Od myšlenky ke kolaudaci aneb jak se rodila Dětská léčebna se speleoterapií v Ostrově u Macochy
Jednalo o pilotní projekt využívající metodu informačního modelování budov (BIM) jak v projekční, tak realizační i provozní fázi. Využit byl žlutý FIDIC — funkční smluvní standard.
Na konci února 2023 byla slavnostně předána stavba Dětské léčebny se speleoterapií v Ostrově u Macochy, kde se léčí malí astmatici a alergici. Jedná se o jedinou dětskou odbornou léčebnu v ČR, kde se k léčbě dýchacích cest, astmatu, alergií a k celkovému posílení imunity využívá jedinečná přírodní krasová jeskyně, která je veřejnosti nepřístupná – Císařská jeskyně.
Díky speleoterapii se nemocným dětem výrazně zvýší odolnost vůči infekcím, zlepší celková fyzická kondice a sníží se množství užívaných antibiotik i dalších léků na minimum. V jeskyni není tma ani nuda, dětem se tam líbí, a hlavně dobře dýchá.
Se vzrůstajícím počtem pacientů se zájem o tento typ léčby významně zvyšuje, proto se provozovatel, kterým je Jihomoravský kraj, rozhodl v roce 2019 namísto staré léčebny z roku 1982 postavit objekt nový.
Příprava zadávacího řízení
Zadání pro budoucí realizátory bylo stejně unikátní jako léčba. „Výstavba probíhala metodou Design&Build, kdy vybraný dodavatel byl odpovědný za kompletní projektovou přípravu již od fáze architektonické studie i za výstavbu budovy. Následně v prvních třech letech provozu budovy se tentýž dodavatel musel zavázat, že po dobu tří let bude provádět energetický management s cílem dosáhnout v nabídce slíbených energetických parametrů budovy,“ vysvětluje Jakub Váňa, vedoucí oddělení veřejných zakázek odboru investic krajského úřadu Jihomoravského kraje.
Pro zadání veřejné zakázky byla využita neobvyklá kombinace jednacího řízení s uveřejněním s prvky architektonické soutěže. Zadavatel stanovil pevnou cenu a hodnotil nabídky pouze podle kvalitativních kritérií (mezi nimi např. architektonická hodnota návrhu a energetické parametry budovy) s cílem v maximální možné míře využít zkušenosti a know-how dodavatele ve svůj prospěch a zároveň motivovat dodavatele vzít projekt za svůj i převzít odpovědnost za výsledek.
Současně se jednalo o pilotní projekt využívající metodu informačního modelování budov (BIM) jak v projekční, tak realizační i provozní fázi. Využit byl žlutý FIDIC — funkční smluvní standard.
Předpokládaná hodnota byla v roce 2019 pevně stanovena ve výši 151,4 mil. Kč bez DPH, z toho 150 mil. za realizaci zakázky a 1,4 mil. byla výše odměn a náhrad pro účastníky zadávacího řízení. Zadavatel si byl vědom toho, že účast v zadávacím řízení bude pro účastníky výrazně náročnější (časově, odborně i finančně) než v případě klasických zadávacích řízení na projekční či stavební práce, i toho, že účastníci zadavateli v rámci svých předběžných nabídek a nabídek předloží část svého know-how. Prostřednictvím odměn a náhrad vyjadřoval, že si toho je vědom a oceňuje to, a zároveň se snažil motivovat k co nejširší a nejodpovědnější účasti dodavatelů. Konkrétní výše a předpokládaný způsob rozdělení byly stanoveny v souladu se Soutěžním řádem ČKA, o konečném rozdělení rozhodovala porota po provedení hodnocení nabídek.
Jak se hodnotilo?
Klíčové bylo stanovení hodnoticích kritérií a způsob hodnocení nabídek. Ta byla inspirována kritérii běžně využívanými v architektonických soutěžích:
- celková urbanisticko-architektonická kvalita návrhu,
- kvalita energetického a technologického řešení,
- naplnění provozních požadavků zadání,
- kvalita realizačního týmu účastníka,
- přidaná hodnota – tj. předem zadavatelem připravené možnosti vylepšení projektu nad vymezené minimální standardy se stanoveným bodovým ohodnocením (např. bazén s většími rozměry nebo vybudování arboreta se zástupci typické místní flóry).
Kritériím nebyla stanovena váha, ale byla seřazena podle jejich významu, jak umožňuje zákon o zadávání veřejných zakázek.
Druhým uvedeným kritériem zadavatel částečně suploval hodnocení nákladů životního cyklu, které při zpracovávání hodnotících kritérií rovněž zvažoval, ale nenašel vhodný způsob, kterým by dokázal nabídky mezi sebou porovnat a zároveň následně v praxi ověřit dosažení deklarovaných parametrů.
V rámci kvality energetického a technologického řešení proto byla hodnocena dvě kvantitativní kritéria:
- průměrný součinitel prostupu tepla budovy, pro který platí, že Uem ≤ Uem, rec a kromě uvedeného minimálního požadavku platí, že cílem je dosáhnout hodnoty Uem ≤ 0,25 W/m2K,
- spotřeba neobnovitelné primární energie NPE [kWh/rok], přepočtená na celkovou energeticky vztažnou plochu (měrná NPE v kWh/m2.rok), pro kterou platí, že NPE < 120 kWh/m2.rok a kromě uvedeného minimálního požadavku platí, že cílem je dosáhnout hodnoty NPE < 60 kWh/m2.rok.
