ plochy | Změřená plocha [m2] | Cena za úklid [Kč/m2] | Cena úklidu za týden [Kč] | Cena úklidu za rok [Kč] |
|---|---|---|---|---|
| Plocha_1 – běžně stanovená plocha v ČR (včetně plochy obvodových stěn) | 498,15 | 1,5 | 1494,45 | 77 711,40 |
| Plocha_2 – běžně stanovená plocha v ČR (po místnostech + výklenky ve dveřích) | 395,94 | 1187,82 | 61 766,64 | |
| Hrubá podlahová plocha (GFA) | 476,58 | 1429,74 | 74 346,48 | |
| Vnitřní podlahová plocha (IFA) | 427,36 | 1282,08 | 66 668,16 | |
| Čistá podlahová plocha (NFA) | 405,66 | 1216,98 | 63 282,96 | |
| Čistá podlahová plocha místností (NRA) | 391,24 | 1173,72 | 61 033,44 |
Uvedený příklad kalkulace byl použit na objektu, který je co do rozlohy, poměrně malého rozsahu. Nicméně i při tak malém rozsahu lze ušetřit na úklidu jednoho podlačí cca 16 000 Kč ročně. Pokud budeme předpokládat, že objekt má tři podlaží o stejném uspořádání a podobných výměrách, pak celková ušetřená částka tvoří cca 48 000 Kč ročně, což v horizontu pěti let je cca 240 000 Kč. Náklady na pasport stavby tohoto rozsahu se mohou pohybovat v řádu 60 000–80 000 Kč, lze tedy stále mluvit o úspoře.
6 Závěr
Již při tvorbě a zadávání zadání projektové dokuemntace je vhodné uvažovat, pro jaké účely nám bude vyhotovená dokumentace sloužit. Z výše uvedených zjištění lze konstatovat, že při zahrnutí dílčího úkolu, a to „zpracování pasportu, či skutečného provedení stavby“, se tento náklad může vrátit již v horizontu prvních pěti let provozu, užívání stavby, neboť díky správně stanoveným výměrám lze docílit adekvátního nacenění naceněním souvisejích služeb, které se budou více blížit realitě a nebudou stanoveny jen na základě „odhadu“.
Z pohledu zpracovatelů projektové dokumentace je nutno se zamyslet, pro jaké účely bude vykázaná plocha použita (např.: pro pokládku koberce, nebo pro úklidovou službu) a zdali je uvedené číslo vskutku tím správným, neboť na základě hodnot výměr lze minimalizovat nadměrné plýtvání veřejných či neveřejných prostředků, které jsou vynakládány na provoz budovy. Na závěr si neodpustím takovou úsměvnou poznámku v podobě citátu, kdy „Není plocha jako plocha!”
Literatura
- [1] ČSN EN 152201-6 Facility management – Část 6: Měření a prostorů ve facility managementu, Praha: Úřad pro technickou normalizaci, meterologii a státní zkušebnictví. 2014. 56 s.
- [2] REMEŠ, Josef a Lukáš HEJNÝ. Plochy ve stavebnictví a nejasnosti s jejich definováním. Materiály pro stavbu. Praha: Business Media CZ, 2011, roč. 17, č. 8, s. 14–16.
- [3] ČSN EN 152201-1 Facility management – Část 1: Termíny a definice, Praha: Úřad pro technickou normalizaci, meterologii a státní zkušebnictví. 2014. 20 s.
- [4] Vyhláška č. 441/2013 Vyhláška k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), Praha: Ministerstvo financí podle. 2014.
Poděkování:
Za cenné rady a připomínky při tvorbě článku děkujeme paní Editě Čevelové, Milanu Hamplovi a Janu Taláškovi.
The article describes floor surfaces and form of their determination in construction and other fields, such as services, real estate, valuation, facility management and more. In Europe, each country has a different technical standard. This means that when we are determining the type of floor area for buildings with these technical standards, we can conclude that they differ by up to 30 %. Therefore, we chose a sample idea of building on which we symbolized each floor type. We tried to make clear, which constructions and types of floor are creditable and which are not. To demonstrate the importance of correct identification of floor surface we give an example calculation of cleaning services where savings could be seen in the correct determination of the floor surface.