Omezení pozemkové služebnosti a právo užívání cesty nebo stezky

V případně pozemkových služebností, jako je služebnost stezky a cesty, může skutečně v praxi nastat situace, kdy vlastník služebného pozemku bude z různých důvodů usilovat o omezení této služebnosti, nebo znesnadnění jejího užívání. Jedním ze způsobů, jakým se může pokoušet tohoto cíle dosáhnout, je snaha zamezit v užívání služebnosti třetím osobám odlišným od vlastníka panujícího pozemku, které jí nicméně využívají v souvislosti s činností vlastníka pozemku panujícího. Tedy vlastník služebného pozemku nebude nijak omezovat vlastníka panujícího pozemku samotného, nicméně bude se snažit zabránit například průjezdu návštěv nebo zákazníků vlastníka panujícího pozemku přes pozemek služebný.

K právu třetích osob užívat služebnost cesty a stezky

Lze poukázat na rozsah služebností umožňujících komunikaci přes služebný pozemek a na jejich potenciální limity s ohledem na právo třetích osob tuto služebnost přiměřeně využívat při cestě za vlastníkem panujícího pozemku. Z důvodu drobné odlišnosti v hospodářském účelu této služebnosti nebudeme blíže pojednávat o služebnosti průhonu.

Podle starší i novější právní úpravy služebností platí obecné výkladové pravidlo uvedené aktuálně v ustanovení § 1258 občanského zákoníku, dle kterého: Služebnost zahrnuje vše, co je nutné k jejímu výkonu. Není-li obsah nebo rozsah služebnosti určen, posoudí se podle místní zvyklosti; není-li ani ta, má se za to, že je rozsah nebo obsah spíše menší než větší. Zásadní pro posouzení rozsahu služebnosti jsou tak primárně místní zvyklosti s limitací, že rozsah je vždy spíše nižší, nežli vyšší. Na straně druhé je služebnost a její rozsah vždy třeba vykládat způsobem, který umožňuje její efektivní výkon.

Již dříve Nejvyšší soud ČR judikoval, že toto pravidlo zahrnuje mimo jiné právo vlastníka pozemku služebného, aby nebyla služebnost rozšiřována nadměrným užíváním služebnosti ze strany třetích osob odlišných od vlastníka panujícího pozemku. Vlastník panujícího pozemku tak není oprávněn vlastníka pozemku služebného zatěžovat tím, že umožní jakýmkoliv třetím osobám chůzi přes zatížený pozemek. Na druhou stranu v souladu s hospodářským účelem panujícího pozemku, který byl dán již v době vzniku služebnosti, je možné služebný pozemek užívat i ze strany třetích osob, které své oprávnění odvozují od vlastníka pozemku panujícího.

Nejvyšší soud ČR výslovně stanovil, že nájemce v bytu vlastníka panujícího pozemku je osobou, která může užívat služebnost cesty a odvozuje toto své právo od vlastníka panujícího pozemku, což z pohledu Nejvyššího soudu ČR nemůže představovat nepřípustné rozšíření služebnosti. Vlastník služebného pozemku tak nemůže vůči tomuto způsobu využívání služebnosti účinně brojit a musí jej strpět. [1] Toto rozhodnutí bylo následně Nejvyšším soudem ČR doplněno a rozvedeno v tom smyslu, že byl podán rozšiřující výklad toho, které konkrétní třetí osoby mohou užívat této služebnosti, aniž by to znamenalo její nepřiměřené rozšiřování a zásah do práv vlastníka služebného pozemku. Z hlediska Nejvyššího soudu ČR je pro toto vymezení zásadní hospodářský účel panujícího pozemku v době, kdy byla služebnost zřízena, pokud se strany nedohodly jiným způsobem. [2] V návaznosti na to Nejvyšší soud ČR judikoval, že nepřiměřeným rozšířením služebnosti není například využívání práva cesty ze strany zaměstnanců vlastníka panujícího pozemku (usnesení ze dne 31. 10. 2006, sp. zn. 33 Odo 95/2005) či ze strany obchodních partnerů vlastníka panujícího pozemku (usnesení ze dne 24. 10. 2006, sp. zn. 33 Odo 164/2005). To vše pochopitelně za situace, kdy vyvíjení ekonomické činnosti na panujícím pozemku bylo patrné již při vzniku služebnosti a odpovídalo tak hospodářskému účelu panujícího pozemku. I v pozdější judikatuře vzniklé v době účinnosti aktuálního občanského zákoníku se přitom Nejvyšší soud ČR přiklonil k tomuto výkladu dané problematiky. [3] V tomto směru je dále třeba poukázat na to, že úprava služebnosti stezky v § 1274 občanského zákoníku zahrnuje výslovně oprávnění dalších osob, vyjma samotného vlastníka, takovou stezku využívat, a to k návštěvám vlastníka panujícího pozemku.