Hodnoty těchto parametrů nabídnuté vybraným dodavatelem jsou součástí smlouvy o poskytování energetického managementu.
Dále zde bylo pět kvalitativních kritérií:
- minimalizace nákladů na údržbu a servis,
- minimalizace provozních nákladů na energie,
- vhodnost volby systémů TZB s ohledem na docílení komfortu v pobytových prostorech léčebny,
- způsob integrace systémů TZB a zdrojů energie do budovy s ohledem na vizuální a akustický komfort,
- vzájemná provázanost systémů TZB a zdrojů energie, včetně zpětného získávání tepla.
Komplexní hodnocení finálních nabídek bylo svěřeno odborné, nezávislé a předem známé porotě s tím, že nabídky budou hodnoceny anonymně.
V souladu s doporučeními poroty zadavatel rozhodl o výběru dodavatele k uzavření smluv – Společnosti „Dětská léčebna Ostrov“, která byla tvořena společnostmi VCES a.s. (generální zhotovitel staveb), ENESA a.s. (dodavatel energetických staveb a poskytovatel energetických služeb) a Adam Rujbr Architects s.r.o. (architektonická a projekční kancelář).
Přesně 1 rok od zahájení zadávacího řízení, v dubnu 2020, JMK uzavřel smlouvy s vybraným dodavatelem a stavba mohla začít.
Výsledek
Několik stovek metrů od „provizorního“ objektu z 80. let vznikl propojený komplex budov, který velmi citlivě zapadá do okolní chráněné krajiny, s kapacitou 74 lůžek pro malé pacienty a jejich doprovod.
Během měsíčního pobytu se zde děti také učí. Přímo v léčebně je samostatná škola o 4 třídách, a to je novinkou, protože dříve musely děti přecházet na výuku do místní základní školy v Ostrově u Macochy.
Kromě školy zahrnuje objekt i stravovací část, rehabilitaci (bazén, saunu, podhájský aerosol, tělocvičnu), zdravotnickou část (ambulanci, vyšetřovnu), provozní prostory (šatny pro speleoterapii, sušárnu spacáků, zázemí pro zaměstnance), dále skladovací a technické prostory, venkovní sportoviště, arboretum a parkoviště. Vše viz galerie.
„Co se týče technologie objektu, je zde využito stropní vytápění či chlazení, důležitou roli hraje i automatický systém individuálního řízení teploty a vlhkosti pro jednotlivé místnosti, navíc technologické rozvody jsou vedeny převážně mimo pobytové místnosti, aby splňovaly požadavek na snadnou výměnu bez nutnosti velkých stavebních zásahů, a tudíž zvýšené prašnosti.“ vysvětluje Milan Dorko, generální ředitel společnosti ENESA z ČEZ ESCO.
Veškerá zařízení navíc splňují minimální nároky na spotřebu energií. Díky tomu je objekt řazen do kategorie velmi úsporný. Celkem 80 % energie vyrábí kotel na biomasu, což znamená minimální emise CO2, a tedy mimořádnou ohleduplnost k okolní přírodě.
Konečná cena za výstavbu za výstavbu činila cca 162 mil. Kč bez DPH, nárůst byl způsoben realizací některých vylepšení oproti původnímu zadání a zejména kompenzací zvýšených nákladů na provádění díla z důvodu covidové pandemie a války na Ukrajině. S ohledem na složitou celosvětovou situaci v období, kdy byla stavba realizována, je pozitivní rovněž to, že byl dodržen stanovený harmonogram.
Zpětná vazba
S ohledem na netradiční pojetí zadávacího řízení i přístup k realizaci projektu zadavatel po zadání zakázky oslovil všechny subjekty a osoby, se kterými při přípravě a v průběhu zadávacího řízení spolupracoval, i všechny účastníky zadávacího řízení s prosbou o zpětnou vazbu — čím se lze ze zadávacího řízení do budoucna inspirovat.
Ze strany účastníků zadávacího řízení bylo oceněno, že zadávací podmínky byly zpracovány kvalitně, dostatečně podrobně, a přitom ponechaly i dostatečný prostor pro návrh řešení.
Směrem k realizaci bylo kvitováno široké využití metody BIM, které (byť je o něco nákladnější) povede ke kvalitnějšímu provedení díla (projektové dokumentace i samotné stavby) i efektivnějšímu provozu.
Zároveň bylo konstatováno, že pojetí Design & Build umožňuje efektivnější komunikaci mezi projektantem a zhotovitelem (případně dalšími subjekty na straně dodavatele) již ve fázi přípravy projektu (nabídky), i následně během realizace včetně průběžné optimalizace projektu, která může přesáhnout až do provozní fáze.
Z pohledu zadavatele je k tomu třeba dodat, že při variantě Design & Build má investor výrazně vyšší míru jistoty, že vybraný návrh bude realizovatelný za stanovený finanční objem a v určeném termínu, což i přesto, že došlo k navýšení ceny kvůli nárůstu nákladů na realizaci díla, považuje zadavatel za jeden z hlavních přínosů takto pojaté zakázky.
Více informací o metodě Design & Build najdete na https://www.p-db.eu/ a webu zadavatele https://www.jmk.cz/content/28098
Zdroj: Krajský úřad Jihomoravského kraje a ENESA a.s.
Společnost ENESA a.s. je zkušeným a úspěšným dodavatelem energetických staveb a poskytovatelem energetických služeb metodou EPC, jejichž předmětem je modernizace technologických zařízení budov a garantované úspory energie.