Dle shora uvedeného a dle převládající komentářové literatury a související judikatury je nicméně toto pravidlo možné přiměřeně aplikovat i na služebnost cesty, kdy takové osoby mohou v určitém rozsahu navštěvovat vlastníka panujícího pozemku prostřednictvím přejezdu po služebném pozemku. [4] Konkrétní meze užití služebnosti třetí osobou a rozsahu tohoto užití jsou popsány v komentářové literatuře, která poukazuje na určité limity tohoto institutu. Komentář nicméně výslovně zmiňuje užívání služebnosti ze strany například běžné návštěvy nebo zákazníků obchodu, jako přípustné užití služebného pozemku, které nepředstavuje rozšíření dané služebnosti v neprospěch vlastníka služebného pozemku:

Věcný rozsah služebnosti jízdy se řídí tím, k čemu panující nemovitost sloužila v době zřízení věcného břemene a s jakým rozsahem a způsobem výkonu strany mohly a měly při jeho zřízení počítat; v této souvislosti je třeba přihlédnout i k tomu, jaký způsob a rozsah výkonu práva cesty umožňovala služebná nemovitost (NS 22 Cdo 1870/2018). Byla-li na panujícím pozemku louka, lze očekávat několikrát ročně průjezd sekačky a fůry sena, byl-li na něm rodinný dům, běžnou frekvenci průjezdu osobního automobilu oprávněného a obvyklých návštěv k němu směřujících, včetně potřebné obsluhy domu (odvoz odpadu, dovoz paliva, stěhování apod.), byl-li tam autoservis, častý průjezd vozidel zákazníků, zaměstnanců a dopravu materiálu. To samé ostatně platí i o době průjezdu – na louku se bude jezdit ve vegetačním období, do autoservisu v pracovních dnech, k rekreační chatě o víkendech a prázdninách apod.

Vlastník služebného pozemku není povinen trpět průjezdy nad rozsah takto vymezený

Judikatura například dovodila, že šlo o neoprávněné rozšiřování služebnosti jízdy, byl-li na panujícím pozemku původně pouze stroj na řezání šindelů a kruhová pila s malou a omezenou výkonností, potom však byla na něm zřízena rámová pila o daleko větší a nepřetržité výkonnosti (NS ČSR Rv II 415/26 Vážný 6513). [5]

Na druhou stranu tak zákon i judikatura chrání rovněž vlastníka pozemku služebného, neboť nadále platí, že služebnost nesmí být bez jeho souhlasu rozšiřována a že jej má zatěžovat vždy spíše méně nežli více. Přitom i pohyb třetích osob po pozemku může být chápán jako rozšíření dané služebnosti, a tedy být v rozporu s ochranou vlastníka služebného pozemku. O nepřípustný zásah do práv vlastníka služebného pozemku jde zejména za situace, kdy je služebný pozemek zatěžován více, než bylo možno předpokládat v době sjednání služebnosti, například v důsledku změny hospodářského účelu pozemku panujícího, či jiné obdobné změny. V takovém případě má vlastník služebného pozemku právo se domáhat ochrany, a to žalobou proti vlastníkovi pozemku panujícího, neboť třetí osoby odvozují své právo k užívání služebnosti právě od tohoto vlastníka pozemku panujícího.

Literatura:

1. K tomu je možné poukázat na rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 4. 2006, sp. zn. 22 Cdo 328/2005: „Vlastník pozemku, zatíženého právem chůze vlastníka panujícího domu, se může bránit proti rozšiřování věcného břemene, které má spočívat v tom, že vlastník domu umožňuje chůzi přes zatížený pozemek ke svému domu třetím osobám a tyto osoby neužívají pozemek z titulu svého práva k vlastníku pozemku, žalobou podanou proti vlastníku panujícího domu. 3. Nájemce bytu v domě vlastníka, který je osobou oprávněnou z věcného břemene chůze po zatíženém pozemku, je osobou, která odvozuje právo užívat zatížený pozemek k chůzi od vlastníka domu. Výkonem takového práva nájemcem nedochází k rozšiřování věcného břemene.“
2. Zásadním rozhodnutím pro určení rozsahu služebnosti stran užívání třetími osobami odlišnými od vlastníka panujícího pozemku je rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 7. 2006, sp. zn. 22 Cdo 973/2005. Na toto rozhodnutí potom Nejvyšší soud ve své rozhodovací praxi opakovaně odkazuje, a to i za účinnosti nového občanského zákoníku. Je tak možné jej brát za výchozí právní názor, kterým se pravděpodobně soudy budou řídit i do budoucna. Zde je uvedeno následující vymezení: „Přísluší-li vlastníku nemovitosti jako osobě oprávněné z věcného břemene právo cesty, které mu zajišťuje přístup k této nemovitosti, pak od něj odvozují právo užívat zatížený pozemek k chůzi a jízdě ty osoby, které tak činí v souvislosti s hospodářským účelem, ke kterému panující nemovitost sloužila v době zřízení věcného břemene (bydlení vlastníka, pronájem bytů, podnikání, ale též návštěvy v obvyklém rozsahu), pokud se účastníci smlouvy o jeho zřízení nedohodli jinak. Jestliže panující nemovitost slouží podnikání, pak může být zatížený pozemek užíván k chůzi a jízdě i zaměstnancem vlastníka panující nemovitosti, ovšem jen v souvislosti s tím druhem podnikání, ke kterému by mohl věcné břemeno využívat vlastník panující nemovitosti.“
3. Srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 9. 2018, sp. zn. 22 Cdo 5305/2017: „I z této judikatury se podává, že služebnost cesty slouží mimo jiné osobám vymezeným hospodářským účelem, ke kterému sloužila panující nemovitost v době zřízení věcného břemene; to musí nutně platit i pro služebnost nezbytné cesty, neboť v opačném případě by byl zmařen její hospodářský účel.“
4. „Nutno uzavřít, že služebnost cesty dává právo i jezdit přes služebný pozemek vozidly a obdobně jako u služebnosti stezky dává i právo osobám, které přijíždějí za oprávněnou osobou, nebo jejím nájemcům, aby tento příchod nerealizovaly jen pěšky, nýbrž tím, že přes služebný pozemek se budou dopravovat jakýmkoliv vozidlem.“ Viz. KABELKOVÁ, Eva. § 1276 [Služebnost cesty]. In: KABELKOVÁ, Eva. Věcná břemena v novém občanském zákoníku. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 182.
5. HRABÁNEK, Dušan, LASÁK, Jan. § 1276 [Služebnost cesty]. In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 1 165, marg. č. 3–4.
6. KINDL, Milan. 11. Pozemkové služebnosti umožňující pohyb po cizím pozemku. In: KINDL, Milan.

Příspěvek byl původně uveřejněn na www.epravo.cz, v rámci spolupráce s vydavatelem EPRAVO.CZ pak krácen a upraven redakcí pro čtenáře TZB-info, včetně mezititulků.